Regionale woonvisie. Land van Heusden en Altena. September 2015

Transcriptie

1 Regionle woonvisie Lnd vn Heusden en Alten September 2015

2 Regionle Woonvisie Lnd vn Heusden en Alten De gemeenten Alburg, Werkendm en Woudrichem De woningcorporties Stichting Woonlinie, Woonservice Mender en Woonstichting Lnd vn Alten Redctie en onderzoeksondersteuning Gert Jn Hgen (SmrtAgent / SpringCo) Anne vn Eldonk (Fkton) Met dnk n de Kerngroep Michiel Huijbregts, gemeente Alburg Rinne de Grf, gemeente Werkendm Eline Pruissen, gemeente Werkendm Jn vn Soest, gemeente Woudrichem Jnneke vn de Kreeke, Woonlinie Susn Goes, Mender

3 Woonvisie Lnd vn Heusden en Alten

4 Vn Heusden en Alten? f! 4*d, ô.'\ -\- WUK Woonvis e Lnd vn Heusden en Alten 4

5 Smenvtting 7 1. lntroductie: werom een woonvisie? 2. Context: de vernder(en)de smenleving 3. De bouwstenen vn het Lnd vn Heusden en Alten Mensen 2. Leefomgeving 3. Woningvoorrd 4. Communictie en informtie 5. nvesteringspotentieel Richtinggevende principes voor een bestendige woningvoorrd 5. Hndelingsperspectief: hoe geven we invulling n deze principes? Afwegingskder: bewuste sturing op principes 2. Grondbeleid voor kwliteit in woon- en leefomgeving 3. De burger weet, denkt, doet en beslist mee 4. ldeeën en ondernemerschp 5. Nieuwe woonconcepten en prtije 6. Een betlbre en beschikbre woningvoorrd 7. Hrdwre en softwre 8. Profilering Lnd vn Heusden en Alten Borging vn de Woonvisie 55 Bijlge: resultten vn nlyses en chtergronden 1. Leefstijlen Koopkrcht WOZ-wrdelm Woonmilieus Verhuisfstnd Energielbel Effectieve vrg Plncpciteit Confronttie vrg en nbod Behoefte versus nbod wonen met zorg Afwegingskder: lokle ldder voor duurzme ontwikkeling Woonvis e Lnd vn Heusden en Alten

6 mensen leefomgeving wonrngen communictie nvesteringen É Hoofdstuk 3: Bouwstenen vn het Lnd vn Heusden en Alten Woonvisie Lnd vn Heusden en Alten 1 W j bouw n wåå. ds bevolk ng nu ên glrkg behobfrorn hô6fr 2 Wù benutt n de mogelijkhed n n d bôstdndevoorod 3 Wij hobben oogvoor 6igen id6nlit6it en ulhsnticibil 4 W-ù stu en v6nu t orgân sch9 ontwikk ling 5 W j koêsterên ondomeme chdp6n ieon in l.ti6l 6 Wj goven ru mto..n innovrtie En sxpêdmenten 7 Wij hebben oogvoorde ondeilânl en ggv n ruimte 6En do bovenknt E Wüzullen do wonìngvoomd verderv rduuømen 9 Wü fåc l t ren hêt'zorgen voorelk6 / 10 Wü dregèn bii.n het'zorgoloosgrijs worden' Hoofdstuk 4: Richtinggevende principes 1. Añruegingskder: bewuste sturing op richtinggevende princ pes 2. Grondbeleid voor kwliteit in woon- en leefomgeving 3. De burger weet, denkt, doet en beslist mee 4- ldeeën en ondernemerschp 5. Nieuwe woonconcepten en prtijen 6. Een betlbre en beschikbre woningvoorrd 7. Hrdwre en softwre 8. Profilering Lnd vn Heusden en Alten Hoofdstuk 5: Hndelingsperspectieven Woonvisie Lnd vân Heusden en Alten

7 Smenvtting Deze regionle woonvisie is een gezmenlijk product vn de gemeenten Alburg, Werkendm en Woudrichem en de corporties Stichting Woonlinie, Woonservice Mender en Woonstichting Lnd vn Alten. De woonvisie heeft betrekking op de periode De woonvisie beschrijft de bouwstenen voor het wonen vn het Lnd vn Heusden en Alten. De belngrijkste bouwsteen zijn de bewoners vn dit gebied. Het zijn mensen met een hoog rbeidsethos, een hoge betlingsmorl, sprzmheid, gebondenheid n de eigen gemeenschp/kern, ingetogen gedrg, lgere verhuisdrng, gemeenschpszin, wrdering voor trditie en vkmnschp, sterkere drng tot vrijwilligerswerk, mr ook socile controle en morele beoordeling. Dit biedt ingrediënten voor gemeenschpsvorming, die goed kn nsluiten op het proces vn toenemende individuele verntwoordelijkheid in het domein vn wonen, leven en zorg. ln het Lnd vn Heusden en Alten is sprke vn een hoogwrdige woon- en leefomgeving in de buurt vn werkgelegenheidsconcentrties. We constteren dt de woningvoorrd niet meer op lle punten nsluit bij de behoeften vn de wijzigende bevolking. Er komen veel meer 1- en 2-persoonshuishoudens en veel meer ouderen. Dit zl leiden tot een vrg op de woningmrkt nr ndere woonvormen en ook goedkopere woningen. Meer en betere communictie tussen prtijen en voorl met de bevolking zl ern bijdrgen dt behoeften scherper in beeld worden gebrcht en investeringen op elkr worden fgestemd, wrdoor meer bereikt kn worden. We hebben 10 principes benoemd die we ls richtinggevend beschouwen voor het beleid en de uitvoering. Deze zijn hiernst ven voord. Deze principes sluiten goed n op de lokle cultuur en de vrgstukken wr we ons de komende jren voor gesteld zien. We gn een ndere mnier vn sturing inzetten. We wíllen minder zelf beplen wt wr precies moet komen, mr ontwikkelingen n de burgers en mrkt overlten. Deze ontwikkelingen zullen we toetsen n onze principes en vervolgens die ontwikkelingen toelten, dn wel stimuleren. die drn het beste tegemoet komen Dt vereist een grotere duidelijkheid nr de burgers en externe prtijen toe, die we ndrukkelijk zullen uitnodigen om met ideeën en voorstellen te komen. We hebben onze richtinggevende principes in 8 hndelingsperspectieven uitgewerkt, die de bsis vormen voor de presttiefsprken die we met elkr zullen mken. Borging vindt plts door periodiek overleg in een brede woontfel vn het Lnd vn Heusden en Alten en hlfirlijks bestuurlijk overleg met gemeenten en corporties met ondersteuning vn de mbtelijke kerngroep. Voorts monitoren wij de resultten vn het beleid, wrop bijsturing kn pltsvinden. De woonvisie zl tweejrlijks worden herijkt, inspelend op de dynmiek in het brede woondomein. Woonvisie Lnd vn Heusden en Alten 7

8 Woonvisie Lnd vn Heusden en Alten context bouwstenen Lnd vn Heusdenen Alten richtinggevende principes hndelingsperspectief urlrtl presttie-fspr ke n Opbouw Woonvisie. Het digrm met de termen why, how, wht wordt wel de golden circle genoemd. Allereerst gt het om de bentwoording vn de wrom vrg: wrom mken we woonbeleid. Vervofgens stellen we de vrg hoe we dt woonbeleid gn vormgeven en tenslotte wt we precies gn doen. Deze ltste worden uitgewerkt in presttie-fsprken. Woonv sie Lnd vn Heusden en Alten 8

9 1. ntroductie: wrom een woonvisie? De gemeenten Alburg, Werkendm en Woudrichem en de woningcorporties Stichting Woonlinie, Woonservice Mender en Woonstichting Lnd vn Alten hebben ervoor gekozen om gezmenlijk een woonvisie op te stellen voor het Lnd vn Heusden en Alten. De regionle woonvisie dient ls bsis voor een regionle woongend en presttiefsprken voor de periode en heeft tot doel om een woonklimt te reliseren dt pst bij de woon- en leefmbities vn lle (toekomstige) bewoners vn het Lnd vn Heusden en Alten. Een en nder vindt plts tegen de chtergrond vn ingrijpende vernderingen in de verhouding tussen gemeenten en corporties, sterke fluctuties in het economisch perspectief en snel oplopende mtschppelijke vrgstukken. ln de nieuwe Woningwet wordt de mogelijkheid geboden om per 1 jnuri 2016 een woningmrktregio te definiëren, wrin de corporties ctief zijn. Hierover vindt inmiddels overleg plts tussen de corporties en de gemeenten. De visie is gebseerd op deskreserch in combintie met een uitgebreide interviewronde onder stkeholders (gemeenten, corporties, bewonersorgnisties, zorginstellingen en diverse mrktprtijen) en een brede Woontfel met genoemde prtijen. ln de deskreserch is gebruik gemkt vn de consumentendtbse vn SmrtAgent en modellen ten behoeve vn het rmen vn de effectieve vrg op de mrkt. De visie strt met een beschrijving vn de context: de vernder(en)de smenleving. Drin stn we stil bij ontwikkelingen in de bevolkingssmenstelling vn de regio en belichten we enkele belngwekkende trends die de beleving vn het wonen beïnvloeden Vervolgens nlyseren we de öouwstenen vn het Lnd vn Heusden en Alten. Deze rubriceren we nr mensen, leefomgeving, woningvoorrd/grond/plncpciteit, communictie/informtie en investeringspotentieel. Dn benoemen we onze richtinggevende principes voor een bestendige woningvoorrd. Deze principes geven ntwoord op de wg wrom we dit woonbeleid willen voeren. Met elkr vormen ze het toetsingskder voor beleidsvoornemens, plnnen en investeringen. Vervolgens schetsen we het hndelingsperspectief om invulling n deze principes te geven. Dit hndelingsperspectief geeft ntwoord op hoe we het beleid vorm willen geven: op welke wijze kunnen we gezmenlijk oplossingen bereiken en belemmeringen slechten? Tot slot stn we stil bij de borging vn de woonvisie. De woonvisie vormt de bsis voor wt we feitelijk gn doen. Dit zl worden geconcretiseerd in presttiefsprken tussen gemeenten en corporties. Woonvisìe Lnd vn Heusden en Alten 9

10 3to Leeftijdsontwi kkel ing Lnd vn Heusden en Alten 30,o 25,O 20,o 15,0 10,o 5,0 0, t6 20L U22 20' ZO Gl4jer - lr29j { - 3G54 r - 5t54jer - 6>.74ieer Huishoudensontwikkeling Lnd vn Heusden en Alten 8.Om 7.0æ Om 4.O00 3.0m 2.Om 1.0m s s zonder kind(eren) -eenpe6@nshsi5lìquds 5 -emen -smenmetk nd(eren) -eenruderhuishoudens Bron: De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brbnt, ctulisering 2014 (vstgesteld okt. 2014) Woonvisie Lnd vn Heusden en Alten 10

11 2. Context: de vernder(en)de smenleving De bevolking vn het Lnd vn Heusden en Alten verndert Zols eigenlijk overl in Nederlnd wordt de bevolking in het Lnd vn Heusden en Alten ouder. Dt is een mooi vooruitzicht. Wnt we worden niet lleen ouder, we blijven ook tot op hogere leeftijd vitl. Drdoor kunnen we een beetje lnger blijven werken, mr voorl meer tijd besteden n het leven zelf. Er is meer tijd en ruimte voor hobbies, om op de kleinkinderen te pssen, of om ndchtte besteden n onze nog oudere buurtgenoten. ln de bovenste grfiek zien we dt de groep 75+ een continue stijging doormkt, gevolgd door de groep en De bbyboomers wijken in gedrg en mentliteit sterk f vn de voorgnde generties en zullen in de komende decenni hun stempel drukken op hoe de smenleving (en dus ook de wijze wrop we wonen) eruit komt te zien. We verwchten dt ook de differentitie onder ouderen (ouderen met verschillende leefstijlen en woonvoorkeuren) sterk toeneemt. De leeftijdstoenme gt geprd met een wijziging vn de huishoudensstructuur. ln de onderste grfiek zien we dt het ntl gezinshuishoudens (de grijze lijn) ngenoeg gelijk blijft. Dt geldt ook voor de eenoudergezinnen (de gele lijn). De eenpersoonshuishoudens (wronder erg veel ouderen) groeien volgens de provincile prognoses vn nr in En de tweepersoonshuishoudens groeien nr ongeveer Dt betekent dt2l3 vn het ntl huishoudens in het Lnd vn Heusden en Alten uit één of twee personen bestt. Het gemiddelde vrgprofiel vn kleine en vk oudere huishoudens is nders dn vn jongere gezinnen. Dt geldt niet lleen voor de woningvoorrd, mr ook voor de voorzieningenstructuur en de inrichting vn de woonomgeving. Er is sprke vn ccentverschuivingen: vn school nr ontmoetingsplek, vn consulttiebureu nr ouderenzorg, vn speelplein voor kinderen nr een plek wr ouderen n lichmsbeweging kunnen doen. Veel meer zullen we uitgn vn een multifunctioneel gebruik vn voozieningen. Woonv sie Lnd vn Heusden en Alten 7L

12 belonging dentite t communityvorming flexibilisering schlvergroti ng lstenverzwring mtschppij prticipt e eigen verntwoordelijkheid rolopvtting instituties CT domotic internet connectivity De economie, de mtschppij, de technologie en de burger zelf vormen de context wrbinnen de woningvrg wordt geform uleerd. Woonvisie Lnd vn Heusden en Alten t2

13 Mr de omgeving verndert misschien nog wel sneller leder huishouden moet wonen. De condities wronder dt proces pltsvindt wijzigen in een hoog tempo. De individuliserende mtschppij vrgt een grotere eigen verntwoordelijkheid en prticiptie. Omdt we steeds hoger zijn opgeleid en over meer hulpbronnen beschikken om eigen keuzen te mken en plnnen uit te voeren, zijn we ook in stt om die rol te pkken. Niet iedereen, en dr hebben we een collectieve zorgplicht, mr wel een steeds groter deel vn de bevolking. Het vrgt dn wel om meer ruimte om die eigen keuzes uit te kunnen voeren. An technologische knt speelt de CT een belngrijke rol. We zien dt ouderen op weg zijn om de grootste gebruikers te worden vn socile medi. Zo is 'gming'voor ouderen echt in opkomst. De connectiviteit zorgt voor vele mogelijkheden om prettiger lleen te kunnen wonen en contct te hebben met die mensen met wie je ook contct wilt hebben. Het economische vooruitzicht is misschien wt minder gunstig. Er is sprke vn een sterke mondile dynmiek, die een grote invloed heeft op het perspectief vn de burger. De vstigheid neemt f, de lsten nemen toe, de concurrentie tussen mensen groeit qu bnen, scholen voor de kinderen, de beste plekken om te wonen. En dt is lleml vn invloed op hoe we ons voelen en hoe we de wereld om ons heen beschouwen. Om dr meer over te weten, moeten we ons wenden tot de socile wetenschppen. Sociologen noemen de zoektocht nr belonging een vn de belngrijke effecten vn individulisering. De mens die zich heeft vrijgemkt vn dorp en fmilie zl steeds meer tijd en energie besteden n de vrg: Wr hoor ik bij? Dit vertlt zich in een behoefte n herkenbre identiteit: je wilt zien wt voor vlees je in de kuip hebt, voordt je vstere relties ngt met de buurt, met de bewoners in een complex. Steeds vker gebruiken ouderen het woord eefgemeenschp. Het besef dt de overheid zich terugtrekt, dt kinderen verder weg wonen, dt ouder worden geprd gt met een grotere fhnkelijkheid, zorgt ervoor dt men groepsvorming (communityvorming) ls een logisch en ntrekkelijk lterntief gt zien. Dt kunnen de buren zijn in de buurt wr je l jren woont en de kinderen hebt zien opgroeien, mr dt kn zich ook vertlen in energie om smen met die buren een deel vn het toekomstige leven (en wonen) vorm te geven. Dit is de context wrbinnen de toekomstige woningvrg wordt geformuleerd Woonvisie Lnd vn Heusden en Alten 13

14 mensen leefomgeving woningen communlctie investeringen )l Bor wstenen vn het Lnd vn Heusden en Alten Woonvisie Lnd vn Heusden en Alten 14

15 3. Bouwstenen vn het Lnd vn Heusden en Alten Er is ltijd sprke vn een verschil tussen vrg en nbod. Dt verschil heeft zowel kwntittieve kenmerken (er zijn teveel of te weinig woningen) ls kwlittieve kenmerken (de woningen pssen beter of minder goed bij de vrg, wrdoor mensen wegtrekken of genoegen nemen met een mindere oplossing). De woonvísie geeft een beeld vn het verschil tussen vrg en nbod, zowel kwntittief per kern ls kwlittief. Voor de vrg bseren we ons op het getoonde verhuisgedrg in de fgelopen jren (zie bijlge: Achtergronden). We bseren ons drmee op wt mensen werkelijk doen en niet lleen op wt ze zeggen te willen doen. Om de voorrd kwlittief te lten nsluiten op de vrg beschikt het Lnd vn Heusden en Alten over de volgende bouwstenen: 1. Mensen (menskrcht, denkkrcht, morl) 2. Leefomgeving (ntuur, historie, gemeenschp) 3. Woningen (voorrd, grond, plncpciteit) 4. Communictie en informtie 5. lnvesteringspotentieel (bewoners, bedrijven, corporties, beleggers, overheid) Woonvisie Lnd vn Heusden en Alten 15

16 Vrijheid en vitliteit oælllghld ontmoetlng Controle en mnifesttie Zekerheid en geborgenheid Bron: Leefstijlmethodiek SmrtAgent Het bovenstnde leefst jlmodel onderscheidt een tweetl dimensies uit de socile welenschppen: een sociologische dimensie die een onderscheid mkt tussen ego- en groepsgerichtheid en een psychologische dimensie die een onderscheid mkt tussen een extrverte houding en een introverte ntuur. Deze twee dimensies ontslu ten 4 leefstijlen. De leefstijlen hebben een grote betekenis voor de keuzen die mensen n het leven mken Niet lleen met betrekking tot de woningmrkt, mr ook op het gebied vn recretie, welzijn, zorg, cultuur en onderwi.is De rode consument is een consument met een vrije, eigenzinnige geest die onfhnkelijkheid boven lles stelt. Men heeft een ctieve mnier vn leven wrbij er nst werk voldoende tijd over moet blijven voor culturele ontwikkeling en reizen. Voor de bluwe consument is presteren een kernbegrip. Deze groep is zeer intensief en gedreven met z jn crrière bezig Sttus wordt belngrijk gevonden en dt bl jkt ook uit het keuzegedrg op de woningmrkt. De groene consument is groepsgericht, mr kent een vrij gesloten krkter. De wereld is voor deze consumenten minder groot; men beweegt zich in een kle ne kring met fmilie en buren wrmee men intensieve contcten heeft De woonmbities zijn bescheiden en bovenl eenvoudig: doe mr gewoon, dn doe je l gek genoeg. De ì, ì 1', kent een sterke groepsoriënttie en hecht juist veel wrde n socile contcten in de buurt. De gele wereld heeft een open instell ng Het gezin (of het streven drnr) neemt een centrle positie in het leven vn deze consumenten in Woonvisie Lnd vn Heusden en Alten 16

17 1. Mensen (menskrcht, denkkrcht, morl) De eerste bouwsteen is de mens zelf. De combintie vn normen/wrden, ondernemerschp, rbeidsmorl en opleiding beplen de woon- en leefmbities vn de bevolking. We hebben in de studie de leefstijlmethodiek vn SmrtAgent gehnteerd en constteren dt de onderliggende drijfueren vn de bevolking vn Lnd vn Heusden en Alten voorl groepsgericht en enigszins introvert gekleurd zijn. Het gt dn om wrden ls ontmoeting, verbondenheid, betrokkenheid, hulpvrdig, ftsoen, privcy, wrmte, respect, verdrg z m h e id, pre ste ren. Het is geen Wssen r wr representtie belngrijk is. En ook lijkt het niet op de gezelligheid vn de kermis in Tilburg of de kosmopolitische leefstijl in Amsterdm. ln het Lnd vn Heusden en Alten heeft men meer ndcht voor de gemeenschp, voor het geloof, voor het gezinsleven, voor ondernemerschp, voor het lnd en de ruimte. Dt mkt het Lnd vn Heusden en Alten bijzonder en vormt voor vele inwoners en inverhuizers, wronder mensen die n de studietijd teruggekeerd zijn nr deze regio, een unique selling point. Dit is de identiteit vn Lnd vn Heusden en Alten. Deze identiteit vertlt zich in een hoog rbeidsethos, een hoge betlingsmorl, sprzmheid, gebondenheid n de eigen gemeenschp/kern, ingetogen gedrg, lgere verhuisdrng, gemeenschpszin, wrdering voor trditie en vkmnschp, sterkere drng tot vrijwilligerswerk, mr ook socile controle en morele beoordeling. Dit biedt ingrediënten voor gemeenschpsvorming, die goed kn nsluiten op het proces vn toenemende individuele verntwoordelijkheid. Woonv sie Lnd vn Heusden en Alten T7

18 Sld bowl Soup Wnneer de smenleving met een gerecht wordt vergeleken, spreekt men wel over de sld bowl tegenover de soup (Etzioni). ln de sld bowl zijn de ingrediènten fzonderlijk herkenbr en vormen zij gezmenlijk het heerlijke gerecht. Het vormt een smenleving met een divers teit n cultuurgroepen die elkr weliswr op llerle mnieren beïnvloeden, mr die toch hun eigen culturele ident teit in zekere mte behouden B j de soup wordt lles door elkr gehusseld, mr dit kn ook een heerl jke mltijd vormen Hier versmelt de divers teit n cultuurgroepen cultureel en fysiek tot een nieuwe culturele eenheid. Meestl vi het proces vn ssimiltie: het overnemen door nieuwkomers vn de cultuur vn een dominnte, lnger nwezige 9roep. Woonvisie Lnd vn Heusden en Alten 18

19 2. Leefomgeving (ntuur, historie, gemeenschp) Homgsng '[,, Het lnd vn Heusden en Alten ligt ls eilnd n de rnd vn economisch krchtige gebieden met veel werkgelegenheid, voozieningen en grote woonwijken. Het is een eilnd met dorpen en kleine pltsen en een sterke onderlinge betrokkenheid. Men is gewend zelf de broek op te houden; er is ondernemerschp. De geloofsbeleving speelt hierbij ook een belngrijke rol, mr - en dt kenmerkt dit eilnd ook - niet op een dwingende mnier. Er zijn reformtorische delen, ktholieke gedeelten en vrijzinnige en meer neutrle gebieden in het Lnd vn Heusden en Alten. Deze vriëteit zorgt voor een situtie wrin de eigen identiteit kn worden beleefd binnen de ruimere gemeenschp vn het eilnd. Het Lnd vn Heusden en Alten heeft meer kenmerken vn de sld bowl dn de soup (zie uitleg hiernst). Dit is een hele sterke uitgngspositie voor de toekomst, omdt het vrgstuk vn identiteit voor mensen steeds belngrijker wordt. De burger zoekt de gemeenschp wr hij/zij zich thuisvoelt. Het Lnd vn Heusden en Alten heeft het in zich om door de veelkleurigheid veel mogelijkheden te bieden n mensen om zich thuis te voelen. Deze positie leidt ook tot een hoger niveu vn smen-redzmheid. Men lost de vrgstukken grg zelf op, binnen de eigen gemeenschp. Dit sluit heel goed n op de prticiptiesmenleving, mits dr voldoende ruimte voor wordt geboden. Nr de toekomst toe wordt de positionering vn het Lnd vn Heusden en Alten lleen mr krchtiger. De economische kerngebieden worden sterker en drmee groeit ook de ntrekkingskrcht vn de gebieden die in die invloedsfeer liggen. De A27 wordt verbreed, wrmee de interctie met buiten verder zl toenemen. De steden worden stedelijker, mr ook in 2030 zl een groot deel vn de bevolking niet in steden willen wonen, ook l is het voozieningenniveu dr hoger. De steden bieden niet de socile context, de geborgenheid, de kleinschligheid, de reltie met de ntuur en het lndelijke leven, die het woongebied in het Lnd vn Heusden en Alten wel te bieden heeft. Het besef om deel uit te mken vn het Lnd vn Heusden en Alten is onder de inwoners nog niet zo sterk ontwikkeld. Wnneer de regio zich ndrukkelijker ls interessnte woon-, werk- en toeristische regio op de krt gt zetten, zl de beleving vn een gezmenlijke identiteit verder toenemen. Woonv sìe Lnd vn Heusden en Alten 19

20 Eilnd Rust Ntuur Rivieren Ruimte 427 rinchem lrl ' f ô t ritl \î'$ Positionering Leefomgeving Lnd vn Heusden en Alten. De gekleurde bollen geven de gemiddelde leefstijl in de betreffende gebieden weer Het eilnd is geel-groen gekleurd, meer e( zijn ook duidelijke verschillen. Zo is Sleeuwijk behoorli.ik bluw (individulistisch, introvert) en Wijk en Alburg geel (groepsger cht, extrvert). De huishoudens die rond de 427 wonen, lten een groter individulisme zien dn de huishoudens in bv Genderen. Werkendm is drop een uitzondering. De kern is groengekleurd, hetgeen duidt op een sterke gemeenschpsbinding. Woonvisie Lnd vn Heusden en Alten 20

21 l elomq uru -[., We zijn guw geneigd om vernderingen negtief te interpreteren. Jongeren trekken weg, gn elders studeren en ls hoogopgeleide vinden ze geen werk in het Lnd vn Heusden en Alten. Als ze er l überhupt zouden willen wonen, wnt ze hebben zich ook nog eens cultureel onttrokken n het benuwde dorpse leven. Dit beeld wordt vk neergezet, mr is dt juist? Jongeren die in het Lnd vn Heusden en Alten zijn opgegroeid, zijn groot geworden in een duurzme gemeenschp, wr gewoond, gewerkt, gerecreëerd kn worden en wr voldoende ruimte is geweest voor ontplooiing en ondernemerschp. Deze ondergrond is een voedingsbodem wr lter uit kn worden geput, ls men zelf kinderen heeft, die men in een dergelijke omgeving (en niet in een grootschlig Vinex-gebied) wil lten opgroeien. Wr de kinderen nog slootje kunnen springen en bij de scouting kunnen gn. Het Lnd vn Heusden en Alten ligt ls gebied dicht bij hoogwrdige werkgelegenheidsconcentrties. Dus ls men behoefte heeft n de kwliteiten die voor het wonen in het Lnd vn Heusden en Alten nwezig zijn, dn kn men zich hier nestelen zonder dt de werkfunctie in gevr komt. Dit is echt nders dn een gebied in Noordoost- Groningen, Zeelnd of Limburg. Hier is sprke vn het beste vn twee werelden. Om die duidelijke en krchtige uitstrling nr buiten te behouden, willen we de expliciete kwliteiten vn de regio behouden en versterken. Geen grootschlige uitbreiding, geen monotonie. Mr orgnische ontwikkeling, kleine ntllen, veel zelfbouw of smen met een groep, en veel differentitie. Dt houdt de regio dorps. We willen meer ndcht besteden n het gezmenlijk - ls Lnd vn Heusden en Alten - nr buiten treden om bewoners, recrenten en werkers beter n de regio te verbinden. Woonvisie Lnd vn Heusden en Alten 21,

22 9oo/o LO% thturitf 37% 5% 33o/o 25% Er zijn in het Lend vn Heusden en Alten veel gezinswoningen gebouwd (90%). lnmiddels bestt de meerderheid vn de huishoudens uit'l- en 2-persoonshuishoudens (58%). ln 2030 betreft dit een ndeel vn circ 213 vn lle huishoudens. Tussen de kernen en gemeenten zijn wel verschillen. Het ndeel gezinnen is in de gemeente Alburg met 44o/o hoger dn in Werkendm en Woudrichem met 37 respectievelijk 39%. Veen heeft ls kern het grootste ndeel gezinnen (49%), Uitwijk heeft het lgste ndeel (21%). Woonvisie Lnd vn Heusden en Alten 22

23 3. Woningvoorrd De woningvoorrd stt er goed bij. ledereen in het Lnd vn Heusden en Alten kn goed en betlbr wonen. De leefbrheid is hoog. Mr de voorrd wijkt steeds meer f vn de woningvrg. We hebben een woningvoorrd met veel kubieke meters. Veel meer dn men per persoon in de steden heeft. Deze woningvoorrd is voorl gebouwd voor gezinnen in de decenni die chter ons liggen. Circ 90% vn de woningvoorrd bestt uit eengezinswoningen. lnmiddels bestt minder dn de helft vn de huishoudens uit gezinnen: dit ndeel neemt tot 2030 verder f. Hoewel ook veel 1- en 2- persoonshuishoudens grg in een eengezinswoning wonen, zl er een toenemende behoefte ontstn n woningen die beter zijn fgestemd op ndere levensfsen. Omdt een woning veel lnger meegt dn de wijzigingen in de bevolkingssmenstelling, is het sleutelen n het bestnde vstgoed de eerste oplossingsrichting om de voorrd beter op de vrg n te lten sluiten. Er is ruimte genoeg. Mr het lukt ons onvoldoende om door doorstroming ruimte vrij te mken. Dt heeft te mken met llerlei belemmeringen, die niets met de woningen zelf te mken hebben, mr institutioneel vn rd zijn. Ouderen blijven wonen in hun grote woning, omdt een kleinere woning, ls gevolg vn huurhrmonistieprocessen, duurder is dn hun huidige woning. Het levert finncieel eerder ndelen dn voordelen op. Wnneer we de nieuwe woning lger prijzen en de oude woning hrmoniseren bij leegkomst, wordt misschien wel een beter rendement behld nst een positief doorstromingsresultt. Uiterrd lleen wnneer ouderen te kennen geven grg door te willen stromen en dit pst binnen de wettelijke mogelijkheden. We zien dt de druk op de onderknt vn de woningmrkt toeneemt. Verschillende ontwikkelingen zijn hiervoor verntwoordelijk.. Kleinere huishoudens hebben per huishouden een lger inkomen.. Extrmurlisering (ouderen en zorgbehoevenden). Dit zijn huishoudens die meer op de bestnde voorrd zijn ngewezen en over het lgemeen lge inkomens hebben.. Sttushouders. De opgve om sttushouders te huisvesten is gegroeid vn circ 100 tot circ 200 personen per jr. Dit zijn voor 80% lleenstnden, die llen een woning nodig hebben.. Lstenverhoging energie en zorg. Er is een toenemende behoefte n kleinere en goedkopere woningen. Ook drvoor kn de bestnde voorrd een dienst bewijzen. Of het nu voor strters, sttushouders, gescheiden huishoudens, mensen met licht psychische problemtiek is. Een grote woning vn 750 huur is ook 3 kmers vn 250,- huur. Deze trnsformtie kn niet overl, mr vst wel op diverse plekken in het Lnd vn Heusden en Alten. Drmee wordt de ruimte in de voorrd n de onderknt vergroot, zonder dt het geprd gt met grote investeringen. De corporties wijzen er wel op dt dit ook om meer woonbegeleiding vrgt. Woonvisie Lnd vn Heusden en Alten 23

24 Lnd vn Heusden en Alten huur 7% 8% 3% L% middelduur huur, koop 0% o% o% Grnd Totl 19% 13% 4% goedkope scheefheid dure scheefheid 4% 2% 4% 6% % 2% T% o% " 5% 12% 8% 4% 2% huur 0% 0% 0% 0% o% duur koop 3% 9% 9% 6% 5% tot 2r% 37% 23% 12% 8% 3!% 0% 32% L00% Bron: Cendris2015, corporties Lrd vn Heusden en Alten: huurprijzen (peildtum ) De kleuren geræn n welk deel vn de voorrd zich kenmerk door een goedkope scheefheid dn wel dure scheefheid. Huishoudens met een inkomen vn '1,5 x modl of hoger kunnen meer betlen dn een goedkope woning. Deze huishoudens wonen scheef. Het betren ongeveer 4o/o vn lle huishoudens- Bij de dure scheefheid wonen huishoudens met een lg inkomen in de duurdere woning- De getllen zijn op hele procenten fgerond. De prijsgrenzen die in dezetbel zijn gehnteerd zijn gebseerd op de WOZ-wrden per l De grenzen zijn zo gekozen dt ze zo dicht mogelijk nsluíten bij de prþklssen die de provinc e Noord- Brbnt in de woningbouwmtrixper hnteert: Actuele prijsgrenzen per: jn Koop - goedkoop Koop - m ddelduur Koop - duur Huur - goedkoop Huur - middelduur Huur - duur < ,-! 185,000,- <x < ,- > t ,- < 576,87 576,87 <x< 710,68 > 710,68 ln de nlyse ziln drom de voþende grenzen ngehouden (bedrgen betreffen de WOZ-wrde) Goedkoop Huur - Eengezins-tot Middelduur Huur - Eengezins-vn tot Duur Huur - Eengezins- boven Goedkoop Middelduur Duur Goedkoop Middelduur Duur Goedkoop Middelduur Duur Huur - Meergezins - tot Huur - Meergezins - vn 175,000 tot Huur - Meergezins - boven Koop - Eengezins - tot 200,m0 Koop - Eengezins - vn tot Koop - Eengezins- boven 300.@0 Koop - Meergezins - tot Koop - Meergezins - vn 200,000 tot Koop - Meergezins - boven 300,0O0 Woonvisie Lnd vn Heusden en Alten 24

25 Drnst kn leegstnd in (voormlige) verzorgingshuizen, bedrijfsmtig en mtschppelijk vstgoed mogelijkheden bieden om - misschien tijdelijk - tegemoet te komen n de woningvrg vn kleinere huishoudens met beperkte kpitlkrcht. De behoefte n tijdelijke vormen vn wonen neemt in de hele smenleving toe. Het beter benutten vn bestnde ruimte is een oplossingsstrtegie die kn bijdrgen n vele vrgen die er leven. De woningvoorrd is op dit moment goed betlbr en beschikbr. Er is geen sprke vn grote scheefheid (mensen die te duur of juist te goedkoop wonen, zie het schem hiernst). Hoewel de huurchterstnden niet substntieel oplopen (betlingsmorl), neemt de vrg nr goedkopere woningen toe. Dit betekent dt we goed op onze hoede moeten zijn om voldoende goedkope woningen voor de doelgroep beschikbrte houden. Splitsen vn woningen zorgt voor meer goedkope woningen, tijdelijke woningen drgen ook drn bij en de corporties investeren in duuzmheid, wrmee de lstenstijging verder zl worden beperkt. De ndcht moet zeker niet lleen uitgn nr de onderknt vn de mrkt. Een belngrijke groep die op dit moment in de woningmrkt weinig mogelijkheden heeft betreft de huishoudens met een te hoog inkomen voor de socile sector en een te lg inkomen voor de koopsector (dn wel, deze groep wil vnuit flexibiliteitsperspectief of gebruiksgemk blijven huren). Corporties moeten de socile huunruoningen in principe verhuren n huishoudens met een inkomen tot en met modl. De groep drboven met een inkomen vn 1,5 modl betreft23o/o vn het ntl huishoudens. Zijzijn ngewezen op de goedkope koopwoningvoorrd (hier gedefinieerd ls woningen onder ,--) en middeldure huurwoningen. Dt is bij elkr 17o/ovãn de woningen. De woningvoorrd is voor deze groep te krp bemeten. Vergroting vn deze voorrd met meer huunruoningen boven de liberlistiegrens is nodig. Mr het Lnd vn Heusden en Alten wil ook voor huishoudens met een hogere koopkrcht (ondernemers, hoog opgeleide professionls) een hoogwrdig woon- en leefklimt bieden. Het ontwikkelen vn lndgoederen, zols in de gemeente Woudrichem pltsvindt, is een mooi voorbeeld om deze groep met een bij het lndschp en de historie pssend woonconcept te bedienen. Als we een nlyse mken vn de toekomstige vrg en die vergelijken we met de beschikbre gronden en plncpciteit, dn constteren we dt de plnnen nog niet overl in lijn zijn met de vrgontwikkeling. ln de bijlge (Achtergronden) is deze vergelijking opgenomen. ln de plnnen zijn meer koop eengezinswoningen opgenomen dn wr vrg nr is. Dit geldt met nme voor de dure koop. Woonvisie Lnd vn Heusden en Alten 25

26 Woonvisie Lnd vn Heusden en Alten 26

27 Op bsis vn de effectieve vrg is er ruimte voor huur en 'gestpelde woningen' in lle segmenten. Onder gestpelde woningen worden ook seniorenwoningen begrepen, die ook grondgebonden kunnen zijn. Gemeten nr de ctuele vrg lijkt ruimte te bestn in Werkendm, Hnk en Nieuwendijk. ln Rijswijk, Andel, Eethen en Veen dreigt overcpciteit. Ntuurlijk is de toekomst onzeker, mr we willen wken voor teveel korte termijn-beleid. Voor een strtend gezin is een goed geïsoleerde nieuwbouwwoning voor mogelijk ntrekkelijker dn een bestnde woning in een jren 80 wijk. Mr iedere nieuwe eengezinswoning vergroot wel de mismtch in de voorrd. We zullen drom overproductie tegengn en nieuwbouwmogelijkheden goed fstemmen op de gewijzigde behoeften vn de bevolking. Een goed voorbeeld vn dit beleid lt de nieuwste fse Den Eng in Veen zien. Hier hebben de eengezinswoningen uit de plnvorming plts gemkt voor 9 kleinschlige eenpersoonswoningen binnen één woongebouw. Dit leidt ook tot een betere mix vn jong en oud. Te weinig is er sprke vn integrl beleid. Prtijen zijn gericht om hun eigen doelen te bereiken. De gemeente hnteert uniforme vstgestelde grondprijzen die inmiddels in meerjrenperspectief zijn ingerekend en die tegenover ndere gemeentelijke lsten en investeringen stn. De corportie stoot delen vn bezit f om liquiditeiten te genereren voor de verhuurdersheffing of investeringen. De ontwikkelr bouwt voorl rijwoningen omdt deze in de huidige mrkt doorgns de meeste opbrengst genereert. Ondertussen worden de belngen vn de gehele gemeenschp niet goed bediend. Wnt rijwoningen zijn er in de bestnde voorrd in voldoende mte. ln de toekomst hebben we er zelfs te veel. Wnneer de eengezinswoningen strks door overlijden steeds meer leegkomen, ontstt er overcpciteit. Dn zl de prijs vn de bestnde voorrd onder druk komen te stn. Omdt nieuwbouw mr 0,5 tot 1% per jr n de voorrd toevoegt is het des te belngrijker om strtegisch de juiste keuzen te mken wr en hoeveel woningen vn welk soort worden gereliseerd. Deze ñrueging is tevens noodzkelijk in het kder vn de ldder voor duurzme verstedelijking. We zien dt er behoefte is en gt ontstn n ndere woonvormen die de popultie vn de toekomst beter gn bedienen. Mr innovtie op dit gebied komt nu niet tot stnd door ieders optimlistie op eigen doel. Nieuwe vormen vn wonen voor ouderen is een crucil onderdeel vn de woonvisie. Die moeten worden gestimuleerd. Het is drbij wenselijk dt niet op één model wordt ingezet, mr dt een veelheid vn experimenten en inititieven gt ontstn in nuwe smenwerking met de bevolking. Ouderen hoeven niet te verhuizen, mr we willen het ze wel goed nr de zin mken. ledere doorstroming vn een oudere nr een nieuwe woning, levert een woning voor (strtende) gezinnen op. Woonvis e Lnd vn Heusden en Alten 27

28 Oud moet niet teveel vereenzelvigd worden met zorgbehoeftig. Deze speeltoestellen in het Hyde prk in Londen geven ouderen de mogelükheid om op ongedwongen wijze n beweging le doen. De woonomgeving kn op deze mnier bijdrgen n een vitle leefstijl. Een nder voorbeeld betreft de beweegtuin voor ouderen in de Reuselhoeve in Moergestel, opgezet smen met SportseNice Noord-Brbnt. Woonvisie Lnd vn Heusden en Alten 28

29 Woni ngen en zorgi nfr structu ur Voor het Zorgnetwerk Lnd vn Heusden en Alten hebben onderzoeksbureu SOAB en Jobse Advies een ondezoek verricht nr de toekomstige vrg op het gebied vn wonen, zorg en welzijn in de regio. Zie bijlge 10. Hieruit komt het volgende beeld vn de behoefte versus het ctuele nbod nrvoren. 1. lntrmurl. Op dit moment is er sprke vn een overcpciteit, deze slt echter om rond De spreiding vn intrmurle cpciteit is onevenwichtig over de regio. 2. Zelfstndig wonen nbij zorg. Middels nieuwbouw of trnsformtie bedrgt de opgve 450 woningen in de periode en 320 woningen in de periode Voor ouderen geschikte woningen. De woningvoorrd heeft veel mogelijkheden om woningen n te pssen en geschikt te mken voor bewoning door een oudere. Corporties kunnen woningen uitbreiden met bijvoorbeeld een 2e toilet. Prticulieren kunnen worden gestimuleerd om zelf mtregelen te treffen n hun woning, die bewoning op hogere leeftijd gemkkelijker mkt. 4. Optimliseren zorginfrstructuur dr wr veel ouderen lnger thuis wonen. Denk drbij ook n mtregelen buiten de zorg die bijdrgen n het welbevinden vn senioren, zols ontmoetingsplekken met ctiviteiten en ruimte voor beweging. Woonvisie Lnd vn Heusden en Alten 29

30 Combintie vn voorzieningen. Ontmoet ng, winkel, WV, bkkerij bij ntuurvoedingswinkel Hrdemn n Wijk en Alburg (foto: website Hrdemn) Woonldder: treden vn zelfredzmheid Woonvis e Lnd vn Heusden en Alten 30

31 Voorzieningen De indeling in A-, B- en C-kernen biedt nr onze mening een goed en functioneel kder voor de investeringen in de zorg- en voorzieningeninfrstructuur. Bij de kleinste kernen zijn de voorzieningen stelselmtig verdwenen. Dt is een gevolg vn vernderde economische en mtschppelijke condities. Dr is weinig tot niets n te doen. Door de technologische ontwikkeling (domotic, internet etc) en mobiele services (AH service, mobiele prikpost, crpoolen nr A kern, etc) kunnen mensen eigenlijk steeds verder weg wonen. Mr de voorzieningen hdden ook vk een ontmoetingsfunctie. En dr is wel wt n te doen. Creëer mogelijkheden dt mensen elkr kunnen blijven ontmoeten, wnneer dr belngstelling voor is. Wnt dt ws ook vk de functie vn de buurtsuper, een soort vn dorpsplein. Voor het in stnd houden vn een dorpsplein (figuurlijk) is heel wt minder nodig dt voor het in stnd houden vn een winkel. Dt kn l heel goed bij een kleine kern. Er zijn binnen het Lnd vn Heusden en Alten mogelijkheden genoeg om die huishoudens die grg dichtbij voorzieningen willen wonen, te bedienen. Mr er zijn ook huishoudens die dt niet willen. We prten met de kernen wr voozieningen verdwijnen en spelen met mtwerk in op hun vrgstukken en behoeften. De mogelijkheden voor met nme corporties om te investeren in de woon- en leefomgeving zijn in de heziene woningwet ingrijpend vernderd. Het werkdomein vn corporties wordt beperkt tot de kerntken: huisvesting en beheer voor de doelgroep met lge inkomens. Woonldder Het zorgvrgstuk richt zich niet lleen op ouderen. We drgen ook zorg voor mensen die niet utomtisch over voldoende'woonvrdigheden' beschikken. Middels preventie en socile begeleiding zorgen we ervoor dt mensen zo lng mogelijk zelfstndig kunnen (blijven) wonen. We zullen ons gn inzetten voor een betere vrg en nbod over de gemeentegrenzen heen. Woonv sie Lnd vn Heusden en Alten 31

32 & E Lng zult u wonen: in een veiliger en comfortobeler huis Wooîl u { fñt'íìè bûurt)[n ]* u 3rg rog he*l tong rn w tr lrqâ^de gn8ev^t r,vi lþn sorçnþ Oer* er d r æ16 c^ër ru qn u# l1tr 9 ru witrtgr erì (omtøt beþr t rulen Hæ d! kjllxrtlhér BPrusl rûldenl ål u tr 5H ' Tolllt lnformtie over de mogelijkheden om lnger thuis te kunnen wonen. lnititief Provincie Overijssel. Gemeenten kunnen prticiperen in deze gezmenlijke npk in voorlichting en communictie. Woonvisie Lnd vn Heusden en Alten 32

33 4. Gommunictie en informtie lt De ouder wordende bevolking is een belngrijke groep in het Lnd vn Heusden en Alten. Tegelijkertijd is dt een erg lstige groep om te bedienen, zo blijkt uit iedere studie. Ze zijn kritisch, hebben vk l hun hypotheek fgelost en wonen goedkoop, zijn gewend n de eigen woning én eigen buren én eigen buurt, hebben minder energie om te verhuizen, hebben geen ruimtegebrek, etc. Toch blijkt ook telkens weer dt hun woonsitutie steeds verder frruijkt vn de woonbehoefte. Nrmte het nbod beter nsluit en belemmeringen worden geslecht, zullen mensen gn verhuizen. Eerst voozichtig, mr nrmte de mrkt zich verder ontwikkelt, steeds meer. Goede communictie met de (ouderwordende) bevolking is essentieel. Niet bevoogdend, mr wel heel informtief en verbredend. We willen de bevolking bij het beleid betrekken en lten meedenken over de mogelijkheden om hun huis n te pssen, over locties en nieuwe woonvormen. Bij de communictie is het goed om rekening te houden met de leefstijl (groen en geel) vn (een groot deel vn) de doelgroep. Deze is gevoelig voor een persoonlijke bendering, heldere procedures en een professionele npk. Woonv sie Lnd vn Heusden en Alten 22

34 Bestie Row in Austin, Texs Buren die gezmenlijk het in titief hebben genomen om een stuk lnd te kopen, te bebouwen met een extr huis voor de gemeenschp en weer buren te worden. Woonv sie Lnd vn Heusden en Alten 34

35 5. nvesteringspotentieel Alle prtijen (bewoners, bedrijven, corporties, beleggers, overheid) zijn bezig met investeren. We bereiken met deze investeringen meer wnneer ze op elkr nsluiten. Een corportie die investeert in duurzmheid voor woningen voor lgere inkomensgroepen kn deze bijvoorbeeld betlen uit de verkoop vn woningen voor strters, die zelf investeren in een hogere toekomstwrde vn de woning. Ze zullen drtoe meer geneigd zijn, wnneer de uitgngspositie vn die woning goed is (duuzm) en de buurt (woonomgeving) ook goed op orde. lnvesteringen in de woonomgeving lokken investeringen vn prticulieren uit. ldem dito voor investeringen in zorgknooppunten en een woonomgeving die geschikt is voor ouderen. Ook dn zullen ouderen eerder geneigd zijn te investeren in levensloopbestendigheid vn hun eigen woning. Volgens het zorgnetwerk is drn een grote behoefte (zie ook bijlge 10). De wereld vn ouderen verndert in hoog tempo. Over 20 jr kunnen we ons een verzorgingshuis nog nuwelijks herinneren. Tientllen woonconcepten met l of niet zorg zullen ontstn. Sommige zullen weer verdwijnen, ndere zullen in omvng groeien. ln de steden zie je l het verschijnsel vn de Bugruppe, wrin mensen smen op een loctie hun eigen woning reliseren. ln het Lnd vn Heusden en Alten zijn zeker ook mensen die zoiets willen. Alleen weten wij en zij het nog niet. Deze (ltente) vrg moet verder worden ontwikkeld. Hoewel een ouderenwoning vk synoniem is geworden met een pprtement, denken we dt de vrg nr grondgebonden ouderenwoningen wel eens groot zou kunnen zijn. Ouderen zouden op jongere leeftijd verleid kunnen worden om nr een dergelijke woning te verhuizen. Beleggers zijn nog niet veel gezien in het Lnd vn Heusden en Alten. Mr er is geen reden dt deze interesse niet zou kunnen toenemen. Er is immers een duidelijke vrg. De finncieringsmogelijkheden in de koopsector nemen f en voor ouderen (mr ook jongeren met bijvoorbeeld een tijdelijk contrct) is kopen minder ntrekkelijk of niet bereikbr. Het juiste product op de juiste plek moet investeringen en vervolgens doorstroming mogelijk mken. We zullen de mogelijkheden om ontwikkelingen mogelijk te mken beter in beeld brengen: wr stt vstgoed leeg, wt mg worden gereliseerd, welke ruimte hebben we in de plncpciteit. Het is denkbr dt dt zich tot een soort vn mrktplts vstgoed zou ontwikkelen. Woonvìsie Lnd vn Heusden en Alten 35

36 Woonvisie Lnd vn Heusden en Alten 1. Wij bouwen wr de bevolking nu en strks behoefte n heeft. 2. Wij benutten de mogelijkheden in de bestnde voorrd 3. Wij hebben oog voor eigen identiteit en uthenticiteit 4. Wij sturen vnuit orgnische ontwikkeling 5. Wij koesteren ondernemerschp en eigen inititief. 6. Wij geven ruimte n innovtie en experimenten 7. Wij hebben oog voor de onderknt en geven ruimte n de bovenknt L Wij zullen de woningvoorrd verder verduurzmen 9. Wij fciliteren het'zorgen voor elk/ 10. Wij drgen bij n het'zorgeloos grijs worden' De 10 richtinggevende principes vn het Lnd vn Heusden en Alten Woonvisie Lnd vn Heusden en Alten 36

37 4. Richtinggevende principes Op bsis vn onze gesprekken met stkeholders, onze nlyse vn de dt en onze venruchtingen vn de toekomst formuleren we de volgende doelstellingen: 1. Wij willen bouwen wr de bevolking (ook op termijn) behoefte n heeft. We houden rekening met de toenme vn het ntl kleine huishoudens en met de ouder wordende bevolking. 2. Wij willen knsen benutten die zich in de bestnde voorrd voordoen. De bestnde voorrd is gebouwd voor grotere huishoudens. Dt betekent dt de bestnde voorrd ruimte biedt om meer kleine huishoudens te huisvesten. 3. Wij hebben oog voor eigen identiteit en uthenticiteit. Er is sprke vn identiteitsverschillen tussen de kemen en gemeenten. We wrderen deze verschillen en vinden het belngrijk dt we dt terugzien in de mnier wrop we onze woon- en leefomgeving vormgeven. Op het niveu vn het Lnd vn Heusden en Alten trekken we gezmenlijk op. 4. Wij sturen vnuit orgnische ontwikkeling. Dt betekent dt we de (menselijke) mt vn onze huizen en dorpen willen terugzien in de bouw vn nieuwe woningen: kleinschlig, divers en hoge kwliteit. 5. Wij koesteren ondernemerschp en eigen inititief. We vinden het belngrijk dt de bevolking zoveel mogelijk bijdrgt n het mken vn de eigen woon- en leefomgeving. 6. Wij geven ruimte n innovtie en experimenten. We denken dt innovtie belngrijk is voor de inspirtie vn de gehele bevolking. 7. Wij houden oog voor de onderknt en geven ruimte n de bovenknt. De betlbrheid wordt belngrijker. Drom zorgen we voor voldoende goedkope woningen in de woningvoorrd. Mr iedere (potentiele) bewoner vn de regio krijgt de ruimte. 8. Wij willen de woningvoorrd verder verduurzmen. De corporties investeren in duurzmheid vn hun woningen. Wij willen prticuliere huiseigenren middels voorlichting stimuleren om ook te investeren in duurzmheid. L Wij fciliteren het zorgen voor elkr. We zijn een regio, wrin zorgzmheid tot de kernwrden behoort. We zullen deze ttitude met investeringen in infrstructuur versterken. 10. Wij willen bijdrgen n het zorgeloos grijs worden. We zorgen voor meer inititieven en experimenten om beter in de woonbehoeften vn ouderen te voozien. Woonvisìe Lnd vn Heusden en Alten 37

38 1. Afrregingskder: bewuste sturing op riehtinggevende principes 2. Grondbeleid voor kwliteit in woon- en leefomgeving 3. De burger weet, dênkt, doot en beslist rnee 4. ldeeën en ondernemersohp 5. Nieuwe woonconcqpten en prtijen 6. Een betlbre en beschikbre woningvoorrd 7. Hrdwre en softwrè 8. Profilering Lnd vn Heusden en Alten De hndelingsperspectieven: de hoe-vrg itì,r.ì,\/'rì.,,,rrì,ri,rìì'rll,i. lìlli,rìr11r',, r(lì,ri'/.rìrì,ì'ì,i,,,1ìi.,,1.ì.llfltiì,:t,itt,ti')l; lìl l irìi'),r';r rlrr'rì rjr',,1.:lì i,l,, l1,ri,i lilìrr'i i,trj,,r,,iì,')rìu'iltr) ì;ili,lrlri rìi.:i'ìr,)/i,. t,t, '1 ) r:ì,i l' ; i.' l r'' i' t, i! :tt", t. tr, "'!':,,',:,,, ),l t, l, ilt: i,,;i ) l) (o; J'i r1"'i ' Ì) ilirì l,rì,irl.liì,liii{r)i.iìirlllì,rlil i..i, i, i,,, lirrllirltr l,j^\fi))iiíj,illì\\ \lr,ì:!'rúilrr,ì10)ii,ìlll)riltì) Afwegingskder Nieuwe inititieven: de inititiefnemers vn een pln zorgen voor de bew jsvoering en overtuiging dt hun ideeên en plnnen bijdrgen n de principes in de Woonvis e ln bijlge 1 1 is een uitwerking vn dit kder opgenomen. Woonvisie Lnd vn Heusden en Alten 38

39 5. Hndel i ngsperspectief De richtinggevende principes vormen het ntwoord op de wrom-vrg. Wrom trekken wij ls gemeenten en corporties smen op om het wonen in het Lnd vn Heusden en Alten vorm te geven? Hieronder gn we in op de vrg hoe we deze doelen het beste kunnen reliseren. Dit noemen wij het hndelingsperspectief, geschetst lngs lijnen. Deze vormen vervolgens de bsis voor presttiefsprken (de wt-vrg). 1. Afirvegingskder: bewuste sturing op richtinggevende principes Belngrijker nog dn de lijstjes met ntllen te bouwen woningen vinden we het ontwikkelen vn een goed ñruegingskder voor beleid en investeringen, die pst bij de mbities vn de bevolking in het Lnd vn Heusden en Alten. Een soort lokle ldder vn duurzme verstedelijking. Dt is toch vk een ñueging op een heleboel vlkken tegelijk. Het is niet 1+1=2. Een mooi voorbeeld vinden we het ñruegingskder dt Woonlinie gebruikt bij investeringen: voldoet het pln n keuzevrijheid, kwliteitseisen, energiezuinigheid, drgt het bij n een evenwichtige wijkopbouw, n kwliteit vn de leefomgeving, drgt het bij n ontmoeting. De woonvisie vn het Lnd vn Heusden en Alten beoogt een firegingskder voor beleid en investeringen te vormen; een toetsingskdervoor nieuwe inititieven vn gemeenten, corporties, zorgprtijen, mrktprtijen en niet te vergeten burgers. Hiernst is een voorbeeld uitwerking opgenomen: de treden vn deze lokle ldder voor duuzme ontwikkeling zijn verder uitgewerkt in bijlge 11. De inititiefnemers vn een pln zorgen voor de bewijsvoering en overtuiging dt hun ideeën en plnnen bijdrgen n de principes in de Woonvisie. Voorts wordt gekeken of, met nme in het gevl vn nieuwbouw in de uitleg, het ínititief ook in de bestnde voorrd of bestnd bebouwd gebied kn worden gereliseerd, welke belemmeringen er mogelijk zijn en hoe deze op te lossen en welke smenwerking nodig is om het inititief tot ontwikkeling te brengen. De corporties informeren de gemeenten over het strtegisch voorrdbeleid dt zij willen voeren. Woonv sie Lnd vn Heusden en Alten 39

40 De grondprijs is een fgeleide vn wt op die plek n type woningen en kwliteit beoogd is BTW Verkoop opbrengst excl BTW Stichtingskosten Bouwkosten Bi.ikomende kosten Algemene kosten Winst en r sico Finncier ngskosten Residuele grondwrde Methodiek residuele grondwrdebepling Woonvisie Lnd vn Heusden en Alten 40

41 2. Grondbeleid voor kwliteit in woon- en leefomgeving Met gronduitgifte of plnologische toestemming n (nieuwbouw) ontwikkelingen willen we bijdrgen n een evenwichtige woningvoorrd. Dit betekent dt we niet lleen producten mogelijk willen mken die op dit moment goed in de mrkt lopen (meer vn hetzelfde, voorl rijtjes). Om mrktprtijen te stimuleren bij te drgen n de richtinggevende principes moet er sprke zijn vn een wenkend perspectief. Zo kn worden overwogen om mndjes te mken: ontwikkelrs krijgen het recht om eenvoudige plots te ontwikkelen (bijv. rijtjes), wnneer zij ook bijdrgen n ndere doelstellingen (bijv. concept voor ouderen of een trnsformtieopgve). Op deze wijze kunnen prtijen finncieel verntwoord investeren en wordt gehndeld in lijn met het frtegingskder. We zijn ons bewust vn het feit dt er vnuit de verschillende grondbedrijven belngen zijn om de boekwrden die op complexen rusten terug te verdienen met gronduitgifte (finnciële positie gemeenten). Ondnks het feit dt we met nieuwbouw slechts een deel vn de woningvoorrd beïnvloeden (c. 1o/o per ir), vormt nieuwbouw juist een kns om in te spelen op de vernder(en)de behoefte. We zien het grond(prijs)beleid dn ook niet primir ls een verdienmotor, mr we willen juist met uitgifte en plnologische toestemming bijdrgen n onze richtinggevende principes. Dit kn betekenen dt de grondprijzen bijgesteld moeten worden om meer verschillende, gedifferentieerde producten met wellicht ook lgere grondprijzen mogelijk te mken. lmmers, ontwikkelrs, beleggers ls ook burgers zullen ps kvels fnemen ls er een sluitende business cse voorligt. Drnst streven we nr meer uniformiteit (tussen gemeenten) in de grondprijsmethodiek, zodt ontwikkeld wordt wr vrgdruk is en niet dr wr de grondprijs het lgst is. De residuele grondprijsmethodiek is één vn de mogelijkheden die bij de ontwikkeling vn de productsegmenten (type en kwliteit) gebruikt zou kunnen worden. ln deze methodiek is de grondprijs de fgeleide: het residu vn de opbrengst vn de woning (VON-prijs/beleggingswrde, excl. BTW), verminderd met de stichtingskosten die bestn uit bouwkosten, bijkomende kosten, lgemene kosten, winst en risico en finncieringskosten. Woonvisie Lnd vn Heusden en Alten 4t