kopers huurders controle Klantgestuurd en empowerment empowerment capacity keuze Te Woon effecten voorraadbeleid kopen verkoop inkomen klanten

Transcriptie

1 effecten Klantgestuurd voorraadbeled en empowerment Over Te Woon en andere ntateven van wonngcorporates verkoop klantgestuurd kopen kopers wonngcorporates nkomen ntateven schalen capacty Te Woon klanten keuze beledsterrenen empowerment zeggenschap huurders controle authorty Sake Zjlstra

2 Klantgestuurd voorraadbeled en empowerment Over Te Woon en andere ntateven van wonngcorporates Sake Zjlstra TU Delft, Facultet Bouwkunde, Afdelng Real Estate and Housng

3

4 Klantgestuurd voorraadbeled en empowerment Over Te Woon en andere ntateven van wonngcorporates Proefschrft ter verkrjgng van de graad van doctor aan de Technsche Unverstet Delft, op gezag van de Rector Magnfcus prof. r. K.C.A.M. Luyben, voorztter van het College voor Promotes, n het openbaar te verdedgen op vrjdag 1 jul 2011 om uur door Sake ZIJLSTRA bouwkundg ngeneur geboren te Haarlem

5 Dt proefschrft s goedgekeurd door de promotoren: Prof. ng. A.F. Thomsen, Technsche Unverstet Delft Prof. dr. r. V.H. Grus, Technsche Unverstet Delft Samenstellng promotecommsse: Rector Magnfcus, Prof. ng. A.F. Thomsen, Prof. dr. r. V.H. Grus, Prof. dr. r. M.G. Elsnga, Prof. dr. E.H. Tonkens, Prof. dr. A. Rejndorp, Prof. mr. J. de Jong, Dr. J.Helderman, Prof. dr. r. P. Boelhouwer, Voorztter Technsche Unverstet Delft, promotor Technsche Unverstet Delft, promotor Technsche Unverstet Delft Unverstet van Amsterdam Unverstet van Amsterdam Technsche Unverstet Delft Radboud Unverstet Njmegen Technsche Unverstet Delft, Reserveld Ontwerp: Srene Ontwerpers, Rotterdam Druk: Grafsch Goed, Rotterdam ISBN Sake Zjlstra

6 As soon as questons of wll or decson or reason or choce of acton arse, human scence s at a loss. Noam Chomsky (televse ntervew). Ham and egg salad on whte bread, Keeps me company on nghts lke ths A pack of mentholated cgarettes, Keep my ar nce and thck. Prmus, The Pressman, Pork Soda, 1993

7

8 Inhoudsopgave (beknopt) Voorwoord 9 1 Klantgestuurd voorraadbeled en kezen op de wonngmarkt 19 2 Theoretsche achtergrond en analytsch kader 31 3 Verkennng klantgestuurde ntateven 95 4 Keuzemodellen: tussen huren en kopen Intervews: bewoners over Te Woon Enquête: kezen voor koop vanut huurstuate Concluses, heroverwegngen en aanbevelngen Lteratuurljst Samenvattng Summary Inhoudsopgave (beknopt)

9 8 Klantgestuurd voorraadbeled en empowerment Zolang je voorut kjkt duurt tjd altjd even lang.

10 Voorwoord Vjf jaar geleden had k net na mjn afstuderen aangegeven nog wel eens onderzoek te wllen doen bj de TU Delft. Dat s nu gebeurd. Pas bj het afronden van dt proefschrft hernnerde emand mj eraan dat k na mjn afstuderen had gezegd dat noot meer. Kom je nu mee, dacht k. Als k weer dergeljk ondoordacht dee heb, lees mj dan deze eerste regels voor. Wat promoveren s, kan k net zeggen. Ik ben wjzer geworden. Ik zou nog wel wjzer wllen worden. Dat verklaart wellcht de keuze om wel te gaan promoveren nadat k het afstuderen had afgezworen. Toen dacht k ook veel geleerd te hebben. Toch gaat ook nu het gezegde op: hoe meer we weten, des te meer we ons afvragen. Promoveren zou, n dat opzcht, best 50 jaar kunnen duren. In mjn ogen was het naast leren toch ook vooral lezen. Daarom s de vrucht ook n woord. Helaas kunnen net alle vruchten gelezen, noch gehoord worden. De mpact de k als gevolg verwacht s klen, daarn zal k berusten. Beschouw k mjzelf als meer empowered na het afronden van dt onderzoek? Neen, eerder mnder. Het kennsdlemma s een naar spookje. En naarmate k de utkomsten meer op mezelf betrek, word k sceptscher over de voorlggende resultaten. Ook k ze mjn hus net als teken dat k het goed doe n mjn leven. Betekent dat dan dat k mnder geborgenhed aan de wonng ontleen? Dat k mnder gemotveerd was om de keuze voor koop te maken? Neen. In mjn (ons, naar k hoop) geval was het een honger naar create, de wens om samen te wonen, de kwaltet van de deal en het plezer n klussen dat mj/ons dreef. Het genot, de trots en de waarde de we aan ons hus ontlenen zjn er net mnder om, al s het nog steeds net af. Het zou echter ook (valse) beschedenhed kunnen zjn. Maar ook de rol van geluk, of tenmnste geluksbelevng, zou wel eens een meer culturele achtergrond kunnen hebben dan voorlggend beschreven. Ook k ze het als geluk dat mjn leven er zo utzet. Kees, wat een geluk dat je 5 jaar geleden aan me gedacht hebt, bedankt daarvoor. André bedankt voor het geschonken vertrouwen. En Vncent, k ben erg gelukkg geweest met jou als dageljks begeleder. Er zjn zoveel mensen de k wl bedanken. Alle corporates, bewoners, collega s, medeonderzoekers eder de op eng moment op engerle wjze betrokken s geweest, heeft drect of ndrect een bjdrage geleverd. Ik zal enkelen noemen. Bedankt: Martne van Sprundel en Joren Elenbaas van Woonbron voor het meewerken aan de verkennende ntervews, julle zjn mj zeer behulpzaam geweest n het voorbereden van de ntervews en het selecteren van de complexen. Ik dank de corporates ut het woonnetwerk en ut de onderzoeksljn MOVe voor hun fnancële bjdragen. En alle corporates de opdrachtgevers en deelnemers zjn geweest aan het van egen hus naar beter leven onderzoek. Bedankt Maarten Vos van de SEV, Marja Elsnga, Renout Klenhans en Talja Blokland van het OTB. De samenwerkng met de SEV en het OTB heeft, net alleen bj de 9 Voorwoord

11 utvoerng van het onderzoek, veel aan mjn kenns en ervarng bjgedragen. Natuurljk Karolne Poorter voor haar bjdrage aan de eerste verkennng van de ntateven. Ik kan, zal en wl net edereen bj naam noemen. Ik dank alle corporatemedewerkers de meegewerkt hebben aan de ntervews over moteven en achtergronden van klantgestuurd voorraadbeled en Te Woon. En alle bewoners voor de tjd dat ze mj op hun bank geduld hebben. Aan de ntervews n Rotterdam heb k veel plezer beleefd. Utnodgngen vanaf het balkon toegeschreeuwd hee onderzoekert, mot je een wjntje?! hebben mj ontzettend doen geneten, ook al heb k het aanbod afgeslagen. Collega s en excollega s, bedankt voor julle bjdrage en de prettge sfeer waarn we werken. Helaas zagen wj onze werkplekken n de as verdwjnen. Voor mj betekende de brand de defnteve kennsmakng met het neuwe werken en k was zo gelukkg net erg veel kwjt te zjn, behalve de orgnele transcrptes van de ntervews welke k soms nog actef ms. Alle lezers, meelezers, commentatoren bedankt voor de feedback. Véro en Frank, bedankt dat k proefkonjn mocht spelen. Rener, bedankt voor de achtervang. Alle anderen ut de secte Housng: k hoop dat we nog jaren doorkunnen. Tenslotte, deze jaren had k noot goed doorgekomen zonder de steun van vrenden en famle. Vooral n de laatste endsprnt zjn julle, al heb k dat waarschjnljk noot gezegd, onmsbaar geweest. Jeltje, als k jouw net hat Qurne je bent van meer steun geweest dan k kan zeggen. Net alleen prvé, maar ook nhoudeljk. We delen de nteresse n het veld en jj sleurt me af en toe mjn voren toren ut. Een zelfde realtetscontrole ervoer k recenteljk op een conferente. Her zeuren we over empowerment en burgerschap terwjl n sommge landen mensen moeten vechten om een dak. De saamhorghed en de Rotterdamse mentaltet (net lullen maar poetsen) de dan tentoongespred wordt s n staat dngen voor elkaar te krjgen de (her) voor onmogeljk gehouden worden. Het benadrukte het verschl n top-down en bottom-up benaderngen van empowerment en tussen communty empowerment en personal empowerment. De rol van de omgevng, n welke mate de samenlevng en het bestuur georganseerd zjn, ljkt een belangrjke rol te spelen. Als gevolg zullen sommge, goedbedoelde beledsambtes, her wellcht noot tot stand komen. Een laatste reflecte. Ik zelf ben overgens net goed n staat te kezen en keuzes te maken. Ik gebruk zelfaangeleerde techneken om hermee om te gaan. Ik voel mj ergens tussen human en homo economcus. Ik houd het mdden tussen keuzemjder, satsfcer en optmzer. Hoe dat samenhangt met mjn sterrenbeeld (dubbele weegschaal) zou k net graag onderzoeken. Is het af, wat nu? Msschen hadden sommge leraren n het verleden toch geljk: je zou een goede docent zjn, msschen s onderzoek ets voor je Het heeft er alle schjn van. Sake Zjlstra, Rotterdam me Klantgestuurd voorraadbeled en empowerment

12 11 Voorwoord Het opdragen van een boek s als het sorry voor mjn afwezghed zeggen.

13 12 Klantgestuurd voorraadbeled en empowerment

14 Inhoudsopgave (utgebred) 1 Klantgestuurd voorraadbeled en kezen op de wonngmarkt Introducte Achtergrond Probleemstellng en onderzoeksvragen Onderzoeksopzet en methoden Methoden Verfcate/Valdate Beperkngen en nperkngen Wetenschappeljke relevante Opbouw en leeswjzer 28 2 Theoretsche achtergrond en analytsch kader Wonngmarkt: werkng en redenen voor ntervente Wonngmarktstructuur en -werkng Partjen op de wonngmarkt Wonngmarkt regulerng en knelpunten BBSH en Overlegwet Taken en benaderng van de klant Poste van de klant (voce, ext, loyalty) De doelgroep Klantgestuurd voorraadbeled Betrekkng van de klant/relate met de klant Inhoudsopgave (utgebred)

15 2.2.2 Voorraadbeled Huurprjsbeled Aan- en verkoopbeled: tussenvormen koop en huur Onderhoudsbeled Wonngverbeterngsbeled Sloop/neuwbouwbeled Verhuurbeled Wjk- en buurtbeheer- of leefbaarhedbeled Overge densten beled Bjdrage aan basscrtera van volkshusvestng De mogeljke rol van de klant n voorraadbeled Partcpategraad Egendomsrechten Het egenwonngbezt: geneugten en bedregngen Empowerment Empowerment als koepelbegrp Ver vormen van empowerment Authorty Capacty Energy Economsche empowerment Voorwaarden voor empowerment: vrje, autonome keuze De rol van de wonng bj empowerment Analytsch kader: operatonalsate van klantgestuurd voorraadbeled en empowerment Classfcate van klantgestuurd voorraadbeled Authorty: rechten en plchten Energy: motvate empowerment Capacty: persoonljke empowerment Concluse: klantgestuurd voorraadbeled en empowerment 91 3 Verkennng klantgestuurde ntateven Inledng en opzet: verkennng van ntateven Klantgestuurd voorraadbeled en empowerment

16 3.1.1 Opzet: telefonsche enquête Steekproef Respons Verwerkng Intateven n klantgestuurd voorraadbeled Toepassngsberek Resultaten Categore huur-koopkeuzemodellen Naamgevng Oncategorseerbaar Toekomst Classfcate van ntateven Intateven per beledsterren Intateven en de nvloed op basscrtera van volkshusvestng Intateven naar partcpategraad Aantal optes en keuzerumte Concluse: veel ntateven maar beperkte dekkng Keuzemodellen: tussen huren en kopen Inledng en opzet: Te Woon en huur-koopkeuzemodellen Huur-koopkeuzemodellen en verkoop met voorwaarden Modellen en varanten Het model Te Woon Verkoopresultaten Te Woon Standaardserng van ntateven en wetteljke restrctes Rsco s van Te Woon voor corporates Aanledngen, doelen en verwachtngen van Te Woon n de praktjk Moteven en aanledngen voor Te Woon Empowerment als doel Fnancën als doel Inhoudsopgave (utgebred)

17 4.3.4 Verwachte effecten van keuze en koop Effecten op langere termjn Waargenomen effecten Toepassng van en ervarngen met Te Woon n de praktjk Wjze van aanbeden Belemmerngen van en voor Te Woon Concluse: Te Woon voor empowerment en fnancën Intervews: bewoners over Te Woon Inledng en opzet: verkennng onder bewoners Methode: ntervews Selecte onderzoekswjken Selecte respondenten en respons Vragenljst Kenmerken van de wjken en bewoners Kenmerken wjken Achtergrondkenmerken respondenten Ervarngen en verwachtngen van bewoners Redenen om net te kopen: perceptes Huurders wllen kopen Verwachtngen vooraf Verwachte effecten Empowerment van bewoners Energy empowerment Totaal ervarng van Te Woon Concluse: bewoners verwachten mnder Klantgestuurd voorraadbeled en empowerment

18 6 Enquête: kezen voor koop vanut huurstuate Inledng en opzet: brede enquête onder bewoners Respons Verschllen tussen huurders en kopers Kenmerken respondenten Overwegng van het aanbod en redenen om net te kopen Redenen om te kopen Adves en nformate Actvteten n en om de wonng Capacty Empowerment Geborgenhed Controle Egenwaarde Relates tussen schalen Vertrouwen Wanneer wordt koop overwogen Energy empowerment Meanngfulness Choce en keuzevrjhed Impact Competence Concluse: empowermenteffecten zjn dffuus Concluses, heroverwegngen en aanbevelngen Concluses op onderzoeksvragen Klantgestuurd voorraadbeled Classfcate van vormen van klantgestuurd voorraadbeled Klantgestuurd voorraadbeled n de Nederlandse corporate praktjk Beoogde effecten van klantgestuurd voorraadbeled Inhoudsopgave (utgebred)

19 7.1.5 Door corporates verwachte effecten van Te Woon Door bewoners verwachte effecten van Te Woon Ervaren effecten van Te Woon Overwegngen bj Te Woon Aanbevelngen nader onderzoek Lteratuurljst Samenvattng Summary 265 BIJLAGE A Vragenljst ntervews (hoofdstuk 5) 271 BIJLAGE B Aanvullende tabellen (hoofdstuk 6) 277 Bjlage Kenmerken respondenten 277 Bjlage Overwegng van het aanbod en redenen om net te kopen 284 Bjlage Redenen om te kopen 286 Bjlage Adves en Informate 288 Bjlage Actvteten n en om de wonng 292 Bjlage 6.3 Capacty empowerment 294 Bjlage 6.4 Energy empowerment 302 Index van tabellen en fguren 305 Currculum Vtae Klantgestuurd voorraadbeled en empowerment

20 1 Klantgestuurd voorraadbeled en kezen op de wonngmarkt 1.1 Introducte Het klantgestuurd voorraadbeled van wonngcorporates staat snds het mdden van de jaren 90 sterk n de belangstellng. Getuge de vormen waarn klanten keuzemogeljkheden krjgen en nspraak wordt geboden, wordt er veel van het beled verwacht. Dt onderzoek gaat n op het klantgestuurd voorraadbeled van de wonngcorporates. Het onderzoek stelt de voorkomende vormen van klantgestuurd voorraadbeled, het waarom en het resultaat van dt beled centraal. Daarbj wordt ngegaan op de moteven, de doelen en de verwachte en berekte effecten van klantgestuurd voorraadbeled. 1.2 Achtergrond De poste van de huurder als klant op de socale wonngmarkt s door voortdurende krapte op de wonngmarkt nog altjd kwetsbaar te noemen (VROMraad 2007). Het versterken van zeggenschap van de klant n het voorraadbeled van wonngcorporates zou kunnen bjdragen aan het tot stand komen van een betere afstemmng van de vraag op het aanbod. Tegeljkertjd zou versterkng van de poste van de klant op de wonngmarkt nuttg zjn om zjn poste ten opzchte van de domnante van de wonngcorporate als aanbeder te versterken. De wonngcorporates n Nederland beztten gezamenljk ongeveer één derde van de wonngvoorraad. In het overhedsbeled lgt (mede) daarom de nadruk op het versterken van de nspraak van de huurder (bjvoorbeeld va de Overlegwet (VROM 2009)) en keuzevrjhed (VROM 2000, 2006). Deze posteversterkng wordt wel als empowerment gedud (VROM 2000). Empowerment komt evenwel ook op andere maneren terug n het beled, wanneer over bewoners gesproken wordt. De VROMraad (2006) geeft aan dat bewoners toch vooral de mogeljkhed moeten hebben om zchzelf te kunnen ontwkkelen. De Wetenschappeljke Raad voor Regerngsbeled (WRR 2005) benadrukt de benodgde betrokkenhed van bewoners bj de buurt. VROM (2003) en de VROMraad (2007) 19 Klantgestuurd voorraadbeled en kezen op de wonngmarkt

21 geven aan dat bewoners net n staat zjn om, wanneer zj dat zouden wllen, toegang te krjgen tot de koopwonngmarkt. De rol van de stedeljke omgevng en van de woonomgevng wordt door bede bronnen benadrukt en de wonng wordt als belangrjk element gezen. Er wordt nadrukkeljk gewezen op de rol van wonngcorporates om verschllende vormen van empowerment (onder meer: ontplooen, kunnen kezen voor koop, betrokkenhed bj wonng en woonomgevng) te kunnen bereken als bewoner. Ook de aandacht de wonngcorporates zelf hebben voor vergrotng van de rol van de klant n hun voorraadbeled, maakt dudeljk dat zjzelf her veel van verwachten (Kromwjk en Scherpensse 2003, Bobbe en Remernk 2006). Er s evenwel weng kenns voor handen over de maner waarop dat kan gebeuren. Ook s er weng kenns over de vraag n hoeverre de actvteten van corporates daadwerkeljk leden tot empowerment of bjdragen aan (deel-) aspecten (zoals betrokkenhed) de op te vatten zjn als empowerment of daartoe kunnen leden. Dt onderzoek s een explorate van vormen van klantgestuurd voorraadbeled, waarbj de nadruk gelegd wordt op het evalueren van empowermenteffecten onder bewoners. Herbj wordt n het bjzonder aandacht besteed aan Te Woon omdat deze vorm van klantgestuurd voorraadbeled naar voren komt als kansrjk, talrjk en popular onder wonngcorporates. En omdat Te Woon empowerment van bewoners n verschllende vormen (rechten en plchten verwerven, ontploong en zngevng) mogeljk maakt. 1.3 Probleemstellng en onderzoeksvragen Klantgestuurd voorraadbeled kan kortweg gedefneerd worden als dat beled waarbj de klant (door de corporate) betrokken wordt en drect effect heeft op het voorraadbeled van de wonngcorporate. Waarom klantgestuurd voorraadbeled wordt gevoerd door wonngcorporates en welke vormen er zjn, s nog net of slechts beperkt n beeld gebracht. Daarnaast zjn de beoogde en berekte effecten van het gevoerde klantgestuurd voorraadbeled net, of slechts gedeelteljk, n kaart gebracht. Het doel van dt onderzoek s derhalve nzcht te verkrjgen n het gevoerde klantgestuurd voorraadbeled, haar moteven, doelen en beoogde en berekte effecten. De probleemstellng omvat daarom de breedte van het onderwerp. Klantgestuurd voorraadbeled verdent gedefneerd, gecategorseerd, genventarseerd en beschreven te worden. Op deze wjze wordt bjgedragen aan het opvullen van de kennslacune de zowel wetenschappeljk als n de corporatepraktjk bestaat omtrent empowermenteffecten als gevolg van klantgestuurd voorraadbeled. Het proefschrft rcht zch daarbj n het bjzonder op Te woon om voornoemde redenen (ze 1.2). 20 Klantgestuurd voorraadbeled en empowerment

22 De probleemstellng s uteengespltst n een zevental onderzoeksvragen. De eerste vraag; wat s klantgestuurd voorraadbeled (1), gaat n fete over de defnte van het kernonderwerp van dt proefschrft. De vraag s explcet opgenomen om hermee het klantgestuurd voorraadbeled te kunnen onderscheden van andere vormen van voorraadbeled zoals strategsch of aanbodgestuurd voorraadbeled. De vraag welke vormen van klantgestuurd voorraadbeled te onderscheden zjn, s opgespltst n een theoretsche en emprsche benaderng. De theoretsch gerchte vraag gaat over de classfcate van vormen van klantgestuurd voorraadbeled en ludt: hoe kunnen vormen van klantgestuurd voorraadbeled worden geclassfceerd (2). De emprsche vraag gaat over de vormen de n de praktjk werkeljk voorkomen en ludt: welke vormen van klantgestuurd voorraadbeled worden n de Nederlandse corporate praktjk gehanteerd (3). Met klantgestuurd voorraadbeled worden verschllende effecten beoogd de ondermeer betrekkng kunnen hebben op de ndvduele bewoner maar ook breder kunnen zjn zoals effecten op de wonngmarkt en bedrjfsvoerng van corporates. De verde vraag ludt dan ook: welke effecten worden beoogd met klantgestuurd voorraadbeled (4). Bj klantgestuurd voorraadbeled vormt empowerment een belangrjk beoogd effect, daarom s n het proefschrft bjzondere aandacht besteed aan de defnte en de operatonalsate van het begrp empowerment. Bovenstaande vragen worden n het proefschrft voor klantgestuurd voorraadbeled n de breedte van de vormen waarn het voor kan komen beantwoord. Het proefschrft sptst zch toe op het Te Woon ntatef waar het gaat om de emprsche evaluate van de daadwerkeljke effecten. Dt ntatef s popular, veel besproken en hervan worden veel en verschllende effecten verwacht. Derhalve zjn er dre specfekere onderzoeksvragen geformuleerd over Te Woon. De eerste van deze meer specfeke vragen, onderzoeksvraag vjf, gaat n op de effecten de corporates van Te Woon verwachten, als bjzondere vorm van klantgestuurd voorraadbeled. Deze effecten kunnen verschllen van de effecten de bewoners verwachten en daadwerkeljk ervaren. De vjfde en zesde vragen luden derhalve: wat zjn de door corporates verwachte effecten van Te Woon (5) en wat zjn door bewoners verwachte empowermenteffecten van Te Woon (6). De slotvraag van dt proefschrft evalueert de effecten de aan het ntatef Te Woon gekoppeld zjn ten aanzen van empowerment onder bewoners. De zevende vraag ludt: wat zjn de daadwerkeljk ervaren empowermenteffecten van Te Woon (7). In tabel 1.1 zjn de onderzoeksvragen samengebracht. 1.4 Onderzoeksopzet en methoden De onderzoeksvragen zjn deels beschrjvend, deels exploratef en deels evaluatef van aard. De aanpak en methoden weerspegelen deze aanpak. De aanpak s deels 21 Klantgestuurd voorraadbeled en kezen op de wonngmarkt

23 kwaltatef en daarmee open ngestoken (Wester en Peters 2004), maar omvat ook meer kwanttateve methoden, met name waar het gaat om de evaluate van de effecten van Te Woon. Een eerste lteratuurstude bood een overzcht van het probleemveld en aanledng tot de explorate van de verschllende ntateven de wonngcorporates tot klantgestuurd voorraadbeled rekenen. Een eerste dee van afbakenng tot het te onderzoeken ntatef (Te Woon) s daarbj ontstaan. Het gaf aanledng tot verkennende ntervews met corporate medewerkers, welke op hun beurt tot de afbakenng tot het beoogde en behaalde effect (empowerment van bewoners) ledde. De bevndngen ut de ntervews zjn n een tweede fase van de lteratuurstude verder onderbouwd en hebben mede geled tot de keuze voor het centraal stellen van de empowermenteffecten van Te Woon voor bewoners. Mddels ntervews met bewoners s hun belevngswereld verkend, wat vervolgens aanledng gaf om verder naar daadwerkeljke empowermenteffecten te zoeken mddels een meer kwanttateve methode. De probleemstellng van dt onderzoek s n voorgaande paragraaf uteengezet n zeven onderzoeksvragen waarn een ondersched s aangebracht naar vragen welke theoretsch te beantwoorden en emprsch te beantwoorden zjn. Voor de theoretsch te beantwoorden vragen wordt gebrukgemaakt van lteratuurstude. In de lteratuurstude worden begrppen gedefneerd, analysekaders gegeven en evaluateen toetsaspecten geformuleerd ter beantwoordng van de overge onderzoeksvragen. Bj de onderzoeksvragen 1, 2 en 4 wordt van een lteratuurstude gebruk gemaakt. Voor de n de empre te beantwoorden onderzoeksvragen wordt gebruk gemaakt van twee data verzamelngmethodes: brede telefonsche enquêtes (eenmalge surveys) en depte ntervews. De brede enquête wordt gebrukt voor de verkennng van de bestaande ntateven en beantwoord vraag 3. De depte ntervews worden gebrukt om antwoord te vnden op vragen 4 en 5. Voor de evaluerende slotvraag, 7, wordt wederom gebruk gemaakt van een brede telefonsche enquête Methoden De ontwkkelng van het analytsch kader gesched aan de hand van een brede lteratuurstude en resulteert n het defnëren van de relevante begrppen en komt tot stand door beantwoordng van onderzoeksvragen 1,2 en 4. Het ontwkkelde analytsch kader zorgt ervoor dat begrppen onderscheden kunnen worden, vormen van klantgestuurd beled ngedeeld kunnen worden en empowermenteffecten naar verschllende aspecten beschouwd kunnen worden. Empowerment s op bass van een lteratuurstude n haar verschllende verschjnngsvormen als volgt gedefneerd: authorty, energy, capacty en economsche empowerment. Dt bedt de bass om 22 Klantgestuurd voorraadbeled en empowerment

24 de effecten van het klantgestuurde voorraadbeled n de vorm van Te Woon te evalueren naar aanledng van het verwachte effect empowerment van bewoners n onderzoeksvragen 6 en 7. Bj de beantwoordng van onderzoeksvraag 3 wordt het analytsch kader gehanteerd om de n de enquête onder wonngcorporates gevonden vormen van klantgestuurd voorraadbeled n te delen naar verschllende vormen en de mate waarn het daadwerkeljk klantgestuurd s. Een beperkt aantal vragen s daartoe utgezet onder een brede steekproef van wonngcorporates n Nederland. Op deze wjze s een zo volledg mogeljk overzcht van de verschllende voorkomende vormen van klantgestuurd voorraadbeled verkregen. Het gehanteerde analytsch kader draagt bj aan het onderscheden van voorraadbeled en klantgestuurd voorraadbeled. Voor een eenmalge survey (telefonsche enquête) onder wonngcorporates s gekozen om een overzcht en eerste nzcht n de ntateven de door wonngcorporates tot klantgestuurd voorraadbeled gerekend worden te verkrjgen. De eenmalge survey s voor dergeljk verkennend onderzoek geschkt maar kan geen verbanden aan het lcht brengen (Baarda en De Goede 1997;23, Babbe 2007;88). Concluses op bass van de resultaten zjn ndcatef en vormen n dt proefschrft aanledng voor de afbakenng van het onderzoek tot Te Woon en empowermenteffecten. Deze afbakenng wordt mede ondersteund door de theoretsche analyse. Op bass van de n de theore te verwachten effecten (vraag 4), wordt Te Woon gesgnaleerd als kansrjke vorm van klantgestuurd voorraadbeled omdat het mogeljkheden bedt tot het bereken van verschllende vormen van empowerment. De derde onderzoeksvraag versterkt de sgnalerng dat Te Woon kansrjk s om empowerment van bewoners te bereken. De depte ntervews worden gebrukt voor het verkennen van de door corporatemedewerkers aangedragen moteven voor het aanbeden van en de verwachte effecten van Te Woon. In vraag 4 en aan de hand van de ntervews worden de beoogde effecten ut de theore aan de praktjk getoetst (vraag 5). Het beeld dat Te Woon tot veel verschllende effecten moet leden, maar ook met name tot empowerment van bewoners wordt bj de beantwoordng van vraag 5 wederom versterkt. Met dezelfde methode (depte ntervews) worden de door de bewoners verwachte (en ervaren) empowermenteffecten van Te Woon verkend en wordt antwoord gegeven op onderzoeksvraag 6. De methode van ntervewen bedt de mogeljkhed zo dcht mogeljk bj de leefwereld van de geïntervewden te staan (Wester en Peters 2004;51,61) en dent ter verzamelng van nformate ut mededelngen van de geïntervewden (Emans 2002;16). Volgens Emans s ntervewen een geëgende methode om (objectef) te achterhalen wat personen te melden hebben bjvoorbeeld aangaande ambtes, overtugngen en vses (bdem;17, ook Babbe 2007;244 ev.). Een nadeel van ntervewen s de nteractebeïnvloedng van het gesprek en de nvloed op de antwoorden de de ntervewer (onbewust) heeft. Bovenden kunnen de cognteeffecten van zowel de geïntervewde 23 Klantgestuurd voorraadbeled en kezen op de wonngmarkt

25 als ntervewer net volledg vermeden worden (Emans 2002;20-21). Daarom s bj de ntervews gepoogd ongecontroleerde, stuatonele nvloeden zoveel mogeljk afwezg te laten zjn door de ntervewvragen zoveel mogeljk te standaardseren, zonder dat dt de gespreksvorm te dudeljk zou beïnvloeden. Bj de ntervews met zowel de corporatemedewerkers als bewoners s gebruk gemaakt van een tussenvorm van gestructureerde en ongestructureerde ntervews. De gespreksonderwerpen en begnvragen waren vastgelegd en mddels doorvragen zjn de geïntervewden gestmuleerd bj dens antwoordpogngen ten ende een antwoord op de vraag te verkrjgen (Emans 2002). Overwegend zjn open vragen gehanteerd de later zjn gecodeerd. Waar gebruk s gemaakt van gesloten vragen waren deze vooraf gecodeerd. Bj de beantwoordng van de laatste onderzoeksvraag, vraag 7, wordt wederom gebruk gemaakt van een brede enquête (per telefoon), dtmaal onder bewoners van een Te Woon wonng. De steekproef s genomen onder bewoners door heel Nederland en daarmee zo representatef als mogeljk. Verschllende groepen (neuwe kopers en huurders de ook na het aanbod bleven huren) kunnen herdoor op empowermentaspecten ook met elkaar vergeleken worden. De enquête toetst de ndcatef vastgestelde bevndngen ut de enquête (onderzoeksvraag 6) en maakt hervoor gebruk de operatonalsate van empowerment n ver vormen: authorty, energy, capacty en economsche empowerment Verfcate/Valdate De onderzoeksopzet maakt gebruk van een combnate van verschllende onderzoeksmethoden zodat enerzjds theore en praktjk explcet met elkaar n verband gebracht kunnen worden en anderzjds bjgedragen kan worden aan een scherpere defnte van begrppen en beoogde effecten op bass van praktjk en theore. Voor deze combnate van methoden s bovenden gekozen om ut verschllende soorten bronnen verschllende schalen van nformate op te kunnen halen. De ntervews vormen enerzjds een verkennng, maar denen anderzjds om, naast de meer gesloten enquête, een open antwoord te vnden op de vraag naar de ervarng van (energy) empowerment als gevolg van Te Woon. Immers, de waarden en betekens de men koppelt aan Te Woon kunnen erg persoonsgebonden zjn. De enquête vult enerzjds (door gesloten vragen) de ntervews aan en bredt anderzjds de kenns over empowermenteffecten onder bewoners ut door gebruk te maken van deels andere (capacty) empowermentaspecten. Door gebruk te maken van ntervews bj de meer verkennende stappen van het onderzoek (vragen 5 en 6) s ondervangen dat eventuele lacunes n de theoretsche benaderng net ontdekt zouden worden. Daarnaast beden ntervews de mogeljkhed 24 Klantgestuurd voorraadbeled en empowerment

26 om de door corporatemedewerkers verwachte verbanden tussen effecten op te kunnen halen en te spegelen aan de ervarngen en de verbanden de de bewoners zen. Mddels trangulate zjn de bevndngen n dt onderzoek geverfeerd. Trangulate s de strategsche combnate van verschllende methoden om zo meer facetten van de werkeljkhed tegeljkertjd te belchten en op elkaar te betrekken (Webb 1966, Denzn 1978) (Wester en Peters 2004;16). In dt onderzoek zjn waarnemngen door mddel van documenten stude (lteratuur) en ntervews (met bewoners en medewerkers van corporates) tegenover een meer kwanttateve benaderng van de empowermenteffecten geplaatst. Deze onderzoeksopzet maakt tweemaal trangulate van de onderzochte aspecten mogeljk. De vormen, moteven en de beoogde en daadwerkeljke effecten worden bede op dre verschllende maneren en vanut dre verschllende nvalshoeken benaderd. De doelen, verwachte effecten en daadwerkeljke effecten worden elk door mddel van lteratuur, ntervews en enquête bezen, maar ook vanut dre nvalshoeken: theore (wetenschappeljke lteratuur), utvoerngspraktjk (corporatemedewerkers) en ervarngen (bewoners). De mx van onderzoeksmethoden draagt eraan bj dat geen belangrjke aspecten over het hoofd gezen worden. No. Vraag Hoofdstuk Methode 1 Wat s klantgestuurd voorraadbeled 2.2 defntes op bass van lteratuur 2 Hoe kunnen vormen van klantgestuurd voorraadbeled worden geclassfceerd 3 Welke vormen van klantgestuurd voor raadbeled worden n de Nederlandse corporate praktjk gehanteerd 4 Welke effecten worden beoogd met klantgestuurd voorraadbeled 5 Wat zjn de door corporates verwachte effecten van Te Woon 6 Wat zjn door bewoners verwachte empowerment effecten van Te Woon 7 Wat zjn de daadwerkeljk ervaren empowerment effecten van Te Woon Tabel 1.1: overzcht onderzoeksvragen en gehanteerde methoden 2.2, 2.4 Defnte op bass van lteratuur met gebrukmakng van beledsterrenen, property rghts en partcpateladder 3 Enquête onder steekproef van Nederlandse wonngcorporates 2.1, 2.3 Defntes op bass van lteratuur 4 Depte ntervews met Te Woon corporate medewerkers 5 Depte ntervews met bewoners van Te Woon 6 Enquête onder huurders en kopers van Te Woon 25 Klantgestuurd voorraadbeled en kezen op de wonngmarkt

27 1.5 Beperkngen en nperkngen Het onderzoek s nventarserend en evaluerend van aard. De utkomsten zjn beschrjvend en ndcatef, dus net voorspellend of gercht op het ontwkkelen van een neuwe aanpak. Het onderzoek beperkt zch tot het n kaart brengen van de recent ontwkkelde vormen van klantgestuurd voorraadbeled en het n kaart brengen van moteven en effecten daarvan. Daarbj gaat specale aandacht ut naar de empowermenteffecten onder bewoners van Te Woon. Het onderzoek beperkt zch utslutend tot klantgestuurd voorraadbeled door wonngcorporates voor het beheer van de bestaande voorraad socale wonngen n Nederland. De zelfstandghed van de corporates, de daarmee verbonden verantwoordeljkhed en de recente veranderngen n het bestel, zjn aanledng voor de focus op het beled van wonngcorporates. De beperkng tot de bestaande voorraad s mede bepaald omdat het grootste deel van de Nederlandse wonngvoorraad bestaand s. De omvang van deze bestaande voorraad s substanteel en wanneer de keuzemodellen op de hele voorraad van wonngcorporates toegepast zouden worden, zou dt effect hebben op 2,4 mljoen hushoudens (van de n totaal bjna 7 mljoen hushoudens, VROM en CBS 2010). Mede omdat de toevoegngen aan de gehele wonngvoorraad beperkt zjn geweest (tussen 1995 en 2005 net meer dan 1,5%, Elsnga en Wassenberg 2007;131) s de focus op de bestaande voorraad en haar beheer te rechtvaardgen. De toevoegngen n de socale voorraad zjn nog beperkter n omvang en bedragen mnder dan 1% terwjl de socale huurwonngvoorraad tussen 1995 en 2005 zelfs s afgenomen (Thomsen en Van der Fler 2006). Ook s deze focus te rechtvaardgen omdat net verwacht kan worden dat de toevoegngen n de nabje toekomst aanzenljk zullen groeen (VROM 2010). De beperkngen zjn net alleen kwanttatef, maar ook kwaltatef van aard. Zj betreft de klant en haar ervarngen n de bestaande voorraad. Het onderzoek belcht de mogeljkheden van de klant n de bestaande voorraad, of zj nu een neuwe huurder of een bestaande huurder s. Tenslotte zjn er enkele pragmatsche beperkngen als de beschkbare tjd, de beschkbaarhed van materaal (de medewerkng van corporates) en voorgaand onderzoek en toepasbare methodes de het onderzoek mede vorm hebben gegeven. Het onderzoek geeft ndcates voor het verbeteren van vraagstukken met betrekkng tot de effectvtet en effcënte de bj corporates spelen. De nadruk lgt, door het karakter van het onderzoek, met name op de vraag welke doelen te realseren zjn door het voeren van klantgestuurd voorraadbeled. Hervoor worden algemene verwachte effecten van de verkoop van (socale huur)wonngen verbonden aan de ervarng van empowerment en de kwaltet van leven door burgers. De utkomsten dragen bj aan de dscusse over de taken van corporates en kan deze dscusse een posteve mpuls geven. De taken van corporates, de effecten de van hun nspannngen verwacht 26 Klantgestuurd voorraadbeled en empowerment

28 mogen worden en de bjdrage de zj met hun voorraadbeled (kunnen) leveren aan het functoneren van de wonngmarkt, kunnen hermee bjgesteld worden. De corporates n Nederland kunnen, als de effecten van klantgestuurd voorraadbeled behaald worden, heraan legtmtet ontlenen. Er kan echter net van dt onderzoek verwacht worden dat het een blauwdruk geeft voor het bereken van empowerment van burgers door het voeren van een specfeke vorm van voorraadbeled. Het onderzoek evalueert het effect van het beled en laat de legtmtet van de beledskeuzes ongemoed. De effecten van klantgestuurd voorraadbeled en de effecten van verkoop van socale huurwonngen moeten n de toekomst verdergaand bestudeerd worden. Net n de laatste plaats omdat voortgaande verkoop bj kan dragen aan margnalsate van de huursector (Van Kempen en Premus 2001, Wolters en Verhage 2001). De verwachtng dat het aantal koopwonngen verder zal toenemen ten koste van de socale huursector kan verregaande mplcates hebben de voorbj de rekwjdte van dt onderzoek lggen. De verwachtng dat het corporatebestel n de nabje toekomst verder zal veranderen (onder Europese, polteke en maatschappeljke druk) en het effect van het mogeljke verdwjnen van nterventes als hypotheekrenteaftrek worden net door dt onderzoek aan de orde gesteld. 1.6 Wetenschappeljke relevante Dt onderzoek benadert het probleem multdscplnar, omdat er sprake s van een complex probleemveld waarop verschllende onderzoeksdscplnes van toepassng zjn en toegepast zjn. De wetenschappeljke bjdrage van dt onderzoek bestaat prmar ut het samenbrengen van kenns over voorraadbeled, klantgestuurd beled en empowerment van de bewoners. Het onderzoek past als zodang n de tradte van volkshusvestngsonderzoek. De volkshusvestng maakt gebruk van wetenschapsgebeden als econome, recht en bedrjfs- en bestuurskunde. Deze komen voornameljk aan bod bj de vormng van het begrppenkader aangaande de rol van wonngcorporates. Voor het begrppenkader van empowerment wordt ook gebruk gemaakt van socologsche, psychologsche en flosofsche aspecten. In het analysekader van empowerment wordt daarnaast gebruk gemaakt van elementen ut de cognteve psychologe en motvatetheore. Het klantgestuurd (voorraad-)beled beslaat n dt proefschrft vooral de meer socologsch-technsche wetenschapsgebeden als bedrjfssocologe en bestuurskunde. Het reeds beschreven voorraadbeled s vooral gercht op beschrjvngen van de processen en de organsate van het beled (Van Vlet 1993, Van Den Broeke 1998, Van Drel 1998, Grus 2000, Straub 2001, Van Os 2007, Esknas 2008, Neboer 2003, 2009). De utkomsten voor de klanten n relate tot de rol van de corporate s n mndere mate utvoerg beschreven. De effecten op bewoners van verschllende 27 Klantgestuurd voorraadbeled en kezen op de wonngmarkt

29 ngrepen va het voorraadbeled, met effect op de wonng en woonomgevng zjn wel beschreven (Mossel 2008, Mossel en Straub 2009, Husman en Westra 1983), maar net n relate tot het voorraadbeled. De rol de de bewoner n de vormng van het voorraadbeled kan hebben en de daarmee samenhangende mogeljkhed om te sturen op de utkomsten, bljft nagenoeg onbeschreven. Dt onderzoek draagt daarmee prmar bj aan het kennsgebed dat bedrjfskundge en bedrjfseconomsche kenns en methoden vertaalt naar de context van professoneel wonngbeheer. Daarnaast draagt het onderzoek bj aan de operatonalsate van het begrp empowerment n de context van het vakgebed volkshusvestng. Volkshusvestng bestudeert de wjze waarop een volkshushoudng n haar husvestng voorzet (Premus 1978). Bnnen de volkshusvestng wordt een multdscplnare benaderng gehanteerd de gebruk maakt van ondermeer socologsche, economsche en technsche benaderngen. De socologsche benaderng geeft maatschappeljke veranderngen weer en de weerslag de dt heeft op de husvestng van mensen. De economsche benaderng besteedt aandacht aan de maner waarop wensen met betrekkng tot het wonen met de beschkbare mddelen berekt worden. De technsche benaderng gaat over het n stand houden, aanpassen en beheren van de wonngvoorraad en woonomgevng. Dt onderzoek benadert het voorraadbeled van wonngcorporates vanut klantgestuurd beled en empowerment van bewoners en besteedt meer aandacht aan de psychologsch-socale vraagstukken, dan aan de technsche. Het onderzoek s met name ngestoken vanut een maatschappeljk vraagstuk en mede daardoor ook vooral geworteld aan de socologsche kant van de volkshusvestng. Dt onderzoek s utgevoerd bnnen de onderzoeksljn MOVe onder de leerstoel Housng Management. De onderzoeksljn MOVe, Maatschappeljk Ondernemerschap en Voorraadbeled wonngcorporates, rcht zch op de vertalng van maatschappeljk ondernemerschap n bedrjfsprocessen van wonngcorporates en op de nbeddng van wonngcorporates als zelfstandge ondernemngen met een publeke taak n de maatschappj. De onderzoeksljn rcht zch op het vormgeven van de bedrjfsvoerng (stratege en voorraadbeled) van corporates en hun nbeddng n de maatschappj. De socologsche, psychologsche en flosofse achtergronden van empowerment worden n dt onderzoek ngezet om de maatschappeljke meerwaarde van (een belangrjk nstrument van) de maatschappeljke ondernemng wonngcorporate te toetsen. 1.7 Opbouw en leeswjzer De opbouw van dt proefschrft volgt de geschetste opbouw van het onderzoek n paragraaf 1.4. Elk hoofdstuk geeft antwoord op één of enkele onderzoeksvragen. Hoofdstuk twee bouwt eerst een samenhangend begrppenkader op en defneert 28 Klantgestuurd voorraadbeled en empowerment

30 op bass van lteratuur de twee belangrjkste onderdelen van dt onderzoek: voorraadbeled, de mate waarn de klant kan sturen n beled, en empowerment. Hoofdstuk twee beantwoord zo onderzoeksvragen 1, 2 en 4. In het hoofdstuk worden daarbj de noodzakeljke achtergronden gegeven. Aanslutend worden n dat hoofdstuk de aspecten de een rol spelen n de overge hoofdstukken vastgesteld. Hoofdstuk dre geeft antwoord op de vraag welke vormen van klantgestuurd voorraadbeled er al zjn (onderzoeksvraag 3). Het beschrjft welke vorm van klantgestuurd voorraadbeled kansrjk s aan de hand van het analysekader ut hoofdstuk twee. Op bass hervan s geconcludeerd dat het onderzoek gercht moet zjn op huur-koopkeuzemodellen, met name het ntatef Te Woon. Hoofdstuk ver s het eerste van twee verkennende hoofdstukken. Hoofdstuk ver geeft antwoord op de vragen naar moteven, doelen en verwachte en waarneembare effecten van Te Woon als vorm van klantgestuurd voorraadbeled volgens wonngcorporates (onderzoeksvraag 5). Voorafgaand wordt Te Woon beschreven en daarnaast wordt aandacht besteed aan verschllen n aanpak bj de wonngcorporates. Hoofdstuk vjf bevat de verkennng van empowermenteffecten onder bewoners aan de hand van hun ervarngen, op bass van depte-ntervews (onderzoeksvraag 6). Het zesde hoofdstuk geeft de resultaten weer de Te Woon ten aanzen van empowerment berekt onder bewoners op bass van de brede evaluerende enquête en geeft daarmee antwoord op onderzoeksvraag 7. Dt hoofdstuk vormt hermee de evaluerende stap op bass waarvan de concluses ten aanzen van de effecten getrokken kunnen worden. De samenvattende concluses zjn n hoofdstuk zeven beschreven, waarbj enkele krtsche kanttekenngen, overwegngen en aanbevelngen voor vervolgonderzoek voor de laatste paragrafen bewaard zjn. 29 Klantgestuurd voorraadbeled en kezen op de wonngmarkt

31 30 Klantgestuurd voorraadbeled en empowerment

32 2 Theoretsche achtergrond en analytsch kader Het doel van dt hoofdstuk s om benodgde achtergronden te geven, begrppen te defnëren en het onderzoekskader, nclusef operatonalsate, te duden. In dt proefschrft wordt klantgestuurd voorraadbeled opgevat als een vorm van empowerment n zchzelf n relate tot de wonngmarkt. Daarnaast wordt aangenomen dat dt beled de mogeljkhed bedt om te leden tot bredere empowerment. In dt hoofdstuk worden de onderzoeksvragen beantwoord: wat s klantgestuurd voorraadbeled en wat s empowerment. Daarna wordt antwoord gegeven op de vraag welke onderscheden n het voorraadbeled te maken zjn en tot welke effecten klantgestuurd voorraadbeled zou kunnen leden. (Onderzoeksvragen 1, 2 en 4.) Paragraaf 2.1 werkt daartoe de wonngmarkt ut als achtergrond van het nvoeren van klantgestuurd voorraadbeled. Paragraaf 2.2 gaat n op klantgestuurd en voorraadbeled en geeft als concluse de n dt proefschrft gehanteerde defnte van klantgestuurd voorraadbeled. Paragraaf 2.3 s gereserveerd voor empowerment en geeft na een verkennng van de breedte van het begrp de n dt proefschrft gehanteerde meerledge defnte hervan. Paragraaf 2.4 beschrjft het analytsch kader en de operatonalsate van de begrppen de verder n dt proefschrft gehanteerd worden. In de slotparagraaf 2.5 komen n het kort de redenen (moteven, doelen en beoogde effecten) om te komen tot klantgestuurd voorraadbeled, de wjze waarop n de praktjk voorkomende vormen geclassfceerd kunnen worden en op welke wjze geëvalueerd kan worden of empowerment als resultaat van klantgestuurd voorraadbeled berekt s, aan de orde. 2.1 Wonngmarkt: werkng en redenen voor ntervente De wonngmarkt s om verschllende redenen anders dan (consumpte-) goederenmarkten. Wonngen onderscheden zch van andere goederen op een aantal belangrjke aspecten. De wonng s een voorraadproduct, plaatsgebonden, kaptaalntensef, kent een lange levensduur, neemt veel tjd om tot stand te komen, s moeljk aanpasbaar en n hoge mate heterogeen (Premus 1978). Deze kenmerken van de wonng hebben drecte nvloed op de wonngmarkt en hoe zj functoneert. Deze paragraaf beschrjft achtereenvolgens de structuur en werkng van de wonngmarkt, de partjen de erop te onderscheden zjn, de regulerng en de resulterende taak en 31 Theoretsche achtergrond en analytsch kader

33 doelgroep voor de wonngcorporates, de poste van de klant op de wonngmarkt, de poste ten opzchte van de wonngcorporate en de problemen op de wonngmarkt. De concluse geeft aan dat er redenen zjn voor wonngcorporates om zch op klantgestuurd voorraadbeled te rchten Wonngmarktstructuur en -werkng Premus (1984) verdeelt de wonngmarkt hoofdzakeljk n de woondensten- en huzenmarkt. Op de woondenstenmarkt worden de densten (bewonng) verhandeld (ze fguur 2.1). Het betreft de verhuur aan de gebruker door het verhandelen van het gebruksrecht. Op de huzenmarkt vnden de vastgoedtransactes plaats waarbj egendom van de wonngen wordt overgedragen: het egendomsrecht wordt verhandeld (Premus 1984;18). De kaptaalmarkt (fnancerng) en wonngbouwmarkt spelen een belangrjke rol, maar s voor dt proefschrft net relevant. Wonngbouw markt Huzenmarkt Woondenstenmarkt Kaptaal markt Wonngmarkt Fguur 2.1: volkshusvestng als marktsysteem, Premus 1984;18. Doorbouwend op dt ondersched hanteert Grus (2000) deelmarkten voor huurhuzen en koophuzen. De markt voor huurhuzen verhandelt wonngen bedoeld voor explotate n de verhuur (woondenstenmarkt). De markt voor koophuzen verhandelt wonngen bedoeld voor egen gebruk. Het ondersched tussen het begrp goed als gevolg van een egendomstransacte gebaseerd op de koopsom en denst waarbj de transacte een vergoedng n de vorm van huur betreft en daarmee recht geeft op (tjdeljk) gebruk (Conjn 1995). Het ondersched tussen deze delen van de wonngmarkt wordt mnder dudeljk naarmate wonngen makkeljker, als gevolg 32 Klantgestuurd voorraadbeled en empowerment

34 van neuwe koopcontracten en explotatevormen, van het verhuursegment naar egenwonngsegment kunnen overgaan (Grus 2000;17). De wonngmarkt kenmerkt zch door een sterk voorraadkarakter (Premus 1978, Van der Schaar 1991, Conjn 1995). Het voorraadkarakter van de wonngmarkt komt vooral tot stand door de lange bestaansduur van wonngen. Mede vanwege de gernge toevoegngen aan de wonngmarkt wordt dt voorraadkarakter van de wonngmarkt versterkt. Typerend voor het voorraadkarakter s het aandeel tweedehandswonngen op de markt (De Vres en Boelhouwer 2004). De kenmerken van de wonngmarkt en het product samen zetten de relate tussen vraag en aanbod onder druk: de markt ljkt onvoldoende n staat om het aanbod af te stemmen op de vraag. Lage nkomensgroepen ljken daarnaast n toenemende mate aangewezen op de goedkope huurwonngvoorraad en met de nvoerng van de neuwe rchtljnen voor wonngtoewjzng zjn de lagere mddennkomens aangewezen op de vrje sector, zowel huur als koop (DNB 2008, Konng en Van Leuvenstejn 2010). Deze s vooral n handen van wonngcorporates (ze 2.1.6). De woondensten zjn het product van de fyseke kenmerken van de wonng. De egenaar-bewoner controleert deze vanwege de rechtsposte de hj verkrjgt va het egendom (Elsnga 1995;19). In de huursector kent de gebruker deze vrjhed net en worden deze densten door de wonngcorporate bepaald (Elsnga 1995, Stuj 2005). Bovenden s de overstap naar de (socale) koopsector moeljk, met name voor lage nkomensgroepen, als gevolg van het benodgde kaptaal tenende de koopsom te kunnen opbrengen (Boelhouwer 1988, Elsnga 1995, VROM 2003). Neuwe koopcontracten en explotatevormen kunnen ook voor lage nkomens deze barrère verlagen (Grus et al. 2005, Elsnga 1995) Partjen op de wonngmarkt Grus (2000) onderschedt verschllende partjen (ze fguur 2.2) op de wonngmarkt. In zjn model, gebaseerd op voorgaand beschreven ondersched tussen huzenmarkt en woondenstenmarkt, zjn er dre actoren: de egenaar-bewoner, de explotant en de huurder. Laatstgenoemde kan worden utgespltst naar zttende huurder en asprant huurder. 33 Theoretsche achtergrond en analytsch kader

35 Wonngmarkt Huzenmarkt Woondenstenmarkt EB Koophuzenmarkt EX AH Immobele woondenstenmarkt ZH Koophuzenmarkt Huurhuzenmarkt Mobele woondenstenmarkt EB egenaar bewoner EX explotant EB EX AH ZH zttende huurder AH asprant huurder Fguur 2.2: de structuur van de wonngmarkt, Grus 2000;17 op bass van Premus De actoren op de verschllende markten zjn n eerste plaats te onderscheden naar vragers en aanbeders. Op de woondenstenmarkt zjn deze respecteveljk de huurder en verhuurder (Premus 1984;18). Grus (2000) noemt de verhuurder de explotant. Met de term explotant wordt aangegeven dat de verhuurder net beperkt s tot het verhuren van de wonngen. Zoals n de fguur waarneembaar, kan de explotant ook optreden als verkoper. Het verkopen kan aan andere explotanten, maar ook aan egenaarbewoners. Naast explotant, egenaarbewoners en huurders zjn er actoren de wel een grote nvloed hebben op de wonngmarkt, maar de er net drect optreden als vrager of aanbeder. Deze actoren, de overheden, hebben een regulerende rol op verschllende delen van de wonngmarkt (Premus 1984, Van der Schaar 1991). Ook belangen- en bemddelngsgroepen en consumentenorgansates en -koepels spelen een rol op de wonngmarkt (Premus 1984; hoofdstuk 2). Dt proefschrft s gercht op de bestaande markt en de bestaande voorraad. Het beperkt zch tot de wonngcorporate als de aanbeder van woondensten en wonngen. Doordat wonngcorporates n toenemende mate wonngen te koop aanbeden, wordt de grens tussen de woondensten- en huzenmarkt mnder dudeljk (Grus 2000). Met betrekkng tot de klanten kan er verschl gemaakt worden tussen de klanten naar hudge (zttende bewoners) en toekomstge klanten (wonngzoekenden). Grus (2000) onderschedt n de plaats van toekomstge klanten (wonngzoekenden) 34 Klantgestuurd voorraadbeled en empowerment

36 aspranthuurders. De aspranthuurder s dudeljker afgebakend dan toekomstge huurders omdat zj werkeljk nteresse hebben n een contract of daarover reeds n onderhandelng zjn. Ook s een ondersched n klanten mogeljk naar belanghebbenden en belangstellenden, dat wordt verder utgewerkt n als deel van de benaderng van de klant door de wonngcorporate Wonngmarkt regulerng en knelpunten Volgens Van der Schaar (1991) en Grus en Neboer (2005) zjn er twee redenen voor de overhed om zch nadrukkeljk met de markt bezg te houden: marktmperfectes (werkng van de markt) en het bestaan van onwenseljke utkomsten. Marktmperfectes worden door Van der Schaar (1991;45) onderscheden naar mperfectes en onwenseljke utkomsten. De mperfectes omvatten bjvoorbeeld de trage aanpassng van het aanbod op de vraag en externe factoren, zoals onvolledge verdsconterng van de prjs. Onder onwenseljke utkomsten komen het herverdelngsmotef (Premus 1978, Van der Schaar 1991) en het mertgoodmotef naar voren. Het mertgood-motef betreft onderschattng: een goed waarvan gevonden wordt dat edereen er toegang toe moet hebben, ongeacht de mogeljkhed of beredhed hervoor te betalen. Een voorbeeld hervan s onderwjs. Door de onderwjsplcht moet edereen toegang hebben tot onderwjs (Van der Schaar 1991;45). Het herverdelngsmotef hangt hermee gedeelteljk samen en beslaat de onmogeljkhed van consumpte als gevolg van nkomensbeperkngen of prjsvormng. Herverdelng kan met vraagondersteunng (zoals met huurtoeslag) verzacht worden. Het herverdelngsmotef geldt zwaar waar het gaat om socale husvestng aan de onderkant van de markt. Voor socale husvestng benoemt Premus (1997;556) dre bass crtera van volkshusvestng ( basc crtera of socal housng ): betaalbaarhed (affordablty), toegankeljkhed (accessblty) en kwaltet (qualty). Her voegen Grus en Neboer (2005) beschkbaarhed (avalablty) aan toe om de omvang van het aanbod te scheden van de toegankeljkhed. Betaalbaarhed ( de lasten de ut het bezt [of huur], beheer en gebruk van een wonng voortvloeen, zjn op te brengen [voor lage nkomens] Elsnga 1995;51) en kwaltet hangen volgens Premus (1997) drect samen. Dt terwjl regulerng op de woondenstenmarkt met name de toegankeljkhed en beschkbaarhed bepaalt (Grus en Neboer 2005). De prjs van wonngen s net vrj van regulerng. De huzenprjs komt op de markt vooral tot stand als gevolg van de prjzen op de grondmarkt (Van der Schaar 1991). De prjzen op de huurwonngmarkt (woondensten: de verhuur) komen tot stand mddels regulerng van onder andere de huurprjzenwet en woonrumtewet (bdem). De prjsvormng s, als gevolg hervan, onvolledg (Van der Schaar 1991). De toegankeljkhed van de koopsector s 35 Theoretsche achtergrond en analytsch kader