:D:~O~:~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~D~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ 0 ~ ~ ~ ~D~~D\ z ~ o c. z.o 0:> en c. en Q) en co

Transcriptie

1 w o Z :J ~ en 0: :J :::> en~ W Q) al 0 W ~ Q) U "'0 en c zb ~ U co W E - C) 0:.~ o c o 0 >~ - c :J Q) :J D - Q) -.!:. en Q) z.o _"'0 en co ~ ~ W ~ o 0 N 0 0:> W Q) o +-' z ~ Oen WERKDOCUMENT PROBLEEMKOMPLEXEN N DE RANDSTAD Henk Heeger B G Delftse Unverstare Pers :- : :..r:--:-.:...:...:. ~ [ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~D~ ~ ~ :D:~O~:~... ~D~~D\ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ 0 ~ ~ ~... ~D~ ~ j ~ ~ j ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ o.o

2 PROBLEEMKOMPLEXEN N DE RANDSTAD; een nventarsate van wonngkomplexen met ernstge verhuurbaarhedsproblemen n 1985 en 1989

3 WERKDOCUMENT OTB Onderzoeksnsttuut voor Technsche Bestuurskunde (OTB) Technsche Unverstet Delft Thjsseweg 11,2629 JA Delft, Tel

4 PROBLEEMKOMPLEXEN N DE RANDSTAD; een nventarsate van wonngkomplexen met ernstge verhuurbaarhedsproblemen n 1985 en 1989 Henk Heeger STEDELJKE NETWERKEN Delftse Unverstare Pers, oktober 1991

5 De werkdocumenten van het OTB worden utgegeven door: Delftse Unverstare Pers Stevnweg CN Delft telefoon: n opdracht van: OTB Thjsseweg JA Delft telefoon: SBN jCP SSN NUG655 Copyrght 1991 by H. Heeger Overname van (gedeelten van) dt werkdocument s toegestaan, mts de bron dudeljk wordt vermeld.

6 NHOUDSOPGA VE PAG. 1 NLEDNG nledng en probleemstellng Methode van aanpak ANALYSE HUURDERVNG PER KOMPLEX N 1985 EN nledng Verdelng naar percentage huurdervng Verdelng naar gemeente en gemeente typologe Verdelng naar bouwjaarklasse Verdelng naar het aantal wonngen per komplex Verdelng naar huurklasse per maand Verdelng naar bouwtype Verdelng naar lokate De huurdervng n 1989 van de N5 %-komplexen van Komplexen de zowel n 1985 als n 1989 tenmnste 5% huurdervng hadden OORZAKEN VAN DE LEEGSTAND MAATREGELEN TER BESTRJDNG VAN DE LEEGSTAND LEEGSTAND N 1991 VAN DE N5%-KOMPLEXEN VAN ZOWEL 1985 ALS SAMENVATTNG EN KONKLUSES BJLAGEN 1 Lteratuur Gemeenten n de Randstad Overzcht van de gemeenteljke wonngbedrjven en korporates waarvan de jaarverslagen over 1985 en over 1989 net gevonden zjn Schrfteljke enquête betreffende alle N5%-komplexen van 1985 en Overzcht van de 79 N5%-komplexen van 1989 n de Randstad

7 Atb. 1.1 Leegstand n de Molenwjk n Katwjk (foto december 1987).

8 1 NLEDNG 1.1 nledng en probleemstellng Het Onderzoeksnsttuut voor Technsche Bestuurskunde (OTB) aan de TU Delft doet al vanaf 1984 onderzoek naar het verval van naoorlogse wjken. De bass voor dt onderzoek betreft het zogenaamde vervalmodel van Prak en Premus. Een van de vele onderzoeken op dt gebed betreft het onderzoek' Aanpak van naoorlogse "probleemkomplexen" en "probleembuurten", nstrumentarum en effektvtet'. Dt onderzoek wordt gesteund door de Stchtng voor Socaal Rumteljk wetenschappeljk Onderzoek (SRO), de wordt gesubsdeerd door de Nederlandse Organsate voor Wetenschappeljk Onderzoek (NWO). Het onderzoek naar de aanpak van probleernkomplexen en probleembuurten s gercht op het ontwkkelen, toepassen en evalueren van een nstrumentarum ter bestrjdng van het verval van naoorlogse komplexen en buurten; het moet onder meer een antwoord geven op de vraag wanneer en n welke stuate welke (kombnates van) maatregelen effektef zjn ter bestrjdng van de problemen en welke (kombnates van) maatregelen net. Als "probleernkomplexen" en "probleembuurten" wordt utgegaan van komplexen en buurten waar zch n eder geval ernstge verhuurbaarhedsproblemen voordoen. De gedachte daarbj s dat verhuurbaarhedsproblemen meestal gepaard gaan met allerle andere problemen. Bovenden zjn verhuurbaarhedsproblemen een relatef gemakkeljk aantoonbaar en meetbaar kenmerk van problemen. Dt onderzoek s gercht op het wonngbezt van de socale verhuurders, d.w.z. gemeenteljke wonngbedrjven en wonngkorporates. De jaarverslagen van de toegelaten nstellngen vormen een goede bass voor verder onderzoek. Zo s het bjvoorbeeld mogeljk om, door jaarverslagen over verschllende jaren te analyseren, ontwkkelngen n de omvang van de verhuurbaarhedsproblemen te sgnaleren. n dt onderzoek s ervoor gekozen om alle jaarverslagen van de gemeenteljke wonngbedrjven en wonngkorporates n de Randstad over zowel 1985 als 1989 door te nemen. Het onderzoek wordt door het OTB utgevoerd n het kader van het natonale onderzoeksprogramma Stedeljke Netwerken, waarn dre nsttuten samenwerken: - Centrum voor Grootstedeljk Onderzoek (Unverstet van Amsterdam); 1

9 - nsttuut voor Rumteljk Onderzoek (Rjksunverstet Utrecht); - Onderzoeksnsttuut voor Technsche Bestuurskunde (Technsche Unverstet Delft). Dt rapport vormt de end rapportage van het utgevoerde nventarserend onderzoek. Het doel van dt onderzoek s nzcht te krjgen n de mate waarn zch probleemkomplexen n de Randstad manfesteren, en de rumteljke spredng ervan. Met behulp van deze kenns kan een bjdrage worden geleverd aan het voorkomen van problemen n woongebeden n de Randstad. De volgende onderzoeksvragen komen aan de orde: - wat s de hudge omvang van de verhuurproblemen n de naoorlogse wonngvoorraad n de Randstad; - hoe s de rumteljke spredng van de probleemkomplexen over de gehele Randstad; - hoe zjn de probleemkomplexen gestueerd bnnen de verschllende gemeenten; - welke specfeke lokates en utbredngswjken kunnen op grond van de nventarsate van hudge probleemkomplexen een rsco voor de toekomst vormen? 1.2 Methode van aanpak Voor de afbakenng van het begrp 'Randstad' s gebruk gemaakt van de ndelng volgens de stude 'Homogenserng en dversfcate n de Randstad: Ontwkkelngen n woonmleus ' (Kruythoff, 1989). n dt verband bestaat de Randstad ut de gehele provnces Zud-Holland en Utrecht, ut een deel van Noord-Holland, en de gemeente Almere (ze ook bjlage 2). Utgaande van de gemeentegrenzen van 1990 telde de Randstad volgens deze ndelng 195 gemeenten. De jaarverslagen van de toegelaten nstellngen vormen de bass van de nformate over de probleemkomplexen n dt rapport. Deze kategore verhuurders, ook wel de non-proft sektor genoemd, betreft zowel wonngkorporates als gemeenteljke wonngbedrjven. De jaarverslagen over 1985 en 1989 (het meest aktuele jaar waarover de jaarverslagen thans bjna kompleet aanwezg zjn) zjn bestudeerd bj het Mnstere van VROM. Er s naar gestreefd om alle jaarverslagen over deze twee onderzoeksjaren door te nemen; over 1985 zjn echter 13 jaarverslagen net gevonden, over jaarverslagen (en dat van het GWB Amsterdam gedeelteljk)(n bjlage 3 s een overzcht opgenomen van de verhuurders waarvan de jaarverslagen net zjn gevonden). n de jaarverslagen wordt onder meer per (admnstratef) komplex een explotaterekenng over het desbetreffende jaar opgenomen. n de explotaterekenng wordt aangegeven hoeveel huurdervng er s. De dervng van de kale huur kan veroorzaakt worden door leegstand, door onnbare huur, of door huurverlagng. Vooral wanneer het percentage huurdervng hoog s ten opzchte van. de huur 2

10 de ontvangen had moeten worden, s er meestal (maar net altjd) sprake van strukturele leegstand. De n de jaarverslagen genoteerde huurdervng van de kale huur s als ngang genomen voor dt onderzoek. Bj het onderzoek met behulp van de jaarverslagen van zowel 1985 als 1989 zjn van te voren enkele krtera gesteld, waaraan de 'probleemkomplexen' moesten voldoen. Zo zjn alleen gegevens verzameld van komplexen, waar de huurdervng tenmnste 5% bedraagt van de kale huur de dat jaar ontvangen had moeten worden. Dt s een betrekkeljk wllekeurge grens, de echter ook door het Mnstere van VROM zelf wel wordt gehanteerd (bj het al of net toestaan van huurverlagng bj wonngkomplexen met verhuurbaarhedsproblemen). Ook werd utgegaan van een mnmale omvang van de komplexen van 10 wonngen (bj klenere komplexen wordt de huurdervng veelal net veroorzaakt door strukturele leegstandsproblemen, maar door toevallgheden). Aangekocht bezt s zoveel mogeljk weggelaten; dergeljke admnstrateve komplexen betreffen bjna altjd verspred lggend vooroorlogs bezt, waarbj de huurdervng veelal net veroorzaakt wordt door verhuurbaarhedsproblemen maar door renovate/neuwbouwplannen. Doordat echter net altjd s aangegeven of een komplex aangekocht s of net (soms s dt af te leden aan het rjksnummer) zjn mogeljk toch nog enkele komplexen met aangekocht bezt opgenomen. Tenslotte zjn ook de komplexen, de opgeleverd zjn n het verslagjaar zelf, net meegenomen n het onderzoek, omdat het her meestal om aanloopproblemen gaat de net of nauweljks met moeljke verhuurbaarhed te maken hoeven te hebben. Bovenstaande krtera zjn nog onvoldoende om utslutend de 'probleemkomplexen' te vnden. Nog afgezen van de bezwaren de kunnen worden geut tegen het gehanteerde utgangspunt dat 'probleemkomplexen' her worden beschouwd als zjnde komplexen met strukturele leegstandsproblemen, kan ook net vermeden worden dat komplexen, waar leegstand s/was n verband met een renovate, volgens de gestelde krtera eveneens als 'probleemkomplex' worden meegenomen. n de praktjk ljkt dt laatste probleem wel mee te vallen; de meeste renovates bj naoorlogse wonngen vnden plaats zonder dat de desbetreffende komplexen ontrumd behoeven te worden. Opgemerkt moet worden dat de n jaarverslagen opgenomen komplexen slechts admnstrateve eenheden zjn, waarbnnen soms grote verschllen kunnen optreden (bjvoorbeeld n bouwtype of leegstandsproblemen). Herdoor kan leegstand n enkele blokken of wonngtypen soms verscholen bljven, wanneer het een groot admnstratef komplex betreft dat voor het overge deel geen leegstandsproblemen kent. Van de gevonden komplexen zjn de volgende gegevens verzameld: de verhuurder; het komplexnummer bj de desbetreffende verhuurder; het rjksnummer; de gemddelde bewonngsdatum; het aantal wonngen; de totale netto huur over het gehele jaar; 3

11 - de totale huurdervng over de netto huur; - (voor zover aanwezg) komplexaandudng/adres/straat/buurt; - (voor zover aanwezg) alle andere n het beredeneerd verslag opgenomen nformate over de n de desbetreffende jaarverslagen gevonden komplexen met tenmnste 5% huurdervng. n de jaarverslagen s meestal geen nformate opgenomen met betrekkng tot het bouwtype van de komplexen, ontslutngswjze, aantal bouwlagen, adressen van de komplexen, oorzaken van huurdervng, genomen maatregelen, etc. Om deze toch te kunnen achterhalen, s er n me tot en met augustus 1991 een enquête gehouden onder de verhuurders van een deel van de n de jaarverslagen gevonden komplexen, nameljk de naoorlogse komplexen met een omvang van tenmnste 50 wonngen en een huurdervng n 1985 en/of 1989 van tenmnste 5%. De enquête s n dt rapport opgenomen als bjlage 4. Utendeljk zjn er 191 enquêtes verzonden, waarvan er 172 (90,1%) zjn terugontvangen. Slechts 7 verhuurders hebben de enquêtes net of net allemaal teruggezonden: de gemeenteljke wonngbedrjven van Den Haag, Rotterdam en Utrecht, wbv. Egen Haard en wbv. Ons Hus n Amsterdam, wbv. Usselmonde n Rotterdam, en wbv. Bnnen de Rngvaart n Hoofddorp. Wj danken al de respondenten voor hun medewerkng aan het onderzoek. Bj de beschrjvng van de kenmerken van de komplexen wordt n dt rapport steeds een tweedelng gehanteerd van de onderzochte komplexen. Er worden voor deze komplexbestanden de volgende afkortngen gebrukt: AN5%-komplex: komplex met een huurdervng van 5%, een gemddelde bewonngdatum van na 1945 en vóór 1989 (m.b.t. het onderzoek over 1989) of vóór 1985 (m.b.t. het onderzoek over 1985), en een komplexgrootte van 10 wonngen of meer. N5%-komplex: dezelfde komplexen als de hervoor genoemde AN5%-komplexen, waarbj alle komplexen met mnder dan 50 wonngen zjn weggelaten. Deze ndelng van komplexen komt overeen met de ndelng, de door het OTB n eerdere onderzoeken s gehanteerd, zodat vergeljkngen mogeljk zjn (ze o.a. Adranow, 1988; Heeger, 1988; Heeger, 1989; Heeger, 1990; Heeger en Leenhouts, 1991; OTB, 1989; Van der Zon, 1986). Dt rapport s als volgt opgebouwd: n hoofdstuk 2 wordt ngegaan op de aantallen probleemkomplexen n 1985 en 1989, n hoofdstuk 3 op de oorzaken van de huurdervng, n hoofdstuk 4 op de maatregelen, n hoofdstuk 5 op de hudge leegstand van de komplexen, en n hoofdstuk 6 volgen de konkluses. n dt rapport lgt de nadruk op de nventarsate van de aantallen komplexen, op de kenmerken van deze komplexen, en op de lggng van de komplexen. Er wordt net of nauweljks ngegaan op de (mogeljke) relates tussen de oorzaken van de problemen, de genomen maatregelen, en de effekten van de maatregelen; deze zullen utgebreder aan de orde komen n het bnnenkort te publceren rapport 'Probleernkomplexen n Nederland' en n 'Het groot probleernkomplexenboek' (dat volgend jaar afgerond wordt). 4

12 2 ANALYSE HUURDERVNG PER KOMPLEX N 1985 EN nledng Aan de hand van de n het vorge hoofdstuk vermelde krtera zjn met behulp van de jaarverslagen over AN5%-komplexen n Nederland gevonden met n totaal wonngen (van één komplex van het gemeenteljk wonngbedrjf van Amsterdam s het aantal wonngen net gevonden). Hervan zjn er 258 (42,8%) met n totaal wonngen (46,8%) gelegen n de Randstad. Van deze 603 naoorlogse 'probleernkomplexen' ut 1985 zjn er 287, de tenmnste 50 wonngen hebben (de zogenaamde N5%-komplexen); deze bestaan n totaal ut wonngen. Hervan zjn er 152, met n totaal wonngen, n de Randstad gelegen (resp. 53,0% en 60,0%). Volgens dezelfde krtera, maar aangevuld met de bouwjaren 1985 tot en met 1988, waren er n naoorlogse probleemkomplexen. Hoewel dt aantal veel hoger s dan n 1985, zjn het gemddeld genomen wel klenere komplexen; n 1989 bestaan ze nameljk ut wonngen, d.w.z. ongeveer wonngen mnder dan n Van deze 812 probleernkomplexen zjn er 186, met n totaal wonngen, gelegen n de Randstad (resp. 22,9% en 32,9%). Van de 289 N5%-komplexen n 1989 n Nederland (met wonngen) staan er net meer dan 89 (met wonngen) n de Randstad (resp. 30,8% en 35,8%). Gekonkludeerd kan worden dat de hoeveelhed probleernkomplexen n geheel Nederland tussen 1985 en 1989 s toegenomen, maar dat er n de Randstad n deze perode just spake s van een dudeljke afname (d.w.z. dat de toename heeft plaatsgevonden bj de gemeenten buten de Randstad). n de volgende paragrafen wordt ngegaan op een aantal kenmerken van de AN5%-komplexen en N5%-komplexen n de Randstad. Zo komen onder meer het percentage huurdervng, het bouwjaar, het type verhuurder, de lggng bnnen de Randstad, de lggng bnnen de desbetreffende gemeenten, het bouwtype en de huurhoogte aan bod. Van alle N5%-komplexen van 1985 s het percentage huurdervng n 1989 geregstreerd; herop wordt n paragraaf 2.9 ngegaan. 5

13 2.2 Verdelng naar percentage huurdervng n tabel s de verdelng van de probleemkomplexen n de Randstad naar percentage huurdervng aangegeven (n tabel 2.2.1A zjn de aantallen wonngen n de desbetreffende komplexen aangegeven). Het aantal komplexen met een huurdervng tussen de 5% en de 10% s n 1985 en 1989 ongeveer geljk gebleven. Hèt aantal komplexen met een huurdervng van 10% of meer s echter dudeljk afgenomen tussen 1985 en He~door s het percentage komplexen met een huurdervng van mnder dan 10% bnnen het totaal aan probleemkomplexen fors toegenomen (tot bjvoorbeeld 73% van de N5%-komplexen n 1989). De afname van de ernst van de huurdervng bljkt ook ut de gemddelde huurdervng van de probleemkomplexen; deze was bjvoorbeeld bj de N5%-kompexen n 1989 rum 5 procentpunten lager dan n n tabel 2.2.1A s de gemddelde huurdervng aangegeven, gewogen naar het aantal wonngen (d.w.z. dat een komplex van bjvoorbeeld 1000 wonngen lox zo zwaar meetelt als een komplex van 100 wonngen); wanneer het gemddelde percentage huurdervng, gewogen naar het aantal wonngen, hoger s dat het gemddelde percentage huurdervng van de komplexen, betekent dt dus dat de grotere komplexen een relatef hogere huurdervng hadden dan de klenere komplexen. De huurdervng van de 258 AN5%-komplexen van 1985 was n totaal bjna 35 mljoen gulden (gemddeld f ,- per wonng). De huurdervng van de 186 AN5%-komplexen van 1989 was net mnder dan 12 mljoen gulden (gemddeld f ,- per wonng). 2.3 Verdelng naar gemeente en gemeentetypologe n tabel en 2.3.1A s de verdelng van het aantal komplexen naar gemeentetypologe aangegeven (ze voor de ndelng naar gebedstypologe ook bjlage 2). ets meer dan de helft van de probleemkomplexen n de Randstad bljkt n de ver grote steden te lggen; hern s tussen 1985 en 1989 net veel veranderng opgetreden. Het aandeel probleemkomplexen n de groegemeenten s tussen 1985 en 1989 ets afgenomen; gewogen naar het aantal wonngen s dt aandeel echter just ets gestegen (n absolute aantallen wonngen s wel sprake van een dudeljke afname). n fguur tot en met s de verspredng van de AN5%-komplexen en N5%-komplexen aangegeven voor zowel 1985 als Er zjn 10 gemeenten met 5 of meer AN5%-komplexen n 1985: Amsterdam (67x), Rotterdam (61x), Den Haag (12x), Capelle ad lssel en Hellevoetslus (elk 11x), Spjkensse (lox), Alkmaar, Dordrecht en Hoorn (elk 7x), en Utrecht (5x). n 1989 waren dt er nog maar 7: Amsterdam (36x), Rotterdam (35x), Den Haag (16x), Spjkensse (l1x), Dordrecht (7x), Hellevoetslus (6x), en Hlversum (5x). 6

14 Tabel 2.2.1: Verdelng naar percentage huurdervng van de AN5%- en de N5%- komplexen n de Randstad, 1985 en Percentage AN5%-kompl. N5%-kompl. AN5%-kompl. N5%-kompl. huurdervng abs. % abs. % abs. % abs. % 5 tot 10% , , , ,0 10 tot 15% 50 19, ,1 18 9,7 6 6,7 15 tot 20% 35 13, , ,8 9 10,1 20 tot 25% 15 5,8 13 8,6 9 4,8 4 4,5 25 tot 30% 5 1,9 3 2,0 2 1,1 1 1,1 30 tot 40% 17 6,6 11 7,2 3 1,6 2 2,2 40 tot 50% 10 3,9 4 2,6 2 1,1 50 tot 60% 4 1,6 3 2,0 4 2,2 1 1,1 60 tot 70% 2 0,8 1 0,7 1 0,5 1 1,1 70 tot 80% 2 0,8 2 1,3 1 0,5 80 tot 90% 90 tot 100% 2 0,8 1 0,5 Totaal , , , ,0 Gem. huurderv. 16,3 16,1 12,5 11,0 Bron: jaarverslagenanalyse 1985 en 1989, DTB. Tabel 2.2.lA: Verdelng naar percentage huurdervng van de AN5%- en de N5%-komplexen n de Randstad, 1985 en 1989, gewogen naar het aantal wonngen Percentage AN5%-kompl. N5%-kompl. AN5%-kompl. N5%-kompl. huurdervng abs. % abs. % abs. % abs. % 5 tot 10% , , , ,1 10 tot 15% , , , ,1 15 tot 20% , , , ,2 20 tot 25% , , , ,2 25 tot 30% , , , ,7 30 tot 40% , , , ,2 40 tot 50% , ,0 31 0,1 50 tot 60% 747 1, , , ,1 60 tot 70% 91 0,2 50 0,1 61 0,3 61 0,3 70 tot 80% 519 1, ,4 41 0,2 80 tot 90% 90 tot 100% 54 0,1 20 0,1 Totaal , , , ,0 Gem. huurderv. 17,6 17,6 11,5 11,3 Bron: jaarverslagenanalyse 1985 en 1989, DTB. 7

15 Er waren n 1985 n de Randstad 87 komplexen bestaande ut 50 of meer wonngen en met tenmnste 10% huurdervng. Deze waren over de volgende gemeenten verspred: Amsterdam (32x), Rotterdam (l3x), Capelle a d Ussel (7x), en Alkmaar en Hellevoetslus (elk 5x), Alphen ad Rjn, Den Haag, Dordrecht (elk 3x), Haarlem, Neuwegen, Spjkensse, en Zwjndrecht (2x), Albrandswaard, Bunschoten, Gornchem, Ouder Amstel, Rozenburg, Vlaardngen, Usselsten, en. Zoetermeer (elk x). Dt aantal was n 1989 afgenomen tot nog 'maar' 24 komplexen; deze zjn gelegen n Rotterdam (6x), Spjkensse (5x), Amsterdam (3x), Den Haag en Hlversum (2x), Delft, Dordrecht, Gouda, Gornchem, Rozenburg, en Utrecht (elk x). Vooral de afname van het aantal komplexen n Amsterdam (Bjlmermeer), Rotterdam (Beverwaard), Capelle ad Ussel, Alkmaar en Hellevoetslus s opmerkeljk. Tabel Verdelng naar gemeentetypologe van de AN5o/o- en de N5o/o-komplexen n de Randstad, 1985 en Gemeente- AN5%-kompl. N5%-kompl. AN5%-kompl. N5%-kompl. typologe abs. % abs. % abs. % abs. % Grote stad , , , ;3 Groegemeente 54 20, , , ,0 Mddelgrote gem. 22 8,5 13 8, , ,5 Randgem. CBS-ndo 14 5,4 9 5,9 7 3,8 3 3,4 Overg Randstad 23 8,9 5 3; ,5 7 7,9 Totaal , , , ,0 Bron: jaarverslagenanalyse 1985 en 1989, OTB. Tabel 2.3. la Verdelng naar gemeentetypologe van de AN5o/o- en de N5o/o-komplexen n de Randstad, 1985 en 1989, gewogen naar het aantal wonngen Gemeente- AN5%-kompl. N5% kompl. AN5%-kompl. N5%-kompl. typologe abs. % abs. % abs. % abs. % Grote stad , , , ,9 Groegemeente , , , ,5 Mddelgr. gem , , , ,2 Randg. CBS-ndo , , , ,6 Overg Randst , , , ,8 Totaal , , , ,0 Bron: jaarverslagenanalyse 1985 en 1989, OTB. 8

16 Fguur Verspredng over de Randstad van de AN5%-komplexen n Vm 5 * 6 Vm 10 * 11 Vm 67.. * * * 9

17 Fguur Verspredng over de Randstad van de N5%-komplexen n t/m 5 6 Vm 10 * 11 Vm 50 * * 10

18 Fguur Verspredng over de Randstad van de AN5%-komplexen n Vm 5 6 Vm 10 * 11 Vm 36.".. * * " " 11

19 Fguur Verspredng over de Randstad van de NS%-komplexen n t/m 5 6 t/m Q * 11 t/m 27 *.* 12.

20 2.4 Verdelng naar bouwjaarklasse n de jaarverslagen s meestal per komplex de gemddelde bewonngsdatum opgenomen. Het jaartal hervan s voor dt onderzoek gebrukt als zjnde het bouwjaar van de desbetreffende komplexen. Soms echter wordt de gemddelde bewonngsdatum net genoemd; n deze gevallen s de verhuurder gebeld of s er met behulp van allerle andere kenmerken van de komplexen (bjv. het rjksnummer of de hoogte van de jaarljkse stortng n het onderhoudsfonds) n eder geval nagegaan of het komplex vóór- of naoorlogs s. Van de AN5%-komplexen en N5%-komplexen van 1985 bljkt resp. 56,9% en 50,0% n de jaren 1980 tot en met 1984 gebouwd te zjn. Vooral n de jaren 1981 en 1982 bljken veel van deze probleernkomplexen gerealseerd te zjn (resp. 20,2% en 15,8% van de AN5%-komplexen, en 15,1% en 14,5% van de N5%. komplexen). De komplexen ut de perode 1980 tot 1985 bljken gemddeld genomen relatef klen te zjn; gewogen naar het aantal wonngen bljkt mnder dan eenderde van de wonngen n probleemkomplexen n deze perode gebouwd te zjn. Gewogen naar het aantal wonngen bljken relatef veel van de probleemkomplexen van 1985 gebouwd te zjn n de jaren 1972, 1981 en 1982 (resp. 9,4%, 9,8% en 9,9% van de AN5%-komplexen, en resp. 10,0%, 8,5% en 9,2% van de N5%-komplexen). Wanneer de aantallen probleemkomplexen van 1985 vergeleken worden met de van 1989 bljkt dat de afname met name plaatsgevonden heeft bj de komplexen, de gebouwd zjn n de jaren zeventg en tachtg; waren er n 1985 bjvoorbeeld nog 130 N5%-komplexen ut deze bouwperode, n 1989 was dt afgenomen tot 61 komplexen. Toch zjn er ook bj de probleernkomplexen van 1989 relatef veel komplexen gebouwd n de jaren 1981 en 1982 (resp. 16,9% en 12,2% van de AN5%-komplexen, en 11,8% en 10,6% van de N5%-komplexen). Bj de komplexen de gebouwd zjn n de jaren zestg, s er daarentegen een dudeljke toename te konstateren van het aantal probleernkomplexen. 13

21 Tabel Verdelng naar bouwjaarklasse van de AN5o/c- en de N5o/c-komplexen n de Randstad, 1985 en Bouwjaar AN5%-kompl. N5%-kompl. AN5%-kompl. N5%-kompl. abs. % abs. % abs. % abs. % 1945 tot ,6 1 0,7 2 1,2 2 2, tot ,1 9 5, ,4 9 10, tot ,1 12 7, , , tot , , , , tot '85/, , , , ,1 naoorlogs 5 M. 14 M. 4 M. Totaal , , , ,0 Bron: jaarverslagenanalyse 1985 en 1989, OTB. M.: 'mssng'; bj de optellng tot n totaal 100% s deze kategore net meegenomen. Tabel 2.4. la Verdelng naar bouwjaarklasse van de AN5o/c- en de N5o/c-komplexen n de Randstad, 1985 en 1989, gewogen naar het aantal wonngen Bouwjaar AN5%-kompl. N5%-kompl. AN5%-kompl. N5%-kompl. abs. % abs. % abs. % abs. % 1945 tot ,4 94 0, , , tot , , , , tot , , , , tot , , , , tot '85/' , , , ,1 naoorlogs 67 M. 784 M. 523 M. Totaal , , , ,0 Bron: jaarverslagenanalyse 1985 en 1989, OTB. M.: 'mssng'; bj de optellng tot n totaal 100% s deze kategore net meegenomen. 14

22 2.5 Verdelng naar het aantal wonngejl per komplex n 1985 bestond 41,0% van de probleemkomplexen ut mnder dan 50 wonngen (zoals eerder al s aangegeven zjn komplexen met mnder dan 10 wonngen net bj het onderzoek betrokken). n 1989 was dt aandeel gestegen tot 52,2%; toch s het absolute aantal komplexen met mnder dan 50 wonngen n 1989 ets gedaald t.o.v Mede door de relateve toename van het aantal klene probleemkomplexen nam het gemddeld aantal wonngen per probleemkomplex tussen 1985 en 1989 af van 149 tot 116 wonngen. Slechts n één kategore (de komplexen bestaande ut 150 tot 200 wonngen) was het absolute aantal probleemkomplexen n 1989 hoger dan n Tabel Verdelng naar aantal wonngen van de AN5%- en de N5o/o-komplexen n de Randstad, 1985 en Aantal AN5%-kompl. N5%-kompl. AN5%-kompl. N5%-kompl. wonngen abs. % abs. % abs. % abs. % 10 tot , ,8 25 tot , ,4 50 tot , ,5 17 9, ,1 75 tot , ,5 12 6, ,5 100 tot , ,1 17 9, ,1 150 tot ,9 10 6,6 12 6, ,5 200 tot , ,1 17 9, ,1 300 tot , ,5 3 1,6 3 3,4 400 tot , ,5 3 1,6 3 3,4 500 en meer 8 3,1 8 5,3 8 4,3 8 9,0 Totaal , , , ,0 Gemddeld Bron: jaarverslagenanalyse 1985 en 1989, OTB. 15

23 2.6 Verdelng naar huurklasse per maand n tabel 2.61 s de verdelng van de probleernkomplexen naar kale huur per maand aangegeven (n bedragen, zoals de echt n 1985 en 1989 golden; d.w.z. dat er net s gekorrgeerd voor de tussentjdse huurverhogngen). n 1985 had ongeveer de helft van de komplexen een gemddelde huur tussen de f 200,- en f 500,- per wonng per maand. Slechts een zeer beperkt aantal komplexen heeft een lagere huur; dt betreft meestal duplexwonngen of komplexen waar ets bjzonders aan de hand s (komplexen de halverwege het jaar gesloopt zjn of komplexen, zoals de Morgenstondflats n Den Haag, de tjdeljk een 'sloop huur' kregen). n 1989 s het aandeel probleemkomplexen met een gemddelde huur van tussen de f 200,- en f 500,- toegenomen tot 68,3% (en 69,6% van de N5% komplexen). n absolute aantallen was er n 1989 t.o.v alleen een toename bj de komplexen met huren van f 200,- tot f 300,- per wonng per maand. De gemddelde huur van de wonngen n de probleernkomplexen s tussen 1985 en 1989 afgenomen met bjna f 50,- per wonng per maand. Dt wordt vooral. veroorzaakt door een dudeljke afname tussen 1985 en 1989 van het aantal probleernkomplexen met een gemddelde maandhuur per wonng van f 500,- en meer. n 1985 was bj 13,6% van de probleemkomplexen de gemddelde huur per wonng per maand hoger dan de HS-grens; n 1989 was dt aandeel gedaald tot slechts 4,8% van de komplexen. Wel s het ons bekend dat de leegstand bj sommge komplexen met gemddelde huren onder de HS-grens zch just konsentreert n de wonngen, de wel huren hebben boven deze grens. 16

24 Tabel Verdelng naar kale huur per maand (n onderzoeksjaar) van de AN5o/c- en de N5%-komplexen n de Randstad, 1985 en Kale huur AN5%-kompl. N5%-kompl. AN5%-kompl. N5%-kompl. per maand abs. % abs. % abs. % abs. % f 0 tot f ,6 1 0,7 4 2,2 f 100 tot f ,0 6 3,9 9 4,8 4 4,5 f 200 tot f , , , ,8 f 300 tot f , , , ,7 f 400 tot f , , , ,1 f 500 tot f , ,7 18 9,7 9 10,1 f 600 tot f 660* 34 13, , , ,4 f 660 en meer* 35 13, ,8 9 4,8 3 3,4 Totaal , , , ,0 Gemddeld f 445 f 476 f397 f 422 Bron: jaarverslagenanalyse 1985 en 1989, OTB. * voor 1989: f 737,50 Tabel 2.6.1A Verdelng naar kale huur per maand (n onderzoeksjaar) van de AN5%- en de N5%-komplexen n de Randstad, 1985 en 1989, gewogen naar het aantal wonngen Kale huur AN5%-kompl. N5%-kompl. AN5%-kompl. N5%-kompl. per maand abs. % abs. % abs. % abs. % f 0 tot f , ,8 73 0,3 f 100 tot f , , , ,8 f 200 tot f , , , ,1 f 300 tot f , , , ,6 f 400 tot f , , , ,9 f 500 tot f , , , ,6 f 600 tot f 660* , , , ,9 f 660* en meer , , , ,2 Totaal , , , ,0 Gemddeld f 442 f 444 f 412 f 415 Bron: jaarverslagenanalyse 1985 en 1989, OTB. * voor 1989 f 737,50 17

25 2.7 Verdelng naar bouwtype Zoals al n het eerste hoofdstuk s aangegeven, s n de jaarverslagen meestal geen nformate opgenomen over onder meer het bouwtype van de kornplexen. Om aanvullende nformate te verkrjgen s er een enquête verzonden m.b.t. alle N5%-komplexen; deze s terugontvangen voor 140 probleernkomplexen ut 1985 en 69 ut 1989 (waarbj 37 komplexen n bede jaren behoren tot de N5%-komp exen).. Vooral m.b.t. de bouwtypen wordt het dudeljk dat admnstrateve komplexen vaak bestaan ut verschllende onderdelen. n tabel s een utgebred overzcht opgenomen van de aangetroffen bouwtypen. Er bljken erg veel varates n kombnates van bouwtypen voor te komen. Voor de overzchteljkhed zjn de komplexen daarom ngedeeld n dre kategoreën: komplexen de volledg bestaan ut eengeznshuzen, komplexen de volledg bestaan ut meergeznshuzen, en komplexen met zowel eengeznshuzen als meergeznshuzen (ze tabel 2.7.2) Het aandeel kornplexen, dat volledg bestaat ut eengeznshuzen, s beperkt tot ongeveer eenachtste.. Ongeveer tweederde van de komplexen bestaat volledg ut meergeznshuzen. Er bljkt t.a.v. deze ndelng naar bouwtype bjna geen verschl te zjn tussen de probleernkomplexen van 1985 en de van Met behulp van het maxmum aantal woonlagen s er een ondersched te maken tussen mddelhoogbouw (mnder dan vjf woonlagen) en hoogbouw. Wanneer een deel van het komplex bestaat ut meergeznshuzen met vjf of meer woonlagenen een ander deel ut meergeznshuzen met mnder woonlagen, s het komplex her beschóuwd als een hoogbouwkomplex. Na deze toevoegng van het maxmum aantal woonlagen bljkt dat de komplexen meergeznshuzen relatef vaak hoogbouw betreffen. Bj de komplexen met zowel eengeznshuzen als meergeznshuzen bljkt daarentegen dat er relatef weng hoogbouw voorkomt (ze tabel 2.7.3). Ten aanzen van het ondersched naar mddelhoogbouw en hoogbouw valt op dat er bj de probleernkomplexen van 1989 relatef mnder hoogbouw en meer mddelhoogbouw voorkomt dan bj de probleernkomplexen van Dt verschl wordt onder meer veroorzaakt door de afname van het aantal probleernkomplexen n de Bjlmerrneer (n , n 1989 nog 'maar' 10). De gemddelde huurdervng per bouwtype was n 1989 relatef het hoogst bj de komplexen mddelhoogbouw (15,4%) en het laagst bj de komplexen eengeznshuzen (9,0%). Hoogbouw za daar tussenn met 10,1%. 18

26 Tabel Verdelng naar bouwtype van de N5%-komplexen n de Randstad, 1985 en 1989 Bouwtype abs. % abs. % Eengeznshuzen 18 12,9 8 11,6 Portekbouw 22 15, ,5 Galerjwonngen 46 32, ,6 HAT-eenheden 11 7,9 5 7,2 Masonnettes 1 0,7 1 1,4 Overge typen (bejaardenhus e.a.) 3 2,1 2 2,9 Eengez. + portekbouw 5 3,6 2 2,9 Eengez. + galerjwonngen 4 2,9 3 4,3 Eengez. + HAT-eenheden 2 1,4 Eengez. + masonnettes 4 2,9 4 5,8 Eengez. + duplexwonngen 2 1,4 1 1,4 Eengez. + 'overg' 2 1,4 2 2,9 Portek + galerjwonngen 2 2,9 Portek + HAT-eenheden 1 0,7 Portek + masonnettes 1 0,7 Portek + duplexwonngen 1 1,4 Portek + 'overg' 2 1,4 2 2,9 Galerj + masonnettes 1 0,7 Galerj + 'overg' 1 0,7 Masonnettes + duplex 1 0,7 1 1,4 Masonnettes + 'overg' 1 0,7 1 1,4 Eengez. + portek + galerj 2 1,4 3 4,3 Eengez. + portek + mason. 1 0,7 Eengez. + galerj + mason. 1 0,7 Eengez. + mason. + 'overg' 1 0,7 Portek + galerj + HAT's 1 1,4 Portek + HAT's + 'overg' 1 0,7 Galerj + HA T's + mason. 1 0,7 Eengez. + portek + galerj + HAT's 1 0,7 Eengez. + portek + galerj + duplex 1 0,7 Eengez. + portek + BAT's + mason. 1 0,7 Portek + galerj + HAT's + mason. 1 0,7 Portek + galerj + mason. + overg 1 0,7 1 1,4 Onbekend 2 2,9 Totaal , ,0 Bron: probleemkomplexenenquête 1991, OTB. 19

27 Tabe2.7.2 Verdelng naar bouwtype van de N5%-komplexen n de Randstad, 1985 en 1989 Bouwtype abs. % abs. % Eengeznshuzen 18 12,9 8 11,9 Meergeznshuzen 95 67, ,7 Eengeznsh. + meergez , ,4 Onbekend 2 M. Totaal , ,0 Bron: probleemkomplexenenquête 1991, DTB. M.: 'mssng'; bj de optellng tot n totaal 100% s deze kategore net meegenomen. Tabe Verdelng naar bouwtype van de N5%-komplexen n de Randstad, 1985 en 1989 Bouwtype abs. % abs. % Eengeznshuzen 18 12,9 8 12,3 Mddelhoogbouw 24 17, ,2 Hoogbouw 71 50, ,5 Eengeznsh. + mddelhoogb ,7 9 13,8 Eengeznsh. + hoogbouw 5 3,6 4 6,2 Onbekend 4 M. Totaal , ,0 Bron: probleemkomplexenenquête 1991, DTB. M.: 'mssng'; bj de optellng tot n totaal 100% s deze kategore net meegenomen. 20

28 2.8 Verdelng naar lokate n de enquête, de verzonden s naar alle N5%-komplexen, s onder meer gevraagd naar de lokate van het komplex. De antwoorden varëren van preceze adressen (straten en husnuolllers) tot het noemen van alleen de buurt of wjk. Al deze adressen zjn opgezocht n 'Het stratenboek' van Shell. n dt stratenboek zjn alle woonplaatsen n Nederland opgenomen met meer dan nwoners. Vervolgens zjn de lokates van de komplexen onderverdeeld n kategoreën. Allereerst s er een ondersched gemaakt naar het centrum en de butenwjken (waarbj alle naoorlogse wjken als butenwjken zjn beschouwd). Bj de butenwjken s een ondersched gemaakt n 'gewone' butenwjken en n butenwjken, de door mddel van een soort barrère van de stad zjn afgescheden (bjvoorbeeld door een rver, een snelweg, een brede strook sportvelden of parken). Het s onvermjdeljk dat herbj nogal subjektef te werk wordt gegaan; wanneer wordt een weg of een rver als barrère beschouwd en wanneer net, en waar houdt het centrum op, etc.? Omdat dkwjls wordt verondersteld dat probleemkomplexen mn of meer geïsoleerd aan de rand van de stad lggen, s dt aspekt bj de kategorserng meegenomen. n tabel s de verdelng van de probleemkomplexen naar lokate weergegeven. Zoals wel te verwachten s, zjn de komplexen meestal net n of n de nabjhed van het centrum gelegen. n 1985 en 1989 lag resp. 36,0% en 43,9% n een butenwjk (excl. de uterste rand). Opvallend s dat bjna alle komplexen, waarbj de huurdervng werd veroorzaakt door andere oorzaken dan moeljke verhuurbaarhed, zch n deze zone bevnden. Het aandeel komplexen dat n een 'gescheden' butenwjk s gelegen, s groot (n 1985 en 1989 resp. 44,9% en 28,4%). De afname tussen 1985 en 1989 wordt deels veroorzaakt door de afname van de leegstand n de Bjlmerrneer n Amsterdam en n de Beverwaard n Rotterdam. Ook het aandeel komplexen dat aan de uterste rand van de bebouwde kom lgt (rand van de stad èn rand van een gescheden butenwjk), ljkt relatef groot; n ,4% en n ,9% van de komplexen. Van de probleemkomplexen de gelegen zjn n eert 'gescheden' butenwjk, s het grootste deel gebouwd n de jaren zeventg en tachtg. Opvallend s ook dat bjna alle probleemkomplexen, de n of n de nabjhed van het centrum gestueerd zjn, gebouwd zjn n de jaren tachtg. Er ljkt geen relate te zjn tussen de hoogte van de huurdervng van de probleernkomplexen en de lggng n de stad. 21

29 Tabel Verdelng naar type lokate van de N5%-komplexen n de Randstad, 1985 en 1989 Lokate abs. % abs. % Centrum 2 1,5 3 4,5 Nabjhed centrum 7 5,1 5 7,5 Butenwjk 49 36, ,3 Rand van de stad 12 8, ,9 Gescheden/ afgelegen butenwjk 34 25, ,9 Centraal n gesch. butenwjk 14 10,3 5 7,5 Rand van gescheden butenwjk 13 9,6 2 3,0 Dorp/klene gemeente 5 3,7 1 1,5 Onbekend 4 M. 2 M. Totaal , ,0 Bron: probleemkomplexenenquête 1991, DTB. M.: 'mssng'; bj de optellng tot n totaal 100% s deze kategore net meegenomen. Atb Komplex De Rondelen n Capelle ad jssel, gelegen aan de rand van de bebouwde kom van Capelle ad jssel. n 1985 was de huurdervng nog 11%. Snel daarna zjn de verhuurbaarhedsproblemen verdwenen (foto jun 1988). 22

30 2.9 De huurdervng n 1989 van de N5%-komplexen van 1985 n de jaarverslagen van 1989 s de huurdervng n dat jaar opgezocht van de N5%-komplexen van Van de 152 N5%-komplexen van 1985 n de Randstad s van 149 de huurdervng n 1989 gevonden (voor de wonngkomplexen van wonngcorporate Neuw Amsterdam s het gemddelde percentage leegstand n 1989 genomen.p.v. het percentage huurdervng, omdat de komplexndelng her sterk gewjzgd s). Deze 149 komplexen hadden n 1985 een gemddelde huurdervng van 16,2% (gewogen naar het aantal wonngen 17,6%). n 1989 was de gemddelde huurdervng van deze komplexen echter nog maar 4,4% (gewogen naar het aantal wonngen 5,6%). Dt betekent, dat er een gemddelde 'verbeterng' heeft plaatsgevonden tussen 1985 en 1989 van 11,8 procentpunten. Bj 73,1% van de N5%-komplexen van 1985 was de huurdervng n 1989 gedaald tot onder de 5% (ze tabel 2.9.1). Er waren nog 40 komplexen de ook n 1989 tenmnste 5% huurdervng hadden (herop zal utgebreder worden ngegaan n de volgende paragraaf). Slechts 12 van de N5%-komplexen van 1985 hadden n 1989 een hoger percentage huurdervng dan n 1985; bj deze komplexen was er derhalve sprake van een 'verslechterng'. Gekonkludeerd kan worden dat de hoge huurdervng bj veel van de N5%-komp exen van 1985 gelukkg van tjdeljke aard was. Tabel Verdelng naar percentage huurdervng n 1985 en 1989 van de N5o/o-komplexen van 1985 Percentage huurdervng abs. % abs. % o tot 3% 85 57,0 3 tot 5% 24 16,1 5 tot 10% 65 42, ,1 10 tot 15% 32 21,1 1 0,7 15 tot 20% 18 11,8 3 2,0 20 tot 25% 13 8,6 3 2,0 25 tot 30% 3 2,0 1 0,7 30 tot 40% 11 7,2 1 0,7 40 tot 50% 4 2,6 50 tot 60% 3 2,0 1 0,7 60 tot 70% 1 0,7 70 tot 80% 2 1,3 Onbekend 3 M. Totaal , ,0 Gem. huurderv. 16,1 4,4 Bron: jaarverslagenanalyse 1985 en 1989, OTB. 23

31 H U U R o E R V N G N Atb De huurdervng n 1989 en n 1985 van de (149) N5%-komplexen van ';+-" "' '''... -+_ _ _... -+_... -+_... -+_... -+_... -+_... -+_ '" _... -+'"' _... ;.+_ ; : + : 57~ ~ ~ t : 51l l! : 48~ ~ ~ 1 : 42f ~ : ; W 1! ; 36~ ~ ; ; 33~ ~ ~ f 27~ ~ +! + ~ 1 ~f ~ + 18';' +.:. : ~ : 1~ ~ + 1N ~ + ~ l : 6t + ~ t : _ _+_.. _+_ : t : 3f x +*t f : *t+* t : : t~~tv++x +*++tt ++ + : D~.j. 6+" ~ + ~ +ï4:2~ +23:~ +33:2~ +42:~ 52:2~ +6ï : ~ +7ï:2~ +äö:~ +9ö:2~ +99:~ o PERCENTAGE HUURDERVNG N komplex 2 komplexen X 3 komplexen 4 4 komplexen 5 5 komplexen 6 6 komplexen Bron: jaarverslagenanalyse 1985 en 1989, DTB. 24

32 2.10 Komplexen de zowel n 1985 als n 1989 tenmnste 5% huurdervng hadden. Door gebruk te maken van de rjksnummers van de wonngkomplexen kon nagegaan worden hoeveel van de komplexen zowel n 1985 als n 1989 tenmnste 5% huurdervng hadden. Dt gaf overgens wel problemen bj de wonngkomplexen van wonngkorporate Neuw Amsterdam (de beheerder van de meeste komplexen n de Bjlmermeer); deze verhuurder heeft de komplexndelng tussen 1985 en 1989 bjna geheel gewjzgd. Om dt laatste probleem op te lossen, zjn de leegstandcjfers van 1989 van de komplexen volgens de ndelng van 1985 gebrukt (de ndelng de verband houdt met de werkeljke bouwblokken); er bleken toen 9 wonngkomplexen bj deze verhuurder te zjn de n 1985 een huurdefvng hadden van tenmnste 5% èn een leegstand van tenmnste 5% n Daarnaast was er nog één komplex bj deze verhuurder dat admnstratef ongewjzgd s en dat n bede jaren meer dan 5% huurdervng kende. Door de wjzgngen de herdoor nodg waren n het komplexenbestand van 1989, neemt het aantal 'probleemkomplexen' n 1989 met 10 af tot 176 AN5%-komplexen en 79 N5%-komplexen. Deze admnstrateve wjzgng van de komplexen toont overgens wel de vertekenng aan, de herdoor bj de bepalng van 'probleemkomplexen' het gevolg kan zjn. Er bljken 60 wonngkomplexen te zjn de zowel n 1985 als n 1989 tot de AN5%-komplexen behoren. Van deze 60 komplexen, beheerd,door 26 verschllende verhuurders, zjn er 33 gelegen n een van de ver grote steden (16 n Amsterdam, 12 n Rotterdam, en 5 n Den Haàg), en 14 n de groegemeenten (6 n Spjkensse, 5 n Hellevoetslus, en 3 n Capelle ad Ussel). De huurdervng bj deze komplexen was n 1989 gemddeld 13,6%. Dt s veel lager (9,7 procentpunten) dan de gemddelde huurdervng bj deze komplexen n 1985 (23,3%). Slechts 19 van deze komplexen hadden n 1989 een hogere huurdervng dan n 1985.yan de 60 komplexen zjn er 33 gebouwd n de perode 1980 tot 198\ n 1985 hadden er 10 een huur de gemddeld boven de HS-grens lag, n 1989 waren het er nog maar 6. De N5%-komplexen van 1985 en 1989 betreffen n totaal 191 verschllende wonngkomplexen. Hervan zjn er 40, de zowel tot de N5%-komplexen van 1985 als de van 1989 behoren (dt zjn de komplexen de n afbeeldng te vnden zjn boven de stppelljn). Deze 40 komplexen zjn verspred gelegen over 11 gemeenten (waarvan 15 n Amsterdam en 5 n Rotterdam). Andere kenmerken van deze 40 komplexen zjn onder meer: - 40% s gebouwd n de perode 1980 tot 1985 (30% n 1981 en 1982); - slechts 2 komplexen hadden een huur boven de HS-grens van 1985 (en ook boven de van 1989); - 8,1% bestaat ut eengeznshuzen, 13,5% ut mddelhoogbouw, 51,4% ut hoogbouw, 1~,9% ut een kombnate van eengeznshuzen en mddelhoogbouw, en 8,1% ut een kombnate van eengeznshuzen en hoogbouw; - bj tenmnste 10 van deze komplexen was de leegstand gekonsentreerd n bepaalde wonnggrootten; 25

33 - 45,5% van deze komplexen lgt n een 'gescheden' gelegen butenwjk. De huurdervng van deze 40 komplexen was n 1985 gemddeld 23,0% en n ,6%. Bj 12 van deze komplexen was de huurdervng n 1989 hoger dan de n Van 37 van de 40 komplexen s het percentage leegstand n 1991 achterhaald; dt was gemddeld nog maar 5,2 (ze verder hoofdstuk 5). Aangezen er heel veel komplexen net zowel n 1985 als n 1989 tot de probleernkomplexen behoren (n 1989 waren er veel probleemkomplexen afgevallen, maar waren er ook weer veel neuwe bjgekomen), kan gekonkludeerd worden dat er een behoorljke dynamek zt n de probleernkomplexen. Atb Komplex Hoptlle n Amsterdam Zud-Oost. Dt komplex had al drekt na de opleverng n 1982 grote problemen. Zowel n 1985 als n 1989 was de huurdervng hoger dan 5%. Na de grondge aanpak (o.a. kompartmenteren van de lange bnnengang, en aanstellng van een husmeester) zjn de problemen sterk vermnderd (foto 1983). 26

34 3 OORZAKEN VAN DE LEEGSTAND n de enquête m.b.t. de N5%-komplexen s gevraàgd naar de oorzaak van de hoge huurdervng. Daarbj werden een vjftal mogeljke antwoorden aangegeven, de aangekrust konden worden. Soms werden er echter andere antwoorden door de respondenten vermeld. n 1985 was leegstand dudeljk de belangrjkste reden voor de huurdervng (ze tabel 3.1). Huurdervng door renovate speelde slechts bj een beperkt deel van deze probleemkomplexen; n het algemeen worden naoorlogse wonngen gerenoveerd zonder dat de bewoners behoeven te verhuzen. Gesteld kan worden dat renovate dkwjls wordt utgevoerd om de verhuurbaarhed te verbeteren; daarbj kan renovate een preventeve akte zjn om de verhuurbaarhed ook voor de toekomst velg te stellen, maar er kan ook sprake zjn van renovate naar aanledng van al aanwezge verhuurbaarhedsproblemen. Ook sloop hangt dkwjls samen met verhuurbaarhedsproblemen. Bj de N5%-komplexen van 1989 s leegstand nog steeds de belangrjkste reden voor de huurdervng. Renovate wordt echter relatef vaker als reden genoemd dan n Van de komplexen waar de huurdervng geheel of gedeelteljk veroorzaakt was door problemen met de verhuurbaarhed (leegstand of een hoge mutategraad)(en van de komplexen waar de oorzaak van de huurdervng onbekend was), s gevraagd naar de oorzaken van deze slechte verhuurbaarhed. Ook bj deze vraag werd al een aantal mogeljke antwoorden op het enquêteformuler aangegeven, de aangekrust konden worden. Enkele andere antwoorden zjn door de respondenten zelf toegevoegd. n tabel 3.2 zjn de genoemde oorzaken aangegeven. De genoemde oorzaken n 1985 hebben betrekkng op 118 komplexen, de van 1989 op 51 komplexen (n totaal 136 verschllende komplexen). 27

35 """"ljln""" Tabel 3.1 Verdelng naar de oorzaak van de huurdervng van de N5%-komplexen n de Randstad, 1985 en 1989 Oorzaken van èn 1989 de huurdervng abs. % abs. % abs. % Leegstand 69 50, , ,2 Onnbare huur 2 1,5 3 4,5 5 3,0 Renovate 6 4,4 8 11,9 12 7,2 Sloop 2 1,5 1 1,5 3 1,8 Gebruk wsselwonng 1 0,7 1 1,5 2 1,2 Hoge mutategraad 1 0,7 1 1,5 1 0,6 Aanvangproblemen 1 0,7 1 0,6 Leegst. + onnb. hr , , ,9 Leegst. + renovate 9 6,6 6 9,0 11 6,6 Leegst. + sloop 1 0,7 1 1,5 1 0,6 Leegst. + huurverl. 2 1,5 1 1,5 2 1,2 Onnb. + sloop 1 1,5 1 0,6 RelOvate + sloop 1,5 1 0,6 Mutategraad + sloop 1 0,7 1 0,6 Leegst. + onnb. + reno. 6 4,4 1 1,5 6 3,6 Leegst. + reno. + sloop 1 1,5 1 0,6 Onbekend 16 M. 12 M. 25 M. Totaal , , ,0 Bron: probleemkomplexenenquête 1991, OTB. M.: 'mssng'; bj de optellng tot n totaal 100% s deze kategore net meegenomen. Bj de komplexen van 1985 werden gemddeld ver oorzaken voor de slechte verhuurbaarhed genoemd, bj de van 1989 bjna vjf. De oorzaken, de bj de N5% komplexen van 1985 vaak werden genoemd, zjn: een hoge kale huur (bj 66,9% van de komplexen), de rume wonngmarkt (57,6%), het mago van het komplex en/ of de buurt (39,0%), het vandalsme (33,9%), de bewonersopbouw (33,1 %), en de lggng van het komplex (24,5%). Bj de komplexen van 1989 werden dezelfde zes oorzaken (n ook dezelfde volgorde) het meest genoemd. Opvallend s ook dat de technsche faktoren als bouwtechnsche, woontechnsche, en bouwfyssche problemen relatef weng als oorzaak van de moeljke verhuurbaarhed worden gezen. De socale oorzaken nemen dudeljk wel een belangrjke plaats n. 28

36 Tabel 3.2 Verdelng naar de oorzaak van de moeljke verhuurbaarhed bj de N5%-komplexen n de Randstad, 1985 en 1989 Oorzaken van de èn 1989 leegstand (1)(2) abs. % abs. % abs. % Fnancële oorzaken Hoge kale huur 79 66, , ,0 Hoge servcekosten 22 18,6 7 13, ,2 Hoge bjkomende kosten 5 4,2 1 2,0 5 3,7 Hoge energekosten 19 16,1 6 11, ,0 Hoge totale huur 1 0,8 1 0,7 Bou~bn.oorzaken Bouwtechnsche problemen 5 4,2 3 5,9 8 5,9 Woontechnsche problemen 19 16, , ,4 Bouwfyssche problemen 5 4,2 2 3,9 5 3,7 Ontwerp 15 12, , ,2 - Achterstallg onderhoud 1 0,8 1 2,0 1 0,7 - Geludsoverlast 2 1,7 1 2,0 2 1,5 Onaantrekkeljk uterljk 1 0,8 1 0,7 - Massaltet 2 1,7 2 1,5 Socale oorzaken Bewonersopbouw 39 33, , ,8 Krmnaltet 28 23, , ,3 Vandalsme 40 33, , ,4 Probleemhushoudens 23 19, , ,1 - Drugsgebruk/dealen 2 1,7 2 3,9 3 2,2 Stedebouwkundge oorzaken Lggng 29 24, , ,3 Woonomgevng 22 18, , ,1 Ondudeljk prvé/publek 1 0,8 1 2,0 1 0,7 - Gfgrond 1 2,0 1 0,7 Lggng t.o.v. de zon 1 0,8 1 0,7 Hoge wonngdchthed 2 3,9 2 1,5 - Stedebouwk. ontwerp 2 0,8 2 3,9 Overg mago komplex/buurt 46 39, , ,2 Rume wonngmarkt 68 57, , ,1 Totaal , , ,6 Bron: probleemkomplexenenquête 1991, OTB. (1): de 'nsprngende' oorzaken zjn oorzaken de door de respondenten zelf werden toegevoegd aan de al op het enquêteformuler vermede mogeljke oorzaken. (2): de respondenten konden meer dan één oorzaak nvullen. 29

37 '''J(''' Afb. 3.1 n de Beverwaard n Rotterdam waren vooral n 1985 grote verhuur: problemen als gevolg van de hoge huren. Na een huurverlagngsakte was de leegstand snel verdwenen 1985). Afb. 3.2 Bj dt komplex n Gornchem werd de huurdervng veroorzaakt, doordat er net meer verhuurd werd n verband met sloopplannen (naar aanledng van vooral de slechte brandvelghed). Het komplex s begn 1988 nderdaad gesloopt (foto augustus 1987). 30

38 4 MAATREGELEN TER BESTRJDNG VAN LEEGSTAND DE n de enquête m.b.t. de N5%-komplexen s ten aanzen van de komplexen, waar de huurdervng het gevolg was van slechte verhuurbaarhed, ook gevraagd naar de maatregelen de er snds 1985 zjn genomen om de verhuurbaarhed te verbeteren (en de leegstand te bestrjden). Daarbj werd een groot aantal maatregelen n de enquête zelf genoemd, de aangekrust konden worden. Er werd daarnaast door de respondenten een aantal andere antwoorden genoemd. n tabel 4.1 zjn de maatregelen aangegeven, onderverdeeld naar fnancële maatregelen, technsche maatregelen, socaal beheer, stedebouwkundge maatregelen, en promote-aktvteten. De genoemde maatregelen n 1985 hebben betrekkng op 127 komplexen, de van 1989 op 54 komplexen (n totaal 146 verschllende komplexen). Er zjn n het algemeen erg veel verschllende maatregelen genomen om de verhuurbaarhed te verbeteren (bj de komplexen van 1985 werden gemddeld 6,7 maatregelen genoemd, bj de van 1989 bjna 6,6). Meestal betreft het kombnates van maatregelen ut verschllende kategoreën. Toch waren er ook enkele komplexen (n ,2% van de komplexen, n ,0%), waar helemaal geen maatregelen zjn genomen. Maatregelen, de n bj de N5%-komplexen van 1985 vaak werden genoemd, zjn: aktef werven/adverteren (bj 54,3% van de komplexen), verlagen/bevrezen van de kale huur (49,6%), wjzgen van de ontslutng/entree (38,6%), aanstellen van een husmeester (37,8%), selektever toewjzen (36,2%), verbeteren van de warmte-solate (32,3%), en verbeteren van het uterljk (31,5%). Bj de N5% komplexen van 1989 zjn ongeveer dezelfde maatregelen vaak genomen: het wjzgen van de ontslutng/entree en het nschakelen van een husmeester zjn het meest als maatregel genomen (bj 46,3% van de komplexen). Maar ook aktef werven/adverteren (38,9%), verbeteren van het uterljk (37,0%), verlagen/bevrezen van de kale huur (35,2%), en verbeteren van de warmte-solate (31,5%) zjn vaak-genomen maatregelen. 31

39 Tabel 4.1 Genomen maatregelen bj de N5%-komplexen van 1985 en 1989 met verhuurproblemen Maatregelen (1) èn 1989 abs. % abs. % abs. % Geen maatregelen 13 10,2 7 13, ,3 Fnancële maatregelen Verlagenfbevrezen kale huur 63 49, , ,5 Verlagen servcekosten 6 4,7 3 5,6 6 4,1 Verlagen energekosten 10 7,9 6 11,1 11 7,5 Verkoop van wonngen 1 0,8 1 0,7 - Verlagen parkeerkosten 30 23, , ,2 Technsche maatregelen Algehele renovate 11 8,7 9 16,7 14 9,6 Groot~onderhoud 13 10,2 8 14, ,0 Wjzgen wonngndelng 8 6,3 2 3,7 8 5,5 Wjzgen wonngutrustng 8 6,3 5 9,3 9 6,2 Vergroten van wonngen 3 2,4 1 1,9 4 2,7 Bevelgen van wonngen 17 13,4 4 7, ,6 Wonngen samenvoegen 3 2,4 2 3,7 4 2,7 Wonngen spltsen 21 16,5 7 13, ,1 Verbeteren geludssolate 2 3,7 2 1,4 Verbeteren warmte-solate 41 32, , ,1 Verb. herkenbaarhed/uterljk 40 31, , ,5 Wjzgen ontslutng/entree 49 38, , ,7 Wjzgen bergngen 27 21,~ 14 25, ,9 Wjzgen nstallates 28 22,0 6 11, ,2 Bevelgen komplex 36 28, , ,3 Gedeelteljke sloop 2 1,6 3 5,6 3 2,1 Volledge sloop - Snelle reparates 1 1,9 1 0,7 - Extra bouwlaag 1 0,8 1 1,9 1 0,7 Socaal beheer Buurtbeheer 10 7,9 5 9,3 10 6,8 Mnder selek. toewjzen 14 11,0 4 7,4 14 9,6 Selektever toewjzen 46 36, , ,9 Rchten op (onbek.) doelgroepen 4 3,1 2 3,7 4 2,7 Kamerverhuur 4 3,1 4 7,4 5 3,4 - Doelgr. studenten 3 2,4 4 7,4 4 2,7 Doelgr. Amerkanen 3 2,4 3 2,1 Doelgr. hoge nkomens 16 12,6 2 3, ,0 - Doelgr. ouderen 10 7,9 3 5,6 11 7,5 Doelgr. starters 1 1,9 1 0,7 - Doelgr. allochtonen 1 0,8 1 1,9 1 0,7 Gemeubleerde verhuur 1 0,8 1 0,7 Doelgr. hush. zonder knd 1 0,8 1 1,9 1 0,7 Doelgr. ouderen mgranten 1 0,8 1 0,7 Doelgr. buten rego 3 2,4 3 2,1 - Doelgr. vluchtelngen 1 0,8 1 0,7 Doelgr. werkende mensen 9 7,1 5 9,3 9 6,2 32

40 Vervolg van tabel 4.1 Genomen maatregelen bj de N5o/o-komplexen van 1985 en 1989 met verhuurprobh~men Maatregelen èn 1989 abs. % abs. % abs. % Aanpakken overlast 27 21, , ,5 Husmeester 48 37, , ,6 Overg (onbek.) beheer 2 1,6 1 1,9 2 1,4 - Aktveren bewonerskom. 1 0,8 1 0,7 - ntensef schoonhouden 2 1,6 2 1,4 Bevelgngsburo 2 1,6 2 3,7 2 1,4 - Wjkbeheer 1 1,9 1 0,7 Meer toezcht 1 0,8 1 1,9 1 0,7 - Concërge 5 3,9 1 1,9 5 3,4 Stedebouwkundge maatregelen. Wjzgen groen 30 23, , ,6 Wjzgen verkeersvoorzenngen 20 15,7 8 14, ,4 Wjzgen wnkelvoorzenngen 16 12,6 6 11, ,0 Wjzgen soc.jkult. voorz ,2 6 11,1 13 8,9 - Neuwbouw toevoegen 1 0,8 1 1,9 2 1,4 Promote-aktvteten Adverteren, aktef werven 69 54, , ,6 Kadootjes 29 22, , ,9 Overg promote 5 3,9 1 1,9 6 4,1 - Extra mutate-onderhoud 9 7,1 3 5,6 11 7,5 Modelwonng 13 10,2 5 9,3 13 8,9 - Naamwjzgng 1 0,8 1 1,9 2 1,4 Totaal , , ,8 Bron: probleemkomplexenenquête 1991, OTB. (1): de 'nsprngende' maatregelen zjn maatregelen de door de respondenten zelf werden toegevoegd aan de al op het enquêteformuler vermelde mogeljke maatregelen. Het relatef grote aantal komplexen, waar de parkeerkosten zjn verlaagd, wordt veroorzaakt door de wonngkomplexen n de Bjlmermeer; her zjn bj alle wonngkomplexen de kosten voor het parkeren voor rekenng van de gemeente gekomen. Veel verhuurders zjn zch. gaan rchten op specfeke doelgroepen. Er werd een groot aantal verschllende doelgroepen aangegeven, zoals studenten, vluchtelngen, ouderen, hoge-nkomensgroepen, mensen met nkomen ut werk, mensen van buten de rego, en amerkaanse mltaren. Er zjn maar bj enkele komplexen wonngen samengevoegd. Problemen met huurverhogngen zullen heraan net vreemd zjn. Daarnaast s al n het vorge hoofdstuk aangegeven dat woon technsche problemen geen belangrjke rol spelen 33

41 als oorzaak van de verhuurbaarhedsproblemen. Het spltsen van wonngen s veel vaker utgevoerd. Snds de regelgevng m.b.t. wonngspltsng per gewjzgd s, zjn er echter voor zover bekend geen wonngspltsngen meer utgevoerd bj de N5%-komplexen. Slechts bj één komplex zjn er wonngen verkocht. Geen van de komplexen met verhuurbaarhedsproblemen n 1985 of 1989 s na 1989 gesloopt (wel enkele andere komplexen, de n 1985 hoge huurdervng hadden door andere oorzaken dan verhuurbaarhedsproblemen). Atb. 4.1 n de wjk Neuw Engeland s een 'probleemkomplex' van 928 wonngen zeer ngrjpend aangepakt. Er zjn o.a. 536 wonngen gesloopt en vervangen door neuwbouw. Bj 392 wonngen s groot-onderhoud utgevoerd. Er zjn dverse beheermaatregelen getroffen (foto aprl 1990). 34

42 5 LEEGSTAND N 1991 VAN DE N5%-KOMPLEXEN VAN ZOWEL 1985 ALS 1989 n de enquête s ook gevraagd naar de hudge leegstand op een recente peldatum. De door de respondenten vermelde leegstand betreft verschllende peldata vanaf aprl 1991 (en bj dre komplexen augustus 1990) tot en met begn september Van 168 verschllende komplexen n de Randstad s de hoeveelhed leegstand bekend; dt betreft 136 N5%-komplexen van 1985 en 69 van de van n tabel 5.1 s de verdelng van de komplexen naar percentage leegstand aangegeven. Tabel 5.1 Verdelng naar percentage leegstand van de N5o/o-komplexen n de Randstad, 1985 en 1989 Percentage èn 1989 leegstand abs. % abs. % abs. % o tot 2,5% , , ,8 2,5 tot 5% 14 10,3 9 13,0 15 8,9 5 tot 10% 7 5,1 9 13,0 10 6,0 10 tot 15% 2 1,5 4 5,8 4 2,4 15 tot 20% 1 0,7 3 4,3 3 1,8 20 tot 30% 1 0,7 1 0,6 30 tot 40% 2 1,5 3 4,3 3 1,8 40 tot 50% 50 tot 60% 1 1,4 1 0,6 60 tot 70% 1 1,4 1 0,6 70 tot 90% 90 tot 100% 1 1,4 1 0,6 Onbekend 4 M. 4 M. Totaal , , ,0 Gemddeld 2,1 7,5 3,6 Bron: probleemkomplexenenquête 1991, OTB. 35

43 De gemddelde leegstand n 1991 van alle 168 verschllende N5%-komplexen was 3,6%. Slechts 24 komplexen hadden een leegstand van 5% of meer. De leegstand was relatef hoog bj de komplexen mddelhoogbouw (16,0%). De gemddelde leegstand van alleen de N5%-komplexen van 1985 s dudeljk lager dan de van alleen de N5%-komplexen van 1989 (resp. 2,1% en 7,5% gemddeld). Van de N5%-komplexen van 1985 heeft rum 90% een leegstand n 1991 van mnder dan 5%. De leegstand bj de N5%-komplexen van 1985 s nog relatef hoog bj de komplexen aan de rand van de stad (7,7%). Utgaande van het fet dat het percentage huurdervng vaak overeenkomt met het percentage leegstand, zjn er vergeljkng mogeljk tussen 1985/1989 en De N5%-komplexen van 1985 hadden n dat jaar gemddeld 16,9% huurdervng; dt betekent dat er n vergeljkng met 1991 sprake s van een 'verbeterng' van 14,8 procentpunten (ze ook tabel 5.2). n afbeeldng 5.1 wordt van de N5o/o-komplexen van 1985 zowel het percentage huurdervng n 1985 als het percentage leegstand n 1991 weergegeven. Van de N5%-komplexen van 1989 heeft 68,1 % een leegstand n 1991 van mnder dan 5%. Het relatef hoge gemddelde percentage leegstand n 1991 (7,5%) bj deze komplexen wordt veroorzaakt door enkele utscheters met hoge leegstand. Het percentage leegstand s gemddeld 4,1 procentpunten lager dan het percentage huurdervng n Er zjn 10 komplexen, de een hoger percentage leegstand n 1991 hebben dan het percentage huurdervng n n afbeeldng 5.2 wordt van de N5%-komplexen van 1989 zowel het percentage huurdervng n 1989 als het percentage leegstand n 1991 weergegeven; daarbj s bjvoorbeeld goed te zen dat met name de komplexen met een hoge huurdervng n 1989 nog een relatef hoge leegstand n 1991 hebben. Er zjn, zoals n paragraaf 2.10 s aangegeven, 40 wonngkomplexen, de zowel n 1985 als n 1989 tot de N5%-komplexen behoren. Van 37 van deze komplexen s de leegstand (op een peldatum) n 1991 achterhaald. n 1985 was de huurdervng bj deze 37 komplexen nog 24,3%, n 1989 was dat gedaald tot 11,3%. n 1991 was de leegstand gemddeld nog maar 5,2%. Bj 11 van deze komplexen was het percentage leegstand nog boven de 5. Bj resp. 4 en 3 komplexen was het percentage leegstand n 1991 hoger dan het percentage huurdervng n resp. n 1985 en Zoals herboven s aangegeven, hadden n totaal 24 N5%-komplexen van 1985 en 1989 een leegstand op de peldatum n 1991 van 5% of meer (en mogeljk nog een of meer van de komplexen, waarvan de enquête net s terugontvangen); dt betreft 13 N5%-komplexen ut 1985 en 22 N5%-komplexen ut 1989 (waarut dus bljkt dat 11 van deze komplexen tot de N5%-komplexen van zowel 1985 als 1989 behoren). Deze 24 komplexen zjn gelegen n Spjkensse en Dordrecht (elk 4x), Hlversum en Rotterdam (elk 3x), Amsterdam, Gornchem en Hellevoetslus (elk 2x), en Den Haag, Gouda, Rozenburg en Schedam (elk 1x). Van deze komplexen lggen er 3 n of n de nabjhed van het centrum, 15 n een butenwjk (waarvan 4 aan de uterste rand van de bebouwde kom), en 4 n een 'ge- 36

44 scheden' gelegen butenwjk (van 2 komplexen s de lokate onbekend). Het betreft 4 komplexen eengeznshuzen, 11 komplexenmddelhoogbouw, 6 komplexen hoogbouw, 2 komplexen met zowel eengeznshuzen als mddelhoogbouw, en 1 komplex met eengeznshuzen en hoogbouw. Bj 8 van deze komplexen wordt de leegstand n 1991 (mede) veroorzaakt door renovatewerkzaamheden (de bj deze komplexen utgevoerd worden naar aanledng van problemen met de verhuurbaarhed). Van 1 van deze 24 komplexen s de oorzaak van de huurdervng onbekend. Bj 14 van de overge 23 komplexen wordt als een van de oorzaken van de slechte verhuurbaarhed gewezen op het mago van het komplex (of van de buurt). Andere vaak genoemde oorzaken zjn: de bewonersopbouw (bj 12 van de 23 komplexen), vandalsme (l1x), woontechnsche problemen (8x), de lggng, en de aanwezghed van 'probleemhushoudens' (elk 7x). Tabel 5.2 Verdelng naar het verschl tussen het percentage huurdervng n 1985 en 1989 èn het percentage leegstand n 1991 (n procentpunten) Verschl n procent èn 1989 (2) punten (1) abs. % abs. % abs. % 90 tot 100pp. slechter 1 1,4 1 0,6 30 tot 4Opp. slechter 1 1,4 1 0,6 25 tot 3Opp. slechter 1 1,4 20 tot 25pp. slechter 1 0,7 1 0,6 15 tot 2Opp. slechter 1 0,7 1 0,6 5 tot 10pp. slechter 2 1,4 1 1,4 3 1,8 o tot 5pp. slechter 1 0, , ,0 - o tot 5pp: beter 14 10, , ,7 5 tot 10pp. beter 50 36, , ,1 10 tot 15pp. beter 18 13,2 3 4, ,5 15 tot 2Opp. beter 18 13,2 6 8, ,1 20 tot 25pp. beter 9 6,6 3 4,3 9 5,4 25 tot 3Opp. beter 2 1,5 2 1,2 30 tot 4Opp. beter 12 8,8 12 7,1 40 tot 5Opp. beter 4 2,9 4 2,4 50 tot 6Opp. beter 2 1,5 2 1,2 60 tot 70pp. beter 1 0,7 1 0,6 70 tot SOpp. beter 1 0,7 1 0,6 Onbekend 4 M. 4 M. Totaal , , ,0 Bron: probleemkomplexenenquête 1991, OTB. pp.: procentpunt. (1): wanneer het percentage leegstand n 1991 hoger s dan het percentage huurdervng n 1985/- 1989, dan s er sprake van 'verslechterng'. (2): wanneer een komplex zowel n 1985 als n 1989 tot de N5%-komplexen behoort, s het verschl berekend tussen het percentage leegstand n 1991 en de huurdervng n

45 'Slechts' 14 van de N5%-komplexen van 1985 en 1989 hadden een leegstand n 1991 van 10% of meer; 6 N5%-komplexen ut 1985 en 13 N5%-komplexen ut 1989 (d.w.z. dat 5 van deze komplexen tot de N5%-komplexen van zowel 1985 als 1989 behoren). Deze 14 komplexen zjn gelegen n Dordrecht (3x), Gornchem, Hellevoetslus en Spjkensse (elk 2x), en Den Haag, Gouda, Rotterdam, Rozenburg en Schedam (elk x). Bj een deel van deze 14 komplexen wordt de leegstand veroorzaakt door een lopende of komende renovate. Afb. 5.1 Het percentage leegstand n 1991 en het percentage huurdervng 1985 van (136) N5%-komplexen van 1985 % L E E G S T A N D LEEGSTAND N 1991 VA N5%-KQHPLEXEN VAN ';'+- "... -+_... -+_... -+_... -+_ _ _ _ _ _... ~ _ _... -+_ ; : ~ 1 : : ~ 1 ; 60~ ~ : : ~ 1 :, ~~ ~ J : ; 4~ ~ 35~ + r : + ;, 30~ ~ :, : 25~ ~ : + : 20~ ~ : 1s + + ~ 1~ + ~ ; + : 5~ ~ ~ tt+++!: : ll...t:t*~ t:t * O.J. *~)*'4+XXX+*)+*+ +*+ + *+ + +.,. -~----~--~ ~;;4: 2~---~;23: ~- 28~;33: 25---;42: ~-~; ~;52: 2~---;~;: ~- ~~;7; :2~---;;äö: ~-8; ~;- + 1 komplex 2 komplexen X 3 komplexen 4 4 komplexen 5 5 komplexen 6 6 komplexen 7 7 komplexen 8 8 komplexen Bron: jaarverslagenanalyse 1985 en 1989, OTB. 38 PERCENTAGE HWRDERVNG N 1985,

46 Atb. 5.2 Het percentage leegstand n 1991 en het percentage huurdervng 1989 van (69) N5%-komplexen van 1989 " L E E G S T A N D N LEEGSTAND N 1991 VAN N5X K»PLEXEN VAN _.. ';"" _... -+_... -+_... -+_... -+_... -+_... -+_....,,+_... -+_.. --+_... -+_... -+_... -+_... -+_ _.. -+.;. 95~ ~ 9~ ~ 85~ ~ 80~ ~ 75~ ~ 7~ ~ 65~ ~ : : +: ~ ~ 55~ ~ : 5~ + 1, 45~ ~ 4~ ~ ~1 + 1 : + +! 3~ ~ 25~ ~ 2~ ~ : : : 10~ ~ + + : + : + + 5~ ~ : ~++++! ~4 ; + O~~_ - - -~- -9 ~;~4 :2~- ~ -;;;3:~- 28:;3n~---3;42:~- 47 :;52:2~---5~; :~-66:;7; :2~---7~äö:~- 85 :;~ + 1 komplex * 2 komplexen X 3 komplexen 4 4 komplexen 5 5 komplexen 6 6 komplexen 7 7 komplexen Bron: jaarverslagenanalyse 1985 en 1989, OTB. PERCENTAGE HWRDERV NG N 1989 ï 39

47 Afb. 6.1 De leegstand en de wonngprodukte n Capelle ad jssel, Het aantal 'probleemkomplexen' s tussen 1985 en 1989 gedaald ~ 5.0 g z ~ 4.5 2; 4.0 ~ a; ~ 3.5 ~ LEEGSTAND EN WONNGPRODUKTE N CAPELLE AD JSSEL r~--r-~-r~-'r-~-r~--r-~-r~-'.-~-r~--r-~-r~~r-~-r~~ Bron: CBS PERCENTRGE LEEGSTRND WON NG PRODUKTE UTBREDNG WON NGVOORRRRD Afb. 6.2 De leegstandsontwkkelng n de Bjlmermeer vertoont samenhang met de wonngprodukte n Amsterdam. Na het hoogtepunt n de wonngprodukte n 1984 s de leegstand n alle verschllende rayons n de Bjlmermeer sterk gedaald. Bron: wonngcorporate Neuw Amsterdam. LEEGSTAND N DE BJLMERMEER PER RAYON w 24 ~ u ~ B \ ~\ \ --\ ~ - \ 40 3B B4 19B B hyon A hyon B Rayon C Rayon D hyon ( 40

48 6 SAMENVATTNG EN KONKLUSES Dt rapport vormt de endrapportage van een nventarserend onderzoek, utgevoerd n het kader van het natonale onderzoeksprogramma Stedeljke Netwerken, naar de naoorlogse 'probleemkomplexen' n de Randstad. Het doel van dt onderzoek s nzcht te krjgen n de mate waarn zch probleemkomplexen n de Randstad manfesteren, en de rumteljke spredng ervan. De volgende onderzoeksvragen komen aan de orde: - wat s de hudge omvang van de verhuurproblemen n de naoorlogse wonngvoorraad n de Randstad; - hoe s de rumteljke spredng van de probleemkomplexen over de gehele Randstad; - hoe zjn de probleemkomplexen gestueerd bnnen de verschllende gemeenten; - welke specfeke lokates en utbredngswjken kunnen op grond van de nventarsate van hudge probleemkomplexen een rsco voor de toekomst vormen? n dt nventarserend onderzoek zjn 'probleemkomplexen' omschreven als naoorlogse wonngkomplexen met een gemddelde huurdervng over een jaar van tenmnste 5% en een grootte van mnmaal 10 wonngen. Alleen de faktor 'huurdervng' s derhalve probleembepalend. Om deze komplexen te vnden s er gebruk gemaakt van de jaarverslagen van wonngkorporates en gemeenteljke wonngbedrjven n de Randstad over de jaren 1985 en Een probleem van de jaarverslagen als bron s dat hern admnstrateve komplexen zjn opgenomen, waarbnnen soms grote verschllen kunnen optreden (bjvoorbeeld n bouwtype of leegstandsproblemen). Omdat er n de jaarverslagen van de komplexen slechts een beperkt aantal gegevens s opgenomen, s er een aanvullende schrfteljke enquête utgevoerd met betrekkng tot alle gevonden wonngkomplexen met een huurdervng n 1985 en/of 1989 van tenmnste 5% en een grootte van mnmaal 50 wonngen. Er werden aan de hand van bovenstaande krtera n 1985 n de Randstad 258 probleemkomplexen gevonden (met n totaal wonngen), waarvan er 152 een grootte hebben van tenmnste 50 wonngen. n 1989 werden er veel mnder 41

49 gevonden: 186 probleemkomplexen (met n totaal wonngen), waarvan er 89 een grootte van tenmnste 50 wonngen hebben. Gekonkludeerd kan worden dat het aantal probleemkomplexen n de Randstad tussen 1985 en 1989 fors s gedaald. Dt s des te opmerkeljker, omdat n de rest van Nederland n deze perode het aantal probleemkomplexen just s gestegen. Kenneljk s de druk op de wonngmarkt buten de Randstad n de beschouwde perode afgenomen, terwjl de druk op de wonngmarkt n de Randstad s toegenomen. Vervolgens s nagegaan of probleemkomplexen zch konsentreren n bepaalde delen van de wonngvoorraad, en of er zch hern veranderngen hebben voorgedaan tussen 1985 en Bnnen de Randstad bljken de probleemkomplexen zch te konsentreren n bepaalde gebeden; zo lagen er n 1989 bjvoorbeeld slechts 10 van deze komplexen n de provnce Utrecht, 59 n Noord-Holland (voor wat betreft het deel dat her als behorend bj de Randstad s genomen), en maar lefst 117 n Zud-Holland. Meer dan de helft van de probleemkomplexen s gelegen n de ver grote steden. Het aantal probleemkomplexen n de groegemeenten s tussen 1985 en 1989 afgenomen, maar nog steeds groot (ongeveer éénzesde van de komplexen). De afnemende bouwaktvteten n groegemeenten vormen vermoedeljk een verklarng voor de dalng van het aantal probleemkomplexen n deze kategore gemeenten. Ongeveer de helft van alle probleemkomplexen s gebouwd n de jaren tachtg (vooral n 1981 en 1982); bj de probleemkomplexen van 1989 met een grootte van mnmaal 50 wonngen was dt aandeel klener. n het algemeen tellen deze komplexen ut de jaren tachtg een beperkt aantal wonngen. Het grootste deel van de komplexen bljkt huren te hebben tussen de f 200,- en f 500,- per wonng per maand. n 1985 was bj 14% van de probleemkomplexen de gemddelde huur per wonng per maand hoger dan de HS-grens; n 1989 was dt aandeel gedaald tot slechts 5% van de komplexen. Er bljken veel verschllende kombnates van bouwtypen voor te komen bj de probleemkomplexen; dt wordt onder meer veroorzaakt, doordat er wordt utgegaan van de admnstrateve komplexen ut de jaarverslagen. Slechts een beperkt deel van deze probleemkomplexen bestaat volledg ut eengeznshuzen (ongeveer een achtste). Het aandeel hoogbouw (met lft) s groot (n 1985 rum de helft, n 1989 bjna 40%). Van de grote (d.w.z. bestaande ut mnmaal 50 wonngen) probleemkomplexen s de stuerng bnnen de desbetreffende gemeenten nagegaan. n 1985 en 1989 lag resp. 45% en 58% n een 'butenwjk' (d.w.z. de naoorlogse wjken drekt rond het centrum). Opvallend s dat bjna alle komplexen, waarbj de huurdervng werd veroorzaakt door andere oorzaken dan moeljke verhuurbaarhed, zch n deze zone bevnden. Het aandeel komplexen dat n een 'gescheden' butenwjk s gelegen (d.w.z. de wjken de door een barrère als een snelweg, een rver of een brede strook groen, gescheden zjn van de rest van de bebouwde kom), s groot (n 1985 en 1989 resp. 45% en 28%). De afname tussen 1985 en 1989 wordt deels veroorzaakt door de afname van de leegstand n de Bjlmerrneer n Amsterdam en n de Beverwaard n Rotterdam. Ook het aandeel kom- 42

50 plexen dat aan de uterste rand van de bebouwde kom lgt (rand van de stad èn rand van een gescheden butenwjk), s relatef groot; zowel n 1985 als n % van de komplexen. Er ljkt echter ten aanzen van de probleemkomplexen geen relate te zjn tussen de hoogte van de huurdervng en de lggng n de stad. Gekonkludeerd kan worden dat het bouwen van wonngkomplexen n 'gescheden' gelegen butenwjken en/of aan de uterste rand van bebouwde kom bljkbaar bepaalde rsco's met zch brengt voor de verhuurbaarhed. Er zjn echter zeer veel komplexen te vnden n dergeljke lokates, de wel goed verhuurbaar bljken. n dt rapport zjn de gevonden probleemkomplexen naar allerle kenmerken n kategoreën ngedeeld. Bj bjna alle kategoreën s er n 1989 ten opzchte van 1985 sprake van een afname n absolute aantallen probleemkomplexen. De afname s met name te konstateren bj: - de komplexen n de ver grote steden (met name door de afname n de Bjlmermeer n Amsterdam en n de Beverwaard n Rotterdam); - de komplexen n de groegemeenten (met name Capelle ad Jssel, Alkmaar en Hellevoetslus); - de komplexen met een huurdervng van 10% of meer; - de komplexen gebouwd n de jaren zeventg en tachtg; - de komplexen bestaande ut 200 tot 500 wonngen; - de komplexen met een gemddelde maandhuur per wonng van f 500,- en meer (en zeker ook bj de komplexen, waar de gemddelde maand huur boven de HS-grens lgt); - de komplexen galerjwonngen. Er s echter een toename n absolute aantallen te konstateren bj: - de komplexen met een huurdervng tussen de 5% en de 10% (echter net bj de probleemkomplexen met 50 of meer wonngen); - de komplexen n de mddelgrote gemeenten en n de 'overge Randstad'; - de komplexen gebouwd n de jaren vjftg en zestg; - de komplexen bestaande ut 150 tot 200 wonngen; - de komplexen met huren van f 200,- tot f 300,- per wonng per maand; Ut gegevens met betrekkng tot probleemkomplexen n de provnce Zud-Holland n 1988 bljkt dat de hoeveelhed probleemkomplexen n deze provnce tussen 1988 en 1989 s toegenomen met crca 35 komplexen (Heeger en Leenhouts, 1991). Er s net alleen sprake van een afname tussen 1985 en 1989 van het aantal probleemkomplexen n de Randstad, maar ook n de gemddelde hoogte van het percentage huurdervng. Een relatef groot deel van de komplexen had n 1989 mnder dan 10% huurdervng, terwjl er nog maar weng komplexen waren met een extreem hoge huurdervng. Van alle grote probleemkomplexen van 1985 s de hoogte van de huurdervng n 1989 nagegaan; bj bjna drekwart van de komplexen was de huurdervng n dt 43

51 laatste jaar mnder dan 5%. Gekonkludeerd kan worden dat de hoge huurdervng bj veel van deze komplexen gelukkg van tjdeljke aard was. Er waren n totaal 372 verschllende probleemkomplexen n 1985 en 1989; hervan waren er 60, de zowel n 1985 als n 1989 behoorden tot de n dt rapport onderscheden probleemkomplexen. Van de 191 verschllende probleemkomplexen met een grootte van tenmnste 50 wonngen, waren er 40, de n bede onderzoeksjaren voorkomen. Aangezen er heel veel komplexen net zowel n 1985 als n 1989 tot de probleemkomplexen behoorden (n 1989 waren er veel probleemkomplexen afgevallen, maar waren er ook weer veel neuwe bjgekomen), kan gekonkludeerd worden dat er een opvallende dynamek zt n de probleemkomplexen. Bj de grote probleemkomplexen bljkt de huurdervng vooral door verhuurbaarhedsproblemen ontstaan te zjn. Renovate wordt echter steeds vaker als reden genoemd. Bj de komplexen waarbj de huurdervng veroorzaakt werd door verhuurbaarhedsproblemen, zjn bjna altjd verschllende oorzaken van deze slechte verhuurbaarhed aan te geven. Vaak werden genoemd: een hoge kale huur (bj tweederde van de komplexen), de rume wonngmarkt (bj rum de helft van de komplexen), het mago van het komplex en/of de buurt, het vandalsme, de bewonersopbouw, en de lggng van het komplex. Er worden zeer veel verschllende maatregelen, n alle mogeljke kombnates, utgevoerd om de verhuurbaarhed te verbeteren. Bj ongeveer een tende van de probleemkomplexen zjn echter helemaal geen maatregelen utgevoerd. Maatregelen, de relatef vaak werden utgevoerd, zjn: aktef werven/adverteren, verlagen/bevrezen van de kale huur, wjzgen van de ontslutng/entree, aanstellen van een husmeester, selektever toewjzen, verbeteren van de warmte-solate, en verbeteren van het uterljk. Van de grote probleemkomplexen s ook de leegstand n 1991 gevraagd. Bj 86% van alle probleemkomplexen van 1985 èn 1989 n de Randstad was de leegstand gedaald tot onder de 5%. Er waren nog maar 24 komplexen met een leegstand van 5% of meer. Dt betreft vooral mddelhoogbouw- en hoogbouwkomplexen aan de rand van de stad of komplexen n een geïsoleerd gelegen butenwjk. Opmerkeljk s ook dat de hoge leegstand vaak voorkomt bj de komplexen, de ook al n 1989 een hoge huurdervng hadden; bj komplexen met een erg hoge huurdervng zjn de problemen bljkbaar moeljk op te lossen. Er s n dt onderzoek slechts beperkt gezocht naar mogeljke verbanden tussen de hoogte van de huurdervng, komplexkenmerken, oorzaken van de leegstand, maatregelen de er zjn genomen, en de effekten van de maatregelen. Dt bljkt ook geen eenvoudge opgave; zoals al vaker n de lteratuur s aangegeven (ze o.a. OTB, 1989, en Heeger, 1989) bljken bjvoorbeeld bepaalde maatregelen bj sommge komplexen wel gunstge effekten te hebben, maar bj andere komplexen net. 44

52 n het algemeen kan worden gekonstateerd dat de strjd tegen verhuurbaarhedsproblemen (vooral n de Randstad) snds het mdden van de jaren tachtg met sukses wordt gevoerd; de huurdervng loopt sterk terug, steeds mnder naoorlogse wonngkomplexen kunnen als probleemkomplex worden betteld. Na een perode waarn de nadruk werd gelegd op technsche oorzaken (betonrot, Ongunstge ontslutng, etc.) en technsche maatregelen (renovate, herstrukturerng) lag n de beschouwde perode ( ) het aksent veel meer op socale problemen en socale maatregelen. n kombnate met de socale problemen en het (slechte) mago spelen ook de lokate en de woonvorm van de komplexen een rol; het zjn vooral mddelhoogbouw- en hoogbouwflats aan de rand van de stad op mn of meer geïsoleerde lokates, de n de gevarenzone verkeren. De dalng van de huurdervng s net alleen het gevolg van succesvolle maatregelen per komplex, maar hangt ook (en vooral?) samen met de toegenomen druk op de wonngmarkt n de Randstad (buten de Randstad s het aantal probleemkomplexen mmers net gedaald); de vraag neemt toe, terwjl de socale huurwonngvoorraad nauweljks groet. Zoals herboven al s aangegeven, waren er van de 191 verschllende probleemkomplexen n 1985 en 1989 met tenmnste 50 wonngen nog maar 24, de n 1991 een leegstand hadden van 5% of meer. Er mag echter net van worden utgegaan, dat er momenteel ook werkeljk nog maar 24 van dergeljke komplexen bestaan. Verwacht mag worden dat de maatregelen bj de probleemkomplexen nameljk ook geled hebben tot een verplaatsng van de leegstand, zodat er zch elders neuwe probleemkomplexen aandenen. De aanwezghed van probleemkomplexen bljkt een dynamsch proces te zjn; er vallen komplexen af, maar er komen weer andere bj. 45

53 BJLAGE 1 Lteratuur - Adranow, J.A, 1988, Structurele leegstand bj gemeenteljke wonngbedrjven, Delftse Unverstare Pers, nr. 3 n de reeks Leegstand en huurdervng, januar. - Heeger, H., 1988, Verhuurproblemen n naoorlogse korporatekomplexen; huurdervng , Delftse Unverstare Pers, nr. 4 n de reeks Leegstand en huurdervng, jul. - Heeger, H., 1989, Maatregelen ter bestrjdng van leegstandsproblemen bj naoorlogse wonngcomplexen; nventarsate en categorserng, DGVH, verschenen n de DOK-publkatereeks als nr. 104, augustus. - Heeger, H, 1990, Komplexen met verhuurbaarhedsproblemen n 1985 en 1988 n Noord-Brabant, Delftse Unverstare Pers, nr. 8 n de reeks Leegstand en huurdervng, aprl. - Heeger, H., en H. Leenhouts, 1991, Naoorlogse wjken n Zud-Holland; problemen en aanpak, Delftse Unverstare Pers, werkdocument nr , maart. - Kruythoff, H.M., 1989, Homogenserng en dversfcate n de Randstad: Ontwkkelngen n woonrnleus , Stedeljke Netwerken Werkstukken 15, OTB, TU-Delft, jul. - OTB, 1989, Explotateproblemen n de na-oorlogse wonngvoorraad: dagnose en therape, DGVH, verschenen n de DOK-publkatereeks als nr. 92, jun. - Zon, F. van der, 1986, Huurdervng n de korporatesektor en verhuurproblemen n naoorlogse korporatekomplexen, Delftse Unverstare Pers (DUP), nr. 2 n de reeks Leegstand en huurdervng, februar. 46

54 BJLAGE 2 Gemeenten en gemeentekode n de Randstad Typologe van de gemeenten volgens Stedeljke Netwerken: 1. Ver grote steden 2. Groegemeenten 3. Mddelgrote steden 4. Randstadgemeenten 5. Overge Randstad-gemeenten ndelng volgens 'Homogenserng en dversfcate n de Randstad: Ontwkkelngen n woonmleu's ', H.M. Kruythoff, jul De volgende gemeenten zjn tussen 1986 en 1989 door samenvoegng verdwenen: Snt Pancras, Warmenhuzen, Drebruggen, Benschop, Lnschoten, Polsbroek, Snelrewaard, Wlleskop, Kamerk, Koekengen, Mjdrecht, Ngtevecht, Vnkeveen en Waverveen, Wl ns, en Zegveld. Toevoegd s de gemeente De Ronde Venen. n onderstaand overzcht zjn de gemeentenamen en gemeentekodes aangegeven. ad 1. (4x) Velsen 453 Ledschendam 548 Amsterdam 363 Vlaardngen 622 Loosdrecht 330 's Gravenhage 518 Zaanstad 479 Maarssen 333 Rotterdam 599 Zest 355 Maartensdjk 334 Utrecht 344 Maasslus 556 ad 4. (51x) Monnckendam 423 ad 2. (12x) Abcoude 305 Muden 424 Alkmaar 361 Albrandswaard 613 Neuwerkerk ad Us. 567 Almere 034 Barendrecht 489 Oegstgeest 579 Capelle ad Ussel 502 Bennebroek 372 Oostzaan 431 Haarlemmermeer 394 Bergschenhoek 492 Ouder-Amstel 437 Hellevoetslus 530 Berkel en Rodemjs 493 Papendrecht 590 Hoorn 405 Beverwjk 375 Rdderkerk 597 Houten 321 Blt, de 310 Rozenburg 600 Huzen 406 Bloemendaal 377 Vanen 620 Neuwegen 356 Broek n Waterland 380 Vleuten-de Meern 347 Purmerend 439 Bunnk 312 Voorburg 624 Spjkensse 612 Demen 384 Voorschoten 626 Zoetermeer 637 Edam-Volendam 385 Warmond 628 Graveland, 's- 390 Wassenaar 629 ad 3. (15x) Gravendeel, 's- 517 Weesp 457 Alphen ad Rjn 484 Haarlem.-Spaarnw. 393 Wormer 467 Amersfoort 307 Harmelen 318 Zandvoort 473 Amstelveen 362 Heemskerk 396 Zoeterwoude 638 Delft 503 Heemstede 397 Zwjndrecht 642 Dordrecht 505 Hendrk-do-Amb. 531 Gouda 513 Usselsten 353 ad 5. (113x) Haarlem 392 lpendam 407 Aalsmeer 358 Hlversum 402 Jsp 408 Aar, Ter 480 Leden 546 Krmpen ad Ussel 542 Akersloot 360 Rjswjk 603 Landsmeer 415 Alblasserdam 482 Schedam 606 Lederdorp 547 Alkemade

55 Amerongen 306 Marken 419 Baarn 308 Mddelharns 559 Beemster 370 Moerkapelle 560 Benthuzen 490 Monster 562 Bergambacht 491 Montfoort 335 Bergen 373 Moordrecht 563 Bernsse 568 Naaldwjk 565 Bnnenmaas 585 Naarden 425 Blarcum 376 Nederhorst den Berg 426 Bleswjk 495 Nederlek 643 Bodegraven 497 Neuw-Lekkerland 571 Boskoop 499 Neuwkoop 569 Breukelen 311 Neuwveen 573 Brelle 501 Noordwjk 575 Bunschoten 313 Noordwjkerhout 576 Bussum 381 Nootdorp 577 Castrcum 383 Oostflakkee 580 Cothen 314 Oud-Bejerland 584 Cromstrjen 611 Ouderkerk 644 Drksland 504 Oudewater 589 Doom 315 Pjnacker 594 Drebergen-Rjsenb. 316 Reeuwjk 595 Eemnes 317 Renswoude 339 Egmond 357 Rhenen 340 Gessenlanden 689 Rjnsaterwoude 601 Goedereede 511 Rjnsburg 602 Gornchem 512 Ronde Venen, De 736 Graafstroom 693 Sassenhem 604 Graft-de Rjp 365 Schermer 458 Gravenzande, 's- 519 Schpluden 607 Hardnxveld-Gessend. 523 Schoonhoven 608 Hazerswoude 524 Schoorl 444 Heerhugowaard 398 Sledrecht 610 Heerjansdam 526 Soest 342 Heloo 399 Strjen 617 Hllegom 534 Utgeest 450 Katwjk 537 Uthoorn 451 Katwoude 409 Valkenburg 619 Korendjk 588 Veenendaal 345 Koudekerk a d Rjn 540 V1st 623 Langbroek 325 Voorhout 625 Langedjk 416 Waddnxveen 627 Laren 417 Waterngen 630 Leerdam 545 Westvoorne 614 Leersum 326 Wjdewormer 470 Lemuden 549 Wjk bj Duurstede 352 Leusden 327 Woerden 632 Ler, De 552 Woubrugge 633 Lesveld 694 Woudenberg 351 Lmmen 418 Zederk 707 Lsse 553 Zeevang 478 Loenen 329 Zevenhoven 635 Lopk 331 Zevenhuzen 636 Maarn 332 Maasland

56 BJLAGE 3 Overzcht van de gemeenteljke wonngbedrjven en korporates waarvan de jaarverslagen over 1985 of over 1989 net gevonden zjn. Van 13 verhuurders ut de Randstad zjnde jaarverslagen over 1985 net gevonden: KORPORATlES (8x) L0142 L0273 L0340 L0837 L0967 L1808 L1809 L1905 Patrmonum Won. Wbv. Goed Wonen Wbv. Huzen Wbv. Jutphaas Wbv. Papendrecht Leersum Voorschoten Wbv. Utrecht Vlaardngen Zaandam Huzen Neuwegen Papendrecht Leersum Voorschoten Utrecht Zud-Holland Noord-Holland Noord-Holland Utrecht Zud-Holland Utrecht Zud-Holland Utrecht GWB's (Sx) BAOOSO BA0174 BA0194 BA0553 BA0956 Harmelen Spjkensse Vlaardngen Purmerend Marken Utrecht Zud-Holland Zud-Holland Noord-Holland Noord-Holland Van uv, verhuurders ut de Randstad zjn de jaarverslagen over 1989 net gevonden. KORPORATlES (6x) L267 L680 L682 L1097 L 1673 L 1859 Zwjndrecht -Dordrecht Gerodorp Ons Doel De Goede Wonng Egen Haard Maasland Zwjndrecht Zest Leden Bernsse Velsen/U muden Maasland Zud-Holland Utrecht Zud-Holland Zud-Holland Noord-Holland Zud-Holland GWB's (S'hx) BA 8 V, BA 78 BA 129 BA3T BA 845 BA 850 Amsterdam Haarlem Montfort Ter Aar Neuwkoop Loosdrecht Noord-Holland Noord-Holland Utrecht Zud-Holland Zud-Holland Utrecht Opmerkngen: BA8 Amsterdam; jaarverslag van 1989 net gevonden van 3 van de 7 deelwonngbedrjven, nameljk van Centrum-Oost, West, en de Westeljke Tunsteden. Bj de Stchtng Ledse Studentenhusvestng (L1955) hebben alle 'O&W-panden' n 1989 een (normateve) huurdervng van preces 3% gekregen. 49

57 BJLAGE 4 Schrfteljke enquête betreffende alle N5%-komplexen van 1985 en ot6 ENQUËTE BJ ALLE KOMPLEXEN MET TENMNSTE 5% HUURDERVNG N 1985 EN 1989 L-/BA nummer:.... Plaats: Naam: Komplexnr. Bouwjaar: Aantal wonngen: Huurdervng 1985/1989:.... Per vraag aankrusen wal van toepassng s. Er mogen meer vakjes per vraag worden aangekrust Wat s/was de oorzaak van de huurdervng? Leegstand/moeljk verhuurb. Onnbare huur Renovate Sloop Onbekend Waar s het komplex gelegen (straatnamen)? 3. Welke wonngtypen komen n het komplex voor (ncl. aantal wonngen)(n 1985/1989)? Eengeznshuzen Portekwonngen Galerjwonngen HAT-eenheden Masonnettes Duplex, beneden/boven Overg (o.a. bejaardentehus) Onbekend Welke ontslutngen zjn er? Portek Galerj Korrdor N.v.!. (eengeznshuzen) Onbekend nden meergeznshuzen; hoeveel woonlagen heeft het komplex? 6. s/was de leegstand n bepaalde wonngtypen/kamergrootten/etages gekonsentreerd? ~~tl. n Wat zjn/waren de oorzaken van de leegstand? Fnancële problemen Socale problemen hoge kale huur ~ bewonersopbouw hoge servcekosten veel krmnaltet hoge bjkomende kosten veel vandalsme hoge energekosten 'probleemhushoudens' overg fnanceel... overg socaal Bouw-/woontechnsche problemen bouwtechn. problemen ~ woontechn. problemen bouwfyssche problemen ontwerp overg bouwkundg a Stedebouwkundge problemen lggng woonomgevng overg stedebouw... mago buurt/komplex R Rume wonngmarkt '--' 50 Overge oorzaken Z.O.Z.

58 8. Welke maatregelen zjn er de afgelopen vjf jaar genomen? Rumte voor toecljlng Fnancële maatregelen verlagng/bevrezng kale huur verlagng servcekosten verlagng energekosten verkoop van wonngen overg fnanceel ru Technsche maatregelen algehele renovate groot-onderhoud wjzgen wonngndelng wjzgen utrustng (keuken, balkon) m.b.1. vergroten van wonngen wonng bevelgen van wonngen (o.a. sloten) wonngen samenvoegen wonngen spltsen verbeteren geludssolate verbeteren warmte-solate m.b.t. komplex herkenbaarhed/uterljk wjzgen ontslutng, entree bergngen (kompart., verstevgen) nstallates (o.a. e.v.) bevelgen (o.a. entree) sloop overg techlsch Socaal beheer buurtbeheer mnder selektef toewjzen selektever toewjzen rchten op bepaalde doelgroepen aanpakken overlast husmeester overge beheer Stedebouwkundge maatregelen. wjzgen groen wjzgen verkeersvoorzenngen wjzgen wnkelvoorzenngen wjzgen socaal-kult. voorz. overg stede bouwkundg Promote-aktvteten adverteren, aktef werven kadootjes (o.a. grats behang) overg promote nl S Hnl Bnl " nl Wat s het eltekt van de maatregelen geweest? (o.a. tjdeljke gevolgen, effekten op leegstand, toekomstverwachtngen) 9a. Hoeveel wonngen staan er op dt moment n het komplex leeg? peldatum hudg aantal wonngen aantal wonngen leeg Eventuele andere opmerkngen: Harteljk dank voor Uw medewerkng 51

59 BJLAGE 5 Overzcht van de 79 N5%-komplexen van 1989 n de Randstad VERH.= het verhuurdersnummer (de zogenaamde L-nummers betreffen korporates, de BAnummers betreffen gemeenteljke wonngbedrjven. RJKSNR. = het komplexnummer zoals dat bj het Rjk bekend s. AMSTERDAM VERH. = BAOOO8 AANT.WO.= 217 BOUWJAAR= 1982 PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= ZUD-OOST. HOPTLLE AMSTERDAM VERH. = BAOOO8 AANT.WO. = 256 BOUWJAAR= 1982 PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= ZUD-OOST. HOPTLLE AMSTERDAM VERH. = BAOOO8 AANT.WO.= 235 BOUWJAAR= 1983 PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= ZUD-OOST. HEESTERVELD AMSTERDAM VERH. = BA0008 AANT.wo.= 140 Brul/JAAR= 1983 PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= ZUD-OOST. HEESTERVELD AMSTERDAM VERH. = BA0008 AANT.wo.= 96 Brul/JAAR= 1984 PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= ZUD-OOST. GROESBEEKDREEF AMSTERDAM VERH. = L0108 AANT.WO.= 86 BOUWJAAR= 1977 PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= JORDAAN 1 AMSTERDAM VERH.= L0468 AANT.WO.= 512 BCJJAAR= 1972 PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= GELDERSHOOFD (B JLMER) AMSTERDAM VERH.= L1900 AANT.WO.= 405 BOUWJAAR= 1970 PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= GEN/JK AMSTERDAM VERH.= L1900 AANT.WO.= 477 BClJ/JAAR= 1970 PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= GROENEVEEN AMSTERDAM VERH. = L 1900 AANT.WO. = 499 BCJJAAR= 1972 PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= KLE BURG AMSTERDAM VERH.= L 1900 AANT.WO.= 398 BCJJAAR= 1972 PERC. HUURDERVNG 1985 EN ' 1989= KEMPERNG AMSTERDAM VERH.= L1900 AANT.WO.= 469 BOUWJAAR= 1969 PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= KRUTBERG KOMPL.NR.= RJKSNR.= XV345 HUUR PER MAAND= f PERC. LEEGST. 1991=.92 KOMPL.NR.=83 RJKSNR.= XVAT290 HUUR PER MAAND= f lso PERC. LEEGST. 1991=.78 KOMPL.NR.=64 RJKSNR.= XV381 HUUR PER MAAND= f PERC. LEEGST. 1991= 1.28 KOMPL.NR.=65 RJKSNR.= XVAT356 HUUR PER MAAND= f PERC. LEEGST. 1991= 1.43 KOMPL.NR.=79 RJKSNR.= XVAT549 HUUR PER MAAND= f PERC. LEEGST. 1991= 3.13 KOMPL.NR.=44 OF 440 RJKSNR.= XV255 HUUR PER MAAND= f PERC. LEEGST. 1991= KOMPL.NR.=9 RJKSNR.= XVAT581 HUUR PER MAAND= f PERC. LEEGST. 1991= 1.95 KOMPL.NR.= 033 RJKSNR.= XV218 HUUR PER MAAND= onbek PERC. LEEGST. 1991=.00 KOMPL.NR.= 041 RJKSNR.= XV219 HUUR PER MAAND= onbek PERC. LEEGST. 1991= 6.61 KOMPL.NR.= 052 RJKSNR.= XV222 HUUR PER MAAND= onbek PERC. LEEGST =.20 KOMPL.NR.= 045 RJKSNR.= XV224 HUUR PER MAAND= onbek SO PERC. LEEGST = 2.01 KOMPL.NR.= 043 RJKSNR.= XV224 HUUR PER MAAND= onbek PERC. LEEGST. 1991=

60 AMSTERDAM VERH.= L 1900 AANT.WO.= 466 ClJJAAR= PERC. HWRDERVNG 1985 EN 1989= ECHTENSTE N AMSTERDAM VERH.= L 1900 AANT.WO.= 450 ClJJAAR= 1973 PERC. HlAJRDERVNG 1985 EN 1989= FLORJN AMSTERDAM VERH.= L 1900 AANT.WO. = 467 ClJJAAR= 1970 PERC. HWRDERVNG 1985 EN 1989= GRUNDER AMSTERDAM VERH. = L 1900 AANT.WO.= 529 ClJJAAR= 1970 PERC. HWRDERVNG 1985 EN 1989= KON NGSHOEF AMSTERDAM VERH.= L 1900 AANT.WO.= 296 ClJJAAR= 1972 perc. HWRDERVNG 1985 EN 1989= KOU\ENOORD KOMPL.NR.= 030 RJKSNR.= XV226 HWR PER MAAND= onbek PERC. LEEGST = 1.48 KOMPL.NR.= 025 R JKSNR. = XV226 HUUR PER MAAND= onbek PERC. LEEGST. 1991= 3.39 KOMPL.NR.= 051 R JKSNR. = XV226 HUUR PER MAAND= onbek PERC. LEEGST. 1991=.82 KOMPL.NR.= 053 RJKSNR.= XV226 HUUR PER MAAND= onbek PERC. LEEGST = 1.13 KOMPL.NR.=135 RJKSNR.= XV227 HWR PER MAAND= f PERC. LEEGST. 1991= 3.04 CAPELLE AD YSSEL VERH.= L 1626 KOMPL.NR.=27 RJKSNR.= HP45489 AANT.WO.= 147 ClJJAAR= 1972 HUUR PER MAAND= f PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= PERC. LEEGST. 1991= 1.36 DOTTERLE , LGENHOEK 32/145 CAPELLE AD YSSEL VERH.= L 1646 AANT.WO.= 52 ClJJAAR= 1971 PERC. HWRDERVNG 1985 EN 1989=. TORENHOF; KOMPLEX 'DE BARONE' KOHPL.NR.=10780 RJKSNR.= HP46670 HWR PER MAAND= f PERC. LEEGST. 1991= CAPELLE AD YSSEL VERH.= L1rn KOHPL.NR.=004 RJKSNR.= HV3381 AANT.WO.= 878 ClJJAAR= 1978 HWR PER MAAND= f PERC. HWRDERVNG 1985 EN 1989= PERC. LEEGST. 1991=.80 ZJPENBERG, WOLDBERG, TANKENBERG, BRAAMBERG, LEMELERBERG, E.A. DELFT VERH.= L1928 KOHPL.NR.=12 RJKSNR.= PB3499,PB7597 AANT.WO.= 195 ClJJAAR= 1948 HWR PER MAAND= f PERC. HWRDERVNG 1985 EN 1989= PERC. LEEGST. 1991=.00 PERSONSTR.,ROELLSTR., PROF. OUDEMANSTR., KAPP. V.D. COPPELLOSTR, COLGHYSTR. DORDRECHT VERH. = BA0044 AANT.WO.= 68 ClJJAAR= 1982 PERC. HWRDERVNG 1985 EN 1989= BLEJENHOEK DORDRECHT VERH. = BA0044 AANT.WO.= 107 ClJJAAR= 1986 PERC. HWRDERVNG 1985 EN 1989= MEREDEPOLDER KOHPL.NR.=125 (209) RJKSNR.= HP50489 HUUR PER MAAND= t PERC. LEEGST. 1991= 2.94 KOHPL.NR.=118 (221) RJKSNR.= HV4686 HWR PER MAAND= t PERC. LEEGST. 1991= DORDRECHT VERH.= BA0044 KOHPL.NR.=l72 (211) RJKSNR.= HVAT388 AANT.1/0.= 61 BOU/JAAR= 1982 HUUR PER MAAND= f PERC. HWRDERVNG 1985 EN 1989= PERC. LEEGST. 1991= EBEN, HAEZERHOF (HEET NU LLEM DREESHOF) DORDRECHT VERH. = L0460 AANT.WO.= 285 ClJJAAR= 1970 PERC. HlAJRDERVNG 1985 EN 1989= STERRENBURG 2; REGENBOOGSTRAAT DORDRECHT VERH. = L 1735 AANT.WO.= 156 ClJJAAR= 1982 PERC. HWRDERVNG 1985 EN 1989= SELHA LAGER LOF ' ERF KOMPL.NR.=1.049 RJKSNR.= HV2703 HWR PER MAAND= t PERC. LEEGST. 1991=. 00 KOHPL.NR.=16 RJKSNR. = HV4271 HWR PER MAAND= t PERC. LEEGST. 1991=

61 GORNCHEM VERH.= L1549 KOMPL.NR.=ll RJKSNR.= HV3365 AANT.\10.= 418 BONJAAR= 1976 HUUR PER MAAND= f PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= PERC. LEEGST. 1991= DR. VAN STRATEN/EG (STALKAARSEN FLAT) GORNCHEM VERH.= L 1549 AANT.\10.= 106 BONJAAR= 1951 PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= W LDBAAN, SN PPENGA T, HAZENLEGER, KOMPL.NR.=80 RJKSNR.= P1964 HUUR PER MAAND= f PERC. LEEGST. 1991= PATRJZENNEST, VOOSENHAL, E.A. (PLATFORMONNGEN) GOUDA VERH.= BA0073 KOMPL.NR.=OO6 RJKSNR.= HSV684 AANT.\10.= 462 BONJAAR= 1963 HUUR PER MAAND= f PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= 5.50 PERC. LEEGST. 1991=.00 EENDRACHTS/EG, ELCKERLYCKSTR., HALEWJNPLEN, VERZET SLAAN, WARD BECKMANSTR., E.A. GOUDA VERH.= BA0073 KOMPL.NR.=005 RJKSNR.= HSV98 AANT.\10.= 295 BONJAAR= 1959 HUUR PER MAAND= f PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= PERC. LEEGST. 1991= BERNADDTTELAAN, DUNANTSNGEL, SCHWETTZERPLEN, WLLEM OE ZWJGERSNGEL, E.A. HAARLEMMERMEER VERH.= L 1925 AANT.\10.= 222 BONJAAR= 1973 PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= HODFDDORP; GRAAN VOOR V SCH KOMPL. NR. =024 R JKSNR. = GV2488 HUUR PER MAAND= f PERC. LEEGST = HELLEVOETSLUS VERH.= BA0222 KOMPL.NR.=12 RJKSNR.= HSV2243 AANT \10. = 150 BOUWJAAR= 1968 HUUR PER MAAND= f PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= PERC. LEEGST. 1991= 2.00 RETGANSSTR., STERNSTR., GRUTTOSTR., PLUVERHOF, EVERTSENPLEN HELLEVOETSLUS VERH.= L0194 KOMPL.NR.=WTTENS H. RJKSNR.= HV3604 AANT.\O.= 370 BaJWJAAR= 1978 HUUR PER MAAND= f PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= PERC. LEEGST. 1991= WTTENS HOECK; HARP, DREEF, DE ZCHT, PLOEGSCHAAR, MULBORD, REPEL HELLEVOETSLUS VERH.= L0194 AANT.\10.= 128 BONJAAR= 1981 PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= OESTER, MANTEL SCHELP HELLEVOETSLUS VERH.= L0194 AANT.\10.= 155 BONJAAR= 1981 PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= MOSSEL, ALKRUK, MANTELSCHELP KOMPL.NR.=OESTER RJKSNR.= HV3917 HUUR PER MAAND= f PERC. LEEGST. 1991= KOMPL.NR.=MOSSEL RJKSNR.= HV3970 HUUR PER MAAND= f PERC. LEEGST. 1991= 3.23 HLVERSUM VERH.= L0246 KOMPL.NR.=012 OF 1.12 RJKSNR.= GSV130 AANT.\10.= 132 BONJAAR= 1954 HUUR PER MAAND= f PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= 5.45 PERC. LEEGST. 1991= 9.09 MNCKELERSTRAAT 7/99, 105/115, 119/159, RONTGENSTRAAT 62/64 HLVERSUM VERH.= L0458 AANT.\10.= 66 BONJAAR= 1982 PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= HOGE NAARDER/EG KOMPL.NR.= RJKSNR.= GVAT335 HUUR PER MAAND= f PERC. LEEGST. 1991= 6.06 HLVERSUM VERH.= L 1875 KOMPL.NR.=056 (2.56) RJKSNR.= GVAT500 AANT.\10.= 98 BONJAAR= 1983 HUUR PER MAAND= f PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= PERC. LEEGST. 1991= 9.18 NOORDERMEENT 51/107 (HLVERSUMSE MEENT 1) OOSTFLAKKEE VERH.= L 1482 AANT.\10.= 53 BONJAAR= 1963 PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= KOMPL.NR.=9 RJKSNR.= HSV827 HUUR PER MAAND= f PERC. LEEGST. 1991= RDDERKERK VERH.= BA0151 KOMPL.NR.=1948/1949 RJKSNR.= HSV591 AANT.\10.= 94 BONJAAR= 1948 HUUR PER MAAND= f PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= PERC. LEEGST. 1991= 3.85 NASSAUSTRAAT 187/261, 168/242, PRo MARJKESTRAAT 1/39 ROTTERDAM VERH.= BA0154 KOMPL.NR.=COMPLEX 57 RJKSNR.= ZSV57\\BA154 AANT.\10.= 58 BONJAAR=Naoorl. HUUR PER MAAND= f PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= 8.57 PERC. LEEGST. 1991= COMPLEX 57 '(VAN GEBOUWDE WON., ONVERBETERD)' 54

62 ROTTERDAM VERH. = BA0154 AANT.WO.= 136 lajwjaar= 1959 PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= DE NACHTEGAAL KOMPL.NR.=428 RJKSNR.= ZV14 HUUR PER MAAND= f PERC. LEEGST. 1991= 5.45 ROTTERDAM VERH.= L0216 KOMPL.NR.=11.3 RJKSNR.= ZSV1003 AANT.WO.= 214 lajwjaar= 1967 HUUR PER MAAND= f PERC. HUURDERV NG 1985 EN 1989= 5.20 PERC. LEEGST = 'HAEGENBURGH' (114 WON BEDDEN) ROTTERDAM VERH.= L0216 KOMPL.NR.=7.3 RJKSNR.= ZSV54 AANT.WO.= 213 lajwjaar= 1965 HWR PER MAAND= f PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= PERC. LEEGST. 1991= 'TUJNENBURGH' (157 WON BEDDEN) ROTTERDAM VERH.= L0216 KOMPL.NR.=51.3 RJKSNR.= ZV224 AANT.WO.=86 lajwjaar= 1980 HlAJR PER MAAND= f PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= 5.14 PERC. LEEGST. 1991= BEVERAARD 1, 'REHORST 1 (DEELPLAN 1, HOOGST AD), ROTTERDAM VERH.= L0216 AANT.WO.= 110 lajwjaar= 1981 PERC. HlAJRDERVNG 1985 EN 1989= BEVERAARD: 111 SS NG 1 ROTTERDAM VERH.= L0392 AANT.WO.= 247 lajwjaar= 1981 PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= JACOBSPLAATS ROTTERDAM VERH. = L0392 AANT.WO.= 110 BOU/JAAR= 1981 PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= NOORDOLENlERF, ST. JACOBSTRAAT ROTTERDAM VERH. = L0392 AANT.WO.= 181 lajwjaar= 1981 PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= HUBERTSTRAAT ROTTERDAM VERH. = L0392 AANT.WO.= 56 lajwjaar= 1979 PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= ROTTERDAM VERH.= L0396 AANT.WO.= 1112 lajwjaar= 1963 PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= HORD JKERVELD KOMPL.NR.=53.3 RJKSNR.= ZV251 HUUR PER MAAND= f PERC. LEEGST. 1991= KOMPL.NR.= 6282 RJKSNR. = ZP40360 HlAJR PER MAAND= f PERC. LEEGST. 1991=.00 KOMPL. NR. =6283 R JKSNR. = ZP40360A HUUR PER MAAND= f PERC. LEEGST. 1991=.00 KOMPL.NR.=2395 RJKSNR.= ZV222 HUUR PER MAAND= f PERC. LEEGST. 1991=.00 KOMPL.NR.=6307 RJKSNR.= ZVAT222 HUUR PER MAAND= f PERC. LEEGST. 1991=.00 KOMPL.NR.=005 RJKSNR.= ZSV53 HUUR PER MAAND= f PERC. LEEGST. 1991=.00 ROTTERDAM VERH. = L0665 KOMPL. NR. =059 R JKSNR. = ZV343 AANT WO. = 262 lajwjaar=naoor l. HUUR PER MAAND= f PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= 5.41 PERC. LEEGST. 1991=.00 SCHEOND; PELGRMSTR. 252/406, BALOERANSTRAAT 2/78 EN 11211, DEMPOSTR ROTTERDAM VERH.= L 1394 AANT.WO.= 64 lajwjaar= 1953 PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= GJSNGSTRAAT, VAN DUYLSTRAAT, J. KOMPL.NR.=55 RJKSNR.= ZSV57\\L 1394 HUUR PER MAAND= f PERC. LEEGST. 1991=.00 KOBEELSTRAAT ROTTERDAM VERH. = L1563 AANT. WO.= 108 lajwjaar= 1953 PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= ZUDllJK: HORSTENBUURT ROTTERDAM VERH. = L AANT.WO.= 178 lajwjaar= 1953 PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= ZUDllJK: O.A. HAVKHORST KOMPL.NR.=5 (OF 03) RJKSNR.= V12403\\L1563A HUUR PER MAAND= f PERC. LEEGST. 1991=.00 KOMPL.NR.=6 (OF 03) RJKSNR. = V12403\\L1563B HUUR PER MAAND= f PERC. LEEGST. 1991=.00 55

63 ROTTERDAM VERH.= L1563 KOMPl.NR.=117 (OF 34) RJKSNR.= ZV85 AANT.WO.= 138 BOU\JAAR=Naoorl. HUUR PER MAAND= f PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= PERC. LEEGST. 1991= ZUDllJK: BOEKENRODE ROTTERDAM VERH. = L 1738 AANT.110.= 942 BOU\JMR= 1953 PERC. HlAJRDERVNG 1985 EN 1989= NEU ENGELAND N HOOGVLET ROZENBURG VERH.= BA0155 AANT.O.= 430 BOU\JAAR= 1967 PERC. HlAJRDERVNG 1985 EN 1989= LANGE -, RUYGE, EN BOSSEPLAAT KOMPl.NR.=010 RJKSNR.= ZSV50 HlAJR PER MAAND= f PERC. LEEGST. 1991= 8.37 KOMPl.NR.=7 RJKSNR.= HSV2108 HlAJR PER MAAND= f PERC. LEEGST. 1991= ROZENBURG VERH.= BA0155 KOMPl.NR.=6 RJKSNR.= HSV23 AANT = m BOU\JAAR= 1965 HUUR PER MAAND= f PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= PERC. LEEGST. 1991= 4.40 LANGE PLAAT, RUYGEPLMT, BOSSEPLMT, ESOOORNLAAN, ESSENDML, EPENDML, E.A. S GRAVENHAGE VERH.= BA0076 KOMPl.NR.=150 RJKSNR.= YV96/YRVH237 AANT.WO. = 256 BOU\JMR= 1963 HUUR PER MAAND= f PERC. HlAJRDERVNG 1985 EN 1989= PERC. LEEGST. 1991=.00 MORGENSTOND FLATS = DRENTHEPLANTSOEN S GRAVENHAGE VERH.= BA0076 KOMPl.NR.=917 OF 205 RJKSNR.= YVAT219 AANT.wo.= 185 BOU\JAAR= 1982 HUUR PER MAAND= t PERC. HlAJRDERVNG 1985 EN 1989= PERC. LEEGST. 1991= DE LAAK; KORTENAERKADE, KORTE BEESTENMARKT, VAN BRAKELSTRAAT S GRAVENHAGE VERH. = L0425 KOMPl.NR.=179 RJKSNR.= YRVH862 AANT.WO.= 65 BOU\JMR=Naoorl. HlAJR PER MAAND= f PERC. HlAJRDERVNG 1985 EN 1989= PERC. LEEGST. 1991= ZEEHELDENKlARTER EN SCH LDERS JK S GRAVENHAGE VERH.= L 1618 AANT.wo.= 69 BOU\JAAR= 1981 PERC. HlAJRDERVNG 1985 EN 1989= LAAN VAN DE MENSENRECHTEN S GRAVENHAGE VERH.= L 1618 AANT.wo.= 86 BOU\JAAR= 1954 PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= CANNENBURGLAAN, ESTHOVENPLE N S GRAVENHAGE VERH.= L 1618 AANT.wo.= 366 BOU\JAAR= 1963 PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= MEPPELlEG E.O. KOMPl.NR.=72 RJKSNR.= YP402080KH HlAJR PER MAAND= f PERC. LEEGST. 1991= 1.45 KOMPl.NR.=29 RJKSNR.= YSV2 HlAJR PER MAAND= f PERC. LEEGST. 1991=.00 KOMPl.NR.=43 RJKSNR.= YSV67 HUUR PER MAAND= f PERC. LEEGST. 1991=.60 SCHEDAM VERH.= L 1683 KOMPl.NR.=058 RJKSNR.= HVAT530 MNT.WO.= 69 BOU\JAAR= 1985 HUUR PER MAAND= f PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= 8.43 PERC. LEEGST. 1991= RAAM 19/121, ACHTER DE TEERSTODF 20/52 SLEDRECHT VERH.= L0456 KOMPl.NR.=28 RJKSNR.= HV4013 MNT.WO. = 177 8OUJMR= 1975 HUUR PER MAAND= f PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= 9.06 PERC. LEEGST. 1991=.00 DORLANDSlEER, SMALlEER, LANDSKROONlEER, E.A. SL EDRECHT VERH. = L0867 AANT.wo.= 160 BOU\JAAR= 1971 PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= VALKHOF SLEDRECHT VERH.= LD867 AANT.wo.= 160 BOU\JAAR= 1969 PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= HAVKSTRAAT KOMPL. NR. =K R JKSNR. = HP46228 HUUR PER MAAND= f PERC. LEEGST. 1991=.00 KOMPl.NR.=J RJKSNR.= HV2820 HlAJR PER MAAND= f PERC. LEEGST. 1991=.00 56

64 SPYKENSSE VERH.= BA0174 AANT.110.= 94 BOUJAAR= 1982 PERC. HUURDERV NG 1985 EN 1989= '/.C.N. KlNNGEN' KQlPL.NR. =1 RJKSNR.= HP51386 HUUR PER MAAND= t 895, PERC. LEEGST. 1991=.00 SPYKENSSE VERH.= L1646 KQlPL.NR.=11920 RJKSNR.= BP52607 AANT.110.= 70 BOUJAAR= 1987 HUUR PER MAAND= t PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= PERC. LEEGST. 1991=.00 SPJKENSSE; GOUOENREGENPLEN; BEJAARDENTEHUS 'DE MARCKENBURGH' SPYKENSSE VERH.= L1646 KQlPL.NR.=11350 RJKSNR.= HV4181 AANT.110.= 72 BOUJAAR= 1981 HUUR PER MAAND= t PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= PERC. LEEGST. 1991= KOLBRHOEK, PARAD JSVOGELHOEK, MARBOEHOEK, TOEKAN HOEK SPYKEN SSE VERH. = L 1876 AANT.110.= 106 BOUJAAR= 1975 PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= /ATERLAND SPYKENSSE VERH.= L 1876 AANT.110.= 1300 BOUJAAR= 1967 PERC. HUuRDERVNG 1985 EN 1989= STERRENKARTl ER + GROENEKlUD SPYKENSSE VERH.= L 1876 AANT.110. = 300 BOUJAAR= 1965 PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= GROENE\OUD; O.A. EKENLAAN KQlPL.NR.=042 RJKSNR.= HP48758 HUUR PER MAAND= f PERC. LEEGST. 1991= 2.83 KQlPL.NR. =028 T/M 31 RJKSNR.= HSV2109 HUUR PER MAAND= t PERC. LEEGST. 1991= 6.38 KQlPL.NR.=026 RJKSNR.= HSV347 HUUR PER MAAND= t PERC. LEEGST. 1991= SPYKENSSE VERH.= L 1896 KQlPL.NR.=21 RJKSNR.= HP50134 AANT.O.= 74 BOUJAAR= 1981 HUUR PER MAAND= f PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= PERC. LEEGST. 1991=.00 GROENEOUO-NOORD 2; SCHRJNlERKER 7/15, 21/31, 37/47 ETC., HOEFSMD, lulder, E.A. SPYKENSSE VERH.= L 1896 KQlPL.NR.=24 RJKSNR. = HP50406 AANT = 75 BOUJAAR= 1981 HUUR PER MAAND= f PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= PERC. LEEGST. 1991= 8.00 HOEK 3; GANZENHOEK, GRUTTOHOEK 5/17, 23/39, 24/44, KKSTAARTHOEK 2/8, 1/21, E.A. UTRECHT VERH.= L0117 KQlPL.NR.=25 RJKSNR.= LVAT92 AANT.O.= 99 BOUJAAR= 1978 HUUR PER MAAND= f PERC. HUURDERVNG 1985 EN. 1989= PERC. LEEGST. 1991=.00 ST. LUDGERUSSTRAAT, ST./LLBRORDUSSTRAAT VEENENDAAL VERH. = L0734 AANT.110.= 60 BOU/JAAR= 1980 PERC. HUURDERVNG 1985 EN 1989= MUURZWALUW E.O. KQlPL.NR. =62 RJKSNR.= LVAT249 HUUR PER MAAND= f PERC. LEEGST. 1991=.00 57

65 ot6 Onderzoeksnsttuut voor Technsche Bestuurskunde Secte Voorraadbeheer en Wonngmarktonderzoek Postbus GA Delft Thjsseweg JA Delft Telefoon (015) Telex butud Telefax (015)