uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Splitsing all-in prijs in kale huur en servicekosten (art. 7:258 Burgerlijk Wetboek, art. 4 lid 2 sub f, art. 7 en 17 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Lijnmarkt KJ UTRECHT Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Naam: [xxx] (niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: huurder Gemachtigde: [xxx] (aanwezig opde zitting) Wederpartij Naam: [xxx] (aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: verhuurder Gemachtigde: [xxx] (aanwezig op de zitting) Kern van de uitspraak Er is sprake van een all-in prijs. Vanaf 1 september 2013 is de (kale) huurprijs 533,20 per maand. Het voorschotbedrag voor de servicekosten is 133,31 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 1 augustus 2013 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder om een uitspraak of de huurder en de verhuurder een all-in prijs zijn overeengekomen voor de woonruimte Lijnmarkt 48 in Utrecht. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 30 augustus 2013 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zaak Op 15 en 23 augustus 2013 heeft de Huurcommissie brieven van de verhuurder ontvangen. Daarin schrijft de verhuurder dat sprake is van een onjuiste vermelding van de verhuurder in de correspondentie, dat de bovenwoning in zijn geheel is verhuurd aan de huurder (waarbij de medebewoners ook zijn vermeld in de huurovereenkomst), dat de te betalen huurprijs in onderling overleg tot stand is gekomen, dat de bewoners door de winkel moeten om de bovenwoning te bereiken en dat er tussen partijen geen overeenstemming is over nieuwe bewoners. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: Degenen die zijn genoemd in de huurovereenkomst zijn vertrokken, er zijn nu andere bewoners; we hebben een verzoek tot uitsplitsing van de huur en de servicekosten gedaan, maar daar hebben we geen reactie op gekregen; de huurders hebben wel een afrekening voor de servicekosten gekregen; op enig moment is besloten om met drie bewoners verder te gaan in plaats van vier; op dat moment hebben we verzocht de huurprijs te verlagen, maar daar kwamen we niet uit; daarna zijn we bij de Huurcommissie terecht gekomen; ik heb geen commentaar op de puntentelling van uw rapporteur; we zijn in onderhandeling met de verhuurder over een aanpassing van de huurprijs, maar we zijn nog niet tot overeenstemming gekomen. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: De huurders gaan door de winkel; zij hebben een sleutel van de winkel en de afstandsbediening van het rolluik; alleen de huurders hebben een sleutel van de woning, ik kom daar niet; ik verhuur aan de huurder die deze procedure is gestart; de namen van de andere bewoners heb ik bewust opgenomen in het huurcontract, omdat ik wil weten welke bewoners door mijn winkel gaan; ik wist niet dat het bij wet niet is toegestaan om all-in te verhuren; mijns inziens is er wel een splitsing: in artikel 6.1 van het huurcontract wordt verwezen naar de energierekening van 2011 die geldt als standaard voor het gebruik van gas, elektriciteit en water (de enige servicekosten); er was een kopie van het energiebedrijf bijgevoegd over de hoogte van dat bedrag; ik heb het huurcontract en díe afrekening van het energiebedrijf meegenomen en die wil ik aan uw commissie overhandigen; er is één meter voor hele pand, inclusief de winkel; de energierekening van de winkel heb ik zo laag mogelijk gemaakt, o.a. door het gebruik van led lampen; ik wilde de bovenwoning het liefst aan een gezin verhuren; deze studenten hebben verzocht om met vier personen te huren in plaats van drie; maar dan wel met een verhoogde huurprijs; Pagina 2 van 5

3 dus toen men de woning weer met drie personen bewoonde, heb ik díe verhoging weer teruggedraaid; sinds deze huurders er wonen, is het energieverbruik met 25% toegenomen; ik heb wel een rekening voor de servicekosten gestuurd, omdat het verbruik 25 % hoger was dan de afrekening van 2011 van het energiebedrijf; ik ga akkoord met de puntentelling van uw rapporteur. Zaaknummer De door gemachtigde van verhuurder ter zitting overlegde informatie wordt als hier overgenomen en ingevoegd beschouwd. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt eerst of er sprake is van een all-in prijs. Bij een all-in prijs zijn de kale huur en de servicekosten niet van elkaar gescheiden in de huurovereenkomst. Als er sprake is van een all-in prijs, stelt de Huurcommissie een nieuwe kale huurprijs vast en een bedrag als voorschot voor de servicekosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Is er sprake van een all-in prijs? De huurovereenkomst is ingegaan op 7 juli 2012 tegen een prijs van 1985,00 per maand. De Huurcommissie komt tot de conclusie dat de huurder en de verhuurder geen afspraak hebben gemaakt over de splitsing van de prijs in een kale huurprijs en bijkomende servicekosten. In de huurovereenkomst is bij artikel 4.4 een bepaling opgenomen dat "het voorschot op de vergoeding voor de door of vanwege verhuurder ten behoeve van huurder te verzorgen leveringen en diensten" "inclusief'' is. Naar het oordeel van de Huurcommissie kan de in de huurovereenkomst in artikel 6.1 opgenomen bepaling, te weten: "Indien de werkelijke kosten het bedrag van de Eneco jaarrekening van 2011 met meer dan 10%overschrijden, wordt dit meerbedrag alsnog in rekening gebracht bij de huurder." niet worden beschouwd als een uitsplitsing van de overeengekomen prijs in een (kale) huurprijs en een voorschot voorservicekosten. De overeengekomen prijs is inclusief een vergoeding voor gas, elektra en water. Er is dus sprake van een all-in prijs. Puntenaantal van de woonruimte In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 195 punten (inclusief 50 punten omdat het om een rijksmonument gaat). De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal op 1 september 2013 en de maximale huurprijs van de woonruimte vast: Puntenaantal: 195 punten Maximale huurprijs: 969,46 per maand Pagina 3 van 5

4 Vaststelling kale huurprijs en servicekosten Volgens de wet moet de Huurcommissie de kale huurprijs bij een all-in prijs vaststellen op 55% van de maximale huurprijs. De servicekosten moeten worden vastgesteld op 25% van de kale huurprijs. Dit betekent het volgende: Huurprijs: 533,20 per maand (55% van de maximale huurprijs). Voorschot voor gas, elektra en water: 133,31 per maand (25% van de huurprijs van 533,20). De nieuwe huurprijs en het voorschot voor de servicekosten gaan in op de 1e van de maand nadat het verzoek bij de Huurcommissie is ingediend. Dit is dus per 1 september Afrekening werkelijk gemaakte servicekosten Het voorschot servicekosten is een schatting van de werkelijke kosten. De verhuurder is verplicht om binnen zes maanden na het einde van het kalenderjaar een overzicht te maken van de werkelijk gemaakte kosten. In het overzicht moet elke kostensoort apart benoemd zijn. Ook de manier van berekenen moet erin staan. Worden de huurder en de verhuurder het niet eens over de eindafrekening? Dan kunnen ze de Huurcommissie vragen om de afrekening te beoordelen. Dat kan tot twee jaar nadat het overzicht verstrekt had moeten zijn. De Huurcommissie stelt het voorschot vast op een laag bedrag. Dit kan betekenen dat de huurder bij de afrekening van de werkelijke kosten vanaf 1 september 2013 een behoorlijke nabetaling kan verwachten. Het staat partijen vrij in overleg een hoger voorschotbedrag overeen te komen. Als uitgangspunt kunnen bijvoorbeeld energienota's van de verhuurder worden genomen. Welke partij betaalt de leges? De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval is er sprake van een all-in prijs. De Huurcommissie stelt de verhuurder in het ongelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag? Een rechtspersoon betaalt 450,00 leges. Een huurder en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. De verhuurder is geen rechtspersoon en moet dus 25,00 betalen. Pagina 4 van 5

5 IV Beslissing De huurder en de verhuurder zijn een all-in prijs overeengekomen. Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 195 Vanaf 1 september 2013 is de (kale) huurprijs 533,20 per maand. Het voorschotbedrag voor de servicekosten bedraagt vanaf 1 september ,31 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Kosten De verhuurder moet 25,00 betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. UTRECHT, De Huurcommissie, mr. J.A.M. Schuurbiers G.C. Zijlstra en J.J.M.W. van Helden Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5