uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 uitspraak van de Huurcommissie Verzoeken Toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW; art. 4 lid 2 sub a, sub b, 7, 11 en 12 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Voorschot servicekosten (art. 7:261 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub h, 7 en 19 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Oude Pijlsweerdstraat 72 BIS KM 2 RTS 3513 GL UTRECHT Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Naam: [xxx] (aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: huurder Wederpartij Naam: [xxx](niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 599,00 per maand, afgesproken per 8 januari 2013, is niet redelijk. Wel redelijk is een huurprijs van 195,48 per maand. Vanwege ernstige gebreken in de woonruimte wordt de huurprijs per 8 januari 2013 tijdelijk verlaagd tot 78,19 per maand. Vanaf 1 juni 2013 is het voorschot voor de servicekosten 112,00 per maand I Verloop van de procedure Verzoeken van de huurder De Huurcommissie heeft op 22 mei 2013 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de overeengekomen huurprijs voor zijn woonruimte redelijk is. De huurovereenkomst is ingegaan op 8 januari De huurprijs is, exclusief 'korting', 599,00 per maand (zaaknummer ). De Huurcommissie heeft op 22 mei 2013 een tweede verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt deze aan de Huurcommissie om het voorschotbedrag voor servicekosten te beoordelen (zaaknummer ). Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 26 juli 2013 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek zijn twee rapporten opgemaakt. De Huurcommissie heeft deze rapporten aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: ik ben het eens met de inhoud van beide rapporten van onderzoek III Beoordeling toetsing aanvangshuurprijs De Huurcommissie beoordeelt of de huurprijs die op 8 januari 2013 is afgesproken, redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. Ook bekijkt de Huurcommissie of de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst gebreken had. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Puntenaantal In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 102 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 8 januari 2013 vast op 102 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 195,48 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen had de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: De vloer in het eigen vertrek helt meer dan 15 mm per meter naar de achterzijde van de kamer. Dit is een gebrek in categorie C (nummer H1). De draairamen zijn niet voorziet van raam uitzetters/ raamboompjes. Dit is een gebrek in categorie C (nummer D4). De linker draairamen vertonen aan de bovenzijde een naad van meer dan 10mm waardoor tocht optreedt. Dit is een gebrek in categorie C (nummer D6). Het gebrek aan de linkerradiator in de kamer heeft de aandacht van de verhuurder nodig. Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. Met ingang van 8 januari 2013 wordt de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd tot 40% van 195,48 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 78,19 per maand. Pagina 2 van 5

3 De verlaging blijft gelden tot de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat de gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 195,48 betalen. Zolang de gebreken niet zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. IV Beoordeling voorschot servicekosten De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Daarvoor is in de woonruimte op 26 juli 2013 een onderzoek uitgevoerd. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De Huurcommissie beoordeelt of het voorschotbedrag voor servicekosten in redelijke verhouding staat tot de verwachte kosten. De Huurcommissie kan het voorschotbedrag verlagen als blijkt dat het overeengekomen bedrag veel hoger is dan de verwachte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak, waaronder afrekeningen van het vorige jaar en alles wat op de zitting is besproken. Wat is een redelijk voorschot voor de servicekosten? In het rapport van onderzoek wordt geadviseerd het voorschot vast te stellen op (afgerond) 112,00 per maand. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit bedrag. De Huurcommissie stelt het voorschot voor de servicekosten vast volgens het advies in het rapport. De commissie heeft daarbij overwogen dat volgens het geldende beleid van de Huurcommissie de stookkosten nauwkeuriger op basis van de kamergrootte zijn vast te stellen. Omdat het hier 'slechts' om de vaststelling van het voorschotbedrag gaat en de verhuurder over het jaar 2013 nog een afrekening moet opstellen (zie ook hieronder), gaat de commissie er vanuit dat de verhuurder daarbij de stookkosten per huurder berekent naar rato van de kamergrootte. De huurder betaalt een voorschotbedrag van 155,00 per maand. De Huurcommissie vindt dit bedrag te hoog. Daarom verlaagt de Huurcommissie het voorschotbedrag tot 112,00 per maand (exclusief heffingen/belastingen). Pagina 3 van 5

4 Belastingen en/of heffingen In de berekening zijn niet opgenomen de voor rekening van huurder komende belastingen en/of heffingen. De plicht om aan overheidsheffingen te voldoen berust op een wettelijke regeling en vloeit niet voort uit de huurovereenkomst. Huurder moet overheidsheffingen betalen als belastingplichtige. De Huurcommissie heeft niet de bevoegdheid om te beoordelen of een aanslag al dan niet terecht is opgelegd. Dit wil niet zeggen, dat huurder niet verplicht is deze heffingen te voldoen, indien verhuurder deze heffingen op eigen naam ten behoeve van huurder heeft voldaan. Ingangsdatum nieuw voorschot De Huurcommissie heeft het verzoek om uitspraak op 22 mei 2013 ontvangen. Het lagere voorschotbedrag gaat daarom in op 1 juni Afrekening werkelijk gemaakte servicekosten Het voorschot is een schatting van de werkelijke kosten. De verhuurder moet binnen zes maanden na het einde van het kalenderjaar een overzicht maken van de werkelijk gemaakte kosten. In het overzicht moet elke kostensoort apart benoemd zijn. Ook de manier van berekenen moet erin staan. Worden de huurder en de verhuurder het niet eens over de eindafrekening? Dan kan de huurder of de verhuurder de Huurcommissie vragen om de afrekening te beoordelen. Dat kan tot twee jaar nadat het overzicht door de verhuurder verstrekt had moeten zijn. V Beoordeling van de leges en De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval verlaagt de Huurcommissie de aanvangshuurprijs en het voorschot servicekosten en zijn er ernstige gebreken. Daarom stelt de Huurcommissie de verhuurder in beide zaken in het ongelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Een rechtspersoon betaalt 450,00 leges per zaak. Een huurder, of verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00 leges per zaak. De verhuurder is geen rechtspersoon. Pagina 4 van 5

5 VI Beslissing De huurprijs van 599,00 per maand, afgesproken per 8 januari 2013, is niet redelijk. Bij een woningkwaliteit van 102 punten is 195,48 een redelijke huurprijs per maand. De woonruimte heeft op 8 januari 2013 de volgende ernstige gebreken: - De vloer in het eigen vertrek helt meer dan 15 mm per meter naar de achterzijde van de kamer. Dit is een gebrek in categorie C (nummer H1). - De draairamen zijn niet voorziet van raam uitzetters/ raamboompjes. Dit is een gebrek in categorie C (nummer D4). - De linker draairamen vertonen aan de bovenzijde een naad van meer dan 10mm waardoor tocht optreedt. Dit is een gebrek in categorie C (nummer D6). Vanwege deze ernstige gebreken in de woonruimte wordt de huurprijs per 8 januari 2013 tijdelijk verlaagd tot 78,19 per maand. Vanaf 1 juni 2013 is het voorschot voor de servicekosten 112,00 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Kosten De verhuurder moet 2 x 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. UTRECHT, De Huurcommissie, mr. J.A.M. Schuurbiers Zittingsvoorzitter A.H.M.G. Engbers en E. Hollink Zittingsleden Pagina 5 van 5