Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Huurverlaging (art. 7:254 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub c en art. 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Haagdijk 35 K 4811 TN BREDA Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De voorgestelde huurverlaging is niet redelijk. Wel redelijk is een huurprijs van 600,65 per maand vanaf 1 mei I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie ontving op 2 mei 2016 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij of zijn voorstel tot huurverlaging voor zijn woonruimte redelijk is. De huurder heeft voorgesteld de huurprijs van 700,00 per maand te verlagen tot 549,26 per maand met ingang van 1 mei Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 29 juni 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport naar de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurders en gemachtigde van de huurder: wij gaan akkoord met de behandeling door twee commissieleden; wij gaan akkoord met de puntentelling in het rapport; via een deur in de gemeenschappelijke hal is het dak te bereiken, dit werd gebruikt als vluchtroute naar de vluchttrap, later is daar door de buren overtollig meubilair neergezet en zijn er tegels neergelegd om buiten de vluchtroute een groter deel van het dak te kunnen gebruiken, er is geen balustrade; we hebben een sleutel gekregen voor het hek van de fietsenstalling maar het slot is kapot dus iedereen kan er in, dit hebben we niet gemeld aan de verhuurder, het was ons niet bekend of deze ruimte bij het gehuurde hoorde, het wordt ook gebruikt als parkeerplaats door de onderburen, er wonen in totaal acht á negen mensen in het complex. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: ik ga akkoord met de behandeling door twee commissieleden; de WOZ-waarde van de woonruimte is ,00 het dakterras is een gemeenschappelijke buitenruimte, er staan banken en stoelen en wordt ook als zodanig gebruikt, er is weliswaar geen balustrade maar dat is maar een klein onderdeel, dat zou kunnen leiden tot een gebrek maar het is daarmee wel een buitenruimte; de buitenruimte op de begane grond is ook niet meegeteld, deze ruimte ligt aan de achterzijde van het complex en is niet overdekt, de ruimte is ongeveer 5 bij 5 meter groot, er wonen ongeveer acht mensen in het complex, als het slot kapot is moet dat gemaakt worden. De verhuurder overlegt een beschikking van de WOZ-waarde van de woonruimte en twee foto's van de buitenruimte. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of het voorstel tot verlaging van de huurprijs redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Pagina 2 van 5

3 Voorgestelde ingangsdatum huurverlaging De Huurcommissie beoordeelt of de voorgestelde ingangsdatum van 1 mei 2016 redelijk is. Een voorstel tot huurverlaging moet ten minste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum aan de verhuurder zijn gestuurd. Het voorstel voldoet aan deze eis. Puntenaantal De Huurcommissie beoordeelt of de voorgestelde nieuwe huurprijs redelijk is. Daarvoor stelt zij het puntenaantal van de woonruimte vast. In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 111 punten. De verhuurder heeft bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal vanwege een onjuiste WOZ-waarde en het ontbreken van punten voor een dakterras en een gemeenschappelijk buitenruimte. WOZ-waarde De verhuurder heeft een WOZ-beschikking overlegd waarop voor deze woonruimte een waarde van ,00 staat vermeld. De Huurcommissie gaat uit van deze WOZ-waarde, hetgeen 20 punten oplevert in rubriek 9 van de puntentelling. Dit is 8 punten hoger dan in het rapport staat vermeld. Punten dakterras Naar het oordeel van de Huurcommissie komt het dakterras niet in aanmerking voor een waardering met punten. De reden hiervoor is dat de verhuurder niet heeft aangetoond dat het dakterras onderdeel uitmaakt van het gehuurde. Het dakterras wordt niet vermeld in de huurovereenkomst en is ook niet, gelet op het ontbreken van een balustrade, als zodanig bedoeld. Dat het dakterras inmiddels als zodanig wordt gebruikt maakt dit naar het oordeel van de Huurcommissie niet anders. Gemeenschappelijk buitenruimte De fietsenstalling merkt de Huurcommissie wel aan als een gemeenschappelijke buitenruimte. De huurder heeft voor deze ruimte een sleutel ontvangen en mocht er derhalve van uitgaan dat deze ruimte tot het gehuurde behoort. Dat het slot kapot is heeft de huurder niet eerder gemeld, zodat dit de verhuurder niet aangerekend kan worden. De verhuurder heeft overigens wel aangegeven dat dit slot gerepareerd zal worden. De Huurcommissie gaat uit van een buitenruimte met een oppervlakte van 5,00 x 5,00 meter, ofwel 25,00 m 2. Zij gaat er voorts van uit dat deze ruimte gebruikt wordt door acht huurders. Dit heeft gevolgen voor rubriek 8 van de puntentelling. Het ontbreken van een buitenruimte levert een negatief aantal van 5 punten op. Nu er wel sprake is van een buitenruimte vervallen deze 5 minpunten. Daarnaast levert een buitenruimte van 25,00 m 2 in de puntentelling 4 punten op. Deze punten hebben betrekking op acht huurders, wat neerkomt op 0,5 punt per huurder. Het totale aantal punten in deze rubriek wordt daarom vastgesteld op 0,5 punt. Dit is 5,5 punten hoger dan in het rapport staat vermeld. Pagina 3 van 5

4 Gelet op al het vorenstaande houdt in dat de puntentelling met 8 + 5,5 = 13,5 punten wordt vermeerderd. Het rapport gaat uit van een (onafgerond) puntentotaal van 110,75. Inclusief bovenstaande correctie komt het totaal op 124,25. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 mei 2016 vast op 124 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 600,65 per maand. De voorgestelde huurprijs is lager dan de maximale huurprijs. Het voorstel is daarom niet redelijk. De Huurcommissie stelt de huurprijs per 1 mei 2016 vast op het bedrag van de maximale huurprijs. Dit komt uit op een bedrag van 600,65. Zaaknummer Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval vindt de Huurcommissie de verlaging volgens het voorstel van de huurder niet redelijk. De Huurcommissie verlaagt de overeengekomen huurprijs echter wel tot de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder en de verhuurder allebei in gelijke mate in het ongelijk. Dit betekent dat de huurder en de verhuurder elk de helft van de voor hen geldende leges moeten betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. De verhuurder is geen rechtspersoon en moet daarom de helft van 25,00 leges betalen. IV Beslissing De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte vast op 124 punten. Bij dit puntenaantal is de redelijke huurprijs 600,65 per maand. De voorgestelde verlaging van de huurprijs is niet redelijk. Wel redelijk is een huurprijs van 600,65 per maand vanaf 1 mei Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Pagina 4 van 5

5 Legesveroordeling De verhuurder moet 12,50 betalen. De huurder moet 12,50 betalen, en krijgt de helft van het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. BREDA, De Huurcommissie, mr. M.L. Bondrager Zittingsvoorzitter B. Robbe Zittingslid Pagina 5 van 5