Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoeken 1. toetsing aanvangshuurprijs (artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek) art. 4 lid 2 sub a en art. 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) 2. huurverlaging (art. 7:254 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub c en art. 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Churchillweg 36 D 6706 AB WAGENINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De overeengekomen huurprijs is niet redelijk. Een huurprijs van 597,02 per maand is wel redelijk; De Huurcommissie doet niet inhoudelijk uitspraak over het voorstel van de huurder om de huurprijs te verlagen I Verloop van de procedure Verzoeken De Huurcommissie ontving op 27 februari 2015 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen. De Huurcommissie ontving op 4 februari 2015 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij of zijn voorstel tot huurverlaging voor zijn woonruimte redelijk is. De huurder heeft voorgesteld de huurprijs van 699,00 per maand te verlagen tot 579,25 per maand met ingang van 1 februari Pagina 1 van 5

2 Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 25 februari 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring van gemachtigde van de huurder: Op de website van de Huurcommissie staat dat het aantal punten voor woonomgeving 0 is; Volgens de gegevens van het Kadaster gaat het in dit pand om 8 wooneenheden; Waar zit de extra kwaliteit van het sanitair in? Korte samenvatting verklaring van de verhuurder: Er is ook nog een gemeenschappelijke fietsenberging. Die staat op de buitenruimte en is overdekt en afsluitbaar. Alle huurders hebben een sleutel; Het bouwjaar moet zijn 1996 want toen werd de bedrijfsruimte omgebouwd tot woonruimtes; Er zijn 2 winkels, 1 studentenkamer en 5 appartementen; Volgens mij is het verzoek te laat ingediend want het contract is eerder getekend dan de datum dat de woning in huur werd gegeven. III Beoordeling Over de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs Overeengekomen huurprijs De huurovereenkomst is ingegaan op 1 september 2014 tegen een huurprijs van 699,00 per maand. Puntenaantal De rapporteur heeft voorgesteld de woonruimte te waarderen met 106 punten. Gemachtigde van huurder heeft aangevoerd dat op de website van de Huurcommissie is te vinden dat voor de woonomgeving 0 punten geteld moeten worden. Voorts wordt de gemeenschappelijke buitenruimte volgens gemachtigde gebruikt door 8 huurders. Dat zou blijken uit een uittreksel van het Kadaster waarin 8 verblijfsobjecten in dit pand worden vermeld. Ten aanzien van gemachtigdes verweer betreffende de punten voor de woonomgeving merkt de commissie op dat voor elke woonruimte een zeker aantal punten van toepassing is. Helaas is dat op de website van de Huurcommissie niet duidelijk aangegeven. Pagina 2 van 5

3 Zekerheidshalve heeft de commissie nog wel laten nagaan dat het aantal van 20 punten dat de rapporteur heeft opgenomen correct is. Wat betreft het aantal huurders dat gebruikt maakt van de gemeenschappelijke buitenruimte heeft de commissie al in een eerdere procedure (zaaknummer ) vastgesteld dat dit er 6 zijn. Het uittreksel uit het Kadaster vermeldt 8 verblijfsobjecten. Verhuurder heeft uiteengezet dat het gaat om 5 appartementen, een studentenkamer en 2 winkelruimtes. Er is dan ook geen aanleiding om op dit onderdeel af te wijken van de telling van de rapporteur. Tenslotte wordt opgemerkt dat uit de puntentelling valt op te maken op welke 3 factoren de extra kwaliteit van de badruimte betrekking heeft (scheerwandcontactdoos, schuif- of vouwwand met aluminium frame en extra tegelwerk). Ten aanzien van verhuurders verweer volgt de commissie dit op het onderdeel gemeenschappelijke fietsenberging. Al in de eerder genoemde procedure met zaaknummer heeft de Huurcommissie vastgesteld dat er deze berging aanwezig is en gewaardeerd kan worden met 3 punten. De verhuurder heeft verklaard dat als bouwjaar van dit pand 1996 gehanteerd zou moeten worden. In dat jaar werd de vroegere bedrijfsruimte omgebouwd en geschikt gemaakt voor bewoning. De commissie ziet geen aanleiding tot twijfel aan verhuurders verklaring. Nu er geen energielabel voor de woning is, dienen er voor het onderdeel warmte-isolatie 11 punten in de telling te worden opgenomen. Tenslotte passeert de commissie verhuurders verweer waar het gaat om de ontvankelijkheid van huurders verzoek. Volgens verhuurder moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst werd getekend. Dat is echter een misverstand. De datum waarop de overeenkomst van kracht werd, is leidend. Gelet op het voorafgaande corrigeert de commissie de telling van de rapporteur op de onderdelen warmte-isolatie en gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen. In totaliteit wordt bij het puntentotaal dat rapporteur telde een twintigtal punten opgeteld. Het puntentotaal komt daarmee uit op 126. De commissie stelt het puntentotaal per 1 september 2014 dienovereenkomstig vast. Bij dit puntentotaal hoort op 1 september 2014 een maximale huurprijs van 597,02 per maand. Gebreken De Huurcommissie beoordeelt ook of er ernstige gebreken in de woonruimte zijn. Volgens de rapportage waren er bij aanvang van de huurovereenkomst in de woonruimte geen ernstige gebreken. Van het tegendeel is bij de mondelinge behandeling niet gebleken. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. Omdat partijen een te hoge huurprijs hebben afgesproken, stelt de Huurcommissie in dit geval de huurder in het gelijk. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 3 van 5

4 Over huurders huurverlagingsvoorstel Bij de behandeling van huurders verzoeken is gebleken dat huurder in eerste instantie zelf een voorstel aan de verhuurder deed om de huurprijs te verlagen. Huurder heeft aan de Huurcommissie gevraagd om dit voorstel te beoordelen. Kort daarna ontdekte huurder dat de Huurcommissie ook gevraagd kan worden om de redelijkheid van de aanvangshuurprijs te toetsen. Omdat de termijn van 6 maanden na aanvang van de overeenkomst nog niet was verstreken, heeft huurder alsnog een toetsingsverzoek gedaan. Het verzoek betreffende het huurverlagingsvoorstel werd niet ingetrokken. Nu de Huurcommissie in het voorafgaande heeft uitgesproken wat de redelijke huurprijs voor de woonruimte is, heeft huurder bij een beoordeling van het huurverlagingsvoorstel geen enkel belang meer. Gelet daarop doet de commissie geen inhoudelijke uitspraak over de voorgestelde huurverlaging. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. Huurder heeft geen belang meer bij een uitspraak over het huurverlagingsvoorstel. Daarom merkt de commissie huurder aan als in het ongelijk gestelde partij. Daarom moet de huurder de leges betalen en wordt het legesvoorschot niet terug betaald. IV Beslissing Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 126 punten. De met ingang van 1 september 2014 overeengekomen huurprijs van 699,00 per maand is op basis van dit puntenaantal niet redelijk. Een huurprijs van 597,02 per maand met ingang van 1 september 2014 is wel redelijk: De Huurcommissie doet niet inhoudelijk uitspraak over het voorstel tot huurverlaging. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling Ten aanzien van de aanvangshuurprijs Partijen hebben een te hoge huurprijs afgesproken. De commissie merkt daarom de huurder aan als in het gelijk gestelde partij. De huurder hoeft geen leges te betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. De verhuurder moet 25,00 leges betalen. Pagina 4 van 5

5 Ten aanzien van het huurverlagingsvoorstel De commissie doet over het voorstel niet inhoudelijk uitspraak. Daarom merkt de Huurcommissie in deze zaak de verhuurder aan als in het gelijk gestelde partij. Huurder moet de leges van 25,00 betalen. Het voorschot wordt niet gerestitueerd. ARNHEM, De Huurcommissie, mr. J.A.M. Schuurbiers H.J. Kok en drs. C. Hakvoort-Matser Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5