Uitspraak. van de Huurcommissie. Verzoek huurprijs na woningverbetering (artikel 7:255 van het Burgerlijk Wetboek) ZKN

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek huurprijs na woningverbetering (artikel 7:255 van het Burgerlijk Wetboek) Woonruimte Nassaustraat CR VLEUTEN Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker Hierna te noemen: de huurders Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij Hierna te noemen: de verhuurder Kern van de uitspraak De door verhuurder voorgestelde huurverhoging is redelijk I Verloop van de procedure Verzoek De Huurcommissie ontving op 13 oktober 2016 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om een voorstel tot huurverhoging te beoordelen. De verhuurder heeft de huurverhoging voorgesteld in verband met woningverbetering. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 6 januari 2017 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Het verzoek is ter zitting behandeld op. De huurder en verhuurder zijn vooraf schriftelijk bericht dat deze zitting zou plaatsvinden. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurders: Ik snap het rapport, maar het is geen antwoord op mijn vraag. Hoe kan het dat de ene woning 22 euro energie bespaart en de ander 6 euro. Het is een volkswijk waar iedereen met elkaar praat. Ik betaal 126 euro per maand voorschot. Ik heb nog geen afrekening gezien waaruit blijkt dat ik 22 euro minder ga besparen. We hebben Toon en kunnen het verbruik zien. In de jaren 80 hebben we zelf geïnvesteerd in onze woning. Het enige is dat we een schriftelijke onderbouwing van de verhuurder willen hebben. Het is toch raar dat een bedrijf niet in staat is in eenvoudige taal dit aan ons uit te leggen. Ik ben in vier jaar tijd van ruim 200 naar 126 euro gegaan. Er is iemand bij mij geweest om het uit te leggen. Alle tweeverdieners hebben meer huurverhoging dan de gepensioneerde bewoners. Ik hoop dat de verhuurder toch nog een keer naar de huizen kijkt. Ik vraag mij af of wij nu de enige zijn met deze verhoging. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: We doen het op basis van energiebesparing. We hebben gekozen voor dit middel voor de huurverhoging. Het is een goed rapport. De energiegebruiken worden opgevraagd, maar niet op individueel niveau. Het is het gemiddelde energieverbruik waar we nog een percentage vanaf halen. Het uiteindelijke werkelijke verbruik is niet te meten. Als we bij iedereen dezelfde huurverhoging vragen dan krijgen we daar ook vragen over. De verhuurder doet niet mee aan de woonlastenwaarborg. We kiezen een methode die nog niet de allerbeste is. Ik weet niet of we met de methode doorgaan of niet. We nemen de opmerkingen van de huurders mee. III Beoordeling Is het verzoek ontvankelijk De Huurcommissie moet een verzoek om uitspraak over een huurverhoging na woningverbetering op tijd ontvangen. De termijn hiervoor is binnen drie maanden na de afronding van de werkzaamheden in de woning. De Huurcommissie stelt vast dat de werkzaamheden zijn afgerond op 31 augustus De Huurcommissie ontving het verzoek op 13 oktober Dat was op tijd. Het verzoek van de huurder is daarom ontvankelijk. Pagina 2 van 5

3 Voorwaarden bij huurverhoging na woningverbetering. Wanneer de verhuurder verbeteringen aanbrengt in een woning, mag hij de huur verhogen als: De aangebrachte voorzieningen, veranderingen of toevoegingen het woongenot vergroten. De huurder en verhuurder het vooraf eens waren over de aan te brengen veranderingen. De nieuwe huurprijs niet boven de maximale huurprijsgrens van de woning uitkomt. Uitgevoerde werkzaamheden De rapporteur is van oordeel dat de uitgevoerde werkzaamheden deels uit reguliere werkzaamheden bestaan en deels verbeteringen zijn. De huurder en verhuurder hebben geen bezwaren geuit tegen het rapport. De verklaringen van de huurder of verhuurder tijdens de zitting zijn voor de Huurcommissie geen reden om van het voorstel van de verhuurder af te wijken, gezien de berekeningen in het rapport. De Huurcommissie merkt op dat de totale woonlasten, het maandelijkse bedrag voor de huurprijs vermeerderd met het voorschot voor de energiekosten, niet omhoog zouden moeten gaan. Het is de taak van de verhuurder dit (nogmaals) toe te lichten aan de huurders. De Huurcommissie toetst de huurverhoging niet op basis van een geschatte daling van het energieverbruik, maar aan de investeringen die de verhuurder heeft gepleegd. Op basis van deze investeringen zou een maximale huurverhoging van 29,87 redelijk zijn. Nu de overeengekomen huurverhoging 11,00 bedraagt, is de commissie daarom van oordeel dat deze huurverhoging redelijk is. Geldende huurprijs De op 1 september 2016 geldende huurprijs bedraagt 544,98 per maand (exclusief bijkomende kosten). Puntenaantal In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 185 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 september 2016 vast op 185 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 919,61 per maand. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte per 1 september 2016 daarom vast op 185. Bij dit puntenaantal is de maximale huurprijsgrens 919,61 per maand (exclusief bijkomende kosten). Pagina 3 van 5

4 Ingangsdatum verhoging De verhuurder heeft voorgesteld de huurprijs te verhogen met ingang van 1 september De Huurcommissie vindt deze ingangsdatum redelijk. De werkzaamheden zijn afgerond op 31 augustus De Huurcommissie stelt daarom vast dat de huurverhoging ingaat op 1 september 2016 (de eerste van de maand nadat de verbeteringen zijn aangebracht). De voorgestelde huurverhoging van 544,98 per maand met 11,00 tot 555,98 per maand met ingang van 1 oktober 2016 overschrijdt de maximale huurprijs van 919,61 per maand niet. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval stelt de Huurcommissie de huurder in het ongelijk, omdat de door de verhuurder voorgestelde huurverhoging na verbetering redelijk is. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot daarom niet terug. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 4 van 5

5 IV Beslissing Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 185. De voorgestelde verhoging van de huurprijs van 544,98 per maand met 11,00 tot 555,98 per maand met ingang van 1 oktober 2016 is redelijk. Legesveroordeling De huurder moet de leges betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 daarom niet terug. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. UTRECHT, De Huurcommissie, mr. J.A.M. Schuurbiers ing. J.N. Kieft en C.F. Jonker Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5