uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 uitspraak van de Huurcommissie Verzoeken Splitsing all-in prijs in kale huur en servicekosten en Toetsing aanvangshuurprjis (art. 7:249 en 7:258 Burgerlijk Wetboek, art. 4 lid 2 sub a en f, art. 7, art 11, art. 12 lid 1 en 17 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Baliendijk 38 A 4816 GE BREDA Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummers Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Naam: [xxx] Hierna te noemen: huurder (aanwezig op de zitting) Wederpartij Naam: [xxx] (aanwezig op dezitting) Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak Er is sprake van een all-in prijs. Vanaf 1 juli 2013 is de (kale) huurprijs 280,62 per maand. Het voorschotbedrag voor de servicekosten is vanaf 1 juli ,16 per maand. Huurder is niet ontvankelijk in het verzoek om de aanvangshuurprijs te toetsen I Verloop van de procedure De verzoeken van de huurder De Huurcommissie heeft op 26 juni 2013 een 2-tal verzoeken van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder om een uitspraak of de huurder en de verhuurder een all-in prijs zijn overeengekomen voor de woonruimte Baliendijk 38 A in BREDA (zaaknummer ). Het tweede verzoek (zaaknummer ) strekt ertoe de aanvangshuurprijs te laten toetsen indien niet sprake is van een all-inprijs. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 10 september 2013 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van de verzoeken op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Verhuurder bood ons een gestoffeerde woning aan. Dat staat ook in het contract en zo werd het ook steeds genoemd. In het contract is niet opgenomen om welke stoffering het precies gaat maar de rapporteur noemt de juiste zaken. Hoe rapporteur aan de bedragen komt die erbij staan, weten we niet; Wij hebben aan verhuurder gevraagd om de prijs te splitsen maar daar ging verhuurder niet op in; De puntentelling is akkoord. Korte samenvatting verklaring van de verhuurder: Aan stoffering heb ik het laminaat, de trapbekleding en de lampen geleverd. De overige zaken werden achtergelaten door vorige huurders; Ten aanzien van de puntentelling merk ik op dat er een nieuwe ketel is en ook isolerende beglazing; Ik heb geen officieel energielabel. Overigens ben ik het principieel oneens met het woningwaarderingsstelsel. III Beoordeling Over het verzoek de all-inprijs te splitsen De Huurcommissie beoordeelt eerst of er sprake is van een all-in prijs. Bij een all-in prijs zijn de kale huur en de servicekosten niet van elkaar gescheiden in de huurovereenkomst. Als er sprake is van een all-in prijs, stelt de Huurcommissie een nieuwe kale huurprijs vast en een bedrag als voorschot voor de servicekosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Is er sprake van een all-in prijs? De huurovereenkomst is ingegaan op 1 januari 2013 tegen een prijs van 825,00 per maand. De Huurcommissie komt tot de conclusie dat de huurder en de verhuurder geen afspraak hebben gemaakt over de splitsing van de prijs in een kale huurprijs en bijkomende servicekosten. Uit de overeenkomst blijkt dat sprake is van een gestoffeerde woning. Gedurende de mondelinge behandeling kwam vast te staan dat dit de bedoeling van partijen was. Huurders hebben de verhuurder gevraagd de afgesproken prijs te splitsen maar dat is door verhuurder geweigerd. De overeengekomen prijs is inclusief een vergoeding voor laminaat, trapbekleding en lampen. De overige roerende zaken die in de woning aanwezig waren bij aanvang van de overeenkomst zijn door eerdere huurders achtergelaten. Er is dus sprake van een all-in prijs. Pagina 2 van 5

3 Puntenaantal van de woonruimte In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 106 punten. Huurders hebben zich daarmee akkoord verklaard. Verhuurder is het principieel oneens met het woningwaarderingsstelsel en vindt het voorts niet redelijk dat er door de rapporteur geen punten zijn opgenomen in de telling voor een nieuwe CVketel en isolerende beglazing. Verhuurder heeft echter geen valide argumenten aangevoerd die aanleiding zouden kunnen zijn om af te wijken van de telling van de rapporteur. De Huurcommissie stelt het puntenaantal op 1 juli 2013 en de maximale huurprijs van de woonruimte vast: Puntenaantal: 106 punten Maximale huurprijs: 510,22 per maand Vaststelling kale huurprijs en servicekosten Volgens de wet moet de Huurcommissie de kale huurprijs bij een all-in prijs vaststellen op 55% van de maximale huurprijs. De servicekosten moeten worden vastgesteld op 25% van de kale huurprijs. Dit betekent het volgende: Huurprijs: 280,62 per maand (55% van de maximale huurprijs). Voorschot voor laminaat, trapbekleding en lampen: 70,16 per maand (25% van de huurprijs van 280,62). De nieuwe huurprijs en het voorschot voor de servicekosten gaan in op de 1e van de maand nadat het verzoek bij de Huurcommissie is ingediend. Dit is dus per 1 juli Afrekening werkelijk gemaakte servicekosten Het voorschot servicekosten is een schatting van de werkelijke kosten. De verhuurder is verplicht om binnen zes maanden na het einde van het kalenderjaar een overzicht te maken van de werkelijk gemaakte kosten. In het overzicht moet elke kostensoort apart benoemd zijn. Ook de manier van berekenen moet erin staan. Worden de huurder en de verhuurder het niet eens over de eindafrekening? Dan kunnen ze de Huurcommissie vragen om de afrekening te beoordelen. Dat kan tot twee jaar nadat het overzicht verstrekt had moeten zijn. Welke partij betaalt de leges? De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval is er sprake van een all-in prijs. De Huurcommissie stelt daarom de verhuurder in het ongelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag? Een rechtspersoon betaalt 450,00 leges. Een huurder en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. De verhuurder is geen rechtspersoon en moet dus 25,00 betalen. Pagina 3 van 5

4 IVa Beslissing over de all-inprijs De huurder en de verhuurder zijn een all-in prijs overeengekomen. Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 106. Vanaf 1 juli 2013 is de (kale) huurprijs 280,62 per maand. Het voorschotbedrag voor de servicekosten bedraagt vanaf 1 juli ,16 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Kosten De verhuurder moet 25,00 betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Over het verzoek om de aanvangshuurprijs te toetsen Overeengekomen huurprijs In het voorafgaande heeft de Huurcommissie uitgesproken dat de huurovereenkomst is ingegaan op 1 januari 2013 tegen een all-inprijs van 825,00 per maand. Dat betekent dat op het moment dat de huurovereenkomst van kracht werd, niet bekend was welk deel van de afgesproken prijs bedoeld was als kale huurprijs en welk deel als voorschot voor extra leveringen en diensten. Om die reden is huurder niet ontvankelijk in het verzoek. Conclusie Partijen kwamen een all-inprijs overeen. Huurder is niet ontvankelijk in het verzoek. Gevolgen van deze uitspraak De met ingang van 1 januari 2013 overeengekomen huurprijs van 825,00 per maand (exclusief bijkomende kosten) wijzigt niet. Volledigheidshalve wijst de commissie er op deze plaats nog eens op dat huurder met ingang van 1 juli 2013 een huurprijs van 280,62 is verschuldigd en een voorschot voor de servicekosten van 70,16. Welke partij betaalt de leges? De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval is er sprake van een all-in prijs en is de kale huurprijs niet bekend zodat die niet getoetst kan worden. De Huurcommissie stelt daarom de huurder in het ongelijk. Dit betekent dat de huurder de leges moet betalen en daarom het voorschot leges niet terug krijgt. Pagina 4 van 5

5 IVb Beslissing over de aanvangshuurprijs Partijen kwamen een all-inprijs overeen. Huurder is in het verzoek niet ontvankelijk. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Kosten De huurder moet 25,00 betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot niet terug. BREDA, De Huurcommissie, mr. W.C. Brouwer J.N. Kieft en J.J.M.W. van Helden Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5