Uitspraak. van de Huurcommissie. Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek) ZKN

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek) Woonruimte Welschapsedijk XN EINDHOVEN Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker Hierna te noemen: huurder Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De overeengekomen huurprijs is niet redelijk. Een huurprijs van 666,27 per maand is wel redelijk I Verloop van de procedure Verzoek De Huurcommissie ontving op 23 februari 2017 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 13 maart 2017 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Zittingsvoorzitter: mr. W.C. Brouwer Zittingsleden: ing. J.N. Kieft en J.J.M.W. van Helden Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring van de huurder: Ik ben het eens met de puntentelling; Huurder heeft een vast contract en werkt hier niet op een tijdelijke basis. Het was de bedoeling om een huurcontract aan te gaan voor minimaal 1 jaar met automatische velenging voor onbepaalde tijd; de termijn van 1 jaar is een minimale periode waarin partijen niet tussentijds kunnen opzeggen; Er kan niet fatsoenlijk op de trap naar de zolderverdieping worden gestaan. Het is vaste trap, maar die is ondiep en smal. Het is geen uitschuiftrap. Korte samenvatting verklaring van de verhuurder: Er is een nieuwe cv- ketel geplaatst alsook slimme radiatoren; Het huurcontract is bedoeld voor een expat en is van tijdelijke aard. Ik heb me hierbij laten begeleiden door een makelaarskantoor dat gericht is op expats. Het was de bedoeling om deze doelgroep aan te trekken. Ik heb deze doelgroep benadert vanwege de tijdelijk-werk-basis. Huurder werkt bij de Tomtom. Ik had vernomen dat het de bedoeling was dat huurder een tijdelijk contract had. De overeenkomst is een andere vorm van dienstverlening dan andere contracten in Nederland. Ik vind het jammer dat ik geen uitstel voor de behandeling van de zaak op zitting kon krijgen; Ik heb bezwaar gemaakt tegen de WOZ-waarde 2017 met peildatum 1 januari Die bezwaarprocedure is nog niet definitief afgerond. De WOZwaarde bedroeg ,00, ik pleit voor ,00. Ik heb de woonruimte gekocht voor ,00 en ik heb nog investeringen in het pand gedaan. Sinds begin november 2016 ben ik de verhuurder van het pand; Er bevindt zich een grote gemeenschappelijke ruimte (hal), welke niet is opgenomen in de puntentelling. Ook de ruimte van het trappengat ontbreekt. Ik leg een kopie van een foto van de hal aan de commissie over; De trap naar de zolderberging is een vaste trap, in tegenstelling tot de omschrijving in de puntentelling in het rapport. Die trap is bestemd voor de mensen die boven een bergzolder hebben. Het is een afgesloten ruimte. De trap bevindt zich onder de eerste etage. Op 7 juli 2017 heeft de Huurcommissie een schriftelijke reactie van de verhuurder ontvangen. Hierin verzoekt de verhuurder onder andere om uitstel van de behandeling van het verzoek op zitting. Verhuurder verwijst hierbij naar het telefoongesprek met een medewerker van de Huurcommissie (d.d. 6 juli 2017), waarin hij zijn uitstelverzoek heeft voorgelegd. De commissie heeft begrepen dat verhuurder in dit gesprek is medegedeeld dat uitstel van het verzoek niet meer mogelijk is en dat hem is gewezen op de mogelijkheid iemand te machtigen om namens hem het woord tijdens de zitting te voeren, dan wel een schriftelijke reactie op de rapportage te geven. Nu verhuurder alsnog zelf ter zitting is verschenen, gaat de commissie dan ook voorbij aan het bewuste uitstelverzoek. De overige opmerkingen in de schriftelijke reactie van verhuurder zijn van inhoudelijke aard, die hij ook ter zitting heeft verwoord. Pagina 2 van 5

3 III Beoordeling Overeengekomen huurprijs De huurovereenkomst is ingegaan op 15 november 2016 tegen een huurprijs van 890,00 per maand. Huurovereenkomst De commissie begrijpt uit de verklaring va de verhuurder ter zitting dat het zijn intentie is geweest om bij het verhuren van onderhavige woonruimte, een huurovereenkomst van tijdelijke aard aan te gaan met een huurder die op tijdelijke basis werkzaam is in Nederland. Door huurder wordt met klem weersproken dat partijen de bedoeling zouden hebben gehad een huurovereenkomst voor bepaalde tijd af te sluiten, temeer nu huurder een vast contract bij Tomtom heeft. De commissie overweegt dat uit de voorliggende huurovereenkomst niet blijkt dat beide partijen zijn overeengekomen dat de woonruimte wordt verhuurd aan een huurder uit een specifieke doelgroep en dat het de bedoeling van beide partijen is dat de woning voor een bepaalde tijd (samenhangend met de duur van het dienstverband van huurder) wordt verhuurd/gehuurd. Gelet op het vorengstelde gaat de Huurcommissie uit van een reguliere huurovereenkomst en dat huurder daarom ontvankelijk is in zijn verzoek. Puntenaantal De rapporteur heeft voorgesteld de woonruimte te waarderen met 132 punten. De huurder is akkoord gegaan met het aantal punten. De verhuurder heeft bezwaren gemaakt tegen dit puntenaantal vanwege het energielabel, de WOZwaarde, het ontbreken van punten voor de gemeenschappelijke hal en de ruimte in het trappengat. Daarnaast is verhuurder het niet eens met de constatering van een zolderberging zonder vaste trap. Ten aanzien van de bezwaren van verhuurder oordeelt de commissie als volgt. Energieprestatie In de procedure toetsing aanvangshuurprijs is de ingangsdatum van de huurovereenkomst (peildatum) van belang. In dit geval is de huurovereenkomst ingegaan op 15 november Dat betekent dat er op voorgenoemde datum een wettelijke registratie van het energielabel vereist is om deze op te nemen in de puntentelling. Uit controle op de van overheidswege ingerichte website ep-online.nl, blijkt dat voor deze woning op 15 november 2016 een energielabel E geregistreerd stond. Nu niet is gesteld dan wel is gebleken dat er sprake zou zijn van een ander geregistreerd energielabel op voorgenoemde peildatum, is de commissie van oordeel dat de waardering van het energielabel E terecht is opgenomen in de puntentelling en dat de waardering op dit onderdeel geen wijziging behoeft. De door verhuurder aangebrachte energiezuinige voorzieningen in de woonruimte tellen in onderhavige procedure dus niet mee. Indien verhuurder een nieuw energielabel/-index laat opnemen en registreren, dan telt het nieuwe label/index wel mee in de puntentelling (in mogelijk toekomstige procedures), of bij een nieuwe verhuring in detoekomst. Pagina 3 van 5

4 WOZ-waarde Ook zoals voor de energieprestatie, gaat de Huurcommissie voor de WOZ-waarde uit van de peildatum van deze procedure (ingangsdatum huurovereenkomst), zijnde 15 november De WOZ-waarde wordt bepaald (getaxeerd) op 1 januari van het voorafgaande kalenderjaar. Dit betekent dat de WOZ- beschikking van 2016 een waardepeildatum van 1 januari 2015 heeft. De Huurcommissie heeft vastgesteld dat de rapporteur terecht de WOZ-waarde van 2016 in de waardering heeft gehanteerd. Gelet hierop, gaat de commissie aan het bezwaar van verhuurder voorbij om de WOZ-waarde in 2017 met waardepeildatum van 1 januari 2016 toe te passen. De puntentelling blijft op dit onderdeel ongewijzigd. Gemeenschappelijke hal en ruimte in het trappengat Verhuurder stelt dat de waardering van de gemeenschappelijke hal en de ruimte in het trappengat ontbreken in de puntentelling. De commissie merkt hierover op dat een hal, overloop en/of gang verkeersruimte zijn. Het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte schrijft voor dat een verkeerruimte niet gewaardeerd wordt in de puntentelling, zodat de puntentelling ongewijzigd blijft. Zaaknummer Trap naar zolderberging Tijdens de zitting is het de commissie gebleken dat de aard van de trap naar de zolderberging, die de verhuurder ter discussie stelt, partijen kennelijk verdeeld houdt. De verhuurder is van mening dat er sprake is van een zolderberging met vaste trap en huurder stelt dat de trap weliswaar geen vlizotrap of uitschuiftrap betreft maar dat de vaste trap ondiep en smal is. De commissie heeft derhalve navraag bij haar rapporteur gedaan. Ui die navraag is gebleken dat rapporteur per abuis dit onderdeel niet juist heeft gewaardeerd in de puntentelling. De rapporteur geeft aan dat er sprake is van een zolderberging met vaste trap. Nu dit aansluit op de verklaring van verhuurder ter zitting, en huurder dit niet heeft weersproken maar slechts heeft gesteld dat hij het belopen van de trap als minder prettig ervaart, is de commissie van oordeel dat de puntentelling hierop aangepast dient te worden. Dit betekent dat de waardering onder Oppervlakte overige ruimte wordt gewijzigd naar 15,75 punten (21,39 punten = afgerond 21 punten x 0,75 voor overige vertrekken). De totale puntentelling komt hiermee uit op (135,75 is afgerond) 136 punten. Gebreken De Huurcommissie beoordeelt ook of er ernstige gebreken in de woonruimte zijn. Volgens de rapportage beroept de huurder zich in deze procedure niet op gebreken aan of tekortkomingen aan de woonruimte. Ook heeft de rapporteur heeft geen gebreken tijdens het onderzoek waargenomen. De huurder is akkoord gegaan met het rapport van voorbereidend onderzoek. De Huurcommissie volgt daarom het rapport op dit punt. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. De verhuurder moet de leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. Pagina 4 van 5

5 Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 136 punten. De met ingang van 15 november 2016 overeengekomen huurprijs van 890,00 per maand is op basis van dit puntenaantal niet redelijk. Een huurprijs van 666,27 per maand met ingang van 15 november 2016 is redelijk. Legesveroordeling De huurder hoeft geen leges te betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. De verhuurder moet 25,00 leges betalen. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. EINDHOVEN, De Huurcommissie, mr. W.C. Brouwer Zittingsvoorzitter Pagina 5 van 5