Uitspraak. van de Huurcommissie. Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek) ZKN

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek) Woonruimte Helper Westsingel 88 KM BH GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker Hierna te noemen: huurder Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 354,00 per maand, afgesproken per 1 september 2014, is redelijk. Vanwege ernstige gebreken in de woonruimte wordt de huurprijs van 1 september 2014 tot 1 februari 2015 tijdelijk verlaagd tot 141,60 per maand I Verloop van de procedure Verzoek De Huurcommissie ontving op 20 november 2014 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 12 februari 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: Dit gaat met name om de gebreken aan de woonruimte. Naar aanleiding van het verzoekschrift is er gelukkig wel herstel gepleegd. Tijdens het eerste onderzoek waren er wel gebreken in de woonruimte, tijdens het tweede onderzoek was alles verholpen; Ten aanzien van de puntentelling onderdeel keuken heeft de rapporteur een kastruimte van m 2 meegenomen, maar deze ruimte voldoet niet aan de eisen om als vertrek te waarderen. Ik verwijs de commissie hiervoor naar pagina 15 van de handleiding. Er gaat een deur naar die ruimte toe. Ik heb voor kamer 1 21,54 m 2 staan en voor kamer 2 13,52 m 2. Ik verzoek de commissie bij de rapporteur na te vragen of de ruimte van 13,88 m 2 bij de woonkamer in zit; Als gevolg hiervan moet ook onderdeel 2 (verwarming) worden aangepast (22,00 x 0,75 punt); De kookgelegenheid is de ruimte waar de keuken in ligt en deze ruimte is 21,54 m 2. Ik verwijs hiervoor naar pagina 11 van de handleiding; Voor wat betreft de gebreken kan ik melden dat ik hier zelf niet ben geweest. Huurder heeft wel melding gemaakt van de gebreken door middel van s en bellen naar de verhuurder. Ik verwijs ook naar de zaak met kenmerk ZKN , dit betreft de procedure van een huisgenoot. In de doucheruimte is de mechanische ventilatie defect. Dit is half januari 2015 gerepareerd. Ik verzoek de commissie voor het ontbreken van ventilatie een gebrek analoog CP2 uit te spreken. Voor de defecte mechanische ventilatie geldt dat er wel ontluchting is maar dit niet goed functioneert. De deurbel functioneert niet, gebrek CRa8. Dit is eind december 2014 gerepareerd. Ik verzoek de commissie tot 1 februari 2015 een tijdelijke huurverlaging uit te spreken. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: Wij zijn wel op de hoogte van voorgaande zaken. Ik kon niet weten dat deze woonruimte gebreken had. De bij ons bekende gebreken zijn verholpen. Er is van huurder geen enkele melding geweest over gebreken; De rapporteur is geweest en de ruimte van 13,88 m 2 mag meegenomen worden in de puntentelling. Voor wat betreft de puntentelling conformeer ik me aan het rapport. De keuken is geen 25,00 m 2. Pagina 2 van 5

3 III Beoordeling Overeengekomen huurprijs De huurovereenkomst is ingegaan op 1 september 2014 tegen een huurprijs van 354,00 per maand. Puntenaantal De rapporteur heeft voorgesteld de woonruimte te waarderen met 244 punten. De gemachtigde van de huurder heeft bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. Zij is van mening dat de ruimte van 13,88 m 2 niet aan de eisen voldoet om als vertrek te waarderen en niet moet worden meegenomen in de telling. Als gevolg daarvan moet naar haar mening onderdeel 2 verwarming dan ook worden aangepast. Daarnaast zou voor de kookgelegenheid, de ruimte waar de keuken in zit en die 21,54 m 2 groot is, 10 in plaats van 20 punten moeten gelden. De commissie heeft voor wat betreft (het deel van) de kamer van 13,88 m 2 navraag gedaan bij de rapporteur. Gebleken is dat de rapporteur deze ruimte heeft opgenomen bij de woonkamer omdat je gemakkelijk vanuit de woonkamer naar deze ruimte kunt lopen en er voldoende lichtinval is. Naar zijn mening is het een mooie ruimte, gestoffeerd, die voldoet aan de eisen van een woonvertrek alleen met uitzondering van de hoogte. Verhuurder acht het juist het mee te nemen in de puntentelling. De commissie is alles overwegend van oordeel dat het als één ruimte moet worden bezien. Deze heeft over meer dan 50% een hoogte van 2.10 m. Een erker en entresol worden ook meegenomen als de hoogte meer is dan 1.50 meter. Zij acht het daarom redelijk en reëel de hele ruimte mee te nemen in de puntentelling. Daaruit vloeit voort, ook conform het rapport van voorbereidend onderzoek, dat de telling voor de kookgelegenheid ongewijzigd blijft. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte per 1 september 2014 daarom vast op 244. Bij dit puntenaantal is de maximale huurprijsgrens 429,15 per maand (exclusief bijkomende kosten). Onderhoud en gebreken Mede gelet op de verklaringen op de zitting had de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: Doucheruimte De mechanische ventilatie in de doucheruimte is defect. Als gevolg hiervan is er nagenoeg bij voortduring sprake van een slechte of onwelriekende geur. Er is wel sprake van ontluchting, maar deze functioneert niet goed. Dit is een gebrek analoog aan het gebrek in de categorie C (nummer P2); Woning De deurbel bij de ingang van de gemeenschappelijke toegangsdeur functioneert niet. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer Ra8). Pagina 3 van 5

4 Het gebrek in de doucheruimte is hersteld half januari De deurbel is eind december 2014 gerepareerd. Bij gebreken in de categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Het is redelijk dat de huurder een lagere huurprijs betaalt over de periode dat de woonruimte gebreken had. Van 1 september 2014 tot 1 februari 2015 wordt de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs. De huurder betaalt over die periode dus 141,60 per maand. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. Nu de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk heeft verlaagd omdat er sprake was van gebreken aan de woonruimte, stelt zij de huurder in het gelijk. De verhuurder moet de leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 244. Bij dit puntenaantal is de maximaal redelijke huurprijs 429,15 per maand. De huurprijs van 354,00 per maand, overeengekomen per 1 september 2014, is redelijk. De woonruimte heeft van 1 september 2014 tot 1 februari 2015 de volgende ernstige gebreken: - Doucheruimte De mechanische ventilatie in de doucheruimte is defect. Als gevolg hiervan is er nagenoeg bij voortduring sprake van een slechte of onwelriekende geur. Er is wel sprake van ontluchting, maar deze functioneert niet goed. Dit is een gebrek analoog aan het gebrek in de categorie C (nummer P2); - Woning De deurbel bij de ingang van de gemeenschappelijke toegangsdeur functioneert niet. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer Ra8). Vanwege deze ernstige gebreken in de woonruimte wordt de huurprijs van 1 september 2014 tot 1 februari 2015 tijdelijk verlaagd tot 141,60 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Pagina 4 van 5

5 Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De huurder hoeft geen leges te betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. De verhuurder moet 25,00 leges betalen. GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma Zittingsvoorzitter H. Oostland en M.A.J. van Veen-de Haan Zittingsleden Pagina 5 van 5