uitspraak van de Huurcommissie Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 7:249 van het Burgerlijk Wetboek) ZKN maart 2014

Transcriptie

1 uitspraak van de Huurcommissie Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 7:249 van het Burgerlijk Wetboek) Woonruimte Jan Evertsenstraat KM LKS 1061 XZ AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker [xxx] (niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: huurder Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij [xxx](aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak De overeengekomen huurprijs is niet redelijk. Een huurprijs van 163,04 per maand is wel redelijk I Verloop van de procedure Verzoek De Huurcommissie ontving op 11 december 2013 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 11 februari 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Op de dag van de zitting heeft de huurder telefonisch contact opgenomen met de Dienst van de Huurcommissie. In dit gesprek stelde de huurder dat eerder telefonisch is doorgegeven dat de zitting op 25 maart 2014 zou plaatsvinden en dat ze nu pas de uitnodiging voor heeft ontvangen. Korte samenvatting verklaring verhuurder: ik heb er geen bezwaar tegen als de huurder apart gehoord wordt; ik had graag aanwezig willen zijn bij het onderzoek in de woonruimte door de Huurcommissie; ik heb het appartement gekocht zodat ik af en toe voor mijn kleinkinderen kon zorgen, die zijn nu opgegroeid en nu wil ik het appartement verkopen; er zijn drie kamers en een woonkamer; in 2012 heb ik de eerste kamer verhuurd; voor de tweede kamer hadden het bemiddelingsbureau en ikzelf in oktober 2013 ongeveer tegelijkertijd een huurder gevonden, als oplossing heb ik toen de derde kamer aan deze huurder verhuurd; er is een L-vormige woonkamer in het appartement, in het huurcontract staat dat de huurder daar geen gebruik van mag maken, maar in de praktijk maken alle drie huurders daar wel gebruik van; de afspraak met deze huurder was dat ze de kamer zou huren totdat ze afgestudeerd was en van hieruit iets nieuws kon zoeken; de huurder wil nu blijven, de andere twee huurders vertrekken per 1 juni; er is een balkon van 60 centimeter diep dat over de volledige breedte (ongeveer 7 meter) van de woonkamer loopt en voor de helft (ongeveer 3,5 meter) evenwijdig loopt aan huurders kamer, het stukje van de woonkamer tussen huurders kamer en de glazen pui wordt door de huurder gebruikt en zo langzamerhand de hele kamer; er is een berging van ongeveer 6 m 2, die door alle drie huurders gebruikt wordt; in het huurcontract is een huurprijs van 350,00 per maand opgenomen en een voorschotbedrag voor de servicekosten van 50,00; dit heb ik veranderd in een huurprijs van 280,00 en een servicekostenbedrag van 120,00. Op 25 maart 2014 is een brief naar de huurder gestuurd. Hierin is bovenstaand proces-verbaal opgenomen en is de huurder verzocht hierop te reageren, dan wel aan te geven apart gehoord te willen worden. Op 13 april 2014 heeft de huurder schriftelijk gereageerd. In deze brief staat dat de huurder niet apart gehoord hoeft te worden. Wel heeft de huurder uitgebreid gereageerd op het proces-verbaal van de verhuurder. In deze reactie staat ondermeer dat de huurder geen gebruik kan maken van de berging en de woonkamer. Daarnaast heeft de huurder twee conversaties over de huurovereenkomst en een verstopt doucheputje verstrekt. Pagina 2 van 5

3 III Beoordeling Overeengekomen huurprijs De huurovereenkomst is ingegaan op 28 oktober 2013 tegen een huurprijs van 350,00 per maand. Puntenaantal De rapporteur heeft voorgesteld de woonruimte te waarderen met 83 punten. De verhuurder heeft bezwaar gemaakt door te stellen dat de Huurcommissie niet bevoegd is, dat het balkon niet is gewaardeerd en dat de berging en woonkamer door de huurder gebruikt kunnen worden. De Huurcommissie gaat hier puntsgewijs op in. - bevoegdheid Huurcommissie De verhuurder stelt dat de Huurcommissie wellicht niet bevoegd is uitspraak te doen, omdat sprake is van een hospitacontract, dan wel een overeenkomst die naar zijn aard van korte duur is. De Huurcommissie merkt op dat bij een zogenaamd hospitacontract de huurder inwoont in het hoofdverblijf van de verhuurder. Uit de verklaringen van de verhuurder blijkt dat het hier niet om haar hoofdverblijf gaat. De stelling dat de overeenkomst naar zijn aard van korte duur is kan evenmin stand houden. Uit het ter zitting gestelde blijkt dat hier geen sprake van is. Dit houdt in dat de Huurcommissie bevoegd is de aanvangshuurprijs te toetsen. - balkon Een balkon kan bij een onzelfstandige woonruimte pas gewaardeerd worden indien deze minimaal 4 m 2 groot is. De verhuurder heeft een plattegrond verstrekt, waaruit blijkt dat het balkon 0,60 bij 6,65 meter groot is. De oppervlakte bedraagt daarmee 3,99 m 2. Hiervoor kunnen geen punten toegekend worden. - berging Een gemeenschappelijke berging levert slechts punten op indien deze minimaal 2 m 2 per woonruimte groot is. Voor de drie woonruimten in dit pand, moet de berging derhalve minimaal 6 m 2 groot zijn, om voor puntenwaardering in aanmerking te komen. Uit de door de verhuurder verstrekte plattegrond blijkt dat de berging 4,12 m 2 groot. Hiervoor kunnen geen punten toegekend worden. - woonkamer De verhuurder stelt dat de huurder gebruik maakt van de woonkamer. De huurder ontkent dit ten stelligste. De Huurcommissie gaat uit van hetgeen in de huurovereenkomst staat vermeld over de woonkamer. In de overeenkomst staat onder punt 6 dat de huurder "op de hoogte (is) van het feit dat de woonkamer geen deel uitmaakt van de gemeenschappelijke ruimten. Zonder toestemming van de verhuurder mag de huurder geen gebruik maken van deze ruimte." - totaal Het voorgaande houdt in dat de Huurcommissie geen aanleiding ziet om af te wijken van de puntentelling in het rapport. De Huurcommissie gaat akkoord met het rapport en stelt het puntenaantal van de woonruimte per 28 oktober 2013 vast op 83. Bij dit puntenaantal is de maximale huurprijsgrens 163,04 per maand. Pagina 3 van 5

4 Gebreken De Huurcommissie beoordeelt ook of er ernstige gebreken in de woonruimte zijn. Volgens de rapportage waren er bij aanvang van de huurovereenkomst in de woonruimte geen ernstige gebreken. De huurder heeft hier geen bezwaar tegen gemaakt. De Huurcommissie volgt daarom het rapport op dit punt. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval verlaagt de Huurcommissie de overeengekomen huurprijs en stelt daarom de huurder in het gelijk. De verhuurder moet de leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. Hoogte leges Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. De verhuurder is geen rechtspersoon en moet daarom 25,00 leges betalen. Pagina 4 van 5

5 IV Beslissing Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 83 punten. De met ingang van 28 oktober 2013 overeengekomen huurprijs van 350,00 per maand is op basis van dit puntenaantal niet redelijk. Een huurprijs van 163,04 per maand met ingang van 28 oktober 2013 is redelijk. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De huurder hoeft geen leges te betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. De verhuurder moet 25,00 leges betalen. Bent u het niet eens met de legesveroordeling? Dan kunt u binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak bezwaar maken. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma A.M. Hoes en ir. B.M.V. Brakel-Uiterwaal Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5