Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoeken 1. Splitsing all-in prijs in kale huur en servicekosten (art. 7:258 Burgerlijk Wetboek, art. 4 lid 2 sub f, art. 7 en 17 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) 2. Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Balladestraat 52 KAMER 2 ET AT 6544 WX NIJMEGEN Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummers Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak Er is sprake van een all-in prijs. Vanaf 1 juni 2014 is de (kale) huurprijs 86,44 per maand Vanaf 1 juni 2014 is het voorschotbedrag voor gas, water elektriciteit, stadsverwarming en aansluiting kabel-tv 21,61 per maand; De woonruimte heeft op 1 april 2014 geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs te verlagen I Verloop van de procedure Verzoeken van de huurder De Huurcommissie heeft op 21 mei 2014 een 2-tal verzoeken van de huurder ontvangen. Een verzoek waarin de huurder vraagt of er een all-in prijs overeengekomen is voor de woonruimte Balladestraat 52 KM 2 ET AT in NIJMEGEN. Pagina 1 van 5

2 Met het tweede verzoek vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 17 maart 2014 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 8 oktober 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Voorafgaande aan de mondelinge behandeling heeft verhuurder de Huurcommissie bij brief van 4 november 2014 commentaar doen toekomen op de rapporten van onderzoek. De inhoud van bedoelde brief wordt als hier herhaald en ingevoegd beschouwd. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring van gemachtigde van de huurder: De overeenkomst kan de indruk wekken dat het hele huis wordt gehuurd maar het gaat om slechts één kamer. Verder zijn er nog 4 of 5 andere huurders; De prijs is all-in. De overeenkomst noemt wel extra leveringen en diensten maar er worden geen aparte bedragen genoemd voor huur en servicekostenvoorschot; Wat betreft de gebreken is de schimmel in de kamer van huurder verwijderd. Er zitten nog wel kogelgaten in de ruit. Volgens ons is er daarbij sprake van vandalisme door derden. De kosten van herstel zijn voor verhuurder; Er zijn geen fatsoenlijke stopcontacten en in de douche werkt de afvoer niet omdat de overige huurders daar voortdurend rommel in gooien; De puntentelling is akkoord. Korte samenvatting verklaring van de verhuurder: De puntentelling is akkoord; Ik verwijs naar mijn brief van 4 november jl.; Ik heb het huurcontract nog nooit gezien. De huurprijs is 350,00; Servicekosten hebben wij nog nooit afgerekend. Ik betaalde zelf de naheffingen. Pagina 2 van 5

3 III Beoordeling Is er sprake van een all-in prijs? De Huurcommissie beoordeelt eerst of er sprake is van een all-in prijs. Bij een all-in prijs zijn de kale huur en de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten niet van elkaar gescheiden in de huurovereenkomst. Als er sprake is van een all-in prijs, stelt de Huurcommissie een nieuwe kale huurprijs vast en een bedrag als voorschot voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. De huurovereenkomst is ingegaan op 14 november 2012 tegen een prijs van 350,00 per maand. De Huurcommissie komt tot de conclusie dat de huurder en de verhuurder het niet eens zijn geworden over de splitsing van de prijs in een kale huurprijs en bijkomende kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten. De overeengekomen prijs is inclusief een vergoeding voor gas, water, elektriciteit, stadsverwarming en aansluiting kabel-tv. Er is dus sprake van een all-in prijs. Puntenaantal van de woonruimte In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 80 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal per 1 juni 2014 vast op 80. Daar hoort op 1 juni 2014 een maximale huurprijs bij van 157,16 per maand. De Huurcommissie stelt de kale huurprijs vast op 55% van de maximaal redelijke huurprijs van 157,16. Dat komt uit op een bedrag van 86,44 per maand. Het voorschot voor de servicekosten stelt de Huurcommissie vast op 25% van 86,44. Dat komt uit op een bedrag van 21,61 per maand. De nieuwe huurprijs en het voorschot voor gas, water, elektriciteit, stadsverwarming en aansluiting kabel-tv gaan in op de 1e van de maand nadat het verzoek bij de Huurcommissie is ingediend. Dit is dus per 1 juni Afrekening werkelijk gemaakte servicekosten Het voorschot servicekosten is een schatting van de werkelijke kosten. De verhuurder is verplicht om binnen zes maanden na het einde van het kalenderjaar een overzicht te maken van de werkelijk gemaakte kosten. In het overzicht moet elke kostensoort apart benoemd zijn. Ook de manier van berekenen moet erin staan. Worden de huurder en de verhuurder het niet eens over de eindafrekening? Dan kunnen ze de Huurcommissie vragen om de afrekening te beoordelen. Dat kan tot twee jaar nadat het overzicht verstrekt had moeten zijn. De Huurcommissie stelt het voorschot vast op een zeer laag bedrag. Dit kan betekenen dat de huurder bij de afrekening van de werkelijke kosten vanaf 1 juni 2014 een behoorlijke nabetaling kan verwachten. Het staat partijen vrij in overleg Pagina 3 van 5

4 een hoger voorschotbedrag overeen te komen. Als uitgangspunt kunnen bijvoorbeeld energienota's van de verhuurder worden genomen. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval is er sprake van een all-in prijs. De Huurcommissie stelt de verhuurder in het ongelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie geen gebreken. De huurder heeft op de zitting niet aannemelijk gemaakt dat dit wel zo is. De Huurcommissie neemt het rapport van onderzoek over. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen. De Huurcommissie stelt daarom de huurder in het ongelijk. Dit betekent dat de huurder de leges moet betalen. IV Beslissing Er is sprake van een all-in prijs. Vanaf 1 juni 2014 is de (kale) huurprijs 86,44 per maand Het voorschotbedrag voor gas, water, elektriciteit, stadsverwarming en aansluiting kabel-tv is 21,61 per maand met ingang van 1 juni 2014; De woonruimte heeft op 1 april 2014 (1 juni 2014) geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs te verlagen. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Pagina 4 van 5

5 Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Kosten De verhuurder moet 25,00 leges betalen. Huurder krijgt het voorschot van 25,00 terug. De huurder moet 25,00 leges betalen en krijgt daarom het voorschot niet terug. ARNHEM, De Huurcommissie, mr. L.E.M. Zalme H.J. Kok en drs. C. Hakvoort-Matser Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5