Uitspraak. van de Huurcommissie. Verzoek Toetsing aanvangshuurprijs (artikel 7:249 Burgerlijk Wetboek) ZKN

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Toetsing aanvangshuurprijs (artikel 7:249 Burgerlijk Wetboek) Woonruimte Hulkstraat 11 D 3028 VN ROTTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker Hierna te noemen: huurder Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij (met kennisgeving niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 710,00 per maand, afgesproken per 1 januari 2016, is niet redelijk. Wel redelijk is een huurprijs van 360,47 per maand. Vanwege ernstige gebreken in de woonruimte wordt de huurprijs per 1 januari 2016 tijdelijk verlaagd tot 144,19 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 31 mei 2016 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de overeengekomen huurprijs voor zijn woonruimte redelijk is. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 januari De huurprijs is 710,00 per maand. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 22 juni 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Correspondentie over de zaak Op 21 juni 2016 heeft de Huurcommissie een brief van de verhuurder ontvangen. De verhuurder schrijft dat het in de communicatie over het herstellen van de klachten tussen huurders en verhuurder niet goed loopt. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: De Huurcommissie heeft huurder ter zitting gevraagd of zij er bezwaar tegen heeft de hoorzitting te beginnen in aanwezigheid van een commissie bestaande uit twee personen in plaats van drie personen. Huurder heeft aangegeven daar geen bezwaar tegen te hebben. Het derde, door omstandigheden verlate, commissielid is alsnog ruim voor het einde van deze hoorzitting ter plekke verschenen. Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. De verhuurder heeft telefonisch voorafgaande aan de zitting laten weten dat hij niet bij de zitting aanwezig kan zijn in verband met ziekte. De verhuurder heeft aangegeven nog wat aanvullende informatie via de site van de Huurcommissie toe te willen voegen. De Huurcommissie heeft deze informatie na de zitting ontvangen. Deze informatie wordt geacht te zijn overgenomen en ingevoegd. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder en/of gemachtigden van de huurder: Ik ga akkoord met de puntentelling. Van de 7 klachten zijn er 2 ernstig. De buurman beneden krijgt water in de tuin. Huurder heeft het contract niet goed kunnen lezen en snel getekend. Er was voor 1 persoon een oude matras, waar geen geld voor is gevraagd. Het is een vieze oude matras. Huurder gebruikt de matras niet. Verhuurder heeft twee huurders tegelijk laten huren en er staan nog andere mensen op dit adres ingeschreven. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de huurprijs die op 1 januari 2016 is afgesproken, redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. Ook bekijkt de Huurcommissie of de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst gebreken had. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. De Huurcommissie merkt hierbij op dat uit de verklaringen ter zitting is gebleken in reactie op het door verhuurder gestelde dat de woning inclusief stoffering is verhuurd dat huurder ter zitting heeft verklaard dat de woning niet gemeubileerd en/of gestoffeerd is verhuurd. Huurder heeft een oude matras aangetroffen, waar geen geld voor is gevraagd door verhuurder. Deze matras heeft geen waarde. Pagina 2 van 5

3 De Huurcommissie overweegt dat ter zitting onweersproken is vast komen te staan dat deze matras niet anders dan om niet ter beschikking kan zijn gesteld, vanwege de staat waarin deze verkeerde. Bovendien heeft verhuurder verzuimd een gespecificeerde inventarislijst als onderdeel van de huurovereenkomst toe te voegen. De Huurcommissie is daarom van oordeel dat er feitelijk een kale huurprijs is overeengekomen en er daarom geen sprake is van een all-in prijs. Puntenaantal In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 77 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 januari 2016 vast op 77 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 360,47 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, had de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: Het aanrechtblad is ter plekke van de keukenkraan door vocht aangetast en vergaan. Hierdoor is er geen goede aansluiting tussen de gootsteenbak en het aanrechtblad en is er sprake van lekkage naar de ondergelegen kast. Dit is een gebrek in categorie C, nummer Na6. De afvoer van de gootsteenbak in de keuken mondt uit boven het rooster van de hemelwaterafvoer op het balkon. Hierdoor mengt vuil water zich met hemelwater hetgeen niet wenselijk is. Vermeld dient te worden dat deze afvoersystemen gescheiden van elkaar dienen te zijn. Tevens ontstaat in deze situatie viezigheid op het balkon. Dit is een gebrek analoog aan een gebrek in categorie C, nummer M3. Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. Met ingang van 1 januari 2016 wordt de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd tot 40% van 360,47 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 144,19 per maand. De verlaging blijft gelden tot de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder de maximale huurprijs van 360,47 betalen. Zolang de gebreken niet zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. De Huurcommissie merkt hierbij op dat huurder verhuurder de gelegenheid moet geven om herstelwerkzaamheden te verrichten. Pagina 3 van 5

4 De overige gebreken zijn of nog niet zo ernstig het woongenot schadend dat zij tot een tijdelijke huurverlaging kunnen leiden of behoren tot de onderhoudsverplichting van huurder. Hierbij merkt de Huurcommissie wellicht ten overvloede op dat verhuurder wel verantwoordelijk is voor een goede staat van onderhoud bij aanvang van de huurovereenkomst. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval verlaagt de Huurcommissie de overeengekomen huurprijs tot de maximaal redelijke huurprijs. Bovendien wordt tijdelijk de huurprijs van de woonruimte verlaagd omdat er gebreken zijn. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. In het huurcontract staat Direct Woning Aangeboden als verhuurder genoemd. Het contract is ook op naam van Direct Woning Aangeboden ondertekend. Voor de vaststelling of de verhuurder een rechtspersoon of natuurlijk persoon is, is het huurcontract leidend. Op de brief van de Huurcommissie, gedateerd 1 juni 2016, waarin wordt gesteld dat verhuurder wordt aangemerkt als rechtspersoon, is geen reactie van de verhuurder gekomen. De Huurcommissie merkt daarom verhuurder onweersproken aan als rechtspersoon. IV Beslissing Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 77. Bij dit puntenaantal is de maximaal redelijke huurprijs 360,47. De huurprijs van 710,00 per maand, overeengekomen per 1 januari 2016, is niet redelijk. Redelijk is een huurprijs van 360,47 per maand per 1 januari De woonruimte heeft op 1 januari 2016 de volgende ernstige gebreken: Het aanrechtblad is ter plekke van de keukenkraan door vocht aangetast en vergaan. Hierdoor is er geen goede aansluiting tussen de gootsteenbak en het aanrechtblad en is er sprake van lekkage naar de ondergelegen kast. Dit is een gebrek in categorie C, nummer Na6. De afvoer van de gootsteenbak in de keuken mondt uit boven het rooster van de hemelwaterafvoer op het balkon. Hierdoor mengt vuil water zich met hemelwater hetgeen niet wenselijk is. Vermeld dient te worden dat deze afvoersystemen gescheiden van elkaar dienen te zijn. Tevens ontstaat in deze situatie viezigheid op het balkon. Dit is een gebrek analoog aan een gebrek in categorie C, nummer M3. Vanwege deze ernstige gebreken in de woonruimte wordt de huurprijs per 1 januari 2016 tijdelijk verlaagd tot 144,19 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Pagina 4 van 5

5 Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. ROTTERDAM, De Huurcommissie, mr. J.A.M. Schuurbiers C. Kwast-Vastenhoud en C.F. Jonker Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5