Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte De Witte Swaen EZ DE BILT Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Wederpartij [xxx](niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor servicekosten over het jaar 2014 bedraagt 638, I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 22 november 2015 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de kosten voor water, elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2014 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de kosten voor water, elektra en/of overige servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Correspondentie over de zaak Op 6 mei 2016 heeft de Huurcommissie een brief van de huurder ontvangen. De huurder schrijft dat de berekening van de waterprijs per kubieke meter nadelig is voor huurders die een correcte meterstand doorgeven. Huurder geeft een uitgebreide toelichting en een alternatieve berekening van de waterkosten. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Ik vond de servicekosten hoog, met name de kosten voor het vervangen van een lampje. Het zijn vooral arbeidskosten. Niet alleen de meterstanden zijn geschat, maar ook de rekeningen van het waterbedrijf zijn geschat. Het risico van een onjuiste opgave van de meterstand wordt bij de huurders gelegd, niet bij de verhuurder. Ik geef mijn verbruik op. Wij krijgen van verhuurder een brief of mail om de meterstanden door te geven. Als mensen te weinig opgeven, dan wordt de prijs per m3 voor mij hoger. Bij vertrek wordt altijd de meter opgenomen, dan kan vastgesteld worden dat de meterstanden te laag zijn geweest. Als de vertrekkende huurder dan betaald moet worden, dan zou dit aan de huurders moeten worden teruggegeven. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de kosten voor water, elektra en/of overige servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. Omdat de huurder alleen de kostenposten: water, schoonmaakkosten, glasbewassing, vervangen lampen en tuin/groenvoorziening ter discussie stelt, zal de Huurcommissie de andere kostenposten niet beoordelen. De Huurcommissie neemt deze posten ongewijzigd over van de eindafrekening van de verhuurder. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening kosten voor water, elektra en/of overige servicekosten De huurder heeft gedurende het jaar 2014 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode een bedrag van 733,05 in rekening gebracht. Deze kosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen. COU2G ENV Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de kosten voor water, elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2014 vast te stellen op 732,25. Pagina 2 van 5

3 Beoordeling Huurcommissie Door huurder wordt aangegeven dat de kosten voor het vervangen van lampen hoog zijn door de kosten van het arbeidsloon. Ten aanzien van deze werkwijze kan huurder in gesprek gaan met verhuurder. Wellicht via een bestaande bewonerscommissie of een nieuw op te zetten bewonerscommissie. Vooralsnog stelt de commissie vast dat verhuurder de kosten met facturen heeft aangetoond en mag doorberekenen aan de huurders. Door huurder wordt aangegeven dat verhuurder steeds een andere prijs voor het water hanteert. Verhuurder berekent de totale kosten en deelt die door het aantal m³ water dat door de huurders is opgegeven. Dit geeft een bepaalde prijs per m³. Vervolgens wordt aan de huurders het aantal opgegeven m³ water afgerekend. Huurder merkt terecht op dat verhuurder in deze wijze van berekening geen enkel risico loopt. Ieder jaar worden de kosten van de rekeningen betaald op basis van de opgegeven meterstanden van de bewoners. Als er bewoners zijn die (al dan niet bewust) een te lage meterstand opgeven, dan worden de kosten voor de overige bewoners hoger. Bij mutatie wordt wel een meterstand opgenomen bij de vertrekkende bewoner. Een eventueel te laag opgegeven meterstand wordt dan alsnog verrekend door verhuurder met de vertrekkende bewoner. Het aldus ontvangen bedrag door verhuurder wordt niet verrekend met de bewoners die met hogere kosten werden geconfronteerd door een te laag opgegeven meterstand. De rekening van het waterbedrijf is gebaseerd op een geschatte meterstand. Het in rekening gebrachte verbruik komt niet overeen met de opgegeven meterstanden door huurders. Verder zijn de rekeningen van het waterbedrijf gebaseerd op een volledig jaar (december 2013 tot en met november twaalf aaneengesloten maanden) en hebben de watermeterstanden van de huurders betrekking op een periode van 10 maanden (1 januari tot 1 november 2014). De lijst met meterstanden leert dat enkele bewoners, zoals huurder, in verhouding gezien een vrij hoog verbruik hebben en enkele bewoners hebben een extreem laag verbruik. Bij twee bewoners is zelfs een negatief verbruik genoteerd. Hoewel dit boekhoudkundig kan kloppen (mogelijk hebben deze bewoners in het verleden een te hoog verbruik opgegeven), heeft dit gegeven een negatief effect op de door verhuurder berekende prijs per m³ water. De commissie acht de berekeningswijze van verhuurder dan ook niet redelijk ten aanzien van deze huurder. Vastgesteld wordt dat in 2014 het waterbedrijf per woonruimte een vastrecht in rekening brengt van 42,40 per jaar, inclusief 6% BTW. Dit betekent dat voor iedere woning in dit complex, ongeacht het waterverbruik, dit bedrag heeft te gelden. Dit bedrag is ook te herleiden uit de factuur over de periode september november Het vastrecht op deze rekening bedraagt 572,40 voor een periode van drie maanden ten behoeve van 54 woningen. Pagina 3 van 5

4 Dit is gelijk aan 42,40 per jaar, per woning. Dit is ook na te lezen in de tariefstelling van het waterbedrijf. De overige kosten op de rekeningen van het waterbedrijf betreffen de kosten per m³ water en belasting op leidingwater. Deze kosten bedragen 0, ,350 per m³, inclusief 6% BTW. Dit geeft een bedrag van 1,124 per m³, inclusief BTW. Het verbruik van huurder over een periode van 10 maanden bedraagt 169 m³. Dit is per maand 16,9 m³. Op jaarbasis is het verbruik dan 16,9 x 12 = 202,8 m³. Op basis van het vorenstaande zijn de kosten van huurder voor het waterverbruik als volgt te berekenen Vastrecht 42,40 Verbruik 202,8 x 1,124 = 225,59 Kosten waterverbruik ,99 + 5% administratiekosten = 281,39 Verhuurder berekent aan huurder een bedrag van 376,04. Op basis van vorenstaande berekening acht de commissie dit niet redelijk. De commissie beperkt de betalingsverplichting van huurder tot 281,39. In wat de huurder ter zitting heeft verklaard, ziet de Huurcommissie geen aanleiding om ten aanzien van andere posten van het rapport af te wijken. Het rapport bevat voor zover bekend geen onjuistheden. De Huurcommissie gaat daarom akkoord met de berekening van de overige kosten in het rapport en stelt de betalingsverplichting van de huurder vast op 357,00 (subtotaal overige kosten) + 281,39 (waterverbruik individueel) = 638,39. Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2014 bedragen 638,39. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De Huurcommissie stelt de servicekosten lager vast dan op de eindafrekening van de verhuurder. De Huurcommissie stelt de huurder daarom in het gelijk. De verhuurder moet de leges betalen, de huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. COU2G ENV Pagina 4 van 5

5 IV Beslissing De betalingsverplichting van de huurder voor servicekosten over het jaar 2014 bedraagt 638,39. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. UTRECHT, De Huurcommissie, mr. J.A.M. Schuurbiers ing. J.N. Kieft en C.J.M. Hulsman-van Duuren Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5