Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte de Tol ES LEIDSCHENDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor servicekosten over de periode 1 januari 2014 tot en met 10 april 2014 bedraagt 334, I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 6 augustus 2015 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de kostenpost energieverbruik gas over de periode 1 januari 2014 tot en met 10 april 2014 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 7

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Op 20 januari 2016 heeft de Huurcommissie een brief van de verhuurder ontvangen. In zijn brief geeft de huurder aanvullende informatie over zijn zienswijze op het geschil. Ook geeft huurder alvast zijn commentaar op het rapport van voorbereidend onderzoek. Van de inhoud van de brief heeft de commissie kennis genomen. De brief van verhuurder wordt hier als herhaald en ingevoegd beschouwd. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: - het betreft een technisch verhaal van verhuurder, daar kan ik niets tegenin brengen - de verhuurder heeft een model gemaakt om aan te geven hoe ze tot het bedrag voor de energieverbruik gas komen. De hoogte van het bedrag is wel uit verhouding. Het is nu opeens gestegen en dat kan niet kloppen - het betreft een klein appartement van ongeveer 84 m² - ik ben per 10 april 2014 verhuisd. Volgens de verhuurder zijn toen ook de eindstanden opgenomen, maar de afrekening is vervolgens erg laat verstuurd - in de nieuwe woning ontvang ik zelfs geld terug Korte samenvatting verklaring verhuurder: - de afrekening van 2014 betreft de maanden januari tot en met maart, dat is precies de winterperiode - het gaat om een collectieve cv-installatie - het voorschotbedrag was te laag, maar een bedrag van 262,82 is niet aan de hoge kant. Dit is ook conform de Warmtewet berekend - we hebben ons aan de maximumtarieven conform de Warmtewet gehouden, want de tarieven die wij hanteren zitten onder het maximum - alle facturen zijn aan de Huurcommissie overgelegd, en omdat de facturen van energiebedrijven niet altijd overzichtelijk zijn hebben we in een brief de bedragen nog een keer uiteen gezet Tijdens de zitting heeft de verhuurder gemotiveerd bezwaar gemaakt tegen de inhoud van het rapport van onderzoek. Gelet op dit bezwaar heeft de commissie nadere informatie bij de rapporteur opgevraagd. COU2G ENV III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Pagina 2 van 7

3 Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. Omdat de huurder alleen de kostenpost energieverbruik gas ter discussie stelt, zal de Huurcommissie de andere kostenposten niet beoordelen. De Huurcommissie neemt deze posten ongewijzigd over van de eindafrekening van de verhuurder. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening servicekosten De huurder heeft gedurende de periode 1 januari 2014 tot en met 10 april 2014 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode een bedrag van 368,66 in rekening gebracht. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie in het rapport van voorbereidend onderzoek het bedrag voor de servicekosten over de periode 1 januari 2014 tot en met 10 april 2014 vast te stellen op 306,01. Beoordeling Huurcommissie Op grond van de verklaringen van partijen ter zitting en de nader ingewonnen informatie bij de rapporteur overweegt de Huurcommissie als volgt. 1. Tariefstelling volgens de Warmtewet De Huurcommissie heeft er voor gekozen de werkelijke kosten als uitgangspunt te nemen bij zaken over de Warmtewet. Dat wil zeggen dat de doorberekende tarieven moeten worden aangetoond als werkelijke kosten (net als voorheen) en dat deze bovendien niet hoger mogen zijn dan de tarieven uit de Warmtewet. Uitsluitend toetsen aan deze maximumtarieven, zoals de verhuurder stelt, is niet volgens het beleid van de Huurcommissie. 2. Berekening tarieven De berekening behelst een aantal stappen (totale kosten, verdeling in verbruikskosten en vaste kosten, omrekening van m 3 gas naar GJ, eventuele overige vaste kosten). Totale kosten In het rapport is uitgegaan van 7.061,92 terwijl de verhuurder uitgaat van 9.217,25. De daadwerkelijke facturen zijn als volgt: Datum Periode Verbruik Bedrag Voorschotten Saldo 07/03/ /12/ /11/ , , ,27 12/12/ /11/ /02/ ,39 1,692, ,34 13/01/ /02/ /12/ , , ,21 -/- Pagina 3 van 7

4 De optelling van de verhuurder (met de nieuw berekende voorschotbedrag apart uitgeschreven) is als volgt: Voorschot januari ,41 Voorschot februari en maart ,05 Saldo afrekening 07/03/ ,42 -/- (want al 8.489,69 in 2013) Voorschotten april t/m november ,72 Saldo afrekening 12/12/ ,34 Voorschot december ,37 Saldo afrekening 13/01/ ,21 -/- Totaal 9.217,26 In het rapport is het saldo van de afrekening van 12/12/2014 (van 2.155,34) niet meegenomen. Het bedrag van de verhuurder klopt, in de berekening wordt uitgegaan van 9.217,26 Verdeling verbruikskosten en vaste kosten In het rapport zijn de volledige kosten doorbelast als verbruikskosten. De reden hiervoor was dat de verhuurder geen inzicht heeft verschaft in de verdeling die hij toepast. In de aanvullende informatie geeft verhuurder aan dat 28% als vaste kosten wordt doorbelast (en 72% dus als verbruikskosten). Een dergelijke verdeling is alleszins redelijk en wordt overgenomen in de berekening. Dit houdt in dat de verbruikskosten 72% van 9.217,26 = 6.636,43 bedragen. De vaste kosten bedragen 28% van 9.217,26 = 2.580,83. De verhuurder stelt dat bij de vaste kosten nog kosten voor vastrecht ( 660,00), onderhoudskosten ( 597,00), afschrijving warmtemeters ( 280,00) en afschrijvingskosten collectieve GJ-meter ( 515,00) gerekend moeten worden. De kosten voor vastrecht heeft de verhuurder niet aangetoond, de onderhoudskosten mogen niet doorberekend worden, de afschrijvingkosten voor de warmtemeters en GJ-meter wel. De vaste kosten komen hiermee op 2.580, , ,00 = 3.375,83. Per woning is dit 3.375,83 : 20 woningen = 168,79 per woning. Omrekening m 3 gas naar GJ warmte Om de bepalingen uit de Warmtewet toe te kunnen passen, is het nodig om het verbruik in GJ uit te drukken. De verhuurder heeft geen inzicht verschaft in de omrekenfactor die hij daarvoor hanteert. In het rapport is daarom de destijds gangbare omrekenfactor van 0, gehanteerd. Intussen heeft de ACM deze omrekenfactor gedifferentieerd naar situaties waarin de levering voor verwarming is bestemd, voor warm tapwater, of voor beide. Pagina 4 van 7

5 In dit geval is de situatie van toepassing waarin alleen warmte wordt geleverd voor de verwarming, die factor is 0, Het GJ-verbruik wordt dan m 3 x 0, = 434,16 GJ. De verhuurder stelt dat het verbruik 323 GJ moet zijn. Hoe de verhuurder tot dit verbruik komt maakt hij niet duidelijk. Overigens is het wel mogelijk af te wijken van de standaard omrekenfactor van 0, Deze factor gaat uit van de natuurkundige omrekenfactor van gas naar warmte van 0,03517, wat gecorrigeerd wordt met een ketelrendement van 94% en een leidingverlies van 5%. Om m 3 gas om te rekenen naar 323 GJ (het gestelde verbruik van de verhuurder) zou een omrekenfactor van 0,02342 nodig zijn. Dit correspondeert met een ketelrendement van circa 65% wat niet aannemelijk is. De eenheidsprijs voor de verbruikskosten wordt derhalve gesteld op: 6.636,43 : 434,16 GJ = 15,29 per GJ. Eventuele overige kosten Daarnaast stelt de verhuurder dat de kosten voor compensatie bij storingen, geschillen, afschrijving van de installaties en rente van de installaties nog niet eens zijn meegenomen. Deze kosten kunnen niet als servicekosten aan de huurders worden doorberekend. Tenslotte stelt de verhuurder dat in het rapport de administratiekosten niet zijn meegenomen. In de stookkostenafrekening zijn in het geheel geen administratiekosten berekend, dan telt de Huurcommissie deze niet uit eigen beweging erbij op. Alleen in de totale afrekening zijn administratiekosten opgenomen, dit bedrag ( 3,27) heeft betrekking op de overige servicekosten en zijn ongewijzigd overgenomen. Totaal Met deze herberekeningen wordt het aandeel van de huurder als volgt: Verbruikskosten 10,162 GJ x 15,29 = 155,38 Vaste kosten 100 / 365 e deel van 168,79 = 46,24 Techem servicekosten 100 / 365 e deel van 31,45 = 8,62 Tussenaflezing 18,90 Totaal 229,14 Pagina 5 van 7

6 In afwijking van de rapportage stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting vast op: Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De huurder moet voor de kostenpost energieverbruik gas 229,14 betalen. De overige kostenposten neemt de Huurcommissie ongewijzigd over van de eindafrekening van de verhuurder. De totale betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over de periode 1 januari 2014 tot en met 10 april 2014 bedraagt 334,98. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De Huurcommissie oordeelt dat het bedrag aan servicekosten dat de verhuurder berekent, nagenoeg redelijk is. De Huurcommissie stelt de huurder daarom in het ongelijk. De huurder moet de leges betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De totale betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over de periode 1 januari 2014 tot en met 10 april 2014 bedraagt 334,98. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. COU2G ENV Legesveroordeling De huurder moet 25,00 leges betalen. De huurder heeft vrijstelling van betaling van de leges gekregen en hoeft daarom geen leges te betalen. Pagina 6 van 7

7 Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. 'S-GRAVENHAGE, De Huurcommissie, mr. C.S. van Damme Ir A.H.G. Rouwers MRE en K.B. Forte-van der Aar Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 7 van 7