Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Westerbaenstraat GH 'S-GRAVENHAGE Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummers Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak 2013 bedraagt 1.699, bedraagt 2.218, I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 18 december 2015 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de servicekosten over de jaren 2013 en 2014 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Daarvoor is in de woonruimte op 19 februari 2016 een onderzoek uitgevoerd. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 7

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Op 11 mei 2016 heeft de Huurcommissie aanvullende stukken inzake de servicekosten van de verhuurder ontvangen. De aanvullende stukken bestaan uit een afrekening servicekosten 2014 en jaarnota's van Eneco. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: - het bedrag voor stookkosten over het jaar 2013 bedraagt 519,14, maar de rapporteur verdubbelt dit bedrag voor het jaar één van de panden is een fitnesscentrum - het gemiddelde van de wooneenheden zou anders moeten zijn - ik heb met Ista gebeld en de kosten blijven over 2008 tot en met 2012 constant, omdat het een gemiddeld verbruik betreft. Nadat er radiografische meters zijn geplaatst, zijn de kosten in 2014 opeens met 100 procent gestegen - Ista kan alleen de eenheden aangeven voor 2015, en die eenheden zakken weer - het is heel opmerkelijk, omdat het in 2014 gemiddeld warmer is geweest dan in de stoffering is te hoog geschat. Ik woon er bijna 8 jaar en in die tijd is er niets vervangen. Bij aanvang van de huur zag de stoffering er gebruikt uit - de kostenpost klein onderhoud mag niet worden doorberekend, want dat moet uit de kale huur worden gehaald. Ik vraag me ook af welke reparatiekosten het dan betreft - ik wil graag direct uitspraak van de Huurcommissie. Ik hoef niet eerst nog te reageren op het rapport van nader onderzoek COU2G ENV Korte samenvatting verklaring verhuurder: - de hoogte van de stookkosten verbaasde ons ook - in de fitnessruimte wordt niet gestookt. Ze zeggen dat daar alles dicht staat gedraaid. Er gaat wel warmte verloren, want er lopen wel buizen door de ruimte - de afrekening van 2015 is nog niet binnen - vorig jaar hebben er reparaties aan de ketel plaatsgevonden. Ook is er een nieuwe ketel gekomen en is er meetapparatuur geplaatst. Ik weet alleen niet meer precies of dat allemaal in 2013 of 2014 was - er vinden reparaties plaats aan de verlichting van de galerijen en overige lampen. En er zijn nieuwe sloten op de kelderdeuren geplaatst - in de huurovereenkomst staat opgenomen dat kleine zaken in de flat voor mijn rekening komen - we waren niet uitgenodigd voor het onderzoek ter plaatse Pagina 2 van 7

3 - ik was niet op de hoogte van een aantal zaken. Ik vind het vervelend dat de huurder daardoor op een verkeerd spoor is gezet. Ik weet nu dat een deel van de VVE kosten wel bij de servicekosten horen, maar een deel onder de kale huur valt - ik vind het zelf wel een redelijk bedrag - dat in de huurovereenkomst is opgenomen dat er niet per jaar wordt afgekend is niet juist geweest - jammer dat het nu bij de Huurcommissie ligt, want uiteindelijk heb ik wel een fout gemaakt - de huurder is inmiddels verhuisd - ik ga ermee akkoord dat de Huurcommissie na het nader onderzoek direct uitspraak doet De commissie achtte zich op grond van de stukken en hetgeen ter zitting is gesteld niet voldoende geïnformeerd om tot een uitspraak te kunnen komen. Daarnaast acht de commissie het aannemelijk dat de verhuurder wel de juiste en volledige facturen toe heeft willen sturen, omdat deze kosten ook zijn opgenomen op het formulier specificatie servicekosten. Derhalve heeft de zittingvoorzitter van de Huurcommissie in juni 2016 een nader onderzoek gelast voor de kostenposten gas, elektra en laminaat over het jaar 2013 en de kostenposten gas, elektra, laminaat en kosten VvE over het jaar Een nader onderzoek in de woonruimte heeft niet plaatsgevonden, omdat de huurder inmiddels is verhuisd. Het nader onderzoek is daarom uitgevoerd op grond van de thans ter beschikking staande gegevens. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak, alles wat op de zitting is besproken en de bevindingen van het nader onderzoek. Eindafrekening servicekosten De huurder heeft gedurende de jaren 2013 en 2014 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft geen overzicht van de in die perioden gemaakte kosten verstrekt. Rapportage In het rapport van voorbereidend onderzoek adviseert de rapporteur de Huurcommissie het bedrag voor de servicekosten over de jaren 2013 en 2014 vast te stellen op respectievelijk 1.564,08 en 1.797,08. Pagina 3 van 7

4 Beoordeling Huurcommissie De huurder heeft bezwaar gemaakt tegen het rapport van voorbereidend onderzoek inzake de hoogte van de stookkosten. De commissie overweegt dat de huurder niet aannemelijk heeft gemaakt dat aan de verhoging van de stookkosten een gebrek ten grondslag ligt. Ondanks dat er kennelijk wel iets is gewijzigd, komt het totaalbedrag voor stookkosten de commissie niet onredelijk voor. Voorts overweegt de commissie, gelet op het rapport van voorbereidend onderzoek, de bevindingen van het nader onderzoek en de verklaringen ter zitting, als volgt. Afrekening 2013: gas en elektra Zoals eerder gesteld acht de commissie het aannemelijk dat de verhuurder wel de juiste en volledige facturen toe heeft willen sturen. Derhalve worden de door verhuurder opgestuurde aanvullende stukken van 11 mei 2016 meegenomen voor het vaststellen van de betalingsverplichting servicekosten. De verhuurder heeft een jaarafrekening van Eneco verstrekt over de periode 18/02/2013 tot 27/02/2014 van 400,71. De onderzoeksperiode loopt vrijwel gelijk met de factuurperiode. De commissie past daarom de jaarafrekening toe. Huurders aandeel bedraagt 400,71. Afrekening 2013: laminaat Uit het rapport van onderzoek is reeds gebleken dat de oppervlakte ongeveer 48 m² bedraagt. De Huurcommissie hanteert als vergoeding voor een goede kwaliteit laminaat 25,00 per m² (inclusief ondervloer, plinten en legkosten). Tijdens het eerder ingestelde onderzoek in de woonruimte is de kwaliteit van het laminaat aangemerkt als goede kwaliteit. De waarde komt daarmee op 48 m² x 25,00 = 1.200,00. Het laminaat wordt aangemerkt als een duurzaam goed. De gebruiksvergoeding hiervoor bedraagt 10 % van 1.200,00 = 120,00. Dit is hetzelfde bedrag, zoals dit in het eerder opgestelde rapport van voorbereidend onderzoek is opgenomen. Een nader onderzoek in de woonruimte heeft niet plaats kunnen vinden, omdat de huurder al verhuisd is. De huurder heeft ter zitting niet aannemelijk gemaakt dat het laminaat geen duurzaam goed betreft. Alles overziend is de commissie van oordeel dat het bedrag voor de kostenpost stoffering ongewijzigd van het rapport van voorbereidend onderzoek wordt overgenomen. De gebruiksvergoeding komt daarmee op: 333,00 ( 27,75 er maand). Afrekening 2014: gas en elektra Zoals eerder gesteld acht de commissie het aannemelijk dat de verhuurder wel de juiste en volledige facturen toe heeft willen sturen. Derhalve worden de door verhuurder opgestuurde aanvullende stukken van 11 mei 2016 meegenomen voor het vaststellen van de betalingsverplichting servicekosten. Pagina 4 van 7

5 De verhuurder heeft een jaarafrekening van Eneco verstrekt over de periode 27/02/2014 tot 06/03/2015 van 443,99. De onderzoeksperiode loopt vrijwel gelijk met de factuurperiode. De commissie past daarom de jaarafrekening toe. Huurders aandeel bedraagt 443,99. Afrekening 2014: laminaat Uit het rapport van onderzoek is reeds gebleken dat de oppervlakte ongeveer 48 m² bedraagt. De Huurcommissie hanteert als vergoeding voor een goede kwaliteit laminaat 25,00 per m² (inclusief ondervloer, plinten en legkosten). Tijdens het eerder ingestelde onderzoek in de woonruimte is de kwaliteit van het laminaat aangemerkt als goede kwaliteit. De waarde komt daarmee op 48 m² x 25,00 = 1.200,00. Het laminaat wordt aangemerkt als een duurzaam goed. De gebruiksvergoeding hiervoor bedraagt 10 % van 1.200,00 = 120,00. Dit is hetzelfde bedrag, zoals dit in het eerder opgestelde rapport van voorbereidend onderzoek is opgenomen. Een nader onderzoek in de woonruimte heeft niet plaats kunnen vinden, omdat de huurder al verhuisd is. De huurder heeft ter zitting niet aannemelijk gemaakt dat het laminaat geen duurzaam goed betreft. Alles overziend is de commissie van oordeel dat het bedrag voor de kostenpost stoffering ongewijzigd van het rapport van voorbereidend onderzoek wordt overgenomen. De gebruiksvergoeding komt daarmee op: 333,00 ( 27,75 er maand). Afrekening 2014: kosten VvE Het betreft hier de bijdrage Vereniging van Eigenaren (VVE). Volgens opgave van de verhuurder komen deze kosten voor doorberekening aan de huurder in aanmerking. Met betrekking tot de bijdrage VVE merkt de commissie het volgende op: De bijdrage VVE dient ter dekking van de kosten van de exploitatie van het onroerend goed en bestaan over het algemeen grotendeels uit eigenaarslasten die niet aan voor doorberekening aan de huurder in aanmerking komen. Indien de verhuurder lid is van een VVE, kan voor afrekeningen vanaf 1 januari 2013 worden volstaan met de volgende bescheiden in plaats van de onderliggende facturen: - een van de VVE verkregen afrekening met een gespecificeerd overzicht van de kosten; - de jaarrekening en het verslag )of een gedeelte daarvan, voorzien van datum en handtekening van de bevoegde functionarissen) van de algemene ledenvergadering waarin de jaarrekening is vastgesteld en decharge is verleend aan het bestuur; - -de afrekening die de verhuurder heeft gezonden aan de huurder met een gespecificeerd overzicht van de in rekening gebrachte kosten en de toegepaste verdeelsleutel. Pagina 5 van 7

6 De commissie merkt op dat de verhuurder een gespecificeerde jaarafrekening van de VVE over 2014 heeft verstrekt (in het dossier aanwezig). Uit de door de verhuurder verstrekte jaarrekening over 2014 blijkt dat de schoonmaakkosten ad 2.662,00, het waterverbruik algemeen ad 80,00 alsmede het klein onderhoud ad 2.050,00 voor doorberekening aan de huurder in aanmerking komen. Het complex Westerbaenstraat 139, (oneven nummers) bestaat uit 21 woonruimten. Uit de huurovereenkomst blijkt dat de doorberekening van deze kostenposten is overeengekomen. Het totaal voor doorberekening in aanmerking komende kosten komen daarmee op 2.662, , ,00 = 4.792,00. Huurders aandeel bedraagt 1/21e deel van 4.792,00 = 228,19. In afwijking van het rapport van onderzoek stelt de commissie de betalingsverplichting ambtshalve vast op: Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2013 bedraagt 1.699,09. De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2014 bedraagt 2.218,79. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De verhuurder heeft geen eindafrekeningen aan de huurder verstrekt. Gelet op de strekking van het verzoek en de uitspraak van de Huurcommissie, merkt de commissie de verhuurder aan als de meest in het ongelijk gestelde partij. De verhuurder moet de leges betalen. Pagina 6 van 7

7 Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing 2013 bedraagt 1.699, bedraagt 2.218,79. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 2 x 25,00 = 50,00 leges betalen. De huurder krijgt de betaalde legesvoorschotten terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. 'S-GRAVENHAGE, 15 augustus 2016 De Huurcommissie, mr. E.M. Jacquemijns drs. A.H.M.G. Engbers en K.B. Forte-van der Aar Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 7 van 7