Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Willem-Alexanderhof DD UDEN Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De totale betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2015 bedraagt 1099, I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 24 augustus 2016 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de kostenpost gas/stookkosten en schoonmaakkosten over het jaar 2015 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de gas/stookkosten en de schoonmaakkosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Zittingsvoorzitter: mr. W.C. Brouwer Zittingsleden: ing. J.N. Kieft en J.J.M.W. van Helden Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring van de huurder: In de brief van 4 oktober 2016 is door de Huurcommissie aangegeven dat er bemiddeling zou plaatsvinden, hier heb ik echter verder niets van vernomen. Daarnaast is in de brief van 7 februari 2017 aangegeven dat er een onderzoek in de woonruimte zou plaatsvinden, dit is niet gebeurd; Er worden te veel kosten door de verhuurder in rekening gebracht. Het dak is geïsoleerd en er wordt 50% meer aan stookkosten berekend. De temperatuur was tot en met eind oktober 2015 gemiddeld 25 graden. Het was nog tot laat in het jaar warm, dus er kan geen één meter tot die tijd zijn aangesprongen. De containers die in gebruik zijn, zijn alleen voor de vaste medewerkers die onderhoud plegen. De container staat in een afgesloten ruimte en deze is dus voor eigen gebruik. De schoonmakers gebruiken deze niet, ze gebruiken het afvalbakje wat door de gemeente buiten is geplaatst. Verhuurder heeft de kosten van het gebruik van de container ten onrechte in rekening gebracht; Het schoonmaken gebeurt met een Franse slag, de verhuurder trekt zich hier niets van aan; De bewassing telt de verhuurder ook mee in de kosten, terwijl is bepaald dat de kosten voor de glasbewassing buitenkant volledig voor rekening van verhuurder moet komen. Ik verwijs hierbij naar hoofdstuk 2 onder 2.2, in een uitgave van de Woonbond, hetgeen ik ter inzage aan de commissie overhandig; Een kopie van mijn voorgelezen pleidooi leg ik aan de commissie over. Aan mijn pleidooi zit een bijlage bijgevoegd over de gemiddelde temperaturen van de jaren 2013 tot en met 2015; Ik heb geen aparte slaapkamer bij de woonkamer getrokken. De indeling van de woonruimte is zoals ik die heb gehuurd; Eén keer in de maand overleggen we met de verhuurder. Korte samenvatting verklaring van de verhuurder: Ik weet niet wat de huurder met mijn collega besproken heeft; Als er in een hal verbruik gemeten wordt, dan kan dat bijvoorbeeld door de vorstbeveiliging komen. Er is daarom altijd wel wat verbruik. Nog een verklaring voor het verbruik zou kunnen komen dat de woon- en slaapkamer niet veel in temperatuur van elkaar mogen afwijken; De elektronische meters worden door Ista afgelezen. De meters in de woningen worden ook elektronisch afgelezen; Wij zijn, in tegenstelling tot de huurder, van mening dat de schoonmakers wel van de container gebruik maken. Pagina 2 van 5

3 Volgens mij hangt er een schema waarop is aangegeven wanneer de schoonmaak is uitgevoerd. Er hangt ook een telefoonnummer van het schoonmaakbedrijf, zodat bewoners contact kunnen opnemen als er niet goed schoongemaakt is. Als er iets niet goed gaat, dan dienen huurders dat direct via hen te melden. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. Omdat de huurder alleen de kostenpost gas/stookkosten en schoonmaakkosten ter discussie stelt, zal de Huurcommissie de andere kostenposten niet beoordelen. De Huurcommissie neemt deze posten ongewijzigd over van de eindafrekening van de verhuurder. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening servicekosten De huurder heeft gedurende het jaar 2015 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode een bedrag van 1.099,08 in rekening gebracht, waarvan 937,96 voor de kostenpost gas/stookkosten en schoonmaakkosten. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de servicekosten over het jaar 2015 vast te stellen op 1.099,08, waarvan 937,96 voor de kostenpost gas/stookkosten en schoonmaakkosten. Beoordeling Huurcommissie In wat de huurder en de verhuurder ter zitting hebben verklaard, ziet de commissie geen aanleiding om van het rapport af te wijken. De commissie heeft het ten aanzien van de bezwaren van huurder het volgende overwogen. Brieven Huurcommissie De huurder heeft tijdens de zitting twee brieven aangehaald die hij van de Huurcommissie ontvangen heeft. De commissie begrijpt uit zijn verklaring dat met de inhoud van deze brieven bij huurder kennelijk bepaalde verwachtingen zijn geschept. De eerste brief waar huurder ter zitting naar verwezen heeft, d.d. 4 oktober 2016, betreft een ontvangstbevestiging en betalingsverzoek. Hierin staat eveneens dat het mogelijk is om door middel van bemiddeling tussen huurder en verhuurder door de Huurcommissie tot een oplossing van het geschil te komen. Uit de verdere toelichting kunnen partijen opmaken dat door de bemiddelaar van de Huurcommissie eerst de afweging wordt gemaakt of het geschil zich voor Pagina 3 van 5

4 bemiddeling leent. In zo n geval kan de bemiddelaar contact met partijen opnemen. Dat is in dit geval niet gebeurd. Bemiddeling door de Huurcommissie is overigens geen verplichting. De door huurder aangehaalde tweede brief, d.d. 17 februari 2017, gaat over de voortgang van de zaak. Hierin staat opgenomen dat er nog een onderzoek in de woonruimte moet plaatsvinden voor het opmaken van de rapportage, alvorens de zaak op zitting kan worden behandeld. Dit geldt uitsluitend voor dié verzoeken waarbij een onderzoek in de woonruimte nodig is. In onderhavige zaak is een onderzoek in de woonruimte niet nodig geacht. Verbruik gas/stookkosten Huurder heeft zijn bezwaar ten aanzien van de in rekening gebrachte stookkosten nogmaals ter zitting toegelicht. Huurder is van mening dat er geen verbruik geregistreerd kan zijn, omdat er in enkele vertrekken niet gestookt is, mede gelet op de gemiddelde temperatuur van het betreffende kalenderjaar. De commissie heeft hierbij overwogen dat uit de rapportage blijkt dat de verbruiksmeter naar behoren functioneren, de meters juist zijn geprogrammeerd en geen foutmeldingen doorgeven. Nu huurder dit niet heeft weersproken dan wel heeft aangetoond dat er in 2015 niet is gestookt in de betreffende vertrekken, kan de commissie niet anders concluderen dan dat moet worden uitgegaan van de aangeleverde gegevens. Het rapport behoeft naar het oordeel van de commissie derhalve geen aanpassing. Schoonmaakkosten De huurder heeft op de zitting gesteld dat de kwaliteit van de schoonmaakwerkzaamheden te wensen overlaat. Het is voor de Huurcommissie niet mogelijk om achteraf de kwaliteit van schoonmaakwerkzaamheden te beoordelen. De huurder moet aannemelijk maken of aantonen dat de in rekening gebrachte kosten niet redelijk zijn. Deze bewijzen ontbreken. De Huurcommissie gaat daarom verder niet in op de klachten van de huurder over de kwaliteit van de schoonmaakwerkzaamheden. Glasbewassing De huurder heeft ter zitting gesteld dat de kosten voor glasbewassing voor rekening van verhuurder komt. Volgens het beleid van de Huurcommissie kunnen de kosten voor het glazenwassen alleen aan de huurder doorberekend worden, als de ruiten voor de huurder bereikbaar zijn gemaakt. De verhuurder kan ervoor zorgen dat de ruiten bereikbaar gemaakt worden door bijvoorbeeld een hoogwerker in te huren. De kosten voor het bereikbaar maken van de ruiten blijven voor rekening van de verhuurder. De arbeidskosten voor de glasbewassing kunnen aan de huurder doorberekend worden. In hetgeen de huurder heeft gesteld, ziet de commissie geen aanleiding om van haar beleid af te wijken dan wel de berekening in de rapportage aan te passen. De Huurcommissie gaat daarom akkoord met het rapport en stelt de betalingsverplichting van de huurder conform de rapportage vast op 1.099,08, waarvan 937,96 voor de kostenpost gas/stookkosten en schoonmaakkosten. Pagina 4 van 5

5 Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De huurder moet voor de kostenpost gas/stookkosten en schoonmaakkosten 1937,96 betalen. De overige kostenposten neemt de Huurcommissie ongewijzigd over van de eindafrekening van de verhuurder. De totale betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2015 bedraagt 1099,08. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De Huurcommissie oordeelt dat het bedrag aan kosten voor gas/stookkosten en schoonmaakkosten dat de verhuurder berekent, redelijk is. De Huurcommissie stelt de huurder daarom in het ongelijk. De huurder moet de leges betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De totale betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2015 bedraagt 1099,08. Legesveroordeling De huurder moet 25,00 leges betalen. De huurder heeft dit bedrag al betaald als voorschot. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. EINDHOVEN, De Huurcommissie, mr. W.C. Brouwer Zittingsvoorzitter COU2G ENV Pagina 5 van 5