Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Overloperhof GW MIDDELBURG Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder [xxx] Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak De totale betalingsverplichting van de huurder voor servicekosten (stookkostenafrekening) over de periode 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 bedraagt 619,58. De post warm water bedraagt 105, I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 7 februari 2017 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de stookkosten, inclusief warm water over de periode 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen en gegevens met betrekking tot de ter discussie gestelde post opgevraagd. De toegezonden gegevens zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 8

2 Correspondentie over de zaak Op 30 mei 2017 heeft de Huurcommissie een brief van huurder ontvangen. Huurder reageert op het toegezonden rapport. De reactie van huurder is ter beschikking gesteld aan de commissie. Huurder heeft zijn reactie ook aan verhuurder toegezonden. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Zittingsvoorzitter: mr. W.C. Brouwer Zittingsleden: drs F.L.A. Bevers en C.J.M. Hulsman-van Duuren Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van huurder: Ik heb mijn reactie ook aan verhuurder gezonden. Op blad 2 van het rapport staat 5,41, dit moet zijn 4,51. De berekening is verder wel goed, er is alleen sprake van een verschrijving. Op blad 3 wordt bij tarief 6,05 genoemd, dit moet zijn 6,08. Op blad 12 van het beleidsboek staat dat wko en stadsverwarming gelijk zijn. Ik heb de rekeningen gezien, er zijn vier rekeningen voor koud en warm water. In Zeeland wordt alles geleverd door eenzelfde waterbedrijf. De prijs van het water bedraagt 1,13. Er staat in de brief dat in het bedrag van 24,03 alles in zit. Op blad 4 wordt het bezwaar van huurders opgenomen naar het omrekenen van gigajoule voor het opwarmen van water. De berekening is gemaakt op gigajoule, men kan met die 128 individueel afrekenen per gigajoule. Dan wordt er geen koud water afgerekend. Op blad 5 is het maximumtarief genoemd, het maximale tarief voor tapwater en gas, en vaste kosten. Ik heb de rekeningen nooit gezien. Ik heb nog nooit een gasrekening gezien. De maximale tarieven voor verwarming, tapwater en meetkosten, dat is een maximum en daar moet je onder zitten. Op basis van blad 12 van het beleidsboek kom ik ook op 6,00. Er staat een voorbeeldje bij. Daar moet echter geen koud water bij gerekend worden. COU2G ENV Pagina 2 van 8

3 De berekening van 14,55 m³ gas is mij drie of vier keer anders uitgelegd. Er werd gezegd dat het is uitgelezen door Ista, vervolgens was het een berekening op basis van een formule in de warmtewet. Ik heb aan verhuurder gevraagd om een berekening, deze heb ik nog nooit gehad. De conceptafrekening heb ik gezien als secretaris van de bewonerscommissie, de consulent en de leidinggevende heb ik hier niet gezien. Wij zijn naar Amstelveen geweest en hebben om de tafel gezeten met de woonconsulente. Wij zijn in gesprek geweest. Het zou 20,00 zijn, hand erop en wij zouden het thuis gestuurd krijgen. Je weet niet meer wat je moet geloven. Met betrekking tot de maximale formule, weet verhuurder niet hoe dit werkt. Het is de maximale verwarming in Gigajoule, het tapwater in Gigajoule en de meetkosten. Meetkosten rekent verhuurder echter niet. Het maximale tarief van 254,00 is inclusief de meetkosten. Korte samenvatting verklaring verhuurder: Wij hebben diverse keren gesproken met de gemachtigde van huurder. Na enkele gesprekken hebben wij ook goedkeuring voor de afrekening ontvangen, daarna waren er ook weer opmerkingen Wij dienen werkelijke kosten in, vervolgens wordt in het rapport hiervan afgeweken in negatieve zin (pagina 3). Op pagina 4 wordt onze rendementsberekening onderuitgehaald door de rapporteur. Er is nooit aan ons gevraagd om een rendementsberekening van de ketel. Dat werkelijke rendement is lager dan het rendement waar de rapporteur van uitgaat. De hoofdregel is dat de werkelijke kosten mogen worden doorberekend, tenzij. Alle kosten die in rekening zijn gebracht, zijn werkelijke kosten en nog minder. Wij hebben geen vastrecht in rekening gebracht en de Gigajoule afgetopt. Nu worden wij dupe van het beschermen van de huurders door het toepassen van de warmtewet. Wij worden twee keer gestraft voor onze goede bedoelingen. Er is veel informatie niet gevraagd en daarom ook niet toegezonden. Wij willen daarom de zaak laten aanhouden voor een nader onderzoek. Er zijn meer kosten dan aan de afrekening ten grondslag liggen. De rekeningen zijn geen voorschot, maar werkelijk kosten Wij hebben een afrekening toegezonden aan huurder, wij hebben als concept van de eigen afrekening van huurder gebruik gemaakt. Er zijn drie tarieven, te weten het meettarief van 24,00, het gebruikstarief van 24,03 en de vaste kosten van 254,00. Vooral dat laatste hebben wij niet rekening gebracht. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor servicekosten (stookkostenafrekening). De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. Pagina 3 van 8

4 Omdat de huurder alleen de kostenpost warm water ter discussie stelt, zal de Huurcommissie de andere kostenposten niet beoordelen. De Huurcommissie neemt deze posten ongewijzigd over van de eindafrekening van de verhuurder. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening servicekosten (stookkostenafrekening) De huurder heeft gedurende de periode 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode een bedrag van 643,19 in rekening gebracht; de post warm water bedraagt 129,27. Deze kosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de totale servicekosten (zijnde de stookkostenafrekening) over de periode 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 vast te stellen op 619,58. De daarin vervatte post warm water bedraagt 105,66. Beoordeling Huurcommissie Door huurder wordt, zakelijk weergegeven, aangegeven dat hij akkoord kan gaan met de berekening van rapporteur. Wel is huurder van mening dat de berekening van rapporteur niet verhoogd mag worden met de prijs van het water. Huurder beroept zich op pagina 12 van het Beleidsboek servicekosten van de Huurcommissie. Door de commissie wordt vastgesteld dat op pagina 12 van het Beleidsboek servicekosten een uitleg wordt gegeven over verwarmingskosten in het kader van de warmtewet. In deze uitleg wordt niet ingegaan op de kosten van warm water. Door verhuurder wordt aangegeven dat er meer rekeningen voorhanden zijn, dan toegezonden aan rapporteur. Daarnaast stelt verhuurder dat er geen gegevens zijn opgevraagd met betrekking tot het rendement van de collectieve c.v.-installatie. Verhuurder vraagt alsnog de gelegenheid om rekeningen aan te vullen en om het rapport over het rendement van de c.v.-installatie toe te zenden. Naar aanleiding van deze gegevens zou een nader rapport van voorbereidend onderzoek opgesteld moeten worden. Door de commissie wordt vastgesteld dat aan verhuurder per aangetekend schrijven is gevraagd om alle gegevens die van doen hebben met deze afrekening. In de aangetekende brief van 14 februari 2017 wordt onder meer het volgende aangegeven: Pagina 4 van 8

5 De commissie is van mening dat de benodigde gegevens wel correct zijn opgevraagd. Verhuurder heeft deze gegevens niet volledig aangeleverd door bijvoorbeeld niet het inspectierapport van de verwarmingsinstallatie naar de Huurcommissie te sturen. In dezelfde Huurcommissie-brief wordt ook opgemerkt dat het niet overleggen van de gevraagde stukken gevolgen kan hebben voor de vast te stellen betalingsverplichting. Het gaat de commissie dan ook te ver om verhuurder nogmaals in de gelegenheid te stellen nadere gegevens (bijvoorbeeld rekeningen en het inspectierapport) in te dienen. Verhuurder had immers tijdig het inspectierapport kunnen overleggen, waaruit het rendement van de verwarmingsinstallatie zou blijken. Dit betekent dat de commissie geen nader onderzoek laat instellen en dat er uitspraak wordt gedaan op basis van het aan partijen toegezonden rapport. Ten aanzien van het rapport geeft verhuurder aan dat zij op basis van facturen de kosten van het water heeft aangetoond. Door rapporteur is aangegeven dat de door verhuurder aangetoonde kosten betrekking hebben op slechts een deel van het jaar en ook is sprake van voorschotbedragen. Daarnaast betreffen de rekeningen niet alleen de waterkosten ten behoeve van het warm water, maar betreft dit de levering van zowel warm als koud water in de woning. In de woning van huurder wordt wel gemeten wat het warm water verbruik is. Rapporteur geeft aan dat de kosten van het koud en warm water over een deel van het jaar worden gedeeld over het geregistreerde warm water over het gehele jaar. Terecht wordt door rapporteur aangegeven dat deze twee eenheden onvoldoende verband met elkaar hebben om een tarief te berekenen. Gelet op voornoemde aspecten gaat rapporteur dan ook uit van het landelijk gemiddelde tarief voor water in het jaar 2014 zijnde 1,76 m³. De commissie heeft kennisgenomen van de opmerking van huurder dat een kubieke meter water in deze regio minder kost. De commissie merkt op dat naast de kosten per kubieke meter ook vaste kosten in rekening worden gebracht. Pagina 5 van 8

6 In deze omstandigheden acht de commissie de door rapporteur aangegeven gemiddelde prijs redelijk. Ook ten aanzien van het verwarmen van het water lopen de meningen tussen huurder en verhuurder uiteen. Huurder beroept zich op het tarief dat door NUON is gepubliceerd bij de kosten van warm water bij een stadsverwarming. Aangegeven is dat voor het verwarmen van het koude leidingwater een tarief wordt berekend van 0, Het principe van stadsverwarming is echter anders dan een collectieve c.v.-installatie. De commissie is met rapporteur van oordeel dat deze berekening geen recht doet aan de situatie. De verhuurder gaat uit van een natuurkundige benadering. Om 1 liter water 1 0 C op te warmen is 1 Kcal (kilocalorie) nodig. 1 Kcal staat gelijk aan 4,186 KJ (kilojoule). Uitgaande van een benodigde temperatuurstijging van 55 0 C, is voor het opwarmen van 1 liter water 4,186 KJ x 55 0 C = 230,23 KJ nodig is. Op deze manier is voor het opwarmen van 1 m 3 water 230,23 MJ (megajoule) nodig. Dit verbruik wordt gedeeld door de calorische waarde van gas van 31,65 en een rendement van de warmwaterbereiding van 50%. De formule wordt dan 230,23 KJ : (31,65 x 50%) = 14,55 m 3. Het rendement van 50% is, zoals al is aangegeven, niet door verhuurder aangetoond. In het rapport wordt daarom uitgegaan van gegevens van de ACM. Dit betekent dat er rekening wordt gehouden met een rendement van 65% en een leidingverlies van 10%, per saldo een rendement van 58,5%. De formule wordt dan 230,23 KJ : (31,65 x 58,5%) = 12,43 m 3 In het complex is 495,515 m³ warm water verbruikt. Het benodigde gas bedraagt dan 495,15 x 12,43 m³ = 6.159,25 m³ gas. De omrekenfactor van m³ gas naar GJ bedraagt volgens de ACM 0, Het verbruik in GJ bedraagt dan 6.159,25 x 0, = 128 GJ. Verhuurder berekent een maximumtarief van 24,03 per GJ. Door rapporteur wordt aangegeven dat de werkelijke kosten hoger zijn en dat het door verhuurder berekende tarief redelijk is. De commissie begrijpt van verhuurder dat er meer kosten aangetoond hadden kunnen worden en dat meer kosten doorberekend hadden konden worden. Verhuurder heeft gesteld dat er, na overleg met de bewonerscommissie, de keuze is gemaakt om niet alle kosten door te berekenen. Voorts merkt de commissie op dat verhuurder zelf de keuze heeft gemaakt om niet alle beschikbare gegevens desgevraagd aan rapporteur ter beschikking te stellen. In wat de huurder of de verhuurder ter zitting hebben verklaard, ziet de Huurcommissie dan ook geen aanleiding om van het rapport af te wijken. Het rapport bevat voor zover bekend geen onjuistheden. Pagina 6 van 8

7 De Huurcommissie gaat daarom akkoord met het rapport en stelt de totale betalingsverplichting van de huurder conform de rapportage vast op 619,58. De kosten voor warm water bedragen 105,66. Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De huurder moet voor de kostenpost warm water 105,66 betalen. De overige kostenposten neemt de Huurcommissie ongewijzigd over van de eindafrekening van de verhuurder. De totale betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten (stookkostenafrekening) over de periode 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 bedraagt 619,58. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De Huurcommissie oordeelt dat, mede gelet op de strekking van het verzoekschrift, de stookkostenafrekening (inclusief warm water) zoals berekend door verhuurder niet onredelijk is. De partij die in het ongelijk wordt gesteld moet de leges betalen. De Huurcommissie stelt de betalingsverplichting van de huurder lager vast dan de verhuurder heeft afgerekend. Deze verlaging is naar het oordeel van de commissie echter niet zodanig dat de verhuurder als de in het ongelijk gestelde partij beschouwd dient te worden. Nu de afrekening vrijwel geheel door de commissie is overgenomen, acht zij de verhuurder de grotendeels in het gelijk gestelde partij. Gelet op de geringe afwijking van de door verhuurder berekende bedragen en de door de commissie vastgestelde totale betalingsverplichting van huurder wordt huurder aangewezen als de meest in het ongelijk gestelde partij. Dit betekent dat huurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. COU2G ENV Pagina 7 van 8

8 IV Beslissing De betalingsverplichting van de huurder voor de kostenpost warm water over de periode 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 bedraagt 105,66. De totale betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten (stookkostenafrekening) over de periode 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 bedraagt 619,58. Legesveroordeling De huurder moet 25,00 leges betalen. De huurder heeft dit bedrag al betaald als voorschot. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. MIDDELBURG, De Huurcommissie, mr. W.C. Brouwer Zittingsvoorzitter Pagina 8 van 8