Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Lepelaarstraat XM ILPENDAM Hierna te noemen: de woonruimte Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij (niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor servicekosten over het jaar 2013 bedraagt 1.489,73 De betalingsverplichting van de huurder voor servicekosten over de periode 1 januari 2014 tot en met 1 mei 2014 bedraagt 643, I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 30 mei 2016 de verzoeken van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de kostenpost stookkosten over het jaar 2013 en de periode 1 januari 2014 tot en met 1 mei 2014 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de stookkosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Correspondentie over de zaak Op 13 oktober 2016 heeft de Huurcommissie een brief van de verhuurder ontvangen. De verhuurder schrijft dat op basis van een eerdere uitspraak van de Huurcommissie aan alle huurders een bedrag is terugbetaald. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. De verhuurder heeft schriftelijk laten weten dat hij niet bij de zitting aanwezig zal zijn. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring door of namens huurder: Wij hebben gereageerd op de brief van verhuurder. Ik heb vanochtend het rapport gelezen. De huurder heeft het rapport niet eerder aan mij doorgezonden. De berekeningen zijn gemaakt aan de hand van de kosten die gemaakt zijn door de eigenaar/verhuurder. Ik heb hier wat artikelen waaruit blijkt dat er wietplantages zijn geweest. Huurder woonde in 2013 en deels in 2014 nauwelijks in deze woning. Hij kon zijn huis in het buitengebied niet verlaten. Daarom is het verbruik ook niet verklaarbaar. Er is stroom nodig voor die wietplantage. Men is het gebouw nu aan het slopen, maar drie maanden geleden stond het weer vol met wiet. Mijn uitgangspunt is, terugzoekende naar de vaststellingen van de voorschotnota's, dat de afrekening achteraf veel te hoog is. Het voorschot van 67,00 is gebaseerd op het verleden. Nu is het veel hoger, terwijl huurder hier in 2013/2014 niet of amper heeft gewoond. Huurder betaalt nu een voorschotbedrag van 87,00. Mijn vraag is hoe de afrekeningen in 2011 zijn geweest. Als huurder hier in de woning kwam, was het veel te heet ook al stond de verwarming uit. Ik kan de cijfers nu niet bestrijden, alleen een vergelijking met 2011 kan dit aantonen. Procentueel gezien is de verhoging niet verantwoord, het kan niet dat dit de norm wordt. Ook het waterverbruik is te hoog. Het is een bejaardencomplex. Een student kwam in een lege woning. Daar is veel gas verbruikt en elektra. Het was een rommeltje. De verhoudingen kloppen niet. In 2014, een periode van vier maanden, is er naar een jaar berekend een veel te hoog verbruik. Op basis van de voorgeschiedenis blijft ook de berekening KWR een te hoog bedrag voor huurder. Nog steeds is de verwarming in de woning uit, maar het blijft warm in de woning. Er is laatst weer een wietplantage weggehaald. Niemand weet waar de warmte vandaan komt. Hoe kan iemand een voorschotnota van 67,00 aanbieden, terwijl het misschien een bedrag van 170,00 moet zijn. Wij hebben geen bewijzen dat het anders moet zijn. De ellende is begonnen in september toen is er een nieuwe installatie gebouwd in het fietsenhok, er zat toen direct een legionellabacterie in de leiding. Pagina 2 van 5

3 III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. Omdat de huurder alleen de kostenpost stookkosten ter discussie stelt, zal de Huurcommissie de andere kostenposten niet beoordelen. De Huurcommissie neemt deze posten ongewijzigd over van de eindafrekening van de verhuurder. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten De huurder heeft gedurende het jaar 2013 en de periode 1 januari 2014 tot en met 1 mei 2014 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode een bedrag van 1.719,73 (2013) en 1.235,27 (2014) in rekening gebracht. Deze kosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen. Deze bedragen zijn door verhuurder later gecorrigeerd. In de brief van 20 juni 2016 stelt verhuurder de betalingsverplichting van huurder voor op 1.362,63 (2013) en 574,17 (2014). Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de servicekosten over het jaar 2013 vast te stellen op 1.489,73 (facturen) of 1.574,47 (KWR). Voor de periode 1 januari 2014 tot en met 1 mei 2014 adviseert rapporteur een bedrag van 1.235,27 (facturen) of 643,62 (KWR). Beoordeling Huurcommissie Ter zitting worden namens huurder meer posten ter discussie gesteld dan aangegeven in het verzoekschrift. Door de commissie wordt aangegeven dat de in het verzoekschrift aangegeven geschilpunten leidend zijn. Dit betekent dat uitsluitend de hoogte van de stookkosten binnen deze procedure ter discussie kan staan. De commissie passeert daarom de opmerkingen over de kostenposten elektra en water. Ten aanzien van de stookkosten stelt huurder dat hij gedurende de perioden 2013 en 2014 nauwelijks in de woning aanwezig was. Huurder had verwacht dat hierdoor de rekening aanzienlijk lager zou zijn dan gebruikelijk. Door de commissie wordt aangegeven dat de aanwezigheid (of afwezigheid) van een huurder binnen dit complex geen rol speelt. Er is sprake van een complex zonder individuele bemetering. Dit betekent dat de totale kosten gelijkelijk worden verdeeld over het aantal woningen binnen dit complex. Hierbij wordt geen verschil gemaakt tussen een huurder die vaak thuis is en een huurder die haast nooit thuis is. Pagina 3 van 5

4 Gelet op de privacy zou het onwenselijk zijn om van verhuurder te verlangen een aanwezigheidsregistratie bij te houden van de huurders, zo dit feitelijk al mogelijk zou zijn. Het gegeven dat huurder vaak elders verbleef kan binnen deze procedure derhalve niet als valide argument worden gehanteerd. Huurder geeft aan dat op de spaarzame momenten dat hij in de woning kwam, de woning steeds warm was zonder dat huurder een radiator aan had. Dit wordt deels verklaard door het ingestelde deskundigenonderzoek. De recirculatieleidingen in de woningen zijn niet geïsoleerd. Dit betekent dat als er elders in het complex warmte wordt gevraagd, ook de woning van huurder (ongevraagd) wordt verwarmd door de ongeïsoleerde leidingen. Het is niet aannemelijk dat een wietplantage een grote rol speelt bij de hoogte van de stookkosten. Veelal wordt bij een wietplantage gebruik gemaakt van al dan niet illegaal verkregen elektra. Zoals al is aangegeven in het rapport en door verhuurder is in soortgelijke verzoeken van bewoners van dit complex al uitspraak gedaan door de Huurcommissie. De opmerkingen namens huurder vormen voor de commissie geen aanleiding om af te wijken van haar eerder ingenomen standpunt. Dit betekent dat de betalingsverplichting van huurder over het jaar 2013 wordt vastgesteld op het door rapporteur berekende bedrag aan de hand van facturen. In het jaar 2013 is er immers geen grote afwijking van de stookkosten ten opzichte van het landelijk gemiddelde voor eenzelfde type woning. Ten aanzien van de periode 1 januari 2014 tot en met 1 mei 2014 wordt door de commissie vastgesteld dat de kosten voor deze periode op basis van facturen erg hoog zijn. Deze vaststelling wordt ook aangegeven door de ingeschakelde deskundigen. Voor deze periode wordt de betalingsverplichting van huurder daarom vastgesteld op het door rapporteur berekende bedrag aan de hand van de KWR-methode. Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2013 bedraagt 1489,73. De post stookkosten is vastgesteld op 1.124,95 (op basis van facturen). De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over de periode 1 januari 2014 tot en met 1 mei 2014 bedraagt 643,62. De post stookkosten is vastgesteld op 518,46 (op basis van KWR). Pagina 4 van 5

5 Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De commissie stelt de betalingsverplichting van huurder lager vast dan in eerste instantie door verhuurder berekend. Verhuurder heeft echter op 20 juni 2016 aan huurder een voorstel gedaan met betrekking tot de servicekosten, gebaseerd op eerdere uitspraken in dit complex. Huurder heeft met dit voorstel kennelijk niet in kunnen stemmen. De Huurcommissie oordeelt dat het bedrag aan servicekosten dat de verhuurder in dit voorstel berekent, redelijk is. De Huurcommissie acht het in deze situatie redelijk om huurder te veroordelen tot het betalen van de leges voor het verkrijgen van een uitspraak. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2013 bedraagt 1.489,73. De post stookkosten is vastgesteld op 1.124,95 (op basis van facturen). De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over de periode 1 januari 2014 tot en met 1 mei 2014 bedraagt 643,62. De post stookkosten is vastgesteld op 518,46 (op basis van KWR). Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De huurder moet 25,00 leges per verzoek betalen. De huurder heeft dit bedrag al betaald als voorschot. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. M.L. Bondrager Zittingsvoorzitter F.J. Bedaux en C.J.M. Hulsman-van Duuren Zittingsleden Pagina 5 van 5