Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Tweede Atjehstraat 48 1 AT 1094 LJ AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] (niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: huurder Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2013 bedraagt 1.361, I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 25 februari 2016 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de servicekosten over het jaar 2013 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Daarvoor zijn bij de verhuurder de rekeningen van de servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. Daarnaast is op 12 mei 2016 een onderzoek in de woonruimte uitgevoerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. De verhuurder heeft op 21 juni 2016 een schriftelijke reactie gegeven op het rapport. Deze reactie komt er, kort samengevat, op neer dat de kosten voor brandbeveiliging en het onderhoud ten onrechte op 0,00 zijn gesteld. In tegenstelling tot het rapport stelt de verhuurder dat de eerste kostenpost is overeengekomen en dat over de tweede kostenpost gegevens zijn verstrekt. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring verhuurder: ik heb uitstel gevraagd voor het leveren van gegevens, maar daar heb ik nooit een reactie op ontvangen; de servicekosten bestaan ook uit kosten voor het onderhoud van de cv, er is een onderhoudscontract voor het ontstoppen, de brandveiligheidsinstallatie, administratiekosten en het vervangen van lampen; er hangen brandhaspels, brandblussers en rookmelders; ik word graag nog in de gelegenheid gesteld die kosten aan te tonen, zodat deze meegenomen kunnen worden in de berekening; er wordt één woonruimte als opslag gebruikt, die woning heeft nauwelijks verbruik, het is daarom redelijker om de kosten over acht woonruimten te verdelen. De verhuurder is na de zitting in de gelegenheid gesteld nadere informatie te verstrekken. Op 5 juli 2016 heeft de verhuurder gegevens verstrekt. Het gaat om een onderhoudscontract voor de cv, een ontstoppingscontract, facturen betreffende het onderhoud aan brandblussers en rookmelders en een foto van de opslagruimte. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. COU2G ENV Eindafrekening servicekosten De huurder heeft gedurende het jaar 2013 de woonruimte gehuurd. De huurder heeft in dit jaar 4.200,00 aan voorschotten betaald. De verhuurder heeft geen overzicht van de in die periode gemaakte kosten verstrekt. Pagina 2 van 5

3 Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor servicekosten over het jaar 2013 vast te stellen op 1.333,10. Beoordeling Huurcommissie De verhuurder verzoekt de woonruimte die als opslagruimte wordt gebruikt niet te betrekken in de verdeelsleutel en de kosten voor "brandbeveiliging" en "service en onderhoud pand" door te berekenen. - verdeelsleutel Voor wat betreft de verdeling van de kosten is de commissie van oordeel dat hierbij moet worden uitgegaan van het totaal aantal woonruimten. Dat één van de woonruimten leegstaat of als opslagruimte wordt gebruikt dient voor rekening en risico van de verhuurder te blijven. De commissie neemt de verdeelsleutels die in het rapport zijn gebruikt dan ook ongewijzigd over. - brandbeveiliging De Huurcommissie is van oordeel dat onder de overeengekomen kostenpost "onderhoud/instandhouding technische installaties en bouwkundige voorzieningen" de brandbeveiliging verstaan kan worden. De kosten van de in het rapport vermelde factuur kunnen echter niet als servicekosten bij de huurder in rekening gebracht worden. De noodverlichting en brandbeveiligingsinstallatie betreffen onroerende zaken, waarvan de kosten uit de kale huurprijs bestreden moeten worden. Op 5 juli 2016 heeft de verhuurder wel twee facturen verstrekt, betreffende het jaarlijkse onderhoud aan vijf brandblussers en twaalf rookmelders voor een totaalbedrag van 262,00. De commissie is van oordeel dat deze kosten wel doorberekend kunnen worden. Deze voorzieningen zijn echter voor zowel de huurders, als voor de verhuurder van belang. De totale kosten mogen daarom niet volledig aan de huurders doorberekend worden. De Huurcommissie houdt een verdeling aan waarbij 50% van de kosten ten laste van de huurders komt en 50% ten laste van de verhuurder. De kosten voor de huurders bedragen daarom 50% van 262,00 = 131,00. De betalingsverplichting van de huurder voor deze kostenpost wordt gesteld op 1 / 9 e deel van 131,00 = 14,56. - service en onderhoud pand Op 5 juli 2016 heeft de verhuurder een tweetal servicecontracten verstrekt, betreffende het onderhoud van de CV ketel en de ontstoppingsservice. Het onderhoudscontract voor de CV ketel bedraagt 150,00 exclusief BTW. De Huurcommissie gaat uit van een bedrag van 181,50 (inclusief 21% BTW). De verhuurder heeft een onderhoudsplicht voor deze installatie. De kosten voor het onderhoud kunnen daarom niet aan de huurders doorberekend worden. De kosten bestaan echter voor een deel uit kosten voor de 24-uurs-service. De kosten voor deze extra service mogen wel doorberekend worden. Uit het contract blijkt niet welk deel betrekking heeft op deze service. De Huurcommissie houdt een verdeling aan waarbij 20% van de kosten wordt aangemerkt als de kosten voor de service. De kosten voor de huurders bedragen daarom 20% van 181,50 = 36,30. Het aandeel van de huurder bedraagt 1 / 9 e deel van 36,30 = 4,03. Pagina 3 van 5

4 Het ontstoppingscontract vermeldt eveneens een bedrag van 150,00 exclusief BTW. De Huurcommissie gaat ook hier uit van een bedrag van 181,50 (inclusief 21% BTW). Vanwege de onderhoudsverplichting van de verhuurder voor de gemeenschappelijke leidingen kunnen deze kosten niet volledig aan de huurders doorberekend worden. De Huurcommissie houdt een verdeling aan waarbij 50% van de kosten aan de huurders doorberekend worden. De totale kosten voor de huurders bedragen daarom 50% van 181,50 = 90,75. Het aandeel van de huurder bedraagt 1 / 9 e deel van 90,75 = 10,08. De totale betalingsverplichting van de huurder voor de kostenpost "service en onderhoud pand" komt hiermee op 4, ,08 = 14,11. - totaal De commissie vermeerdert het bedrag uit het rapport van 1.333,10 met 14,56 voor brandbeveiliging en 14,11 voor service en onderhoud pand en stelt het totaalbedrag op 1.361,77. Hierbij merkt zij op dat in het rapport terecht geen administratiekosten zijn berekend, omdat geen afrekening aan de huurder is verstrekt. Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2013 bedraagt 1.361,77. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De verhuurder heeft geen eindafrekening verstrekt. Bovendien stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder aanmerkelijk lager vast dan aan voorschotten is betaald. De Huurcommissie stelt de verhuurder daarom in het ongelijk. De verhuurder moet de leges betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. De verhuurder is geen rechtspersoon en moet daarom 25,00 leges betalen. COU2G ENV Pagina 4 van 5

5 IV Beslissing De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2013 bedraagt 1.361,77. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma mr. P. Eymaal en mr. M.M.J. Bos Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5