Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Biezenstraat 138 K ZX NIJMEGEN Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder [xxx] Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak Huurders betalingsverplichting voor de servicekosten over het jaar 2013 bedraagt 913, I Verloop van de procedure Het verzoek De Huurcommissie ontving op 15 april 2015 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de servicekosten over het jaar 2013 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 9

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring van gemachtigde van de huurder: Er is ook gevraagd de kosten voor water te toetsen maar dat heeft rapporteur niet gedaan; Energieservice zou van de jaarafrekening afgehaald worden omdat het betrekking heeft op geiser en ketel. Korte samenvatting verklaring van gemachtigde van de verhuurder: Huurder heeft een afwijkende afrekening aan de Huurcommissie gezonden. Op onze afrekening ontbreken de kosten voor energieservice; De stookkosten verdelen we op basis van het vloeroppervlak en de kosten voor elektriciteit voor gelijke delen per woonruimte; We hebben een andere energieleverancier vandaar de berekening met graaddagen. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Omdat de huurder alleen de kostenposten gas, elektriciteit en water ter discussie stelt, zal de Huurcommissie de andere kostenposten niet beoordelen. De Huurcommissie neemt deze posten ongewijzigd over van de eindafrekening van de verhuurder. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening servicekosten De huurder heeft gedurende het jaar 2013 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode een totaalbedrag van 1.017,49 in rekening gebracht. De leveringen en diensten waar deze kosten aan zijn verbonden, zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen. Rapportage Gedurende de mondelinge behandeling is gebleken dat de berekeningen van de rapporteur op onderdelen moesten worden gecorrigeerd. De Huurcommissie heeft opdracht gegeven om een nader onderzoek in te stellen. COU2G ENV Pagina 2 van 9

3 De resultaten uit het nader onderzoek zijn neergelegd in een rapport van nader onderzoek dat aan de Huurcommissie is overgelegd. Het rapport van nader onderzoek maakt deel uit van deze uitspraak. De commissie is van oordeel dat de resultaten uit het aanvullende onderzoek geen mondelinge behandeling behoeven. De commissie schrapt de kosten voor het onderdeel energieservice nu gemachtigde van verhuurder heeft verklaard dat het niet de bedoeling is om deze kosten aan de huurder door te berekenen. De door de rapporteur opgestelde eindopstelling komt er door de correctie uit te zien als volgt: Servicekosten over de periode: 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 Voor huurders woonruimte: Gas 427,37 Elektra 339,33 Totaal gas en elektra 766,70 Water 49,67 Afval 38,48 UPC 27,80 Energieservice 0,00 Subtotaal 882,65 Administratiekosten gas/stookkosten 2% 8,55 Administratiekosten overige servicekosten 5% 22,76 Totaal 913,96 ======== Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De totale betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2013 bedraagt 913,96. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De Huurcommissie stelt huurders betalingsverplichting voor de betwiste onderdelen van de servicekosten (nagenoeg) vast ( 816,37) overeenkomstig de berekeningen van de verhuurder ( 822,19). De Huurcommissie stelt de huurder daarom in het ongelijk. De huurder moet de leges betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing Huurders betalingsverplichting voor de servicekosten over het jaar 2013 bedraagt 913,96. COU2G ENV Pagina 3 van 9

4 Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De huurder moet 25,00 leges betalen. De huurder heeft dit bedrag al betaald als voorschot. ARNHEM, De Huurcommissie, mr. L.E.M. Zalme ing. J.N. Kieft en L. Rakhorst Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 4 van 9

5 RAPPORT VAN NADER ONDERZOEK Dit rapport is opgesteld op basis van het beleid van de Huurcommissie en wordt uitgebracht aan de zittingscommissie en partijen. ALGEMENE INFORMATIE De woonruimte : Biezenstraat 138 K 1 (6541 ZX) te NIJMEGEN Datum ontvangst verzoekschrift : 15 april 2015 Artikel : afrekening van de servicekosten (artikel 7:260 van het Burgerlijk Wetboek) Verzoeker : huurder Eerdere uitspraken (laatste 3 jaar) : Geen I VERZOEK Nader onderzoek De Huurcommissie heeft op, de procedure met bovengenoemd zaaknummer, aangehouden voor nader onderzoek. De Huurcommissie heeft de rapporteur verzocht een onderzoek in te stellen naar de volgende punten: - De kostenpost water en - In de eindtelling de totale kosten te vermelden voor de kostenposten gas en elektra. Huurovereenkomst De huurovereenkomst is op 1 februari 2010 ingegaan. Een kopie van de overeenkomst is in het dossier aanwezig. Partijen zijn de volgende kostenpost overeengekomen: - Servicekosten 70,00. In de huurovereenkomst is vermeld: De kale huurprijs bedraagt 259,46 per maand exclusief de kosten voor gas, water, licht en overige bijkomende leveringen en diensten, genaamd de servicekosten. Ten behoeve van deze servicekosten wordt maandelijks een voorschot in rekening gebracht van 70,00 per maand. De kostenpost servicekosten is, in de huurovereenkomst, niet gespecificeerd. Woonruimte / complex Het gaat om een onzelfstandige woonruimte van 17m 2. De woonruimte maakt deel uit van een complex dat bestaat uit acht woonruimten met een totale oppervlakte van 136m 2. Verhuurder heeft bij de stukken een totaaloverzicht verstrekt met de oppervlakten van alle woonruimten. Geschil De verzoeker vraagt een uitspraak over de kostenposten: gas/stookkosten, elektriciteit, verdeelsleutel en anders over het jaar Huurder geeft in het verzoek aan, dat niet duidelijk is of de gas- en elektrakosten worden verdeeld over twaalf of over vijftien maanden. Pagina 5 van 9

6 De rapporteur zal een onderzoek instellen naar de nutsvoorzieningen gas/stookkosten, elektriciteit en water. De overige kostenposten worden ongewijzigd overgenomen uit de afrekening. II AFREKENING Op 24 juni 2014 heeft de verhuurder de afrekening over de periode 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 aan de huurder verstrekt. Het aandeel van de huurder bedraagt 1.023,65. De huurder heeft 912,00 aan voorschotten betaald. In rekening gebrachte kosten over de periode: 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 Kosten voor gehele complex: Voor huurders woonruimte: Gas en elektra 6.500,05 789,29 Water 263,20 32,90 Waterschapsomslag 123,42 15,43 Afval 307,80 38,48 Zuiveringsheffing 311,23 38,90 UPC 222,40 27,80 Rioolheffing 217,47 27,18 Energie service 164,64 20,58 Administratiekosten energie 3% 202,90 24,67 Administratiekosten algemeen 67,35 8,42 Totaal 8.380, ,65 Verdeelsleutel De verhuurder verdeelt de kosten voor gas en elektra op basis van oppervlakte. De totale oppervlakte van alle woningen in dit complex is 136 m 2. De woning van de huurder is 17 m 2. Het aandeel van de huurder is daarom 17/136 ste deel van de gasen elektrakosten. De verhuurder verdeelt de overige kosten gelijk over het aantal woonruimten in het complex. Het aandeel per woonruimte bedraagt daarom 1/8 ste deel van de totale kosten. III ONDERZOEK Gegevensverstrekking De Huurcommissie heeft bij de verhuurder gegevens opgevraagd. De verhuurder heeft deze gegevens verstrekt. Gas De verhuurder heeft voor gasverbruik een jaarfactuur en alle voorschotfacturen van Main Energie verstrekt over de periode 1 oktober 2012 tot en met 31 december De rapporteur maakt een berekening op basis van de werkelijk gemaakte kosten. Deze zijn vermeld op de jaarfactuur van Main Energie. Verhuurder berekent de 21% BTW, die is vermeld op de jaarfactuur van Main Energie, niet door aan de bewoners. De rapporteur gaat uit van de werkelijke Pagina 6 van 9

7 kosten op de jaarfactuur. Hierin is wel de BTW opgenomen. De factuur heeft een periode van vijftien maanden. De totale kosten voor gas bedragen (inclusief 21% BTW) 4.550,52. De woonruimten beschikken niet over individuele meters. De Huurcommissie geeft de voorkeur aan de volgende verdeling van de gaskosten: - vaste kosten: 35% gelijk over het aantal woonruimten - variabele kosten: 65% naar vloeroppervlakte De vaste kosten bedragen 35% van 4.550,52 = 1.592,68. Het aantal woonruimten bedraagt acht. Huurders aandeel in de vaste kosten bedraagt 1 / 8 ste deel van 1.592,68 = 199,09. De variabele kosten bedragen 65% van 4.550,52 = 2.957,84. De totale oppervlakte bedraagt 136 m 2, de oppervlakte van huurders woonruimte is 17m 2. Huurders aandeel in de variabele kosten bedraagt 17 / 136 ste deel van 2.957,84 = 369,73. Vaste kosten: 199,09 Variabele kosten: 369,73 Totaal 568,82 Graaddagen De kosten voor gasverbruik bedragen, voor een periode van vijftien maanden (1 oktober 2012 tot en met 31 december 2013), 568,82. De onderzoeksperiode bedraagt twaalf maanden (1 januari 2013 tot en met 31 december 2013). De Huurcommissie maakt gebruik van zogenoemde graaddagen. Bij deze methode wordt er van uit gegaan dat er pas gestookt wordt als het kouder is dan 18 C. Dit is de stookgrens. Het aantal graaddagen geeft aan hoeveel graden de werkelijke temperatuur kouder is geweest dan deze stookgrens. Het aantal graaddagen bedraagt in de factuurperiode (vijftien maanden) 5.022,9 waarvan 3.773,8 in de onderzoeksperiode (twaalf maanden). De kosten in de onderzoeksperiode bedragen daarom: 3.773,8 / 5.022,9 de deel van 568,82 = 427,37. In de totaaltelling wordt een bedrag opgenomen van 427,37. Elektra De verhuurder heeft voor elektraverbruik een jaarfactuur en voorschotfacturen van Main Energie verstrekt over de periode 1 oktober 2012 tot en met 31 december Het is redelijk de kosten voor elektra over het aantal woonruimten te verdelen. De totale kosten bedragen op de jaarfactuur 3.501,81 (inclusief 21% BTW). 1/8 ste deel van 3.501,81 = 437,73. Om de kosten om te rekenen naar de onderzoeksperiode, wordt gebruik gemaakt van de seizoenspatroonpercentages. In onderstaand overzicht staat per maand het percentage van het jaarverbruik aangegeven. Pagina 7 van 9

8 Maand Verbruik Maand Verbruik januari 10 % juli 6 % februari 8 % augustus 7 % maart 9 % september 8 % april 8 % oktober 9 % mei 8 % november 10 % juni 7 % december 10 % Periode 1 oktober 2012 tot en met 31 december 2013: 129% Periode 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013: 100% 100 / 129 ste deel van 437,73 = 339,33. In de totaaltelling wordt een bedrag opgenomen van 339,33. Water Verhuurder heeft een jaarafrekening van Vitens verstrekt. De verbruiksperiode is van 18 oktober 2012 tot en met 31 oktober Het totaalbedrag van deze factuur is 397,34. De onderzoeksperiode loopt vrijwel gelijk met de factuurperiode. De rapporteur past daarom de factuur toe. Het is redelijk om de kosten voor waterverbruik te verdelen over het aantal woonruimten. 1/8 ste deel van 397,34 = 49,67. Verhuurder berekent een lager bedrag, te weten 32,90. De rapporteur neemt het werkelijke bedrag vooralsnog over in de rapportage maar merkt hierbij op dat de zittingscommissie kan afwijken van dit hogere bedrag. In de totaaltelling wordt een bedrag opgenomen van 49,67. Waterschapsomslag, zuiveringsheffing, rioolheffing De belastingen en / of heffingen maken geen onderdeel uit van de huur. De huurder moet deze betalen als belastingplichtige, niet als 'huurder'. De Huurcommissie is daarom niet bevoegd uitspraak te doen over deze kostenpost. De rapporteur houdt in de totaaltelling daarom n.v.t. (niet van toepassing) aan. Administratiekosten De verhuurder berekent 3% over de gas- en elektrakosten en 5% over de overige kostenposten. De Huurcommissie gaat uit van 2% over de gaskosten en 5% over de overige kostenposten. De rapporteur gaat in de totaaltelling uit van deze percentages. IV RESULTAAT ONDERZOEK De betalingsverplichting van de huurder wordt na afloop van de zitting door de Huurcommissie vastgesteld. De bevindingen uit het onderzoek leiden tot de volgende totaaltelling: Servicekosten over de periode: 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 Voor huurders woonruimte: Pagina 8 van 9

9 Gas 427,37 Elektra 339,33 Totaal gas en elektra 766,70 Water 49,67 Belastingen en heffingen n.v.t. - Waterschapsomslag - Zuiveringsheffing - Rioolheffing Afval 38,48 UPC 27,80 Energieservice 20,58 Subtotaal 903,23 Administratiekosten gas/stookkosten 2% 8,55 Administratiekosten overige servicekosten 5% 23,79 Totaal 935,57 De rapporteur heeft alleen de vetgedrukte posten onderzocht. De overige posten zijn ongewijzigd van de afrekening van de verhuurder overgenomen. Datum rapport : 2 november 2015 Rapporteur : Gesproken met : Geen van de partijen (interne rapportage) Pagina 9 van 9