Uitspraken. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraken van de Huurcommissie Verzoeken Betalingsverplichting kosten voor gas, water en elektra en overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Haddingedwarsstraat 6 1A KM 2ET 9711 KA GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummers Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder [xxx] Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraken De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en overige servicekosten over de periode 1 september 2012 tot en met 31 december 2012 bedraagt 279,95 De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en overige servicekosten over het jaar 2013 bedraagt 861, I Verloop van de procedures De Huurcommissie ontving op 20 januari 2015 twee verzoeken van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om zijn betalingsverplichting van de kosten voor gas, water en elektriciteit en/of overige servicekosten over de periode 1 september 2012 tot en met 31 december 2012 () en het jaar 2013 () vast te stellen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Daarvoor is op 24 april 2015 een onderzoek uitgevoerd. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. Pagina 1 van 8

2 De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Deze verzoeken zijn ter zitting behandeld tezamen met de verzoeken van de huurder woonachtig aan de Haddingedwarsstraat 6 1A 2ET KM 4 te Groningen. Bij ontvangen brief van 23 april 2015 geeft verhuurder aanvullende informatie betreffende de oppervlakte van de kamers. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de huurder: Wij hebben het verzoekschrift ingediend en hierop aangegeven dat er geen afrekening is verstrekt, maar deze zijn wel verstrekt; Ik heb de afrekening van kamer 4 meegenomen, die van deze huurder heb ik niet, maar ik ga ervan uit dat het hetzelfde is; Ik ben het eens met het rapport; Ik ga er niet mee akkoord dat verhuurder de factuur voor het water nog indient, dit is te laat. Huurder wil uitgaan van de stukken die zijn ingediend; Verhuurder stelt dat kamers hebben leeggestaan maar dat is niet bewezen. In de gemeenschappelijke gang en keuken zit ook cv. Ik ben van mening dat de vaste kosten aan vier woningen doorberekend moeten worden. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: Voor water heb ik niet de rekening gestuurd die de Huurcommissie bedoelde, mag ik die nu nog indienen? Ik heb per abuis de HEF rekening gezonden. Ik overhandig de commissie alsnog de goede factuur; Voor de berekening van gas worden graaddagen gehanteerd. Dat vind ik vreemd want gas wordt ook gebruikt voor koken en douchen. Ik heb het idee dat dit hier niet bij in zit. In de zomer wordt immers meer gedoucht; Ik snap niet dat voor de leegstaande etage vaste kosten in rekening worden gebracht? Het is een leegstaande verdieping, helemaal afgescheiden van de rest. Deze ruimte heeft geen eigen meter, er is geen warmteverlies daar; De gemeenschappelijke gang wordt niet gebruik door andere huurders. De leegstaande ruimte werd ooit één avond in de week verhuurd aan een Stichting; COU2G ENV Pagina 2 van 8

3 Ik had huurders een afrekening gestuurd. We hebben het erover gehad maar ze vonden het niet goed. Ik heb vervolgens gevraagd wat er niet goed was, dit heb ik ook aan gemachtigde gevraagd. Na twee maanden heb ik pas een reactie ontvangen en toen lag het verzoek al bij de Huurcommissie, dat vind ik niet netjes. Zaaknummers Bij ontvangen brief van deelt verhuurder mee dat op de verstrekte facturen van Essent links in de kantlijn het verbruik van gas en elektriciteit staat vermeld. Dit was zij op de zitting vergeten te melden. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten De huurder heeft gedurende de periode 1 september 2012 tot en met 31 december 2012 en het jaar 2013 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft geen overzichten van de in die perioden gemaakte kosten verstrekt. Het voorschot servicekosten bedroeg in die perioden 50,00 per maand. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over de periode 1 september 2012 tot en met 31 december 2012 vast te stellen op 217,02 en over het jaar ,65. Beoordeling Huurcommissie Mede op basis van hetgeen ter zitting aan de orde is gekomen, ziet de Huurcommissie aanleiding om van het rapport af te wijken. Zij gaat daar hiernavolgend per kostenpost nader op in. Vanaf 1 september 2013 zijn er vier extra woonruimten in gebruik genomen. De commissie zal daarom een berekening maken voor de periode vóór 1 september 2013 en een voor na 1 september De Huurcommissie heeft verhuurder verzocht om de oppervlakte van het complex te verstrekken. Verhuurder heeft op 23 april 2015 de gegevens verstrekt. De commissie houdt voor de totale oppervlakte 153 m 2 (totale oppervlakte complex) aan. Er zijn 9 kamers, gemiddeld per kamer is dat 17 m 2. De totale oppervlakte van de tot 1 september 2013 bewoonde vijf kamers wordt bepaald op 5 x 17 m 2 = 85 m 2. Pagina 3 van 8

4 Water (2013) Op de zitting heeft gemachtigde van de verhuurder verklaard voor het water per abuis de rekening voor de heffingsrechten te hebben gezonden. De commissie acht dit een menselijke vergissing en is van oordeel dat deze nota alsnog in de berekening moet worden meegenomen. Dit geldt voor het jaar De verhuurder heeft een factuur van het Waterbedrijf Groningen verstrekt over 2013 van 431,88. Vanaf 1 september 2013 zijn er vier extra woonruimten in gebruik genomen. De rapporteur zal daarom een berekening maken voor de periode vóór 1 september 2013 en een voor na 1 september Periode vóór 1 september 2013 (2e verdieping leeg) De commissie acht het redelijk in verband met de leegstaande etage 80% van de kosten door te berekenen aan de huurders. Zij verdeelt daarom de kosten als volgt: 80% voor rekening van de huurders en 20% voor rekening van de verhuurder. 8/12 e deel (8 maanden) van 431,88 = 287,92. 80% (huurders deel) van 287,92 = 230,34. 1/5 e deel (5 woonruimten) van 230,34 = 46,07 Periode na 1 september 2013 (4 nieuwe kamers op 2e etage) 4/12 e deel (4 maanden) van 431,88 = 143,96 1/9 e deel (9 woonruimten) van 143,96 = 16,00 Huurders aandeel in de kosten voor het water in 2013: 1 januari 2013 tot en met 31 augustus ,07 1 september 2013 tot en met 31 december , Totaal water 62,07 Gas en elektriciteit Bij ontvangen brief van geeft verhuurder aan dat op de verstrekte facturen van Essent links in de kantlijn het verbruik van gas en elektriciteit staat vermeld. In het rapport geeft rapporteur aan dat de vervolgbladen niet zijn verstrekt en dat er daarom geen verdeling (van de overige energiekosten) is te maken. De rapporteur moet ook de -op pagina 1 vermelde- netwerkkosten, energiebelasting, opslag duurzame energie en de service- en administratiekosten kunnen splitsen in gas en elektra. Deze staan altijd uitgebreid op een van de volgbladen vermeld. Die bladen zijn echter niet aanwezig. In die situatie hanteert de commissie 2/3 e deel gas en 1/3 e deel elektra. Pagina 4 van 8

5 Gas Bij de berekening op basis van graaddagen is reeds rekening gehouden met kookgas en warm water. De Huurcommissie geeft de voorkeur aan de volgende verdeling van de gaskosten: - vaste kosten: 35% gelijk over het aantal woonruimten - variabele kosten: 65% naar vloeroppervlakte. Periode 1 september 2012 tot en met 31 december 2012 De kosten voor het gasverbruik bedragen (zie het rapport van voorbereidend onderzoek) 2.867,00. De vaste kosten bedragen 35% van 2.867,00 = 1.003,45. De commissie acht het niet redelijk om de vaste kosten, deze kosten betreffen zaken als aansluiting, transport en capaciteitstarief, van de leegstaande etage in rekening te brengen bij de vijf huurders. Het aantal woonruimten bedraagt 9. Zij zal daarom voor het hele jaar 2012 de vaste kosten verdelen over negen woonruimten. Huurders aandeel bedraagt 1/9 e deel van 1.003,45 = 111,49. Variabele kosten: Deze kosten hebben betrekking op het individuele stookgedrag van de huurder. Verhuurder heeft aangegeven dat tot 1 september 2013 sprake was van vijf kamers en daarna van negen kamers. Voor 1 september 2013 was er een lege etage die niet werd gebruikt. Dus ook in de laatste maanden van De variabele kosten in 2012 bedragen 65% van 2.867,00 = 1.863,55. Aangenomen wordt dat de totale (bewoonde) oppervlakte 85 m 2 bedraagt. Huurders kamer is 18 m2, het aandeel in de variabele kosten bedraagt 18/85 e deel van 1.863,55 = 394,63. De totale kosten zijn de variabele plus vaste kosten gas 2012: 111, ,63 = 506,12. Dit dient omgerekend te worden naar de periode van 1 september tot en met 31 december Graaddagen De kosten voor gasverbruik bedragen op jaarbasis 506,12. De onderzoeksperiode bedraagt vier maanden. De kosten voor gasverbruik kunnen niet gelijk worden verdeeld over het aantal maanden. In de zomermaanden wordt immers minder gestookt dan in de wintermaanden. De Huurcommissie maakt gebruik van zogenoemde graaddagen om het gasverbruik toe te schrijven aan een stookmaand. Bij deze methode wordt er vanuit gegaan dat er pas gestookt wordt als het kouder is dan 18 C. Dit is de stookgrens. Het aantal graaddagen geeft aan hoeveel graden de werkelijke temperatuur kouder is geweest dan deze stookgrens. Het aantal graaddagen in de periode 18 september 2012 tot en met 16 september 2013 bedraagt 3.873,3 waarvan 1.389,7 in de onderzoeksperiode. De kosten in de periode 1 september tot en met 31 december 2012 bedragen daarom: 1.389,7 / 3.873,3 e deel van 506,12 = 181,59. Pagina 5 van 8

6 Periode van 1 januari tot 1 september 2013 Het totaalbedrag voor gas en elektriciteit (zie het rapport van voorbereidend onderzoek) komt op 5.279,22. Gas: 2/3 e deel van 5.279,22 = 3.519,48. Elektriciteit: 1/3 e deel van 5.279,22 = 1.759,74. De totale kosten voor gas bedragen 3.519,48. Vaste kosten 2013: Voor 1 september 2013 was er een lege etage die niet werd gebruikt. De commissie zal daarom voor de periode 1 januari 2013 tot en met 31 augustus 2013 de vaste kosten verdelen over negen woonruimten. De vaste kosten bedragen 35% van 3.519,48 = 1.231,82. Huurders aandeel in de vaste kosten bedraagt 1/9 e deel van 1.231,82 = 136,87. Variabele kosten 2013: De variabele kosten zullen worden verdeeld in de periode vóór en een periode na 1 september 2013 met behulp van de graaddagenmethode. De variabele kosten bedragen 65% van 3.519,48 = 2.287,66. Periode 1 januari 2013 tot en met 31 augustus 2013 Het aantal graaddagen in het jaar 2013 bedraagt 3.773,8 waarvan 2.470,4 in de onderzoeksperiode. De kosten voor de periode 1 januari 2013 tot en met 31 augustus 2013 bedragen: 2.470,4 / 3.773,8 e deel van 2.287,66 = 1.497,54. Huurders aandeel bedraagt 18/85 e van 1.497,54 = 317,13. Periode 1 september 2013 tot en met 31 december ,4 / 3.773,8 e deel van 2.287,66 = 790,12. Huurders aandeel bedraagt 18/153 e deel van 790,12 = 92,96. Totale variabele kosten gas 2013 Periode voor 1 september 2013: 317,13 Periode na 1 september 2013: 92,96 Periode 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013: 410,09 Totale kosten gas 2013 Vaste kosten: 136,87 Variabele kosten: 410,09 546,96 In de totaaltelling wordt een bedrag opgenomen van 546,96. Pagina 6 van 8

7 Elektriciteit De commissie ziet geen reden af te wijken van het rapport van voorbereidend onderzoek. De Huurcommissie stelt huurders betalingsverplichting als volgt vast: 1 september 2012 tot en met 31 december 2012 Water 13,50 Gas 181,59 Elektriciteit 84,86 Belastingen en heffingen n.v.t. Cai 0, Totaal 279, Water 62,07 Gas 546,96 Elektriciteit 252,89 Belastingen en heffingen n.v.t. Cai 0, Totaal 861,92 Belastingen en/of heffingen De voor rekening van de huurder komende belastingen en/of heffingen zijn niet in de huur inbegrepen. De huurder moet overheidsheffingen betalen als belastingplichtige, niet op grond van de huurovereenkomst. De Huurcommissie beoordeelt niet of een aanslag al dan niet terecht is opgelegd. Overigens is de huurder wel verplicht deze heffingen aan de verhuurder te betalen wanneer deze de heffingen op eigen naam voor de huurder heeft voldaan. Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over de periode 1 september 2012 tot en met 31 december 2012 bedraagt 279,95 en over het jaar ,92. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. Huurder heeft ter zitting verklaard dat de verhuurder wel afrekeningen heeft verstrekt. Voor kamer 4 is door verhuurder de eindafrekening nagezonden. Daaruit blijkt dat voor gas en elektriciteit voor ,88 per maand wordt nagevorderd voor die kamer. Van de nu vastgestelde betalingsverplichting neemt de commissie daarom (ook) aan dat deze minder is dan in de afrekening. Nu ook geen afrekeningen zijn verstrekt, althans tijdig, aan de Huurcommissie, merkt de commissie verhuurder aan als de in het ongelijk gestelde partij. Pagina 7 van 8

8 Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over de periode 1 september 2012 tot en met 31 december 2012 bedraagt 279,95. De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over het jaar 2013 bedraagt 861,92. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraken is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraken een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraken naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 2 x 25,00 betalen en huurder krijgt zijn betaalde legesvoorschotten terug. Deze uitspraken zijn zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma Zittingsvoorzitter H. Oostland en M.A.J. van Veen-de Haan Zittingsleden Pagina 8 van 8