Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Nieuwe Ebbingestraat 31 A KM ND GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] (niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: huurder [xxx] Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak elektra en/of overige servicekosten over de periode 15 februari 2014 tot en met 31 december 2014 bedraagt 1317,62 elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2015 bedraagt 1547, I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 4 augustus 2016 twee verzoeken van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over de periode 15 februari 2014 tot en met 31 december 2015 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Zittingsvoorzitter: mr. L.E.M. Zalme Zittingsleden: W.J.M. Dings en A.M. Rudolphus Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van de verzoeken op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de huurder: De kosten voor de huismeester blijven vaag. Ik verzoek de Huurcommissie de takenlijst van de huismeester nog eens na te zien. Naar onze mening zijn het vooral beheerstaken; Het vervangen van lampen valt niet onder de huismeesterstaken. De opgegeven 96 uur lijkt ons erg veel. Het klusbedrijf koopt spullen in. Dat is dan de feitelijke waarde. Redelijk is om uit te gaan van de bedragen in het rapport; We gaan akkoord met het meerekenen van de btw bij de gas- en elektrakosten over 2015; Tevens gaan we akkoord met de post onderhoud installaties. Korte samenvatting verklaring verhuurder: De huismeester heeft een aanspreekfunctie voor de huurders. Daarmee wordt de verhuurder ontlast. De huismeester heeft een uitgebreide taakomschrijving. Huurders betalen de huur rechtstreeks aan mij. Ik schakel Martinitoren Vastgoed in het geval van niet-betalen door de huurders. Ik betaal dus een beheersvergoeding aan Martinitoren en ontvang een factuur van de huismeesterkosten. Ook in het geval dat er iets in het pand kapot gaat krijg ik een factuur. De huismeester komt een paar keer per maand het pand controleren, stuurt schoonmakers aan en controleert de meterstanden. Het is een hele waslijst. Ik verzoek de commissie om de takenlijst te bekijken; Er is in het rapport geen rekening gehouden met de btw over de gas- en elektrakosten in 2015; Er is sprake van een 24-uursservice; Ten aanzien van de roerende zaken verzoek ik de Huurcommissie uit te gaan van haar oude beleid, dus een afschrijvingstermijn van 5 jaar. Bovendien is de btw over de roerende zaken vergeten door de rapporteur. COU2G ENV Pagina 2 van 5

3 III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaken en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten De huurder heeft gedurende de periode 15 februari 2014 tot en met 31 december 2015 de woonruimte gehuurd. De huurder heeft over deze periode een maandelijks voorschotbedrag van 150,00 aan de verhuurder betaald. De servicekosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen. De verhuurder heeft geen overzicht van de in die periode gemaakte kosten verstrekt. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over de periode 15 februari 2014 tot en met 31 december vast te stellen op 1317,62 en voor het gehele jaar 2015 op 1397,14. Beoordeling Huurcommissie De Huurcommissie neemt het advies van de rapporteur niet geheel over. Gebleken is dat de rapporteur ten onrechte de btw over de gas- en elektrakosten over het jaar 2015 niet heeft meegerekend. De juiste berekening is als volgt: Nota s Energiedirect Onderzoeksperiode 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015 Factuurdatum: 24 februari 2016 Verbruiksperiode: van 23 februari 2015 tot en met 1 februari 2016 Kosten gas: 8.351,42 Kosten elektra: 3.930,47 Totaal: ,89 Gas Periode 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015 Verhuurder heeft een jaarfactuur verstrekt. De verbruiksperiode is van 23 februari 2015 tot en met 1 februari De totale kosten voor gas bedragen 8.351,42 De vaste kosten bedragen 35% van 8.351,42 = 2.923,00. Huurders aandeel in de vaste kosten bedraagt: 1/18 e deel van 2.923,00 = 162,39. De variabele kosten bedragen 65% van 8.351,42 = 5.428,42. Huurders aandeel in de variabele kosten bedraagt: 29/323 e deel van 5.428,42= 487,38. Pagina 3 van 5

4 Het totale aandeel van de huurder bedraagt op jaarbasis Vaste kosten 162,39 Variabele kosten 487,38 Totaal 649,77 In de totaaltelling wordt een bedrag opgenomen van 649,77. Elektra Periode 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015 Verhuurder heeft een jaarfactuur verstrekt. De totale kosten voor elektra bedragen 3.930,47. 1/18 e deel van 3.930,47 = 218,36. In de totaaltelling wordt een bedrag opgenomen van 218,36. De Huurcommissie heeft het takenpakket van de huismeester doorgenomen en is van oordeel dat deze kosten kunnen worden doorberekend aan de huurder. De rapporteur stelt terecht dat de kosten voor 24-uursservice voor het onderhoud aan de technische installaties ten opzichte van het reguliere onderhoud erg hoog zijn. Onweersproken is dat sprake is van een abonnement voor 24-uursservice. De commissie acht het in dit geval redelijk om 20% van de onderhoudskosten ad 100,00 aan de huurder door te berekenen, derhalve 20,00 x 1/18 e deel = 1,11 x 320/365 e deel = 0,97 over de periode 15 februari 2014 tot en met 31 december 2014 en 1/18 e deel van 20,00 = 1,11 over het gehele jaar Voor het overige zijn door partijen geen gemotiveerde bezwaren ingebracht tegen de inhoud van het rapport van onderzoek. Belastingen en/of heffingen De voor rekening van de huurder komende belastingen en/of heffingen zijn niet in de huur inbegrepen. De huurder moet overheidsheffingen betalen als belastingplichtige, niet op grond van de huurovereenkomst. De Huurcommissie beoordeelt niet of een aanslag al dan niet terecht is opgelegd. Overigens is de huurder wel verplicht deze heffingen aan de verhuurder te betalen wanneer deze de heffingen op eigen naam voor de huurder heeft voldaan. Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak elektra en/of overige servicekosten over de periode 15 februari 2014 tot en met 31 december 2014 bedraagt 1317,62 elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2015 bedraagt 1547,81 Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De verhuurder heeft geen eindafrekening verstrekt. De Huurcommissie stelt de verhuurder daarom in het ongelijk. De verhuurder moet de leges betalen. Pagina 4 van 5

5 Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over de periode 15 februari 2014 tot en met 31 december 2014 bedraagt 1317,62 De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2015 bedraagt 1547,81 Legesveroordeling De verhuurder moet tweemaal 25,00 leges betalen. De huurder krijgt de betaalde legesvoorschotten terug. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. L.E.M. Zalme Zittingsvoorzitter Pagina 5 van 5