Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Egidiusstraat GP AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer en Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] (niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: huurder Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de kostenpost tuinonderhoud over de jaren 2011 en 2012 bedraagt 0,00. De totale betalingsverplichting van de huurder voor de overige servicekosten over het jaar 2011 bedraagt 79,41 en bedraagt over het jaar , I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 25 juni 2014 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de kostenpost tuinonderhoud over de jaren 2011 en 2012 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de kosten voor tuinonderhoud opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De gevraagde rekeningen zijn niet door de verhuurder opgestuurd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: Het ene jaar is niets in rekening gebracht voor de tuin en toch een verzoek ingediend. Het gaat om het 2e jaar over een bedrag van 1,87. Het is een andere situatie dan bij de Vier Heemskinderenstraat. Ik heb een overzicht uit het grootboek van de VVE. Er staat in de huurovereenkomst dat verhuurder de tuin onderhoudt. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de kostenpost tuinonderhoud. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. Omdat de huurder alleen de kostenpost tuinonderhoud ter discussie stelt, zal de Huurcommissie de andere kostenposten niet beoordelen. De Huurcommissie neemt deze posten ongewijzigd over van de eindafrekening van de verhuurder. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening kostenpost tuinonderhoud De huurder heeft gedurende de jaren 2011 en 2012 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over het jaar 2011 geen kosten voor tuinonderhoud in rekening gebracht. De verhuurder heeft over het jaar 2012 voor tuinonderhoud een bedrag van 1,87 in rekening gebracht. Deze kosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de kostenpost tuinonderhoud over zowel het jaar 2011 als het jaar 2012 vast te stellen op 0,00. Beoordeling Huurcommissie In wat de gemachtigde van de verhuurder ter zitting heeft verklaard, ziet de Huurcommissie geen aanleiding om van het rapport af te wijken. COU2G ENV De Huurcommissie overweegt het volgende. De onderhoudskosten van een groenvoorziening kunnen slechts aan de huurder doorberekend worden indien hij het exclusieve gebruiksrecht van de voorziening heeft. In dit geval is er sprake van een afgesloten kijktuin. Pagina 2 van 5

3 De Huurcommissie wijst in dit verband op een uitspraak van het Gerechtshof te Amsterdam van 9 juli 2013, WR 2013/134. In deze uitspraak is beslist dat een tuin behoort tot een tot het gehuurde behorende onroerende aanhorigheid. Ook het kijkgenot van een niet toegankelijke kijktuin is onderdeel van de huurovereenkomst. De onderhoudskosten hiervan kunnen niet als servicekosten aan de huurder doorberekend worden. In art. 7:233 BW ligt besloten dat de kosten van een onroerende aanhorigheid worden voldaan uit de huur. De kosten van onderhoud kunnen ook niet op grond van het Besluit kleine herstellingen aan de huurders in rekening worden gebracht. Het Besluit kleine herstellingen heeft betrekking op onderdelen van het gehuurde die door de huurder zelf moeten worden onderhouden. Dat is hier niet aan de orde. Mede op grond van de laatstgenoemde uitspraak van het Hof, heeft de Huurcommissie de tekst over dit onderwerp in haar beleid aangescherpt. In de meest recente versie van het Beleidsboek van de Huurcommissie (de versie van juli 2014) luidt de tekst: "Bij een "kijktuin" kan de huurder de tuin slechts zien, maar is het niet mogelijk deze te betreden. Vanwege deze onbereikbaarheid is het voor de huurder niet mogelijk onderhoud uit te voeren. Een verhuurder die het tuinonderhoud laat uitvoeren, neemt dit in dat geval niet over van een huurder, die immers deze mogelijkheid niet heeft. Om deze reden kunnen de onderhoudskosten van een kijktuin niet aan de huurder doorberekend worden." De Huurcommissie merkt hierbij uitdrukkelijk op dat het geen verandering van het beleid betreft, maar slechts een verduidelijking. In dit geval is er sprake van een afgesloten kijktuin. De huurder heeft geen enkele vorm van toegang tot de tuin. Nu de huurder de tuin niet (mag en) kan betreden kan hij dus geen onderhoud uitvoeren. Het onderhoud is om die reden niet aan te merken als huurderonderhoud. De kosten voor dit onderhoud kunnen daarom niet als servicekosten aan de huurder worden doorberekend. De kosten horen tot de exploitatiekosten die uit de huurprijs moeten worden bestreden. Het rapport bevat voor zover bekend geen onjuistheden. De Huurcommissie volgt daarom het rapport en stelt de betalingsverplichting van de huurder voor de kostenpost tuinonderhoud conform de rapportage vast op 0,00 voor zowel 2011 als Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De huurder moet voor de kostenpost tuinonderhoud 0,00 betalen. De overige kostenposten neemt de Huurcommissie ongewijzigd over van de eindafrekening van de verhuurder. De totale betalingsverplichting van de huurder voor de overige servicekosten over het jaar 2011 bedraagt 79,41 en bedraagt over het jaar ,25. Pagina 3 van 5

4 Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De Huurcommissie oordeelt dat huurder alleen de kosten voor tuinonderhoud heeft betwist en dat de Huurcommissie het niet redelijk vindt kosten voor tuinonderhoud in rekening te brengen. De Huurcommissie merkt daarom voor het jaar 2012 verhuurder aan als de in het ongelijk gestelde partij. Nu de verhuurder over het jaar 2011 geen kosten voor onderhoud in rekening heeft gebracht, merkt de commissie voor deze periode huurder aan als de in het ongelijk gestelde partij. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De betalingsverplichting van de huurder voor de kostenpost tuinonderhoud over de jaren 2011 en 2012 bedraagt 0,00. De totale betalingsverplichting van de huurder voor de overige servicekosten over het jaar 2011 bedraagt 79,41 en bedraagt over het jaar ,25. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling zaaknummer : 2011 De huurder moet 25,00 leges betalen maar heeft vrijstelling gekregen voor het betalen van de leges. zaaknummer : 2012 De verhuurder moet 450,00 leges betalen. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. Pagina 4 van 5

5 AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. J.A.M. Schuurbiers C.H.D. ter Huizen en S.L. van den Berge Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5