Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Sterrebos AP OSS Hierna te noemen: de woonruimte Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor servicekosten over de periode 14 februari 2014 tot en met 31 december 2014 bedraagt 855, I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 3 augustus 2015 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van servicekosten over de periode 14 februari 2014 tot en met 31 december 2014 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: COU2G ENV Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Pagina 1 van 6

2 Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Ik kwam afgelopen woensdag terug van vakantie, ik had daarom maar een korte voorbereidingstijd voor de behandeling van het rapport. Bij de post receptie staat een bedrag van ,31 vergoedingen huurders, ik vraag mij af of dit uitsluitend de vergoedingen van de bewoners zijn. Bij de receptie staat een meldbank. Er zijn ook dragers van een alarm, zij betalen ook mee aan de receptie. Ik maak geen gebruik van een alarm of van de receptie. Ik woon daar maar ben meestel buitenshuis Ik ben ook niet akkoord met de kosten voor coördinatie. Het wordt steeds verschillend uitgelegd door verhuurder. De coördinator gaat over de activiteiten in het huis. Ik maak hier geen gebruik van. Ik vraag me of hoeveel mensen de activiteiten coördineren. Voor het afval wordt ieder maand 0,60 ingehouden. Bij de post elektra staan nooit meterstanden, dus kan ik niet nagaan of dit klopt. Bij de post elektra algemene ruimte wil ik opmerken dat de lampen tot acht uur beter continu kunnen branden. Dat is beter dan steeds aan en uit. Er moeten 90 lampen per maand worden vervangen. Ik heb dit aangegeven, maar dan zegt de opzichter dat ik hiervoor handtekeningen moet verzamelen. Ik zat eerst op een hoekflat en daar had ik onder meer hinder van de trap. Ik woon nu in hetzelfde gebouw, maar heb nu geen overlast. Ik was al bezig over de coördinatiekosten in mijn oude flat. Ik vind dat ik veel moet betalen aan het water. Hoe wordt dit berekend. Hoeveel meters zijn er in het complex. Er zijn meer tweepersoonshuishoudens dan eenpersoonshuishoudens. Ik woon alleen, maar mogelijk zit ook het restaurant op de watermeter. Korte samenvatting verklaring verhuurder: Ik begrijp dat de kosten voor receptie en coördinatie bij een geschil aan de kantonrechter kunnen worden voorgelegd. Bij de kosten voor een 24- uursreceptie hoort ook coördinatie. Er is 24 uur per dag iemand aanwezig. Huurders geven aan dat zij zich hierdoor veilig voelen. Het is niet alleen een alarmservice. De receptionist heeft ook deels de functie van portier, bewaking, vraagbaak etc. Er zijn bewoners die dit niet nodig vinden, maar de voorziening en de kosten hiervan zijn vooraf bekend. Het is jammer dat de post afval nog op het overzicht staat. Op het moment van de huurverhoging halen wij de post afval eruit. Er is ook afgerekend op 0,00 Bij de post elektra individueel komen wij op een andere kwh-prijs. Wij hebben de totale kosten gedeeld door het totale verbruik. De totale kosten elektra hebben wij gedeeld over de huurders. Er zijn geen individuele watermeters. Wij moeten dit zo wel doen. Het plaatsen van individuele meters is geen verplichting en kost veel. Het nieuwe voorschotbedrag van november/december is er bij gekomen. Er is een verschil van 0,60. De rapporteur berekent 102,33, wij komen iets hoger uit. Ik snap het standpunt hierin van rapporteur. Pagina 2 van 6

3 III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. Uitsluitend de door huurder ter discussie gestelde posten worden door de Huurcommissie beoordeeld. De overige posten neemt de Huurcommissie ongewijzigd over van de eindafrekening van de verhuurder. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening servicekosten De huurder heeft gedurende de periode 14 februari 2014 tot en met 31 december 2014 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode een bedrag van 1.795,56 in rekening gebracht. Deze kosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de servicekosten over de periode 14 februari 2014 tot en met 31 december 2014 vast te stellen op 855,93. Beoordeling Huurcommissie Receptie/coördinatie Huurder heeft bezwaar aangetekend tegen de kosten van de posten receptie en coördinatie, omdat hij van deze voorzieningen nauwelijks gebruik maakt. Verder geeft huurder aan dat het onderscheid tussen deze posten en de geleverde diensten vanuit deze posten onduidelijk zijn. De commissie is met rapporteur van oordeel dat hier geen sprake is van woonservicekosten. Dit betekent dat de Huurcommissie niet bevoegd is hierover een oordeel te geven. Geschillen over zogenoemde zorgservicekosten kunnen wel worden voorgelegd aan de rechter. Binnen deze procedure worden deze kosten buiten beschouwing gelaten. Water Door rapporteur is deze post berekend op 102,53. Rapporteur heeft de kosten berekend op basis van de facturen voor een jaar en dit bedrag teruggerekend naar de huurperiode (321 dagen van 365 dagen). Verhuurder heeft een iets hoger bedrag berekend, omdat ook de laatste factuur die betrekking had op het voorschotbedrag over de maanden november en december 2014 is opgenomen in de afrekenperiode. Pagina 3 van 6

4 Verhuurder geeft aan te begrijpen dat rapporteur de berekening van de kosten over twaalf maanden baseert op de toegezonden facturen die betrekking hebben op een periode van twaalf maanden. Door huurder wordt aangegeven dat hij zijn twijfels heeft bij de verdeling van deze kosten. In het complex zijn meer tweepersoonshuishoudens woonachtig dan alleenstaanden, zoals huurder. Daarnaast meent huurder dat niet uit te sluiten is dat ook de watervoorziening van het restaurant op de meter is aangesloten. Door de commissie wordt vastgesteld dat op jaarbasis per woning een bedrag van 110,82 wordt berekend aan waterkosten. De kosten zijn aangetoond met rekeningen. Een andere wijze van verdelen van deze kosten is uiteraard mogelijk, maar zal ook te allen tijde arbitrair zijn. Niet iedere bewoner gebruikt een gelijke hoeveelheid water. Niet iedere bewoner is iedere dag in de woning aanwezig (overwinteren etc.). Het is uitsluitend bij de aanwezigheid van individuele watermeters mogelijk om het verbruik per woning exact aan te geven. Verhuurder heeft hierover al aangegeven dat hieraan hoge kosten zijn verbonden. Op grond van de opmerkingen van huurder en verhuurder ziet de commissie geen aanleiding om af te wijken van de berekening van rapporteur. Elektra Door huurder wordt aangegeven dat men de kosten kan drukken, door de algemene verlichting op andere wijze te gebruiken. Huurder heeft dit voorgelegd aan verhuurder. Door een opzichter van verhuurder is aangegeven dat huurder hiervoor handtekeningen van medestanders dient te verzamelen. Door de commissie wordt opgemerkt dat dergelijke zaken veelal worden besproken in een bewonerscommissie. Indien er geen bewonerscommissie is, kan een huurder door middel van een enquête zijn vraag voorleggen aan medebewoners. Indien meer dan 70% van de bewoners een wijziging wensen met betrekking tot leveringen en diensten moet verhuurder hierover overleg voeren. Door verhuurder wordt aangegeven dat rapporteur een andere methode heeft gebruikt dan verhuurder om de kwh-prijs te berekenen. Verhuurder stelt dat de berekening van de kosten elektra individueel hierdoor te laag is. Verhuurder heeft na zitting nog een brief hierover gezonden. Deze brief heeft verhuurder ook aan huurder toe doen komen. Door de commissie is vastgesteld dat de totale kosten en de verbruiken zoals opgenomen in het rapport zijn ontleend aan de door verhuurder toegezonden facturen. Door rapporteur wordt aangegeven dat de totaal aangetoonde kosten ,58 bedragen, exclusief 5% administratiekosten. Het verbruik in kwh bedraagt volgens de facturen Volgens de facturen kost een kwh ,58 : = 0,1144, zoals ook aangegeven in het rapport. Pagina 4 van 6

5 De berekening van rapporteur is direct te herleiden van de facturen. De commissie begrijpt dat verhuurder de prijs per kwh heeft verhoogd bij het individuele verbruik, zodat ook hier een deel van de algemene kosten in zijn berekend. De commissie acht de handelwijze van rapporteur in deze berekening echter correct. De prijs per kwh is bekend van de facturen, het individuele verbruik van een huurder is direct te berekenen. Ten aanzien van de overige in het rapport opgenomen kostenposten zijn door huurder en verhuurder geen opmerkingen gemaakt. In wat de huurder of de verhuurder ter zitting heeft verklaard, ziet de Huurcommissie geen aanleiding om van het rapport af te wijken. Het rapport bevat voor zover bekend geen onjuistheden. De Huurcommissie gaat daarom akkoord met het rapport en stelt de betalingsverplichting van de huurder conform de rapportage vast op 855,93. Zorgservicekosten De voor rekening van de huurder komende zorgservicekosten zijn niet in de betalingsverplichting opgenomen. De Huurcommissie beoordeelt niet of deze kosten al dan niet redelijk zijn. Bij een geschil over zorgservicekosten kunnen huurder en verhuurder zich wenden tot de rechter. Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over de periode 14 februari 2015 tot en met 31 december 2014 bedraagt 855,93. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De Huurcommissie stelt de servicekosten lager vast dan op de eindafrekening van de verhuurder. De Huurcommissie stelt de huurder daarom in het gelijk. De verhuurder moet de leges betalen, de huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. COU2G ENV Pagina 5 van 6

6 IV Beslissing De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over de periode 14 februari 2014 tot en met 31 december 2014 bedraagt 855,93 (exclusief zorgservicekosten). Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. EINDHOVEN, De Huurcommissie, mr. M.L. Bondrager Zittingsvoorzitter F.J. Bedaux en L.P.J. Creugers MBA Zittingsleden Pagina 6 van 6