De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Manis Krijgsmanhof BR 'S-HERTOGENBOSCH Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor servicekosten over het jaar 2014 bedraagt 499, I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 7 september 2015 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van servicekosten over het jaar 2014 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de servicekosten opgevraagd. De toegezonden rekeningen zijn gecontroleerd. Niet alle gevraagde rekeningen zijn door de verhuurder opgestuurd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Correspondentie over de zaak Op 5 januari 2016 heeft de Huurcommissie een bericht van de verhuurder ontvangen. Verhuurder zendt de jaarrekening van de VVE. De bijgevoegde notulen zijn echter niet gedateerd en ondertekend. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Ik ben het niet eens met de stelling van rapporteur over de scootmobielen. Er komen steeds meer scootmobielen in de algemene ruimten. Er zijn ook mensen met een scootmobiel en die laden die in hun eigen woning op. Er komen steeds meer scootmobielen en e-bikes. Verder bedragen de kosten van het glazenwassen het ene jaar 93,00 en het andere jaar 52,00. Deze schommeling is vreemd, men doet maar wat. Ik kan niets met de uitleg van verhuurder. Ik geloof het niet, want iedere keer zijn de bedragen anders. Dit is ook met de schoonmaakkosten, die zijn nu weer met 43,00 verhoogd. Als verhuurder het bij de ene post mindert, dan gaat het bij de andere post omhoog. Met twee of drie bewoners hebben wij aan de rayonopzichter aangegeven dat de mensen met een scootmobiel een stopcontact konden huren. Het stopcontact krijgt dan een klepje, waar de huurder een sleutel van krijgt. De huur die voor het stopcontact wordt betaald wordt dan afgehaald van de algemene elektrakosten. Het loopt echter allemaal op niets uit. Korte samenvatting verklaring van de verhuurder: De stukken die wij nu hebben toegezonden, daar is in eerste instantie niet naar gevraagd. Het verslag is inderdaad niet voorzien van een datum en handtekening, de kasverklaring is wel getekend. Er is geen aparte scootmobielruimte. Men is hier wel mee bezig op initiatief van de gemeente. Er wordt een soort carportruimte gemaakt, maar er is nog tegenwerking. Het is een algemene ruimte met algemene elektra. Mensen kunnen ook een koelkast in de algemene ruimte zetten en dit verbruikt ook stroom. Bewoners hebben voor deze kostenpost getekend, men weet dat er stroom wordt verbruikt. Er zijn lagere kosten voor het glaswassen. Er zijn andere afspraken gemaakt er is een ander tarief afgesproken. Vorig jaar was er een ander bedrijf dan dit jaar een is een ander tarief afgesproken. COU2G ENV Pagina 2 van 5

3 In het complex zit ook een zorggedeelte. De gemeente is daarom met het idee gekomen om daar scootmobielen te plaatsen. In de toekomst wordt dan ook iets gedaan om de kosten te berekenen. Het is technisch niet mogelijk om per ruimte een tussenmeter te plaatsen. Dit ligt aan de installatie. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening servicekosten De huurder heeft gedurende het jaar 2014 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode een bedrag van 680,65 in rekening gebracht. Deze kosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de servicekosten over het jaar 2014 vast te stellen op 518,81. Beoordeling Huurcommissie Door rapporteur is een deel van de kosten buiten beschouwing gelaten. Het betreft de kosten die via VVE in rekening zijn gebracht. Verhuurder heeft wel een verslag van de algemene ledenvergadering waarin de jaarrekening wordt vastgesteld toegezonden, maar dit verslag is niet ondertekend. Dit betekent dat nu deze kosten niet op andere wijze zijn aangetoond (via de oorspronkelijke facturen), deze kosten niet worden opgenomen in de betalingsverplichting van huurder. De vraag of de op 5 januari 2016 toegezonden bescheiden door de commissie in haar oordeelsvorming worden meegenomen, hoeft daarom niet beantwoord te worden. De op die datum toegezonden notulen zijn immers niet ondertekend. Door huurder wordt aangegeven dat hij het niet eens is met de stelling van rapporteur dat het verbruik van een scootmobiel of e-bike te verwaarlozen is. Verder is huurder van mening dat het steeds wijzigen van de kosten (zoals glazenwassen en schoonmaken), de nodige vragen oproept bij de bewoners. Ten aanzien van de schommelingen in de kosten merkt de commissie op dat deze kosten door verhuurder zijn aangetoond met rekeningen. Deze kosten zijn dan ook opgenomen in de berekening van de betalingsverplichting van huurder, met uitzondering van de kosten die via de VVE in rekening zijn gebracht. De opmerking van huurder leidt niet tot een aanpassing van de berekening van rapporteur. Pagina 3 van 5

4 Ten aanzien van het elektraverbruik ten behoeve van een scootmobiel of e-bike heeft huurder wel een punt. In grote complexen waar slechts een enkeling beschikt over een scootmobiel of een elektrische fiets zijn deze kosten inderdaad te verwaarlozen. De kosten van het elektraverbruik van een scootmobiel bedragen gemiddeld ongeveer 100,00 op jaarbasis. Een en ander is sterk afhankelijk van het type scootmobiel en de mate waarin deze wordt gebruikt. De gemiddelde kosten van het elektraverbruik van een elektrische fiets zijn aanzienlijk lager. Dit wordt geschat op ongeveer 10,00 op jaarbasis. Ook hier is uiteraard het type fiets en de mate van gebruik van belang. De meest praktische oplossing voor deze kwestie is, zoals al is gevraagd door bewoners, om per scootmobiel een aansluiting te verzorgen waarop het verbruik is af te lezen. Door verhuurder wordt aangegeven dat deze stopcontacten met een stroommeter niet zijn te realiseren binnen dit complex. De commissie is met huurder van mening dat binnen seniorencomplexen het gebruik van scootmobielen steeds groter zal worden en dat bewoners die hier geen gebruik van maken financieel bijdragen aan de vervoerskosten van andere bewoners. Onweersproken is ter zitting gesteld dat sprake is van zes scootmobielen en 3 e- bikes binnen dit complex. Uitgaande van de gemiddelde verbruiken bedragen de elektrakosten 630,00 (6 x 100, x 10,00). De door verhuurder aangetoonde elektrakosten bedragen 1.860,73. De kosten zonder het elektraverbruik van vervoersmiddelen bedragen dan 1.230,73. Vermeerderd met 5% administratiekosten bedragen deze kosten dan 1292,27. Ten laste van huurder komt dan 1292,27 : 35 = 36,92 De door rapporteur voorgestelde betalingsverplichting wordt verlaagd met 55,82-36,92 = 18,90. In wat de huurder of de verhuurder ter zitting heeft verklaard, ziet de Huurcommissie geen verdere aanleiding om van het rapport af te wijken. Het rapport bevat voor zover bekend geen onjuistheden. De Huurcommissie stelt de betalingsverplichting van de huurder vast op 518,81-18,90 = 499,91. Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2014 bedraagt 499,91. COU2G ENV Pagina 4 van 5

5 Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De Huurcommissie stelt de servicekosten lager vast dan op de eindafrekening van de verhuurder. De Huurcommissie stelt de huurder daarom in het gelijk. De verhuurder moet de leges betalen, de huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2014 bedraagt 499,91. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. EINDHOVEN, De Huurcommissie, mr. M.L. Bondrager Zittingsvoorzitter F.J. Bedaux en L.P.J. Creugers MBA Zittingsleden Pagina 5 van 5