uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW; art. 4 lid 2 sub a, 7, 11 en 12 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Bedumerweg 59 KM AD GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker Hierna te noemen: huurder Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij (niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 250,00 per maand, afgesproken per 1 augustus 2013, is niet redelijk. Wel redelijk is een huurprijs van 147,37 per maand. Vanwege ernstige gebreken in de woonruimte wordt de huurprijs per 1 augustus 2013 tijdelijk verlaagd tot 29,47 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 30 september 2013 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de overeengekomen huurprijs voor zijn woonruimte redelijk is. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 augustus De huurprijs is 250,00 per maand. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 26 november 2013 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 6

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Dit verzoek is ter zitting behandeld tezamen met de verzoeken van de huurders woonachtig aan de Bedumerweg 59 km 1, km 2, km 3 en km 4 te Groningen. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: Ik ga akkoord met de puntentelling; Aan het gebrek A2 (ventilatie in de keuken) is nog niets gedaan. Volgens huurder is er alleen een plankje geplaatst, maar er gaat niets naar buiten; Het gebrek CV3 (plafond doucheruimte) is niet hersteld, er is nog steeds schimmel; Het gebrek CNd2 (wc pot) is hersteld. De vloer is vervangen en de wc pot zit vast. Nadat één van de huurders door de vloer was gezakt is dit gebrek in maart 2014 verholpen; Bij aanvang van de huur waren er helemaal geen trapleuningen in het woongebouw aanwezig. Verhuurder heeft dit in november 2013 geplaatst. Deze leuningen zijn echter niet geverfd of gelakt, waardoor je je handen vol met splinters hebt als je de leuning aanpakt. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de huurprijs die op 1 augustus 2013 is afgesproken, redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. Ook bekijkt de Huurcommissie of de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst gebreken had. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Puntenaantal In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 75 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 augustus 2013 vast op 75 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 147,37 per maand. Pagina 2 van 6

3 Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting had de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: Er ontbreekt een ventilatiemogelijkheid in de keuken. Er is weliswaar door de verhuurder een afzuigkap in de keuken geplaatst, echter deze is van het type recirculatie met koolstoffilter en heeft geen rechtstreekse afvoer naar buiten. Verder is de keuken niet van een natuurlijk ventilatiekanaal of beweegbaar raam voorzien. Dit is een gebrek in de categorie A (nummer 2); Het plafond van de doucheruimte is overtrokken met lichtgrijze schimmel. De schimmel is zeer waarschijnlijk het gevolg van onvoldoende ventilatie(mogelijkheden). De verhuurder heeft eind november 2013 de ruimte van een ventilator voorzien. Tijdens het onderzoek kon niet worden vastgesteld in hoeverre de uitmonding van de ventilator uitmondt in een kanaal met afvoer naar buiten. Ook is het sauswerk plaatselijk losgelaten en afgebladderd. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer V3); De wc-pot in de douche-/toiletruimte staat los en de afvoer is niet geheel dicht. Verder zijn diverse wand- en vloertegels geknapt en losgelaten. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer Nd2). Het gebrek in de categorie CNd2 is door de verhuurder in maart 2014 hersteld. Ten aanzien van de opmerking van gemachtigde van huurder over de trapleuningen, merkt de commissie op dat het gebruikelijk is dat trapleuningen worden afgewerkt (lakken/verven), zodat geen hinder van splinters wordt ondervonden. Bij gebreken in de categorie A kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 20% van de maximale huurprijs. Bij een gebrek in de categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. Met ingang van 1 augustus 2013 wordt de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd tot 20% van 147,37 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 29,47 per maand. De verlaging blijft gelden tot de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld. Als het gebrek in de categorie A is hersteld, maar de gebreken in de categorie C nog niet, wordt de tijdelijke huurverlaging 58,95 per maand. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 147,37 per maand betalen. Zolang de gebreken niet zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Pagina 3 van 6

4 Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval verlaagt de Huurcommissie de overeengekomen huurprijs tot de maximaal redelijke huurprijs. Bovendien wordt tijdelijk de huurprijs van de woonruimte verlaagd omdat er gebreken zijn. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Nu in al deze (zeven) ter zitting gevoegd behandelde zaken inhoudelijk is volstaan met grotendeels gelijkluidende rapporten van onderzoek, is dit voor de commissie aanleiding de hardheidsclausule van art. 7, lid 9 Uhw toe te passen. Dit houdt in dat de verhuurder veroordeeld wordt tot betaling van maximaal 3 x 450,00 aan leges en voor alle andere zaken 25,00 per zaak. In totaal moet verhuurder derhalve aan leges betalen: 3 x 450, x 25,00 = 1.450,00. Dit bedrag zal worden ingevorderd door het Centraal Justitieel Incasso Bureau (CJIB). Voor de zaak met kenmerk ZKN is de verhuurder reeds veroordeeld tot 1 x 450,00 leges. In de andere zes uitspraken zal daarom een bedrag ad 1.000,00 worden opgenomen. De legesveroordeling heeft betrekking op de volgende zaaknummers: ZKN (249 BW), ZKN (249 BW), ZKN (254 BW), ZKN (257 BW), ZKN (254 BW), ZKN (257 BW) en (249 BW). Pagina 4 van 6

5 IV Beslissing De huurprijs van 250,00 per maand, overeengekomen per 1 augustus 2013, is niet redelijk. Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 75. Redelijk is een huurprijs van 147,37 per maand per 1 augustus Dit kan pas in rekening worden gebracht nadat de volgende gebreken zijn hersteld. De woonruimte heeft op 1 augustus 2013 de volgende ernstige gebreken: - Er ontbreekt een ventilatiemogelijkheid in de keuken. Er is weliswaar door de verhuurder een afzuigkap in de keuken geplaatst, echter deze is van het type recirculatie met koolstoffilter en heeft geen rechtstreekse afvoer naar buiten. Verder is de keuken niet van een natuurlijk ventilatiekanaal of beweegbaar raam voorzien. Dit is een gebrek in de categorie A (nummer 2); - Het plafond van de doucheruimte is overtrokken met lichtgrijze schimmel. De schimmel is zeer waarschijnlijk het gevolg van onvoldoende ventilatie(mogelijkheden). De verhuurder heeft eind november 2013 de ruimte van een ventilator voorzien. Tijdens het onderzoek kon niet worden vastgesteld in hoeverre de uitmonding van de ventilator uitmondt in een kanaal met afvoer naar buiten. Ook is het sauswerk plaatselijk losgelaten en afgebladderd. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer V3); - De wc-pot in de douche-/toiletruimte staat los en de afvoer is niet geheel dicht. Verder zijn diverse wand- en vloertegels geknapt en losgelaten. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer Nd2). Vanwege deze ernstige gebreken in de woonruimte wordt de huurprijs per 1 augustus 2013 tijdelijk verlaagd tot 29,47 per maand. Het gebrek in de categorie C (nummer Nd2) is hersteld in maart Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet voor alle 7 ter zitting gevoegd behandelde zaken in totaliteit 1.450,00 betalen aan leges. Voor de zaak met kenmerk ZKN is de verhuurder reeds veroordeeld tot 450,00 leges. Voor de andere zes uitspraken, waaronder deze, is nog 1.000,00 verschuldigd. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Pagina 5 van 6

6 Bent u het niet eens met de legesveroordeling? Dan kunt u binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak bezwaar maken. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma Zittingsvoorzitter H. Oostland en M.A.J. van Veen-de Haan Zittingsleden Pagina 6 van 6