uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte 't Hoogje HD KWINTSHEUL Hierna te noemen: de woonruimte Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 466,36 per maand wordt vanaf 1 november 2013 tijdelijk verlaagd tot 251,55 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 20 december 2013 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 13 oktober 2013 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 28 februari 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: op 14 oktober 2013 was er bij alle ramen sprake van lekkage, als gevolg van een hevige regenbui; ik heb toen direct gebeld met de verhuurder; ik kreeg te horen dat het druk was, we moesten om het uur nieuwe doeken neerleggen; toen is er iemand komen kijken maar er was nog niets te zien; aan de buitenkant is er het een en ander dichtgekit; na enkele dagen met vochtige muren, verscheen er ook schimmel, ook op plaatsen in het huis zonder ramen; toen heb ik weer gebeld, het contact verliep moeizaam; zelf heb ik alles geprobeerd, ventileren, verwarming aan, niets hielp; op 7 december 2013 heb ik weer gesproken met de verhuurder en er zou wat gedaan worden aan de spouwmuur; nu zijn we 6 maanden verder en is de lekkage niet verholpen; het schimmelprobleem doet zich voor bij meerdere woningen; deze woning heeft er het meeste last van vanwege de wind; voor de problemen met de trillingen zouden er balken geplaatst moeten worden; akkoord met de puntentelling. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: grotendeels klopt hetgeen de huurder heeft verklaard; op 1 februari 2014 zijn we langs geweest, toen is er een vochtmeting gedaan; we hebben de huurder gesproken en de te nemen stappen uitgelegd; in eerste instantie wilden wij het rapport van het bouwinspectie bedrijf afwachten, deze hebben wij rond 20 december 2013 ontvangen; vervolgens is er onder andere een infraroodscan uitgevoerd en een inspectie van het dak, maar er werd niets aangetroffen; het is een merkwaardige situatie, mogelijk komt de schimmel niet voort uit de eerdere lekkage; de volgende stap is dat we een nieuw bureau hebben ingeschakeld, het blijft zoeken naar de oorzaak; wij snappen de frustratie van huurder volledig; we hebben wel degelijk moeite gedaan om het probleem te achterhalen; van buren van huurder hebben wij nooit meldingen ontvangen; over de trillingen is in het verleden gesproken, is voor ons een afgesloten zaak, de trillingen komen door de grond en worden veroorzaakt door zwaar verkeer; akkoord met de puntentelling. Pagina 2 van 5

3 III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 november Op die datum was de huurprijs 466,36 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: Er bevinden zich natte vocht,-schimmelsporen op de zijgevel van de slaapkamer ter plaatse van de aansluiting met de voorgevel (beginnend vlak boven de vloer). Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1). De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. De commissie merkt op dat de duur huurder genoemde overlast van trillingen in de woningwaardering zijn meegenomen als puntenaftrek voor hinderlijke situaties. Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. Maximale huurprijs In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 129 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 november 2013 vast op 129 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 628,88 per maand. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van 628,88 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 251,55 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 20 december Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 november Pagina 3 van 5

4 De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 466,36 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 4 van 5

5 IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 november 2013 het volgende ernstige gebrek: Er bevinden zich natte vocht,-schimmelsporen op de zijgevel van de slaapkamer ter plaatse van de aansluiting met de voorgevel (beginnend vlak boven de vloer). Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1). Het puntenaantal van de woonruimte is 129 punten. De geldende huurprijs van 466,36 wordt vanaf 1 november 2013 tijdelijk verlaagd tot 251,55 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Bent u het niet eens met de legesveroordeling? Dan kunt u binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak bezwaar maken. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. 'S-GRAVENHAGE, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma ir. M.G.C. Schut en ing. J.J. ten Velden Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5