uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Oermilla Tewariestraat MB AMSTERDAM ZUIDOOST Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Naam: [xxx] (aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: huurder Wederpartij Naam: [xxx] Hierna te noemen: verhuurder Gemachtigde: [xxx] (aanwezig op de zitting) Kern van de uitspraak De geldende huurprijs van 453,04 per maand wordt vanaf 1 augustus 2013 tijdelijk verlaagd tot 332,05 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 11 september 2013 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 23 juli 2013 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 7 januari 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Bij beschikking van 24 oktober 2013 is aan huurder vrijstelling verleend van betaling van een voorschot leges. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring van de huurder: De puntentelling is akkoord; Het rapport geeft een goed beeld van de situatie met betrekking tot de schuifdeur; Weliswaar komt er, nadat de afvoergaten werden geboord, minder water naar binnen maar het is nog steeds ernstig. In de kamer ligt laminaat en we hebben de grootste moeite om schade daaraan te voorkomen; Door de gaten is nu wel sprake van tocht. Om dat wat tegen te gaan leggen we nu kussens tegen de deur. Bij regen is dat dan weer een probleem want de kussens worden dan ook weer nat. Wij vinden dat dit niet aanvaardbaar is. We hebben daar nu al heel lang contact over met de verhuurder maar we hebben de indruk dat die het allemaal niet serieus neemt en ons in de kou laat staan. Daarom hebben we ons uiteindelijk tot de Huurcommissie gewend; De steiger waar gemachtigde van verhuurder naar verwijst was niet geplaatst vanwege het probleem met de schuifdeur maar voor reparatie van het slaapkamerraam. Overigens willen we graag roosters in de slaapkamerramen want we willen goed kunnen ventileren. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: De puntentelling is akkoord; Er is door ons onderzoek gedaan naar de oorzaak van de lekkage maar we kunnen niets vinden; Het is niet zo dat we de zaak op zijn beloop laten. We doen wel pogingen om te repareren. Ik zie in de stukken dat er zelfs een steiger aan te pas is gekomen; Ik vervang de verantwoordelijke opzichter en weet niet alle details van deze zaak maar ik zeg toe dat ik hier zelf achter aan ga. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 augustus Op die datum was de huurprijs 453,04 per maand. Pagina 2 van 5

3 Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: Aan de achterzijde van de woonkamer bevindt zich een aluminium schuifpui. De huurder geeft aan sinds begin van de huurovereenkomst tocht en wateroverlast te ondervinden. Bij een regenbui uit een bepaalde windrichting komt hemelwater de woonkamer binnenkomt. Op het moment van onderzoek is er water over de bewegende delen van de pui gegoten waarbij het water via de aansluiting van het vaste raamwerk en het schuivende gedeelte in de onderrail terecht is gekomen. In opdracht van de verhuurder zijn in de onderrail een 4- tal gaten geboord (diameter circa 6mm), zodat het water uit de rail kan lopen. Door deze gaten komt nu (geringe) tocht de woning binnen. Er zijn verder geen naden of kieren van meer dan 1millimeter geconstateerd en er is geen gevolgschade aan de laminaatvloer geconstateerd. Dit is een gebrek analoog aan het in gebrekenboek van de Huurcommissie in categorie C onder nummer CD8 genoemde gebrek (Het kozijn/de deur/het raam is zodanig door houtrot aangetast dat er hemelwater naar binnen kan dringen. Op grond van het BB 2003 wordt waterdichtheid vereist van uitwendige schuifconstructies). Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. Maximale huurprijs In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 168 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 augustus 2013 vast op 168 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 830,12 per maand. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van 830,12 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 332,05 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 11 september Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 augustus De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 453,04 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, het gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Zaaknummer Pagina 3 van 5

4 Welke partij betaalt de leges? De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag? Een rechtspersoon betaalt 450,00 leges. Een huurder en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00 leges. De verhuurder is een rechtspersoon en moet dus 450,00 betalen. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 augustus 2013 het volgende ernstige gebrek: Aan de achterzijde van de woonkamer bevindt zich een aluminium schuifpui. De huurder geeft aan sinds begin van de huurovereenkomst tocht en wateroverlast te ondervinden. Bij een regenbui uit een bepaalde windrichting komt hemelwater de woonkamer binnenkomt. Op het moment van onderzoek is er water over de bewegende delen van de pui gegoten waarbij het water via de aansluiting van het vaste raamwerk en het schuivende gedeelte in de onderrail terecht is gekomen. In opdracht van de verhuurder zijn in de onderrail een 4- tal gaten geboord (diameter circa 6mm), zodat het water uit de rail kan lopen. Door deze gaten komt nu (geringe) tocht de woning binnen. Er zijn verder geen naden of kieren van meer dan 1millimeter geconstateerd en er is geen gevolgschade aan de laminaatvloer geconstateerd. Dit is een gebrek analoog aan het in gebrekenboek van de Huurcommissie in categorie C onder nummer CD8 genoemde gebrek (Het kozijn/de deur/het raam is zodanig door houtrot aangetast dat er hemelwater naar binnen kan dringen. Op grond van het BB 2003 wordt waterdichtheid vereist van uitwendige schuifconstructies) Het puntenaantal van de woonruimte is 168 punten. De huurprijs van 453,04 die geldt op 1 augustus 2013 wordt vanaf 1 augustus 2013 tijdelijk verlaagd tot 332,05 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Kosten De verhuurder moet 450,00 leges betalen. AMSTERDAM, De Huurcommissie, Pagina 4 van 5

5 mr. J.A.M. Schuurbiers A.M. Hoes en J.J. ten Velden Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5