uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Zaagmolenstraat HD AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Naam: [xxx] Hierna te noemen: huurder (aanwezig op de zitting) Wederpartij Naam: [xxx] (nietaanwezig op de zitting) Hierna te noemen: (gemachtigde van) verhuurder Kern van de uitspraak De tijdelijk verminderde huurprijs van 114,20 per maand blijft vanaf 1 maart 2013 ongewijzigd I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 28 mei 2013 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 7 februari 2013 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 14 augustus 2013 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Ik betaal nog steeds de verlaagde huurprijs van 114,20 per maand; Op de vraag van de commissie waarom ik een nieuwe procedure ben gestart, kan ik het volgende melden. Via mijn advocaat heb ik beslag gelegd op eigendommen van mijn voormalige huisbaas. Mijn advocaat heeft het echter laten afweten; Het plafond is naar beneden gekomen en het is weer gaan lekken, mijn huis valt uit elkaar; Een nieuwe advocaat nemen lukt niet, men neemt niet graag oude zaken aan; Ik ben het eens met het rapport van onderzoek; Er is sprake van een nieuw gebrek aan het raam; Ten aanzien van de puntentelling wil ik opmerken dat het heel lawaaierig is geworden, ook omdat in de buurt veel gebouwd gaat worden, er komt een parkeergarage. Ook heb ik last van blazers, schoonmaakkarretjes, etc.; De bovenramen zijn allemaal nog enkel glas; Kan de verlaagde huurprijs niet nog lager? III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van een huurprijs van 114,20 per maand. Deze (verlaagde) huurprijs vond de Huurcommissie in een eerdere uitspraak van 16 juli 2010 redelijk (zaaknummer 2010/1894). Deze huurprijs geldt vanaf 1 februari Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: Het plafond in de woonkamer vertoont een ernstige vochtplek over een oppervlakte van ca m 2 waarschijnlijk als gevolg van lekkage van de dakgoot of als gevolg van vochtdoorslag. De rapporteur heeft watersporen waargenomen bij de aansluiting van het plafond met de muur. De lekkage treedt op ter hoogte van de bakgoot aan de zijgevel en mogelijk ook via de daarboven gesitueerde dakkapel. Naast lekkageplekken op het plafond komt het hemelwater ook via de aansluiting van de aftimmering boven de buitenkozijnen naar binnen. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1); Pagina 2 van 5

3 De gevolgschade op het plafond in de woonkamer is groter geworden en beslaat nu een oppervlakte van 130 x 140 cm 1 (opp m 2 ). Er zijn lichte sporen van vocht op het binnenschilderwerk ontstaan doordat het hemelwater ook via de aansluiting van de aftimmering boven de buitenkozijnen naar binnen komt. Aan de binnenzijde van de schuiframen zijn sporen geconstateerd van opspattend water, dat langs de bovenzijde van het raamkozijn naar binnen komt. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer 8); Het houten schuifraam in de slaapkamer aan de voorgevel is onderhavig aan houtrot, waardoor het verband tussen de linker stijl en onderdorpel van het raam is vergaan en de beglazing los is komen te zitten. Het buitenschilderwerk op de schuiframen en op de raamkozijnen is in zeer verouderde staat en bladdert over grote oppervlakten af, waardoor het hout onvoldoende geconserveerd is en op meerdere plekken houtrot ontstaat. Slechte staat van het schilderwerk is te wijten aan uitblijven van periodiek onderhoud en onvoldoende voorbehandelen, voordat deze in de periode zijn overgeschilderd. De oude la(a)g(en) schilderwerk zijn niet verwijderd nog opgeschuurd, waardoor onvoldoende hechting wordt verkregen. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer D2). Aan de linker onderzijde van het schuifraam in de slaapkamer aan de voorgevel ontbreekt een deel van het houtwerk, evenals van de onderdorpel van het raamkozijn. Door vermolmen en werking van onvoldoende geconserveerd houtwerk is het raam niet meer fatsoenlijk te openen. Het schuifraam klemt en wringt in de kozijnsponning. Bij openen van dit raam bestaat het gevaar dat de onderdorpel van het schuifraam geheel los komt. Hierdoor zou het enkelglas raam uit kunnen vallen, daar reeds een gedeelte van de glaslat op de onderdorpel ontbreekt ten gevolge van verrotting. Het schuifraam is de enige mogelijkheid tot ventilatie van het vertrek. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer D1). Zaaknummer Bij gebreken in de categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. Maximale huurprijs In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 96 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 maart 2013 vast op 96 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 447,42 per maand. Tijdelijke verlaging Omdat het gebrek in de categorie CV1 nog onverkort aanwezig is, blijft de huurprijs per 1 maart 2013 (de eerste van de maand volgend op de datum aanzegging gebreken) ongewijzigd op het verminderde niveau van 114,20 per maand. Einde van de tijdelijke huurverlaging De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder de geldende huurprijs van 144,52 per maand betalen. Pagina 3 van 5

4 Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Welke partij betaalt de leges? De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag? Een rechtspersoon betaalt 450,00 leges. Een huurder en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00 leges. De verhuurder is geen rechtspersoon en moet dus 25,00 betalen. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 maart 2013 de volgende ernstige gebreken: - Het plafond in de woonkamer vertoont een ernstige vochtplek over een oppervlakte van ca m 2 waarschijnlijk als gevolg van lekkage van de dakgoot of als gevolg van vochtdoorslag. De rapporteur heeft watersporen waargenomen bij de aansluiting van het plafond met de muur. De lekkage treedt op ter hoogte van de bakgoot aan de zijgevel en mogelijk ook via de daarboven gesitueerde dakkapel. Naast lekkageplekken op het plafond komt het hemelwater ook via de aansluiting van de aftimmering boven de buitenkozijnen naar binnen. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1); - De gevolgschade op het plafond in de woonkamer is groter geworden en beslaat nu een oppervlakte van 130 x 140 cm 1 (opp m 2 ). Er zijn lichte sporen van vocht op het binnenschilderwerk ontstaan doordat het hemelwater ook via de aansluiting van de aftimmering boven de buitenkozijnen naar binnen komt. Aan de binnenzijde van de schuiframen zijn sporen geconstateerd van opspattend water, dat langs de bovenzijde van het raamkozijn naar binnen komt. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer 8); - Het houten schuifraam in de slaapkamer aan de voorgevel is onderhavig aan houtrot, waardoor het verband tussen de linker stijl en onderdorpel van het raam is vergaan en de beglazing los is komen te zitten. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer D2). - Aan de linker onderzijde van het schuifraam in de slaapkamer aan de voorgevel ontbreekt een deel van het houtwerk, evenals van de onderdorpel van het raamkozijn. Door vermolmen en werking van onvoldoende geconserveerd houtwerk is het raam niet meer fatsoenlijk te openen. Het schuifraam klemt en wringt in de kozijnsponning. Bij openen van dit raam bestaat het gevaar dat de onderdorpel van het schuifraam geheel los komt. Hierdoor zou het enkelglas raam uit kunnen vallen, daar reeds een gedeelte van de glaslat op de onderdorpel ontbreekt ten gevolge van verrotting. Het schuifraam is de enige mogelijkheid tot ventilatie van het vertrek. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer D1). Pagina 4 van 5

5 Het puntenaantal van de woonruimte is 96; De reeds verlaagde huurprijs van 114,20 die geldt vanaf 1 februari 2010 blijft per 1 maart 2013 ongewijzigd. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Kosten De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. C.S. van Damme M.G.C. Schut en E. Hollink Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5