Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Du Perronstraat JT AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De tijdelijk verlaagde huurprijs van 261,53 per maand wordt vanaf 1 juni 2014 gehandhaafd I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 10 juli 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 15 mei 2014 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 10 september 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Ik ga niet akkoord met de puntentelling. Ik zie verschil tussen de punten van 23 augustus 2013 en die van september Vorige keer 137 punten en nu 148 punten. Toen de rapporteur kwam was de schimmel weg, maar is nu teruggekomen en ik laat er foto's van zien. Er is maar aan één kant iets aan gedaan, nu gaat de schimmel naar de andere kant. De scheidingswant met de badkamer is behandeld en daar is geen schimmel meer. De kamer wordt geventileerd en gestookt. Ik maak elke dag de ramen open en ik stook er. Ik betaal nog steeds de verlaagde huurprijs. Ik kan in die kamer niet slapen. Mijn inboedelverzekering heeft mijn claim afgewezen. Het duurt nu al een jaar. Het betreft de buitenmuur. De onderbuurvrouw heeft er ook last van gehad en het is behandeld. In juli 2014 is ook buitenkant behandeld, maar het kwam terug tussen juli en oktober Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: Geen opmerkingen over de punten. In uitspraak van 10/10/13 is de huur verlaagd. Wij hebben de schimmel behandeld van binnen uit. Schimmel is behandeld en geschilderd. Na 29 oktober 2014 is de gevel bekeken en behandeld. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs In zaaknummer is de huurprijs van 465,45 vanaf 1 mei 2013 tijdelijk verlaagd tot 261,53 per maand. Pagina 2 van 5

3 Maximale huurprijs In het puntenrapport bij het rapport van onderzoek wordt de woonruimte op 1 juni 2014 gewaardeerd op 148 punten volgens oud WWS. De huurder maakt bezwaar tegen dit puntenaantal. De huurder is het er niet mee eens dat in de eerdere uitspraak de woonruimte per 1 mei 2013 op 137 punten is gewaardeerd volgens oud WWS (dat is 148 minus 11 punten label D) en in het puntenrapport als bijlage bij de uitnodiging voor deze zitting op 148 punten is gewaardeerd. De Huurcommissie merkt op dat in beginsel het verschil in punten verklaard kan worden in het verschil tussen de oude berekeningswijze voor de punten van vóór 1 januari 2014 en die van na 1 januari Echter bij nadere beschouwing van het bij de uitnodiging meegestuurde puntenrapport met 148 punten is gebleken dat bij onderdeel 3 abusievelijk oud WWS is toegepast en dat bij onderdeel 4 abusievelijk zowel oud als nieuw WWS is toegepast. Daarom is op verzoek van de commissie door de rapporteur voor de onderdelen 3 en 4 een herberekening van de punten gemaakt op basis van nieuw WWS. De Huurcommissie overweegt hierbij het volgende. In nieuw WWS zijn de rubrieken 3 en 4 vervallen, m.u.v. verwarmde vertrekken en verwarmde overige ruimten. Puntentoekenning op basis van energieprestatie of bouwjaar, bij ontbreken van een label, vervangt deze punten. In dit geval zijn er 6 verwarmde vertrekken, waarvoor volgens nieuw WWS 12 punten moeten worden toegekend bij onderdeel 3. Uit controle op de van overheidswege ingerichte website ep-online.nl blijkt dat voor deze woning een energielabel D is afgegeven, waarvoor volgens nieuw WWS 11 punten moeten worden toegekend bij onderdeel 4. Hiermee komt de puntentelling niet op 137 punten, maar op 135 punten. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte overeenkomstig het vorenstaande vast op 135 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 659,86 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, heeft de woonruimte een ernstig gebrek: Er bevindt zich een lichte vochtplek op het binnenblad van de zijgevel in de slaapkamer aan de voorgevel ter plaatse van de plint, over een oppervlakte van 50 x 20cm¹ (opp. 0,10 m²). Het betreft hier een ongeïsoleerde zijgevel. Aan de gemetselde buitenschil zijn visueel geen gebreken geconstateerd, mogelijk vindt contact plaats tussen het binnen- en buitenblad, waardoor koude- en mogelijk ook vochttransport optreedt door de buitenschil. In de maand mei 2014 is de schimmelvorming op deze wand in opdracht van de verhuurder verwijderd. Dit is een gebrek in categorie C, nummer 9. Pagina 3 van 5

4 Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. De Huurcommissie is in deze situatie van oordeel dat de vanaf 1 mei 2013 tijdelijk verlaagde huurprijs naar 261,53 vanaf 1 juni 2014 gehandhaafd moet blijven. Zolang het gebrek bestaat, mag de verhuurder de geldende huurprijs van 465,45 niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder in het ongelijk wordt gesteld en de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 juni 2014 het volgende ernstig woongenotschadend gebrek: Er bevindt zich een lichte vochtplek op het binnenblad van de zijgevel in de slaapkamer aan de voorgevel ter plaatse van de plint, over een oppervlakte van 50 x 20cm¹ (opp. 0,10 m²). Het betreft hier een ongeïsoleerde zijgevel. Aan de gemetselde buitenschil zijn visueel geen gebreken geconstateerd, mogelijk vindt contact plaats tussen het binnen- en buitenblad, waardoor koude- en mogelijk ook vochttransport optreedt door de buitenschil. Dit is een gebrek in categorie C, nummer 9. Het puntenaantal van de woonruimte is 137. De tijdelijke verlaagde huurprijs van 261,53 per maand wordt vanaf 1 juni 2014 gehandhaafd. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Pagina 4 van 5

5 Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. M.L. Bondrager M.J. Janssen en ir. B.M.V. Brakel-Uiterwaal Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5