Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Wolbrantskerkweg 104 A 1069 DA AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De geldende huurprijs van 632,81 wordt gedurende de periode 1 april 2014 tot 1 oktober 2014 tijdelijk verlaagd 522,85 per maand. Vervolgens wordt per 1 oktober 2014 de tijdelijk verlaagde huurprijs 609,99 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 30 juli 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 11 maart 2014 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 5 februari 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: de eerste keer is de koude waterleiding gesprongen en de tweede keer de warmwaterleiding; de eerste lekkage was op 28 januari 2014; ik ben echt op zoek naar een andere woning, het geeft mij veel stress; er is geen lekkage meer geweest; ik ben bang dat de centrale verwarmingsleiding ook gaat springen. Dat moet ook gecontroleerd worden; mijn inboedelverzekering vergoedt het laminaat niet volledig. Ik kom 400 te kort; er is drie keer geschilderd; het bleek dat de muren nog vochtig waren en toen bleek dat er weer een leiding was gesprongen; ik heb gezondheidsklachten; de tegels zijn wel gemaakt; de kraan is heel hoog en niet handig terug geplaatst en dat is mogelijk gedaan omdat de leidingen te kort zouden zijn. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: de lekkage bij punt 1 in het rapport was in de keuken de leiding was gesprongen en die is afgedopt. Dat is dezelfde dag of de volgende ochtend hersteld. Later is alles vernieuwd; de werkzaamheden zijn 4 en 5 september 2014 afgerond; de leidingen waren van kunststof en zijn gesprongen door een bepaalde manier van aanbrengen. Dit is een probleem in het hele gebouw; de muren zijn in juli gewit voordat dat de leidingen waren hersteld. Dat vind ik ook een beetje apart; ik noteer de schade en dan kunnen wij kijken wat wij nog kunnen betekenen; 16 januari 2015 zijn de tegels gedaan; de kraan is hoger geplaatst anders stoot de huurder haar hoofd. Ik zal informeren waarom de kraan aan de andere kant is geplaatst. Pagina 2 van 5

3 III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 31 maart Op die datum was de huurprijs 632,81 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie gedurende de periode 1 april 2014 tot 1 oktober 2014 het volgende ernstige gebrek vertoond: In de woonruimte zijn leidinglekkages opgetreden doordat een waterleiding is gesprongen. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 4). Het gebrek aan de leidingen is in september 2014 verholpen. Toch acht de commissie ondanks dit herstel het gebrek nog niet geheel verholpen. Bij het herstel van de badkamer is namelijk de douchekraan zodanig niet functioneel teruggeplaatst dat er naar het oordeel van de commissie nog steeds sprake is van een gebrek: De douchekraan is verplaatst van de binnenwand naar de betonnen achterwand, waar de kraan op een hoogte van 1,50 m¹ op de wand is gemonteerd. Dit is een gebrek, analoog een gebrek in categorie C (nummer 8). Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. De Huurcommissie is van oordeel dat voor het gebrek aan de leidingen een tijdelijke verlaging tot 60% van de maximale huurprijsgrens redelijk is. Voor de douchekraan die niet functioneel is teruggeplaatst acht de commissie een vermindering tot 70% van de maximale huurprijsgrens redelijk. Maximale huurprijs In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 176 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte vast op 176 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 871,41 per maand. Pagina 3 van 5

4 Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 30 juli Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1 april Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt gedurende de periode 1 april 2014 tot 1 oktober 2014 tijdelijk verlaagd tot 60% van 871,41 (maximale huurprijs). De huurder betaalt deze periode dus 522,85 per maand. Voorts wordt per 1 oktober 2014 de huurprijs tijdelijk verlaagd tot 70% van 871,41 (maximale huurprijs). De huurder betaalt per 1 oktober 2014 dus 609,99 per maand. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek in categorie C (nummer 8) is hersteld, moet de huurder een huurprijs van 632,81 per maand betalen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 4 van 5

5 IV Beslissing De woonruimte vertoonde gedurende de periode 1 april 2014 tot 1 oktober 2014 het volgende gebrek: In de woonruimte zijn leidinglekkages opgetreden doordat een waterleiding is gesprongen. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 4). Voorts vertoonde de woonruimte vanaf 1 oktober 2014 nog het volgende gebrek: De douchekraan is verplaatst van de binnenwand naar de betonnen achterwand, waar de kraan op een hoogte van 1,50 m¹ op de wand is gemonteerd. Dit is een gebrek, analoog een gebrek in categorie C (nummer 8). Het puntenaantal van de woonruimte is 176; De geldende huurprijs van 632,81 wordt gedurende de periode 1 april 2014 tot 1 oktober 2014 tijdelijk verlaagd 522,85 per maand. Per 1 oktober 2014 is de huurprijs tijdelijk verlaagd tot 609,99 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. E.M. Jacquemijns H. Scheffer en ir. B.M.V. Brakel-Uiterwaal Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5