Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte De Gele Zandberg LC BERGEN OP ZOOM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 475,00 per maand wordt van 1 april 2016 tot 1 augustus 2016 verlaagd tot 190,00 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 5 maart 2016 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 5 maart 2016 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 7 april 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Pagina 1 van 5

2 Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Ik ben akkoord met het rapport, het is voldoende duidelijk. Het is te hopen dat de problemen nu zijn opgelost. De gebreken die op papier staan, zijn afgelopen maandag opgelost. Het heeft nog niet geregend, maar ik wacht het af. Ik heb al heel veel zelf aan de woning gedaan. Verhuurder wil een huurverhoging van 20 tot 30%. Korte samenvatting verklaring verhuurder: Ik mocht niet komen bij het onderzoek, ik heb wel telefonisch gesproken met rapporteur. In mijn brief van 23 maart 2016 heb ik al aangegeven dat er sprake is van bijzondere omstandigheden. Ik begreep al van rapporteur dat dit niet aan de Huurcommissie is. Ik heb deze woning vijf jaar geleden verhuurd, ik kan het pand nu voor 700,00 tot 800,00 verhuren. Er zijn zaken opgelost. Dit is vorige week gedaan. De meeste klachten zijn opgelost. Maandag is de gootsteenlekkage opgelost. In de meterkast was inderdaad een storing, dit is opgelost door een elektricien. De radiatorkraan is aangedraaid. De vlekken op de gipswand van het toilet zijn droog. Dit is een kwestie van normaal schilderwerk. Wij zijn het dak op geweest. Het dak is gerepareerd met vloeibaar mastiek. Ik heb met rapporteur gebeld en die gaf aan, wacht maar af met werkzaamheden tot de commissie uitspraak heeft gedaan. Ik heb 2 tot 3 jaar geleden al aangegeven dat ik iets anders wil doen met mijn woning. Huurders hebben nog steeds geen andere woning willen aanvaarden, omdat er nergens een gelijkwaardige woning is te krijgen voor deze prijs. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 31 maart Op die datum was de huurprijs 475,00 per maand. Onderhoud en gebreken Er is sprake geweest van lekkages. Door verhuurder zijn werkzaamheden uitgevoerd aan het dak. De lekkages zijn hiermee verholpen. De nog aanwezige gevolgschade is niet aangemerkt als een ernstig gebrek. De klacht over de lekkende radiatorkraan is verholpen. De kraan is dichtgedraaid. Er is geen ernstig gebrek vastgesteld dat de klacht over schimmelvorming in de badkamer kan verklaren. Verder is door verhuurder de elektrische installatie nagezien. Een elektricien heeft een storing opgelost. De commissie concludeert dat sprake is geweest van ernstige gebreken, maar dat deze op de maandag voorafgaande aan de zitting (begin juli 2016) zijn opgelost. Pagina 2 van 5

3 Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: Er is sprake van doorslaand vocht bij de dakkapel en het toilet. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1); In de slaapkamer rechts lekt de radiatorknop en in de slaapkamer links lekt de koppeling van de retourleiding. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer Qa2. De houten achterwand van het keukenblok vertoont plaatselijk vochtplekken. Er was sprake van een gootsteenlekkage. Dit is een gebrek in categorie C, nummer V1. Deze gebreken zijn hersteld op 4 juli De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Zoals al is aangegeven in het rapport wordt een klacht over een elektrische installatie uitsluitend aangemerkt als een ernstig gebrek, indien er een rapport wordt overgelegd van een erkend installateur. Inmiddels is overigens ook dit probleem blijkbaar opgelost. Zaaknummer Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs ( 475,00). De huurder betaalt dus 190,00 per maand Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 5 maart Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1 april De gebreken zijn hersteld op 4 juli Vanaf 1 augustus 2016 moet de huurder weer de huurprijs van 475,00 betalen. Algemeen De commissie heeft er kennis van genomen dat verhuurder een hogere huurprijs wil vragen voor zijn woning. De spelregels over het voorstellen van een huurprijswijziging staan vermeld op de website van de Huurcommissie ( Indien de verhuurder een beëindiging wenst van de huurovereenkomst en zijn voorstel daartoe (opzegging of ontbinding) wordt niet aanvaard door de huurder, moet het geschil door de verhuurder worden voorgelegd aan de kantonrechter. De Huurcommissie heeft hierin geen enkele bevoegdheid. Pagina 3 van 5

4 Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval had de woonruimte op 1 april 2016 ernstige het woongenot schadende gebreken. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 4 van 5

5 IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 april 2016 de volgende ernstige gebreken: Er is sprake van doorslaand vocht bij de dakkapel en het toilet. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1); In de slaapkamer rechts lekt de radiatorknop en in de slaapkamer links lekt de koppeling van de retourleiding. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer Qa2. De houten achterwand van het keukenblok vertoont plaatselijk vochtplekken. Er was sprake van een gootsteenlekkage. Dit is een gebrek in categorie C, nummer V1. De geldende huurprijs van 475,00 wordt van 1 april 2016 tot 1 augustus 2016 verlaagd tot 190,00 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. BREDA, De Huurcommissie, mr. E.M. Jacquemijns F.J. Bedaux en J.J.M.W. van Helden Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5