Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek van huurder Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Verzoek van verhuurder bezwaar tegen huurprijsverhoging (Artikel van het Burgerlijk Wetboek) Woonruimte Haarlemmer Houttuinen GM AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Huurder Hierna te noemen: huurder Verhuurder Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De woonruimte heeft op 1 mei 2016 geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen De per 1 juli 2016 voorgestelde huurverhoging tot 598,22 per maand is redelijk I Verloop van de procedures Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 15 juni 2016 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 20 april 2016 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Verzoek van de verhuurder De Huurcommissie ontving op 14 juli 2016 een verzoek van de verhuurder. Daarin vraagt de verhuurder de Huurcommissie om de redelijkheid van een huurverhoging te beoordelen. De verhuurder stelt voor de huur te verhogen van 592,30 per maand met 5,92 (1 procent) tot 598,22 per maand met ingang van 1 juli Pagina 1 van 5

2 Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 11 augustus 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: De klacht heb ik gemeld via het Huurteam, om die reden heb ik ook direct een bezwaar tegen de huurverhoging gemaakt. Ik vind het een slecht en onvolledig rapport. Rapporteur heeft niet goed begrepen wat het probleem is. Mijn woning heeft een boiler. De badkamer en de slaapkamer hebben een niet goed werkend natuurlijke ventilatie. Ik kan alleen goed ventileren door het openen van de slaapkamerraam, dit is recht aan straat. De ventilatieroosters in de slaapkamer werken niet goed. In de keuken was het zo goed, dat hierdoor badkamer en toilet niet werkten. De rapporteur die anderhalf jaar geleden hier was, begreep het wel. De aanwezige roosters zijn aangebracht om de mechanische ventilatie te ondersteunen. Deze zijn niet om te ventileren. De mechanische ventilatie was minimaal al een week uit voor de klachtenmelding. Het probleem is de badkamer en daarmee ook de slaapkamer. Het klopt dat nu de klachten zijn opgelost. Maar vanaf april was er geen ventilatie mogelijk. Het uitzetten van de mechanische ventilatie is echt niet gezond. Het zegt naar mijn mening genoeg dat na een korte tijd er al schimmelvorming is. Korte samenvatting verklaring verhuurder: De klacht 2016 gaat over het uitzetten van de mechanische ventilatie. De badkamer zit in de slaapkamer, de badkamer kan wel via slaapkamer worden geventileerd. Na het bezoek van rapporteur is de mechanische ventilatie weer aangezet. Op 25 augustus is de mechanische ventilatie weer aangezet. Alle schimmelklachten hebben wij opgelost. Tijdens het onderzoek gaf huurder aan dat zaak is gestart als stok achter de deur. Er was minimale schimmel in de badkamer. Wij hebben ook vooraf toegezegd dat de schimmel weggehaald zou worden. De mechanische ventilatie is op 25 augustus aangezet en op 31 augustus is er geverfd Op beide kanalen is een mechanische ventilatie geïnstalleerd. Het kanaal waar de keuken op zat werkte te goed. Daardoor was sprake van onderdruk. Vanwege de veiligheid van alle bewoners in dit complex is de mechanische ventilatie uitgezet. Pagina 2 van 5

3 IIIa Beoordeling (tijdelijke) huurprijsverlaging op grond van gebreken De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Onderhoud en gebreken De commissie heeft er kennis van genomen dat in deze woning in het verleden een probleem is geweest door een onvoldoende ventilatiemogelijkheid. Dit had tot gevolg dat sprake was van ernstige schimmelvorming in de badkamer. Een en ander is opgenomen in de voorgaande uitspraak van de Huurcommissie met zaaknummer ZKN Thans is echter sprake van een andere situatie. De in het complex aanwezige mechanische ventilatie is door verhuurder enige tijd buiten bedrijf gesteld. De mechanische ventilatie in de keuken werkte te goed, waardoor onderdruk ontstond. In enkele woningen binnen dit complex was nog een geiser met een open verbranding aanwezig. Dergelijke installaties kunnen leiden tot een koolmonoxidevergiftiging. Door de centrale mechanische ventilatie met onderdruk in de keuken, zouden de dampen van deze geisers ook in andere woningen verspreid kunnen worden. Om veiligheidsredenen heeft verhuurder daarom de mechanische ventilatie uitgeschakeld. Door de commissie wordt vastgesteld dat de gevolgen van het uitgeschakeld zijn van de mechanische ventilatie in de woning van huurder minimaal zijn geweest. Er is geen sprake geweest van een ernstige schimmelvorming. Deze schimmelvorming is overigens al door verhuurder bestreden kort na het weer inschakelen van de mechanische ventilatie. De commissie is verder van mening dat de veiligheid van alle bewoners in dit complex, prevaleert boven de hinder die door deze individuele huurder is ondervonden. Alles overwegende (de geringe gevolgschade door het afzetten van de ventilatie en de veiligheid van de bewoners) is de commissie van mening dat hier geen sprake is van een dusdanig ernstig gebrek aan de woning dat dit kan leiden tot een tijdelijke huurprijsverlaging. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen. De Huurcommissie stelt daarom de huurder in het ongelijk. Dit betekent dat de huurder de leges moet betalen. Pagina 3 van 5

4 III Beoordeling voorstel tot huurverhoging per 1 juli 2016 Bezwaren huurder Door huurder is bezwaar gemaakt tegen het voorstel tot huurprijswijziging, omdat er sprake zou zijn van een gebrek. De zogenoemde onderhoudsprocedure was voor 1 juli 2016 in behandeling bij de Huurcommissie. Ingangsdatum huurverhoging De verhuurder heeft op 16 april 2016 voorgesteld de huurprijs met ingang van 1 juli 2016 te verhogen. Het voorstel tot huurverhoging van de verhuurder voldoet aan de hieraan te stellen eisen. Geldende huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 30 juni Op die datum was de huurprijs 592,30 per maand. Het door verhuurder gehanteerde verhogingspercentage (1%) is niet hoger dan het maximaal toegestane percentage. Zoals hiervoor is aangegeven is door de commissie besloten dat de woning niet een dusdanig ernstig gebrek heeft dat dit kan leiden tot een (tijdelijke) huurprijsverlaging. Dit betekent dat dit bezwaar van huurder de voorgestelde huurverhoging niet kan stuiten. Conclusie Het voorstel van de verhuurder om de huurprijs te verhogen met 1 procent tot 598,22 met ingang van 1 juli 2016 is redelijk. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De voorgestelde huurverhoging is redelijk. De Huurcommissie stelt de verhuurder in het gelijk. De huurder moet de leges betalen. De verhuurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Bedrag Een rechtspersoon betaalt 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 4 van 5

5 IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 mei 2016 geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen. Het voorstel tot huurverhoging van 592,30 met 1 procent tot 598,22 met ingang van 1 juli 2016 is redelijk. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling verzoek huurder () De huurder moet 25,00 betalen. De huurder heeft dit bedrag al betaald als voorschot. Legesveroordeling verzoek verhuurder () De verhuurder hoeft geen leges te betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot van 450,00 daarom terug. De huurder moet 25,00 leges betalen. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma P.L.M. Brugman en R.A. Bolder-Wiggers Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5