Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Beresteinlaan JA 'S-GRAVENHAGE Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Wederpartij [xxx](niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak De geldende huurprijs van 490,56 wordt vanaf 1 augustus 2014 tijdelijk verlaagd tot 294,34 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 18 november 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 29 juli 2014 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 10 december 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COUGB ENV II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Pagina 1 van 6

2 Op 27 januari 2015 heeft de Huurcommissie van verhuurder een brief, met als bijlage een rapportage over het onderzoek naar vocht en schimmelklachten in de betreffende woning, ontvangen waarin verhuurder zijn standpunt over de onderhoudstoestand van de woonruimte, en over de voorgeschiedenis, heeft uiteengezet. De verhuurder komt tot de conclusie dat de schimmel in de woonruimte wordt veroorzaakt door het ventilatie- en stookgedrag van de huurders. Bovengenoemde brief met bijlage wordt als hier herhaald en ingevoegd beschouwd. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring van de huurder: Volgens de rapportage, die in opdracht van de verhuurder is opgemaakt, is de temperatuur in de woonruimte tussen de graden. Dit is onjuist. Het is gemiddeld 20 graden in huis; Sinds 2009 hebben we last van schimmelvorming in de woonruimte. De eerste jaren werden we door de verhuurder niet serieus genomen; De schimmel wordt alleen maar erger. In 2012 hebben we zelf twee keer de wanden geverfd. Alle aangetaste spullen hebben we weggegooid en dan nog is de schimmel terug gekomen; In januari 2013 heeft de verhuurder de wanden schoongemaakt en is er een schimmelvretend middel op gespoten. De verhuurder heeft de wanden niet geverfd; Verhuurder stelt dat de schimmelvorming ontstaat door slechte ventilatie. Als de kinderen alleen thuis zijn dan laat ik de ramen niet openstaan. Het raam in de woonkamer is erg groot. We wonen op de begane grond en daarom is de woning inbraakgevoelig. Er is in het verleden al een keer geprobeerd in te breken; De mechanische ventilatie staat vaak op stand 3. We ruiken dan wel de kookluchten van de andere woonruimten. Ik leg een kopie van de gezondheidsverklaring van de longverpleegkundige aan de commissie over. Hierin is ook opgenomen dat wanneer het keukenraam openstaat, en de voordeur wordt open gedaan dat er te veel tocht in de woning ontstaat. Hierdoor kan ik niet veel luchten. Die mogelijkheid is er niet. Er zijn alleen maar draai- kiepramen om te openen. Ook wordt vermeld dat onze woonruimte er schoon en goed onderhouden uitziet; De ramen zijn niet beslagen; De andere woonruimten in het portiek hebben ook last van schimmel. Het keukenraam en de het slaapkamerraam van de kinderen staan de gehele dag open. Als we gaan slapen gaan ze dicht; De verhuurder is naar de rechter gestapt, omdat wij onze huur niet meer betalen. Gisteren zijn we bij de rechter geweest voor het aanleveren van bewijsstukken. We hebben ons verweerschrift overhandigd. Van de verhuurder hebben we geen reactie vernomen. Na de hoorzitting heeft de verhuurder telefonisch laten weten dat hij door een interne miscommunicatie niet bij de zitting aanwezig was. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de geldende huurprijs. Pagina 2 van 6

3 De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 augustus Op die datum was de huurprijs 490,56 per maand. Onderhoud en gebreken Uit het rapport van voorbereidend onderzoek, de klachtenmelding van huurder, de acties van verhuurder, de verklaring van huurder ter zitting en alle overgelegde stukken, blijkt dat sprake is van een woning met schimmels als gevolg van vocht. De commissie volgt de verhuurder niet in zijn overtuiging dat deze vochtklachten volledig te wijten zijn aan het stook- en ventilatiegedrag van de huurders. De commissie heeft hierbij overwogen dat de woonruimte niet over ventilatieroosters beschikt, zodat er onvoldoende ventilatiemogelijkheden zijn om de gehele dag voldoende te kunnen ventileren. Ook heeft de huurder naar voren gebracht dat hij door de inbraakgevoeligheid en de tochtklachten, onvoldoende gebruik kan maken van de draai- en kiepramen in de woonruimte, hetgeen de commissie niet onredelijk voorkomt. Daarnaast heeft de huurder voldoende aannemelijk gemaakt dat de woonruimte goed wordt schoongemaakt en dat de wijze waarop de huurder de woonruimte bewoont normaal gesproken afdoende zou moeten zijn om schimmelvorming te voorkomen. De Huurcommissie volgt daarom de conclusie van haar deskundig rapporteur. Naar het oordeel van de commissie worden de schimmelstippen en de muffe vochtige lucht veroorzaakt door afzetting van condensvocht op de koude muren in combinatie met het onvoldoende (kunnen) ventileren van de vertrekken. De woonruimte ligt boven de kelderboxen, en zowel in de voor- als in de achtergevel zitten diverse koudebruggen. COUGB ENV Gelet hierop heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: Schimmelvorming in diverse vertrekken: - Woonkamer: Op een afmeting van 0,30 m x 2,60 m is de buitenmuur rechts naast de deur naar het balkon beschimmeld. De buitenmuur voorgevel in de woonkamer vertoont rechts onder het raam droge zwarte schimmelstippen op een afmeting van 0,25 m x 2,60 m. Op de binnenmuur tussen de woonkamer en de grote slaapkamer zitten ter plaatse van de vloer op een strook van 0,50 m x 1,90 m droge grijze en zwarte schimmelstippen. - Slaapkamer achtergevel links: Op de woningscheidende muur, aansluitend op de binnenmuur naar de woonkamer, zitten droge lichtgrijze schimmelstippen op een afmeting van 1,45 m x 0,75 m. Op het plafond ter plaatse van de bovendorpel van het houten raamkozijn in de achtergevel zitten droge grijze schimmelstippen op een strook van 0,15 m x 2,90 m. - De kleine slaapkamer aan de achtergevel: Op de binnenmuur tussen dit vertrek en de gang zitten ter plaatse van de vloer droge zwarte schimmelstippen op een strook van 0,30 m x 1,00 m. - Op de buitenmuur, links naast de kozijnstijl van het raam, zit een strook met droge grijze schimmelstippen op een afmeting van 0,20 m x 1,00 m. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V3). Pagina 3 van 6

4 De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40 % van de geldende huurprijs. De verhuurder heeft wel diverse acties ondernomen om onderzoek naar de schimmelvorming te verrichten en heeft de nodige middelen ingezet. De gevolgen van de schimmels voor het woongenot van de huurders is echter groot. De commissie acht in deze situatie een tijdelijke verlaging tot 60% van de geldende huurprijs redelijk. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 60% van de geldende huurprijs. De huurder betaalt dus 294,34 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 18 november Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 augustus De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 490,56 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, het gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 4 van 6

5 IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 augustus 2014 het volgende ernstige gebrek: Schimmelvorming in diverse vertrekken: - Woonkamer: Op een afmeting van 0,30 m x 2,60 m is de buitenmuur rechts naast de deur naar het balkon beschimmeld. De buitenmuur voorgevel in de woonkamer vertoont rechts onder het raam droge zwarte schimmelstippen op een afmeting van 0,25 m x 2,60 m. Op de binnenmuur tussen de woonkamer en de grote slaapkamer zitten ter plaatse van de vloer op een strook van 0,50 m x 1,90 m droge grijze en zwarte schimmelstippen. - Slaapkamer achtergevel links: Op de woningscheidende muur, aansluitend op de binnenmuur naar de woonkamer, zitten droge lichtgrijze schimmelstippen op een afmeting van 1,45 m x 0,75 m. Op het plafond ter plaatse van de bovendorpel van het houten raamkozijn in de achtergevel zitten droge grijze schimmelstippen op een strook van 0,15 m x 2,90 m. - De kleine slaapkamer aan de achtergevel: Op de binnenmuur tussen dit vertrek en de gang zitten ter plaatse van de vloer droge zwarte schimmelstippen op een strook van 0,30 m x 1,00 m. - Op de buitenmuur, links naast de kozijnstijl van het raam, zit een strook met droge grijze schimmelstippen op een afmeting van 0,20 m x 1,00 m. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V3). De geldende huurprijs van 490,56 wordt vanaf 1 augustus 2014 tijdelijk verlaagd tot 294,34 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. Pagina 5 van 6

6 'S-GRAVENHAGE, De Huurcommissie, mr. E.M. Jacquemijns C.H.D. ter Huizen en mr. C.A. Oskam Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 6 van 6