Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Rontgenstraat LL ROOSENDAAL Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 601,11 per maand wordt vanaf 1 maart 2015 tijdelijk verlaagd tot 360,67 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 30 juli 2015 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 15 februari 2015 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 28 oktober 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COUGB ENV Correspondentie over de zaak Op 16 maart 2016 heeft de Huurcommissie een brief ontvangen van de gemachtigde van huurder. Er worden een aantal foto's toegezonden om toe te voegen aan het dossier. Pagina 1 van 6

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder en/of gemachtigde van de huurder: Het rapport was niet heel duidelijk, ik ben dit anders gewend van de rapporteur van de Huurcommissie. In 2010 heeft verhuurder het ventilatiekanaal afgetimmerd. Wij hebben gevraagd aan verhuurder om een oplossing, omdat er sprake was van een gat waar veel gruis en vuil uitviel. Wij hebben niet gevraagd om dit dicht te timmeren. Wij ventileren voldoende. Je kunt niet altijd alle ramen open maken De achterdeur staat bij het koken open. Cliënten handelen conform de aanbevelingen. In de woonkamer is geen raam dat open kan. Er is een raam aan de straatkant, daar zit wel een rooster in, maar je kunt het niet openen. Ik lees uit het rapport niet dat er vanuit het deskundigenrapport wordt gezegd dat het woningverbetering is. De thermostaat staat altijd op 23 graden, als er niet wordt gestookt dan is die ook kapot Korte samenvatting verklaring verhuurder: Door ons is het ventilatiekanaal waarop je de afzuigkap kan aansluiten, op verzoek van huurder, dichtgetimmerd omdat er gruis uitkwam. In de woonkamer en de slaapkamer zijn wel voorzieningen en die worden niet gebruikt. Naar onze mening is de ventilatie van badkamer en keuken een comfortverbetering. Met betrekking tot de woonkamerraam is niets gezegd door rapporteur of de door ons ingeschakelde deskundige. Opzichters hebben niets gezien van een gebrek, los van alle zaken die technisch mogelijk zijn. Als volgens een huurder de problemen nog niet zijn verholpen, dan schakelen wij een deskundige in. In november is er een rooster aangebracht III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. COUGB ENV Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 maart Op die datum was de huurprijs 601,11 per maand. Onderhoud en gebreken Pagina 2 van 6

3 De klacht van huurder betreft vocht- en schimmelvorming in slaapkamers, woonkamer en aanbouw. Door rapporteur wordt aangegeven dat er tegen de achtergevel van de woning een aanbouw aanwezig is. Hierdoor grenst de keuken niet meer aan buiten, maar er is sprake van een inpandige keuken. In de keuken is standaard een natuurlijk ventilatiekanaal aanwezig. Uit de verklaringen ter zitting blijkt dat verhuurder dit heeft dichtgetimmerd, omdat uit het kanaal gruis en vuil kwam. Door de commissie wordt vastgesteld dat verhuurder verantwoordelijk is voor de wijze waarop een klacht van huurder wordt afgehandeld. De klacht van huurder was: gruis en vuil komt uit het kanaal. De verhuurder heeft deze klacht opgelost door het kanaal dicht te timmeren, maar heeft hiermee ook een gebrek gecreëerd. Dat huurder hiermee kennelijk heeft ingestemd doet niet ter zake, het is verhuurder die verantwoordelijk is voor de wijze waarop een gebrek wordt verholpen. Er is geen sprake meer van een natuurlijk ventilatiekanaal en ook kan huurder geen afzuigkap plaatsen waarmee de kookluchten en kookdampen direct naar buiten kunnen worden afgevoerd. De commissie heeft er kennis van genomen dat verhuurder in november een rooster heeft geplaatst. Uit de verklaringen ter zitting blijkt niet dat hiermee het gebrek afdoende is verholpen. De commissie heeft er verder kennis van genomen dat de door verhuurder ingeschakelde deskundige adviseert om in de keuken een afzuigkap aan te sluiten op een afvoer rechtstreeks naar buiten en de keuken te voorzien van een mechanische afvoer die continu in bedrijf is met een afzuigcapaciteit van minimaal 21 liter per seconde. In de badkamer is een natuurlijk ventilatiekanaal aanwezig. De badkamer is verder voorzien van een draairaam. Door de rapporteur van de Huurcommissie is vastgesteld dat ook bij een openstaand raam dit natuurlijk ventilatiekanaal nauwelijks trek vertoont. De waterdamp blijft hangen in de badkamer. Bij het openen van de deur zal deze waterdamp door de gehele woning trekken en condenseren op de koudere constructiedelen. Door de door verhuurder ingeschakelde deskundige wordt een debiet gemeten van 1,8 liter per seconde. Een debiet van 14 liter per seconde wordt door de deskundige aanbevolen. Ook hier zal een dergelijk debiet slechts gerealiseerd kunnen worden met een mechanische ventilatie. Uit de door huurder toegezonden foto's blijkt dat sprake is van ernstige vocht- en schimmeloverlast in de gehele woning. Door verhuurder wordt aangegeven dat het aanbrengen van een mechanische ventilatie wordt gezien als een woningverbetering. Verhuurder meent dat dit uitsluitend kan worden aangebracht als huurder hiervoor een huurprijsverhoging wil betalen. Door de commissie wordt vastgesteld dat de regelgeving omtrent een woningverbetering is geregeld in artikel 7:255 BW. In lid 1 sub a van dit artikel is de regeling omschreven die betrekking heeft op voorzieningen voor een gehandicapte. In lid 1 in combinatie met sub b van dit artikel is het volgende aangegeven: Pagina 3 van 6

4 De huurprijs van woonruimte waarin of waaraan gedurende de huurtijd door of vanwege verhuurder veranderingen of toevoegingen, waaronder niet wordt verstaan het verhelpen van gebreken als bedoeld in artikel 204, zijn aangebracht, waardoor het woongerief geacht kan worden te zijn gestegen... Zaaknummer Vrij vertaald betekent dit als een mechanische ventilatie wordt aangebracht in een probleemloze woning, maar slechts bedoeld om het comfort te verhogen, dan kan dit worden aangemerkt als een woningverbetering en mag verhuurder hier een kostendekkende vergoeding voor vragen in de vorm van een huurverhoging. Als de mechanische ventilatie wordt aangebracht ter opheffing van een gebrek, dan is er geen sprake van een woningverbetering en mag er geen extra huurverhoging worden gevraagd. In deze situatie is sprake van een gebrek. Als verhuurder dit gebrek oplost door het aanbrengen van een mechanische ventilatie is geen sprake van een woningverbetering en mag geen extra huurverhoging worden gevraagd. Ten aanzien van de overige vertrekken is door de door verhuurder ingeschakelde deskundige aangegeven dat huurder onvoldoende gebruik maakt van de ventilatievoorzieningen en onvoldoende stookt. Door huurder wordt aangegeven dat er wel voldoende wordt geventileerd en dat de verwarming steeds op 23 graden staat. De commissie is van mening dat onvoldoende vaststaat dat voor wat betreft de overige vertrekken er ook sprake is van een gebrek. Het is mogelijk dat de klachten in de overige vertrekken een gevolg zijn van de vochtproblemen in keuken en badkamer. Aannemelijk is dat het een combinatie van beiden is. De commissie vertrouwt er op dat huurder nauwlettend het ventilatieadvies van de door verhuurder ingeschakelde deskundige zal opvolgen. Indien er twijfels zijn over de werking van de thermostaat is het wellicht raadzaam om de temperatuur in deze vertrekken te monitoren met behulp van een thermometer. Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: Er is sprake van een onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie van de keuken en de badkamer, waardoor ernstige vocht- en schimmeloverlast is ontstaan. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 1). De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. In deze situatie vindt de Huurcommissie een tijdelijke verlaging tot 60% van de geldende huurprijs redelijk. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 60% van de geldende huurprijs ( 601,11). Pagina 4 van 6

5 De huurder betaalt dus 360,67 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 30 juli Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 maart De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 601,11 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 5 van 6

6 IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 maart 2015 het volgende ernstige gebrek: Er is sprake van een onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie van de keuken en de badkamer, waardoor ernstige vocht- en schimmeloverlast is ontstaan. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 1). De geldende huurprijs van 601,11 wordt vanaf 1 maart 2015 tijdelijk verlaagd tot 360,67 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. BREDA, De Huurcommissie, mr. C.S. van Damme C.F. Mol en mr. C.A. Oskam Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 6 van 6