Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte West-Indischekade TL GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 190,86 per maand wordt vanaf 1 juni 2014 tijdelijk verlaagd tot 137,26 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 9 juli 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 16 mei 2014 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 4 september 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COUGB ENV Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Dit verzoek is ter zitting behandeld tezamen met het verzoek van de huurder woonachtig aan de West-Indischekade 204 te Groningen. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Inmiddels (in week 44) is de canvaskabel vervangen. Daarmee zijn nu geen problemen meer, maar mijn klacht blijft staan; In 2011 zijn er vijf bedrijven bij de elektrische installatie geweest. Er zijn acht huizen op één groep aangesloten. De stroom is er heel vaak uitgevallen. Ik heb vaak contact gehad met verhuurder, maar er kwam niets voor elkaar. Als iemand de wasmachine draait, valt de stroom uit; Het zijn triplexwoningen, het was de bedoeling dat mijn huis gesplitst zou worden tot een duplexwoning; Ik heb een stukje van de oude canvasbekabeling meegenomen, dat toon ik de commissie ; Ik heb mijn vakantie in juli van dit jaar afgezegd want toen zou de installatie gemaakt worden, maar dat is niet gebeurd. Er zijn nu alleen nieuwe draden getrokken maar er is nog steeds één groepenkast. Er loopt een stroomdraad naar het washok onder mijn huis, als daar een muis aan knaagt, valt de stroom uit; Mijn buurman op nummer 205 wordt er gek van, hij moet bij stroomuitval steeds thuis komen; De woningen stonden op de nominatie voor sloop, nu is vorig jaar besloten om ze op te knappen. De renovatie is wel gebeurd door de vervanging van de canvas bedrading, maar verder nog niets. Er zou een nieuw dak komen, bij sommige huizen een nieuwe keuken en tegels in de wc; Ik weet dat er sprake moet zijn van een verzegeling in de groepenkast maar ze komen zo vaak dat dit niet meer zo is; Er is door de verhuurder toegezegd dat iedereen een aparte groep krijgt. Ik wil hier de schriftelijke toezegging dat er nieuwe groepen volgen; Ten aanzien van de puntentelling kan ik opmerken dat de woning een gemeentelijk monument is. Dit is waarschijnlijk de reden dat het niet gesloopt is. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: Ik ben net nieuw in deze functie; De bedrading is vervangen en er zijn slimme meters geplaatst door Enexis. Nadien zijn er geen klachten over storing meer binnengekomen; Ik ga akkoord met de puntentelling; Ik ga hier geen toezegging doen over de groepen, maar ik ga het meenemen. Pagina 2 van 5

3 III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 31 mei Op die datum was de huurprijs 190,86 per maand, zoals vermeld in het rapport van onderzoek. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: Er is sprake van veelvuldig uitvallen van de stroom. Dit loopt ook door na de verwisseling van de canvasbekabeling in week 44. De zekeringen springen er steeds uit, de betrouwbaarheid van de elektrische installatie is niet gewaarborgd. De oplossing moet komen uit de woning met nummer 205 omdat daar de groepenkast zit voor alle acht woningen. Gezien de duur van de problematiek, de steeds terugkerende hinder en de termijn waarbinnen de verhuurder de canvas omwikkelde bekabeling heeft vervangen, kan het gebrek gelijk worden gesteld aan het gebrek C (nummer Qb1). Bij een gebrek in de categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. Maximale huurprijs In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 73 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 juni 2014 vast op 73 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 343,14 per maand. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van 343,14 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 137,26 per maand. COUGB ENV Pagina 3 van 5

4 Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 9 juli Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 juni De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 343,14 per maand betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 juni 2014 het volgende ernstige gebrek: - Er is sprake van veelvuldig uitvallen van de stroom. Dit loopt ook door na de verwisseling van de canvasbekabeling in week 44. De zekeringen springen er steeds uit, de betrouwbaarheid van de elektrische installatie is niet gewaarborgd. De oplossing moet komen uit de woning met nummer 205 omdat daar de groepenkast zit voor alle acht woningen. Gezien de duur van de problematiek, de steeds terugkerende hinder en de termijn waarbinnen de verhuurder de canvas omwikkelde bekabeling heeft vervangen, kan het gebrek gelijk worden gesteld aan het gebrek C (nummer Qb1) Het puntenaantal van de woonruimte is 73 punten. De geldende huurprijs van 343,14 per maand wordt vanaf 1 juni 2014 tijdelijk verlaagd tot 137,26 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Pagina 4 van 5

5 Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma Zittingsvoorzitter H. Oostland en N.A. Eeken Zittingsleden Pagina 5 van 5