Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Beresteinlaan JP 'S-GRAVENHAGE Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De geldende huurprijs van 699,00 wordt vanaf 1 december 2014 tijdelijk verlaagd tot 279,60 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 28 januari 2015 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 26 november 2014 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 18 maart 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COUGB ENV II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring (gemachtigde) van de huurder: de verhuurder is verantwoordelijk voor de ontstane schade in de woonruimte na de lekkage. Ik verwijs hierbij naar artikel 6:174 BW. Voor zover de verhuurder hierbij een beroep zou doen op de 'tenzij' regeling', moet hij bewijzen dat er sprake was van een overmachtsituatie en dat verweer heb ik niet gehoord; ten tijde van de lekkage zag ik water langs de leiding naar beneden stromen. Het stromende water had de snelheid van een kraan die openstond de verhuurder heeft snel gereageerd en had de lekkage binnen twee dagen verholpen. Na wat beton hakken kwamen ze er achter. Het duurde even voordat ze wisten waar de lekkage vandaan kwam. In de tussentijd lag er heel wat water onder het laminaat; de situatie in de woonruimte is nog steeds onveranderd. De enige optie om de gevolgschade te herstellen, is alles uit de woonruimte te halen en te laten drogen; verhuurder liet eerder weten niets te willen doen aan het laminaat. Ik moest het via mijn inboedelverzekering laten lopen. Op dat moment had ik geen verzekering. Verhuurder heeft nagelaten iets te zeggen wat ik zelf met de gevolgschade in de woonruimte moest doen. Ik had verwacht dat de verhuurder adequaat zou reageren. Ik heb vervolgens de woonruimte gelaten voor wat het is in verband met het onderzoek. Ik voel me niet verantwoordelijk om het laminaat uit de woonruimte te halen; ik heb de afspraak met de verhuurder afgezegd, omdat telefonisch werd aangegeven dat de verhuurder de muren zou komen verven. Dit leek mij niet zinvol, omdat de muren nog vochtig waren. Na het annuleren van die afspraak, en nadat de taxatie van de schade compleet was, heb ik nog twee keer een brief naar de verhuurder gestuurd. Daarin heb ik aangegeven dat de verhuurder de woonruimte kan leeg halen om alles te laten drogen. Ik heb hier geen reactie van verhuurder op mogen ontvangen; ik ben de dupe van de lekkage en ik zit nu met de gevolgschade. Korte samenvatting verklaring van de verhuurder: wij begrijpen dat een lekkage erg vervelend is voor huurder en daarom doen wij er alles aan om de lekkage zo snel mogelijk te verhelpen. Dit is ook gebeurd; voor schade aan de inboedel dient huurder een verzekering te hebben. Hier wijzen wij de huurders ook altijd op. Daar reikt onze verantwoordelijkheid niet; met huurder hadden we een afspraak ingepland om samen met een aannemersbedrijf de woonruimte te komen bekijken. Deze afspraak heeft de huurder afgezegd; huurder wilde het één en ander eerst laten taxeren; het is geen goede situatie om het vocht in de woonruimte te laten; wij zijn wel verantwoordelijk voor de schade aan de woning maar wat betreft het laminaat dient huurder dit zelf te regelen. Als huurder zelf het laminaat uit de woning haalt, dan kunnen wij de woonruimte laten drogen. Ik zal op Pagina 2 van 5

3 kantoor moeten overleggen of wij nog iets kunnen betekenen omtrent het verwijderen van het laminaat. Ik kan die beslissing zelf niet nemen. Op 15 juni 2015 heeft de Huurcommissie een brief van verhuurder ontvangen. De brief betreft een kopie en is gericht aan huurder. Verhuurder stelt dat er sprake is van een ongezonde situatie in de woonruimte, omdat het laminaat nog niet is verwijderd en de onderliggende betonvloer daarom niet kan drogen. Verhuurder verzoekt aan huurder om dit alsnog te doen, zodat verhuurder bouwdrogers kan plaatsen. Uit coulance biedt verhuurder nog een financiële vergoeding aan van 150,00. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de geldende huurprijs. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 december Op die datum was de huurprijs 699,00 per maand. Onderhoud en gebreken Voor de commissie is voldoende gebleken dat de verhuurder de lekkage voortvarend heeft opgepakt en hersteld. Echter de daaruit voortvloeiende gevolgschade is nog niet verholpen. In tegenstelling tot het standpunt van verhuurder ter zitting is de commissie van oordeel dat, op grond van artikel 7:208 BW, verhuurder verplicht is de gevolgschade in de woonruimte te herstellen. De ontstane gevolgschade door een gebrek aan de woonruimte komt voor risico van verantwoordelijkheid van verhuurder. Het al dan niet hebben van een inboedelverzekering van huurder met betrekking tot de schade aan de roerende zaken doet aan deze verantwoordelijkheid niet af. Alleen indien de huurder geen medewerking verleent om de gevolgschade te herstellen, is de verdere gevolgschade in de woonruimte niet aan de verhuurder toe te rekenen. Gelet hierop, het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting, heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: Er is sprake van gevolgschade aan de muren en vloeren in de woonruimte van de inmiddels opgeheven lekkage. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 8). Voor de volledigheid merkt de commissie op dat de Huurcommissie niet bevoegd is om schades te beoordelen en/of een schadevergoeding vast te stellen. COUGB ENV De commissie adviseert partijen om met elkaar in overleg te treden om zo naar een oplossing toe te werken. Pagina 3 van 5

4 Als verhuurder van mening is dat het gebrek is hersteld of verhuurder niet de gelegenheid heeft gekregen om de gevolgschade te herstellen, dan kan de verhuurder een verzoek bij de Huurcommissie indienen. Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van 699,00 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 279,60 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 28 januari Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 december De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 699,00 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 december 2014 het volgende ernstige gebrek: - Er is sprake van gevolgschade aan de muren en vloeren in de woonruimte van de inmiddels opgeheven lekkage. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 8). De geldende huurprijs van 699,00 wordt vanaf 1 december 2014 tijdelijk verlaagd tot 279,60 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Pagina 4 van 5

5 Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. 'S-GRAVENHAGE, 1 juli 2015 De Huurcommissie, mr. E.M. Jacquemijns G.C. Zijlstra en mr. C.A. Oskam Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5