Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Schilperoortstraat 85 A 3082 ST ROTTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij (niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 225,80 per maand wordt vanaf 1 juni 2014 tijdelijk verlaagd tot 137,26 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 13 oktober 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 2 mei 2014 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 17 november 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COUGC ENV Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zaak Op 28 januari 2015 heeft de Huurcommissie een brief ontvangen van de verhuurder. In deze brief schrijft de verhuurder o.a.:" Wij wijzen u erop, dat de In het rapport vermelde onderhoudsgebreken zijn doorgegeven aan de bestuurder van de Vereniging van Eigenaren, welke hiervoor verantwoordelijk is. De betreffende bestuurder heeft aangegeven, deze punten in behandeling te hebben en wij hopen, dat deze spoedig worden opgelost. Daarnaast hebben wij een opmerking over de puntentelling. Hierin is de oppervlakte van de schuur in de tuin niet is meegenomen.'' Op 2 februari 2015 heeft de Huurcommissie brief ontvangen van de huurder. In deze brief schrijft de huurder o.a.: '' Ter aanvulling op het rapport van het voorbereidend onderzoek stuur ik 4 foto's, vandaag gemaakt. c. 3. De beschimmelde broodplank heb ik aan onderzoeker laten zien. Dan is er dus wel schimmel op huisraad geconstateerd. Andere schimmel op huisraad maak ik direct na constatering schoon, meestal gooi ik het weg. a. 9. Rapporteur heeft geen verzakking e.d. gemeten van het keukenblokje. Deze twee foto's ter aanvulling a. 4. Het buitenverfwerk. Ter illustratie een foto van de keukendeur. Ander houtrot is in eervorig najaar door een timmerman met latjes weggewerkt. Dit na veel aandringen mijnerzijds, omdat het glas van het bovenlicht er uit dreigde te vallen als ik het raampje ter ventilatie open duwde.'' Zaaknummer II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Ik heb een aantal opmerkingen; Die deur is kapot, die heb ik niet bewaard; Die laden doen het zolang het gaat; Die andere deur heeft een speling. De geiser zit ernaast daardoor is die kast altijd vuil; Op een gegeven moment werk je dingen af; Ik heb ook een eerdere uitspraak van de Huurcommissie gevonden; Enige correspondentie is met de secretaresse van de beheerder; Ze kwamen voor het vocht en zeiden dat ze het ruiken; De verhuurder heeft een rapport laten opstellen door een bureau. Het advies was om schelpen aan te brengen in de kruipruimte en de badkamer te ontluchten; Het loopt stuk op de VvE; Ik heb een schuur met golfplaten van ongeveer 0,80m - 1m breed en 1,30m diep; Die schuur maakt deel uit van het gehuurde; Ik heb een achterom. Pagina 2 van 5

3 III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 juni Op die datum was de huurprijs 225,80 per maand. Onderhoud en gebreken De opmerkingen van huurder ter zitting waren voor de commissie aanleiding om nog een en ander bij rapporteur na te vragen. Gelet op de verklaringen op de zitting, alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen en in afwijking van het rapport, heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: Er bevinden zich natte vochtsporen op de achtergevel van de keuken ter plaatse van de aansluiting met de linker zijgevel veroorzaakt door doorslaand vocht over een oppervlakte van 30 x 120 cm = 0,36 m2. Tijdens het onderzoek zijn ter plaatse van de vocht- en/of schimmelplek diverse metingen met de vochtmeter (Testo 606) uitgevoerd. Uit deze meting is gebleken dat het steenachtige constructiedeel als zeer vochtig tot nat gekwalificeerd moet worden. Dit is een gebrek in categorie C, nummer V1; De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. De commissie merkt over het uitgevallen deurtje op dat de huurder ter zitting heeft verklaard dat ze het deurtje heeft weggegooid. Gelet hierop kan de verhuurder niet nagaan of die deur nog gerepareerd kan worden. Ook de rapporteur heeft dit niet kunnen constateren. De gevolgen van huurders handelwijze komen voor rekening en risico van de huurder. Maximale huurprijs In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 73 punten. De verhuurder geeft aan dat de schuur niet is opgenomen in de puntentelling. Ter zitting is door de huurder bevestigd dat er een schuur is. Uit navraag bij de onderzoeker blijkt dat de schuur te klein is om gewaardeerd te worden. De Huurcommissie stelt daarom het puntenaantal van de woonruimte op 1 juni 2014 vast op 73 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 343,14 per maand. Pagina 3 van 5

4 Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van 343,14 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 137,26 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 13 oktober Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1 juni De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 225,80 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek die ernstig is en het woongenot schaad. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 4 van 5

5 IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 juni 2014 de volgende ernstige gebreken: Er bevinden zich natte vochtsporen op de achtergevel van de keuken ter plaatse van de aansluiting met de linker zijgevel veroorzaakt door doorslaand vocht over een oppervlakte van 30 x 120 cm = 0,36 m2. Tijdens het onderzoek zijn ter plaatse van de vocht- en/of schimmelplek diverse metingen met de vochtmeter (Testo 606) uitgevoerd. Uit deze meting is gebleken dat het steenachtige constructiedeel als zeer vochtig tot nat gekwalificeerd moet worden. Dit is een gebrek in categorie C, nummer V1; Het puntenaantal van de woonruimte is 73; De geldende huurprijs wordt vanaf 1 juni 2014 tijdelijk verlaagd tot 137,26 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. ROTTERDAM, De Huurcommissie, mr. W.C. Brouwer F.C. van Dam en drs. D.W. de Blank Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5