Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Da Costakade 85 A WJ AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder Vertegenwoordigd door:[xxx] Kern van de uitspraak De huurprijs van 342,70 per maand wordt vanaf 1 april 2016 tijdelijk verlaagd tot 205,62 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 18 mei 2016 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 10 maart 2016 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 29 juni 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Pagina 1 van 6

2 Verklaring van de partijen Huurder heeft met een brief van 5 september 2016 inhoudelijk gereageerd op de overgelegde rapportage. Deze brief wordt als hier overgenomen en ingevoegd beschouwd. Aanvullend is, zakelijk weergegeven, nog het volgende verklaard: het rapport van "EP Bouwadvies" heb ik niet ontvangen; ik betaal een kale huur van 342,70 per maand; op de dag van het onderzoek was het droog maar de week ervoor was er een wolkbreuk met alle gevolgen van dien; de rapporteur heeft onder "opmerking algemeen" mij niet goed geciteerd. Dit moet zijn "De huurder gaf aan, tijdens het onderzoek, de verhuurder geen toegang te verschaffen"; sinds de splitsing ben ik bezig geweest met de historie van het pand; op 10 september 2015 stond ineens Bouw- en Woningtoezicht voor de deur; dat ging mij te ver en heb ik de deur dicht gedaan; we zijn nu een jaar later en zijn geen stap verder gekomen; de zolderkamer is een ingerichte kamer welke is voorzien van elektra en een dakkapel; de schoorsteen heeft een oppervlak van ongeveer 1 m²; ik ben akkoord met het plaatsen van kapjes op de kanalen van de schoorsteen als ook met het vochtwerend behandelen van de schoorsteen; ook ben ik akkoord met het vochtwerend behandelen van de voorgevel; het is prachtig dat de goten aan de achterzijde worden aangepast maar de goten aan de voorzijde zijn van eenzelfde soort; het doucheprobleem wordt veroorzaakt door vochtdoorslag vanuit de koker; uit mijn plafond komt een "gordijn" van water. Verhuurder heeft met een brief van 5 september 2016 inhoudelijk gereageerd op de overgelegde rapportage. Deze brief wordt als hier overgenomen en ingevoegd beschouwd. Aanvullend is, zakelijk weergegeven, nog het volgende verklaard: elke keer als ik een afspraak met huurder wil maken krijg ik geen enkele reactie; het is jammer dat wij de problemen niet samen met huurder op kunnen lossen; het pand is een monument waardoor er bouwkundige beperkingen zijn in het aanpassen van constructiedelen in het pand; in het rapport wordt abusievelijk vermeld dat de zolder een verblijfsruimte is; het onderzoek van de rapporteur geeft weinig onderbouwing van de problemen; volgens het rapport van "EP Bouwadvies" zijn de klachten van huurder niet erg grote klachten; er kan geen daadwerkelijke oorzaak worden aangewezen maar wij willen de adviezen van "EP Bouwadvies" uitvoeren; de lekkages zijn niet het gevolg van niet goed aangebrachte kitlagen; wellicht dat de problemen worden veroorzaakt doordat de goten in het verleden niet goed zijn schoongemaakt; aan de achterzijde heeft eenmalig een lekkage plaatsgevonden; de schoorsteen loopt van binnen naar buiten. Het liefst halen wij de hele schoorsteen weg maar dat kan niet omdat het een monument is. Pagina 2 van 6

3 III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de geldende huurprijs. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. De commissie heeft kennisgenomen van de opmerkingen van verhuurder inzake de puntenwaardering. Echter in de thans voorliggende procedure staat de puntenwaardering niet ter discussie. De commissie gaat voorbij aan de opmerking dat de zolderruimte aangemerkt dient te worden als berging. Naar het oordeel van de commissie heeft huurder voldoende aannemelijk gemaakt dat deze ruimte een vertrek is. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de commissie gebreken: -er bevinden zich vochtsporen op de muur boven het tegelwerk bad over een oppervlakte van ca. 80x20 cm (0,16 m²). Door vochtinwerking is het stucwerk vergaan over 0,16 m². Tijdens het onderzoek zijn ter plaatse van de vochten/of schimmelplek diverse metingen met de vochtmeter (Testo 606) uitgevoerd. Uit deze meting is gebleken dat het steenachtige constructiedeel als zeer vochtig tot nat gekwalificeerd moet worden; -er bevinden zich ernstige vochtsporen rondom het rechter schoorsteenkanaal in de zolderkamer over een oppervlakte van ca. 100x40 cm (0,40 m²) en 65x40 cm (0,26 m²). Door langdurige vochtinwerking is het stucwerk vergaan over een oppervlakte van ca. 0,30 m². Tijdens het onderzoek zijn ter plaatse van de vocht- en/of schimmelplek diverse metingen met de vochtmeter (Testo 606) uitgevoerd. Uit deze meting is gebleken dat het steenachtige constructiedeel als zeer vochtig tot nat gekwalificeerd moet worden; -op de linker muur in de zolderkamer bevinden zich ook vochtsporen over een oppervlakte van ca. 90x40 cm (0,36 m²). Tijdens het onderzoek zijn ter plaatse van de vocht- en/of schimmelplek diverse metingen met de vochtmeter (Testo 606) uitgevoerd. Uit deze meting is gebleken dat het steenachtige constructiedeel als zeer vochtig tot nat gekwalificeerd moet worden; -de rechter binnenmuur en de muur grenzend aan de voorgevel in de slaapkamer vertonen geen vochtsporen maar de rechter muur is nat over een oppervlakte van ca. 60x20 cm (0,12 m²) en de muur aan de voorgevel is nat over een oppervlakte van ca. 18x60 cm (0,11 m²). De enige plekken die te zien zijn is dat het witwerk loslaat over 10x4 cm en 10x 5 cm. Tijdens het onderzoek zijn ter plaatse van de vocht- en/of schimmelplek diverse metingen met de vochtmeter (Testo 606) uitgevoerd. Uit deze meting is gebleken dat het steenachtige constructiedeel als zeer vochtig tot nat gekwalificeerd moet worden. Er is sprake van een cumulatie van meerdere gebreken en tekortkomingen die het bij elkaar genomen het woongenot ernstig schaden: Gebrek in categorie C (nummer 10). Pagina 3 van 6

4 De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. In deze situatie vindt de Huurcommissie een verlaging tot 60% redelijk. De commissie hecht eraan op te merken dat partijen ter zitting de afspraak hebben gemaakt dat bij regen huurder direct contact zal opnemen met verhuurder zodat duidelijkheid kan worden verkregen over de (eventuele) oorzaak van de lekkage. Het is verder de verantwoordelijkheid van verhuurder om de woning waterdicht te houden maar huurder dient daarbij wel de nodige medewerking te verlenen. Wanneer huurder niet meewerkt cq onredelijke eisen stelt kan verhuurder de Huurcommissie vragen de huurprijs naar het oude niveau te brengen op grond van onvoldoende medewerking. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 60% van de geldende huurprijs van 342,70. De huurder betaalt dus 205,62 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 18 mei Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1 april De geldende huurprijs op 1 april 2016 is 342,70 per maand. De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 342,70 betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 april 2016 de volgende gebreken: Pagina 4 van 6

5 -er bevinden zich vochtsporen op de muur boven het tegelwerk bad over een oppervlakte van ca. 80x20 cm (0,16 m²). Door vochtinwerking is het stucwerk vergaan over 0,16 m².; -er bevinden zich ernstige vochtsporen rondom het rechter schoorsteenkanaal in de zolderkamer over een oppervlakte van ca. 100x40 cm (0,40 m²) en 65x40 cm (0,26 m²). Door langdurige vochtinwerking is het stucwerk vergaan over een oppervlakte van ca. 0,30 m².; -op de linker muur in de zolderkamer bevinden zich ook vochtsporen over een oppervlakte van ca. 90x40 cm (0,36 m²).; -de rechter binnenmuur in de slaapkamer is nat over een oppervlakte van ca. 60x20 cm (0,12 m²) en de muur aan de voorgevel is nat over een oppervlakte van ca. 18x60 cm (0,11 m²). Het witwerk laat los over 10x4 cm en 10x 5 cm. Dit is een cumulatie van meerdere gebreken en tekortkomingen die tezamen het woongenot ernstig schaden: Gebrek in categorie C (nummer 10): De geldende huurprijs van 342,70 wordt vanaf 1 april 2016 tijdelijk verlaagd tot 205,62 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma mr. P. Eymaal en J.W.J. Verheijen Pagina 5 van 6

6 Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 6 van 6