Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Vinkenstraat JL AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker (aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: huurder Wederpartij (aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 550,00 per maand wordt vanaf 1 augustus 2014 tijdelijk verlaagd tot 220,00 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 11 september 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 3 juli 2014 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 17 november 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Pagina 1 van 6

2 Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder en gemachtigde van huurder: Ik ga akkoord met de rapportage. Zie ook de eerdere zaak uit 2008, die is inmiddels verjaard. Na de komst van de onderzoeker is er niets meer gebeurd. Een aantal gebreken is in augustus 2014 verholpen. We weten niet wat meneer bedoelt met "keuken schoon maken". De huurder woont er met haar zoon van 13 jaar. Ze zijn astmatisch. De huurder is wel bereid het raam erin te laten zetten. Het is niet waar dat het bewonersgedrag is. Ik zou de rekening van de achtergevel wel eens willen zien. Er kunnen ramen open gezet worden in de kamers en de keuken. Korte samenvatting verklaring verhuurder: Ik ben het niet eens met de rapportage. Ik heb het e.e.a. op schrift gezet en ik heb ook nog foto's. Het is nummer 9 F drie hoog. De achterzijde staat niet op de foto in het rapport. Ik heb een foto van de woning van de huurder. Bij een rechtszaak is alles afgewezen. Ik heb een droger en wasmachine geplaatst en wil best een speciaal apparaat plaatsen om droge lucht aan te voeren. Het is 1 kamer aan de achterkant. Ik vraag me af of de woning zelfstandig is. Er zijn geen eigen meters. Het is een rijksmonument uit Ik vind de foto's bij ad 1a niet duidelijk. Ik wil het keuringsrapport van de vochtmeter inzien. Foto ad 4 houtrot is aan de binnenkant van het raam en dat is voor onderhoud van huurder. Ik zal het nieuwe raam er binnenkort inzetten. Huurder heeft mij nooit op de hoogte gesteld van gebreken. Huurder geeft niet aan wanneer ik het nieuwe raam kan komen plaatsen. Mevrouw slaapt in de berging die er niet voor geschikt is. Er ligt een matras op de grond en tegen de buitenmuur. Mevrouw woont er samen met haar zoon. Ik heb een zes kanaalsschoorsteen afgebroken, zodat de zoon bij haar kon slapen en ik heb een raam gemaakt. Naar aanleiding van de klacht van mevrouw over muizen, heb ik geen muizen geconstateerd. In de keuken heb ik alles schoon gemaakt en 1 muis gevangen. De achtergevel is gestukadoord om vocht te weren en te kunnen ademen. Er is een nieuw ijzeren juk geplaatst. Ik heb ventilatie in de douche geplaatst. Het vocht kan niet van lekkage zijn maar condens ten gevolge van ventilatiegedrag. De vensterbank wordt eikenhout en was spaanplaat. Ik ben 10 jaar eigenaar. Pagina 2 van 6

3 III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 31 juli Op die datum was de huurprijs 550,00 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: In de woonkamer doet zich lekkage voor via de kil van de dakkapel. Er is een lekkageplek te zien van 0,20 m2. De plek was op het tijdstip van het onderzoek geheel nat. Dit is vastgesteld met een vochtmeter (Testo 606). De woning is aan de achterzijde voorzien van een uitbouw waarin zich de keuken en de doucheruimte bevindt. De uitbouw bestaat uit halfsteens metselwerk. In de keuken onder het raamkozijn slaat het metselwerk door. De muur is over een oppervlakte van 0,25 m2 nat. Dit is vastgesteld met een vochtmeter (Testo 606). Zoals eerder gezegd bevindt de doucheruimte zich ook in de halfsteens uitbouw. De doucheruimte is voorzien van een ventilatiekanaal waarop 2 jaar geleden een ventilator is geplaatst. Het plafond en de muur vertonen over een oppervlakte van 0,5 m2 schimmelvorming. Dit is een gevolg van het optreden van condensatie tegen de halfsteens muur die een koudebrug vormt. De muur bij de aansluiting op het pand vertoont een lekkageplek met een oppervlakte van 0,5 m2. Er doet zich lekkage voor via de aansluiting van het dak van de uitbouw op het pand. Het raam op de zolderkamer is in zeer ernstige mate door houtrot aangetast. De onderdorpel is geheel vergaan. Het raam kan hierdoor niet meer gebruikt worden. Huurder geeft aan dat ook het kozijnhout houtrot vertoont, van binnenuit was dit niet te zien. Het was niet mogelijk de buitenzijde te bekijken omdat het raam niet te openen was. Dit is een gebrek in categorie C, nummer D2. De steensmuur in de zolderkamer is onder het raamkozijn nat als gevolg van de slechte staat van het raam. Er doet zich tevens schimmelvorming voor ten gevolge van het optreden condensatie tegen de steensmuur die een koudebrug vormt. Over een oppervlakte van bij elkaar (boven raamkozijn en schuin onder het raamkozijn) 0,75 m2 is er schimmelvorming te zien. Pagina 3 van 6

4 Verhuurder heeft ter zitting gesteld dat volgens hem de houtrot aan het raam op de zolderkamer is ontstaan doordat huurder slecht of geen onderhoud heeft gepleegd. Huurder heeft volgens verhuurder niet geschilderd. De Huurcommissie overweegt hierbij het volgende. Bij een oud raam met enkel glas, waarvan de kit (tussen ruit en raam) minder goed is (veroudering) kan niet gesteld worden dat houtrot alleen een gevolg is van slecht onderhoud door de huurder. Bij enkel glas treedt veel condensvorming op. Wanneer de kit verouderd is, loopt dit water in het raamhout. Houtrot is daar dan een gevolg van. De Huurcommissie is daarom van oordeel dat de houtrot aan het raam op zolder een ernstig gebrek is dat door de verhuurder zou moeten worden verholpen. Verhuurder heeft tevens ter zitting aangegeven dat hij het raam op zolder gaat vervangen door een nieuw raam. De Huurcommissie overweegt hierbij dat - mede gelet op de uitkomst van de consultering van de rapporteur ná de zitting - de schimmelvorming onder het raam op zolder ook veroorzaakt wordt door het feit dat het hier een steens (massieve) muur betreft. Een massieve muur vormt een koudebrug waarop gemakkelijk condensatie voordoet. De Huurcommissie is daarom van oordeel dat de schimmelvorming een ernstig gebrek is dat niet alleen kan worden verholpen door het plaatsen van een nieuw raam, maar ook door een voorzetwand met isolatie aan de binnenzijde aan te brengen. Onweersproken is ter zitting komen vast te staan dat de gaten in het dak en de muur in augustus 2014 zijn gedicht, en dat de lekkage in het gemeenschappelijke trappenhuis in augustus 2014 is verholpen. De Huurcommissie is met de rapporteur van oordeel dat de scheurvorming in de binnenmuur tussen de woonkamer en de hal niet zo ernstig is dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs van 550,00. De huurder betaalt dus 220,00 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 11 september Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1 augustus De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 550,00 betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Pagina 4 van 6

5 Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 augustus 2014 de volgende ernstige gebreken: In de woonkamer doet zich lekkage voor via de kil van de dakkapel. Er is een lekkageplek te zien van 0,20 m2. De woning is aan de achterzijde voorzien van een uitbouw waarin zich de keuken en de doucheruimte bevindt. De uitbouw bestaat uit halfsteens metselwerk. In de keuken onder het raamkozijn slaat het metselwerk door. De muur is over een oppervlakte van 0,25 m2 nat. De doucheruimte is voorzien van een ventilatiekanaal waarop 2 jaar geleden een ventilator is geplaatst. Het plafond en de muur vertonen over een oppervlakte van 0,5 m2 schimmelvorming. Dit is een gevolg van het optreden van condensatie tegen de halfsteens muur die een koudebrug vormt. De muur bij de aansluiting op het pand vertoont een lekkageplek met een oppervlakte van 0,5 m2. Er doet zich lekkage voor via de aansluiting van het dak van de uitbouw op het pand. Het raam op de zolderkamer is in zeer ernstige mate door houtrot aangetast. De onderdorpel is geheel vergaan. Het raam kan hierdoor niet meer gebruikt worden. Dit is een gebrek in categorie C, nummer D2. De steensmuur in de zolderkamer is onder het raamkozijn nat als gevolg van de slechte staat van het raam. Er doet zich tevens schimmelvorming voor ten gevolge van het optreden condensatie tegen de steensmuur die een koudebrug vormt. Over een oppervlakte van bij elkaar (boven raamkozijn en schuin onder het raamkozijn) 0,75 m2 is er schimmelvorming te zien. De geldende huurprijs van 550,00 wordt vanaf 1 augustus 2014 tijdelijk verlaagd tot 220,00 per maand. Pagina 5 van 6

6 Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. W.C. Brouwer L. Dijkstra en drs. E. Hollink Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 6 van 6