Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Van Ostadestraat TH AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Wederpartij [xxx] (niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 143,58 per maand wordt vanaf 1 juni 2016 tijdelijk verlaagd tot 69,47 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 21 juli 2016 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 11 mei 2016 heeft de huurder opnieuw in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 27 september 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Pagina 1 van 5

2 Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: ik heb een brief van het Huurteam voor de Huurcommissie waarin op de gebreken die in het rapport staan, wordt ingegaan; de klachten bestaan al langer, er is al eens een uitspraak gedaan door de Huurcommissie en de huurprijs is toen verlaagd; de situatie wordt alleen maar erger: in de keuken kun je niet meer koken, het balkon staat op instorten en is niet te gebruiken; alleen het toilet is ooit gerepareerd. Huurder heeft het schriftelijke commentaar van het Huurteam -Zuid op de gebreken in het rapport ter zitting overgelegd. Hierin staat: De gebreken zijn goed beschreven. Toegevoegd wordt dat er wel overlast van muizen is en dat huurder uitwerpselen verwijdert en inmiddels een kat heeft die de muizen vangt. Ook is er sprake van kou en tocht in de keuken. Er zijn 2 foto's bijgevoegd van de balkonvloer waarop een gat in de houten balkonvloer te zien is, volgens Huurteam van 20 x 35 cm. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van een huurprijs van 231,57 per maand. De Huurcommissie heeft in een eerdere uitspraak van 27 juni 2008 vastgesteld dat dit de tussen partijen op 1 maart 2008 geldende huurprijs is (zaaknummer 2007/30994). Deze huurprijs is tijdelijk verlaagd tot 143,58 per maand. In haar uitspraak met zaaknummer ZKN van 21 december 2011 heeft de Huurcommissie uitgesproken dat de verlaagde huurprijs van 143,58 niet verhoogd mag worden. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaring op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: Het plafond en de wanden in de inpandige doucheruimte (voorheen kast) vertonen in belangrijke mate schimmelvorming ter grootte van 2,17 m 2 veroorzaakt door onvoldoende ventilatiemogelijkheden. De doucheruimte kan slechts via het toilet geventileerd worden, een toevoer van lucht ontbreekt. Dit is een gebrek in categorie C (nummer Nb3); Pagina 2 van 5

3 Het stucwerk van de buitenmuur (zuidwest) van de zolderberging vertoont in belangrijke mate schimmelvorming ter grootte van 1,42 m 2 veroorzaakt door doorslaand vocht. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V2); De buitenmuur van de zolderberging vertoont in ernstige mate scheurvorming ter grootte van 54 cm. lang en 2-4 mm. breed, door en door. Dit is een gebrek in categorie C (nummer G4); De toplaag van het aanrechtblad heeft over een groot deel van het aanrecht losgelaten en de kitvoeg met de achterwand heeft eveneens losgelaten. Hierdoor staat een deel van het aanrechtblad bol en loopt water onder de toplaag. Dit is een gebrek in categorie C (nummer Na2); Bij het vervangen van de standleiding in opdracht van de verhuurder is de betimmering hiervan verwijderd en niet teruggeplaatst. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 8): gevolgschade van een opgeheven gebrek; De vloer van de keuken is verzakt. De vloer heeft ter plaatse van de deur naar het balkon een helling van 45 mm per strekkende meter. Het schot onder de keukenkastjes sluit niet (meer) aan en heeft aan de onderzijde links een kier van ca. 40 mm. Dit is een gebrek in categorie C (nummer H1); Het balkon en de houten balkonvloer verkeren in een dermate slechte staat dat er sprake is van een gevaarlijke situatie. Dit is een gebrek analoog aan een gebrek in categorie C (nummer T2a). De commissie is tevens van oordeel dat deze op zichzelf al ernstige gebreken in cumulatie een ernstig gebrek in categorie B, nummer 8, vormen. Op basis van diverse stukken in het dossier is de commissie van oordeel dat huurders balkon constructieve gebreken vertoont. Diezelfde gebreken vertoont het bovengelegen balkon; hoewel deze tijdens het onderzoek niet geschouwd konden worden, gaat de commissie er van uit dat die gebreken ook huurders balkon onbruikbaar maken. De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Bij een gebrek in categorie B kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 30% van de geldende huurprijs. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 30% van de geldende huurprijs 231,57 (sinds 1 maart 2008 geldende huurprijs). De huurder betaalt dus 69,47 per maand. Pagina 3 van 5

4 Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 21 juli Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1 juni Huurder betaalt dus met ingang van 1 juni ,47 per maand. De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 231,57 betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 juni 2016 een ernstig gebrek in categorie B, analoog aan nummer 8, bestaande uit een cumulatie van de volgende ernstige gebreken: Het plafond en de wanden in de inpandige doucheruimte (voorheen kast) vertonen in belangrijke mate schimmelvorming ter grootte van 2,17 m 2 veroorzaakt door onvoldoende ventilatiemogelijkheden. De doucheruimte kan slechts via het toilet geventileerd worden, een toevoer van lucht ontbreekt. Dit is een gebrek in categorie C (nummer Nb3); Het stucwerk van de buitenmuur (zuidwest) van de zolderberging vertoont in belangrijke mate schimmelvorming ter grootte van 1,42 m 2 veroorzaakt door doorslaand vocht. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V2); De buitenmuur van de zolderberging vertoont in ernstige mate scheurvorming ter grootte van 54 cm. lang en 2-4 mm. breed, door en door. Dit is een gebrek in categorie C (nummer G4); De toplaag van het aanrechtblad heeft over een groot deel van het aanrecht losgelaten en de kitvoeg met de achterwand heeft eveneens losgelaten. Hierdoor staat een deel van het aanrechtblad bol en loopt water onder de toplaag. Dit is een gebrek in categorie C (nummer Na2); Pagina 4 van 5

5 Bij het vervangen van de standleiding in opdracht van de verhuurder is de betimmering hiervan verwijderd en niet teruggeplaatst. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 8): gevolgschade van een opgeheven gebrek; De vloer van de keuken is verzakt. De vloer heeft ter plaatse van de deur naar het balkon een helling van 45 mm per strekkende meter. Het schot onder de keukenkastjes sluit niet (meer) aan en heeft aan de onderzijde links een kier van ca. 40 mm. Dit is een gebrek in categorie C (nummer H1); Het balkon en de houten balkonvloer verkeren in een dermate slechte staat dat er sprake is van een gevaarlijke situatie. Dit is een gebrek analoog aan een gebrek in categorie C (nummer T2a). De geldende huurprijs van 231,57 wordt vanaf 1 juni 2016 tijdelijk verlaagd tot 69,47 per maand. Zaaknummer Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. L.E.M. Zalme Ir A.H.G. Rouwers MRE en K.B. Forte-van der Aar Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5