Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Lingestraat 13 A KM 1 RTS 9725 GL GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Gemachtigde:[xxx] Wederpartij [xxx] (niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs wordt vanaf 1 mei 2016 tijdelijk verlaagd tot 110,00 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 3 september 2016 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 30 april 2016 en 20 mei 2016 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 31 oktober 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Pagina 1 van 5

2 Dit verzoek is ter zitting behandeld tezamen met de gelijke verzoeken van de huurders woonachtig aan de Lingestraat 13 A KM ZOLDER en 13 A ET 1 KM RTS te Groningen. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de huurder: Iedere huurder heeft zijn eigen verdieping. Op de begane grond woont een oude dame, je moet een trappetje op voor onze woningen; De badkamer zit op de 2e etage, daarboven zit de zolder; Verhuurder stelt dat hij de gebrekenbrief niet eerder heeft gezien, deze brief heb ik echter toegevoegd aan de brief tot huurverlaging en verhuurder heeft gereageerd dat hij het voorstel tot huurverlaging op 6 mei 2016 heeft gekregen. Tevens heb ik het naar twee adressen gestuurd; - Van de barst in de gezamenlijke voordeur (klacht 4) heb ik geen last; - De lekkage van de badkamer (klacht 5-7-8) speelt een rol in de gezamenlijke woonkamer op de 1e etage. Er is sprake van lekkage van leidingwater op mijn bank. De lekkage en vochtplekken zijn niet aangepakt. Het is nu wel droog sinds anderhalve maand, de oorzaak leek de rechter wastafel. Deze wastafel gebruiken we nu niet meer. De linker wastafel heeft een overloopprobleem; We doen niets met de schuur. Het is de bedoeling dat er fietsen in staan. Je komt er via een poort (die sleutel hebben we wel) met daarachter een gangenstelsel. Er lag een bult modder voor de schuur en er ligt rommel in. Het is onpraktisch om de schuur te gebruiken. Er zit ook geen deur in; Op het balkon op de 2e verdieping (klacht 12) heeft de verhuurder twee planken aangebracht. Het verrotte houtwerk eronder zit er nog. Ik weet niet of het zo voldoende sterk is. Het is wel iets steviger. Klacht 16 is volgens de verhuurder verholpen door er een plankje neer te hangen. Het lijkt er niet echt op. Voorheen was het verrot en onbruikbaar; Met betrekking tot het rapport van KM 1 RTS, wil ik het volgende opmerken: - Het houtwerk van de ramen (klacht 1) heeft vocht opgenomen, het sluit niet meer. Dit zorgt ervoor dat het koud is en we voor niets stoken. De verwarming staat hoger dan noodzakelijk. De barst in het raam zat er al in toen ik hier kwam wonen; Het is een opeenstapeling van een hoop dingen. We waren er klaar mee, ik weet niet waarom de verhuurder de gebreken niet oplost. Het zijn een vader en zoon. Ik vind dat de zoon te laks is en gebreken worden provisorisch gemaakt, Verhuurder zegt een voorstel tot verbetering van de woning qua energie te hebben gedaan, we hebben er echter nooit wat van gehoord. Het huis is in 2002 gekocht. Ik woon hier nu 1 jaar. Er kan van alles gedaan zijn, maar er is nu wel wat aan vervanging toe. Pagina 2 van 5

3 III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 30 april Op die datum was de huurprijs 275,00 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie op 1 mei 2016 ernstige gebreken: De ramen van het woon-/slaapvertrek sluiten onvoldoende af. Door naden en kieren ter grootte van ongeveer 8 tot 20 mm wordt hinder van tocht ondervonden. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer D6); Door klemmen van de ramen in het woon-/slaapvertrek is in één van de ruiten een scheur ontstaan. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer E5); De trapleuning naar de 2e etage is los en ontbreekt door een losgeraakte bevestiging. Dit betreft een gevaarlijke situatie. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer Ra1); Als gevolg van een douchelekkage boven de woonkamer, zijn ernstige lekkagesporen ontstaan. Dit is waarschijnlijk veroorzaakt door de rechter wastafel. De lekkage leek hersteld, maar huurders gebruiken deze wastafel nu niet meer. Dit is een gebrek in de categorie C (nrs C4, CM1 en CNb2); De overstort van de linker wastafel is door de verhuurder dicht gekit. Hiermee is lekkage ter plaatse van de overloop verholpen, maar niet het gevaar van overstromen. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer Nc1); De kitvoeg tussen de wandtegels en aanrechtblad ontbreekt grotendeels. Als gevolg hiervan ontstaat er lekkage in de ondergelegen keukenkastjes. Dit is een gebrek in de categorie C (nummers CNa2, CNa7 en CNa8); De verhuurder heeft het balkonhek provisorisch hersteld. Door houtrot of roestvorming van liggers of staanders is het hekwerk echter onvoldoende verbonden met de muur of vloer. De gevaarlijke situatie is hiermee niet weggenomen. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer T6); De schoot van het slot van de balkondeur valt niet in de slotplaat. De bewoners dienen de deur met grendels af te sluiten. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer D4). De klacht met betrekking tot de balkondeur is gemeld op 20 mei 2016 en heeft daarom een ingangsdatum van 1 juni Bij gebreken in de categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs van 275,00 173,93 per maand. De huurder betaalt dus 110,00 per maand. Pagina 3 van 5

4 Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 3 september Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1 mei De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder de huurprijs van 173,93 per maand betalen, de huurprijs die per 1 oktober 2016 is vastgesteld in de uitspraak van 28 oktober 2016 (zkn ). Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 mei 2016 de volgende ernstige gebreken: - De ramen van het woon-/slaapvertrek sluiten onvoldoende af. Door naden en kieren ter grootte van ongeveer 8 tot 20 mm wordt hinder van tocht ondervonden. Dit is een gebrek in de categorie C (nr D6); - Door klemmen van de ramen in het woon-/slaapvertrek is in één van de ruiten een scheur ontstaan. Dit is een gebrek in de categorie C (nr E5); - De trapleuning naar de 2e etage is los en ontbreekt door een losgeraakte bevestiging. Dit betreft een gevaarlijke situatie. Dit is een gebrek in de categorie C (nr Ra1); - Als gevolg van een douchelekkage, welke zich boven de woonkamer bevindt, zijn ernstige lekkagesporen ontstaan. Dit is waarschijnlijk veroorzaakt door de rechter wastafel. Dit is een gebrek in de categorie C (nummers C4, CM1 en CNb2); - De overstort van de linker wastafel is door de verhuurder dicht gekit. Hiermee is lekkage ter plaatse van de overloop verholpen, maar niet het gevaar van overstromen van de wastafel. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer Nc1); - De kitvoeg tussen de wandtegels en aanrechtblad ontbreekt grotendeels. Als gevolg hiervan ontstaat er lekkage in de ondergelegen keukenkastjes. Dit is een gebrek in de categorie C (nummers CNa2, CNa7 en CNa8); - De verhuurder heeft het balkonhek provisorisch hersteld, maar het is niet sterk genoeg. Door houtrot of roestvorming van liggers of staanders is het Pagina 4 van 5

5 hekwerk onvoldoende verbonden met de muur of vloer. De gevaarlijke situatie is hiermee niet weggenomen. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer T6); - De schoot van het slot van de balkondeur valt niet in de slotplaat. De bewoners dienen de deur met grendels af te sluiten. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer D4). De geldende huurprijs wordt vanaf 1 mei 2016 tijdelijk verlaagd tot 110,00 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma Zittingsvoorzitter B. Robbe en A.C.P. Tamse MRE MRICS Zittingsleden Pagina 5 van 5