Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Denemarkenstraat AC HAARLEM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker (niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 428,19 per maand wordt vanaf 1 november 2015 tijdelijk verlaagd tot 342,55 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 9 februari 2016 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 29 oktober 2015 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 24 maart 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COUGB ENV II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: Klacht 1 heeft betrekking op een civiele procedure, daar gaan we het niet over hebben; Een aantal klachten is verholpen; Het keukenblok is onbruikbaar, de deuren willen niet dicht, het aanrecht staat scheef. Hier is niets aan gedaan. Het is wel evident dat sprake is van een gebrek. De keuken is niet bruikbaar meer; De radiator is gaan lekken, er lag een plas water in de slaapkamer; De muren zijn gestuct, één wand is netjes, de andere niet; Voor wat betreft de asbest gaat het over de schade die aan de vloer is ontstaan; Er wonen hier twee personen. Soms komt de zoon van huurder langs en blijven de kleinkinderen logeren; Voor wat betreft de ventilatie van de keuken, kan ik opmerken dat er wel een ventiel in de keuken zit, maar ik weet niet of deze werkzaam is. Er is wel een keukendeur; Huurder bestrijdt dat de kastjes lang buiten hebben gestaan. Je kan huurder niet in een keuken laten zitten die toch al binnen twee jaar vervangen moet worden; Ten aanzien van de vraag van de commissie waarom op de aangeleverde foto's het aanrechtblad weg is, kan ik melden dat ik niet weet waarom het blad eraf is. Het aanrecht was aan het verzakken. Ik vermoed dat de balk er neer is gezet, zodat het blad niet verzakt; De onderlinge sfeer tussen huurder en verhuurder is slecht geworden. Kleine gebreken lopen nu op. Huurder moet bij de verhuurder leuren om resultaat te krijgen. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: Ik overhandig de commissie een set stukken met correspondentie, foto's en brieven aan huurder. Ik zal zorgen dat gemachtigde van huurder ook alsnog een set krijgt. Hierin staat het verloop hoe het is gegaan; Voor wat betreft de radiator werken wij samen met Comfort Partners. Wij hebben huurder hier al een paar keer naar verwezen. Dan kan een afspraak gemaakt worden. Huurder kan ook ons callcenter bellen, dan verbinden wij hem door; In de keuken is een kastje weggehaald, daar waar de vaatwasser in staat; Wij hebben geconstateerd dat de scharnieren wat roestig zijn. Deze zouden we vervangen in maart Onze vakman trof echter de keuken kastdeurtjes op het balkon. Huurder had de kastjes buiten gezet waardoor ze door de regen zijn uitgezet en onbruikbaar zijn geworden. Dit is bewonersgedrag; Wij vervangen niet planmatig een keuken na 18 jaar. Een keuken moet 20 tot 25 jaar mee kunnen; Pagina 2 van 5

3 Er zit geen douche in de keuken; Bij normaal gebruik is geen sprake van uitgebroken kastjes. Het is de verantwoordelijkheid van huurder, nu hij de kastjes op het balkon heeft gezet; De kastjes hebben 1,5 week buiten gestaan; Wij hebben niets aan de keuken gedaan en hebben het aanrechtblad niet verwijderd; Huurder had de kastjes ook in de berging of binnen kunnen zetten. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 31 oktober Op die datum was de huurprijs 428,19 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: Keukenblok Het keukenblok met RVS aanrechtblad, twee onderkasten (van oorsprong drie) en twee bovenkasten vertoont diverse beschadigingen. Het melamine op de kastdeuren en de (lade)fronten is op enkele plekken beschadigd. Van de rechter onderkast is de deur losgekomen, doordat de scharnieren zijn losgebroken uit de zijwand. Deze deur kan niet eenvoudig worden teruggeplaatst, doordat de zijwand beschadigd is. De lade en scharnieren van de andere kastdeuren functioneren nog, maar zijn onderhevig aan corrosie. Aan de linkerzijde van het blok is een onderkast weggehaald, waardoor het RVS blad over > 60 cm 1 niet is ondersteund en 'zweeft'. Dit is een gebrek in de categorie C (nummers Na4 en Na8). De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Bij een gebrek in de categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. In deze situatie, waarbij huurder de keukenkastjes en het aanrechtblad heeft verwijderd en buiten heeft gezet en de situatie heeft verslechterd, vindt de Huurcommissie een tijdelijke verlaging tot 80% van de geldende huurprijs redelijk. COUGB ENV Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 80% van de geldende huurprijs van 428,19 per maand. De huurder betaalt dus 342,55 per maand. Pagina 3 van 5

4 Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 9 februari Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 november De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 428,19 per maand betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 november 2015 het volgende ernstige gebrek: Keukenblok - De onderkasten c.q. het keukenblok is in dermate slechte staat dat het aanrechtblad onvoldoende gedragen wordt. - Het aanrechtblad is zodanig verouderd en versleten dat praktisch alle laden en deuren niet meer functioneren of sluiten. Dit is een gebrek in de categorie C (nummers Na4 en Na8). De geldende huurprijs van 428,19 per maand wordt vanaf 1 november 2015 tijdelijk verlaagd tot 342,55 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Pagina 4 van 5

5 Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. C.S. van Damme Zittingsvoorzitter mr. P. Eymaal en G. Spermon Zittingsleden Pagina 5 van 5