Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Vooruitstraat GE PURMEREND Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Kern van de uitspraak De geldende huurprijs van 582,12 wordt vanaf 1 mei 2015 tijdelijk verlaagd tot 232,85 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 19 oktober 2015 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 8 december 2014 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 24 november 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring van de huurder: in het rapport van voorbereidend onderzoek is mijn klacht helder omschreven. De rapporteur heeft zich met name gericht op de situatie in de kruipruimte. Voor mij gaat het voornamelijk om de aanwezige schimmels op onder andere de voorzetwanden van de woonkamer en de hal. De schimmels bevinden zich op kniehoogte. Ook op de vensterbanken zijn enkele schimmelplekken zichtbaar. de verhuurder heeft de kruipruimte laten opvullen met zand en isochips. De voorzetwanden zijn vervangen maar niet afgewerkt; in zijn brief van 19 januari 2015 kondigt verhuurder aan dat de verdere herstelwerkzaamheden in 2017 worden uitgevoerd. Al die tijd zit ik dus met onafgewerkte wanden. Korte samenvatting verklaring van de verhuurder: in de woonruimte is schijnbaar niet eerder een onderzoek uitgevoerd naar aanleiding van de schimmelklachten. Er is wel teruggekoppeld dat de naden zouden zijn afgedicht maar we hebben er niet op toegezien. Het heeft in ieder geval veel te lang geduurd; de kruipruimte is nu gevuld met zand en isochips. Theoretisch zou het gebrek hiermee verholpen moeten zijn. De voorzetwanden zijn vervangen maar zijn onafgewerkt. De reden waarom we dit pas in 2017 verder zullen oppakken, is om te bezien of de getroffen maatregelen effectief zijn geweest. Er moet een periode aan voorbij gaan om dit vast te kunnen stellen. Op dit moment is dit proces nog niet klaar. De voorzetwanden blijven dus tot begin 2017 onafgewerkt. Dit houdt in dat de voorzetwanden niet gestuukt en geverfd zijn; in 2013 is de woonruimte gerenoveerd waarbij de muren zijn voorzien van voorzetwanden, welke met gipsplaten zijn afgewerkt. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de geldende huurprijs. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 30 april Op die datum was de huurprijs 582,12 per maand. Pagina 2 van 5

3 Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek heeft de woonruimte een zeer ernstig gebrek, namelijk schimmelplekken in de woonruimte als gevolg van vochtoverlast afkomstig vanuit de kruipruimte. De commissie acht het dan ook zeer aannemelijk, mede gelet op de verklaring van huurder ter zitting, dat huurder hier in ernstige mate hinder van ondervindt. Om de vochtoverlast te bestrijden heeft de verhuurder maatregelen getroffen door de kruipruimte te vullen met zand en isochips. Verhuurder stelt dat in verloop van tijd zou moeten blijken of de uitgevoerde werkzaamheden hebben geleid tot het opheffen van het gebrek. Indien hier sprake van is, gaat verhuurder in begin 2017 over tot het afwerken van de inmiddels vervangen voorzetwanden. Om te bezien of de getroffen maatregelen afdoende zijn geweest voor het verhelpen van het gebrek, begrijpt de commissie dat het enige tijd duurt alvorens dit kan worden vastgesteld. Echter, de door verhuurder gestelde periode van ruim een jaar acht de commissie niet redelijk aangezien de effecten binnen enkele maanden zichtbaar zouden moeten zijn. De verhuurder wekt hiermee de indruk niet geheel overtuigd te zijn van het gewenste effect van de getroffen maatregelen. Dit baseert de commissie mede op de toezegging van verhuurder tijdens het onderzoek ter plaatse inzake het niet geheel dicht aansluiten van de later aangebrachte betonvloer met de muur waardoor er lucht vanuit de kruipruimte omhoog de woning intrekt. De commissie adviseert de verhuurder daarom, om naast het monitoren van de uitwerking van de uitgevoerde werkzaamheden, ook hier nog verder onderzoek naar te doen. Nu nog niet is vast te stellen of de inspanningen van verhuurder hebben geleid tot het opheffen van het gebrek, is de commissie van oordeel dat de woonruimte een ernstig gebrek heeft; Ernstige schimmel- en/of vochtoverlast vanuit de kruipruimte op de wanden en of andere delen van een tot de woonruimte behorende verblijfsruimte. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V3). Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Zaaknummer Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van 582,12 (de geldende huurprijs). De huurder betaalt dus 232,85 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 19 oktober Dat is na de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat in tot zes maanden voorafgaande aan de datum waarop de Huurcommissie het verzoek van de huurder heeft ontvangen. De verlaging van de huurprijs gaat daarom in op 1 mei De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 582,12 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Pagina 3 van 5

4 Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, het gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 4 van 5

5 IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 mei 2015 het volgende ernstige gebrek: - Ernstige schimmel- en/of vochtoverlast vanuit de kruipruimte op de wanden en of andere delen van een tot de woonruimte behorende verblijfsruimte. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V3). De geldende huurprijs van 582,12 wordt vanaf 1 mei 2015 tijdelijk verlaagd tot 232,85 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. J.A.M. Schuurbiers drs. A.H.M.G. Engbers en F. Hulshof Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5