Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Helsinkilaan KG NIEUW-VENNEP Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak De huurprijs van 686,59 per maand wordt vanaf 1 juni 2015 tijdelijk verlaagd tot 480,61 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 2 juli 2015 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 6 mei 2015 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Naast dit verzoek heeft de Huurcommissie nog 25 verzoeken ontvangen van de huurders aan de Helsinkilaan en Athenelaan te Nieuw-Vennep. Omdat de in totaal 26 verzoeken nagenoeg gelijkluidend zijn heeft de Huurcommissie besloten de verzoeken gevoegd ter zitting te behandelen. COUGB ENV Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 4 september 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 6

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: ik heb geen opmerkingen op het rapport; er is nog steeds sprake van stankoverlast; het ventilatiesysteem kan niet goed werken, omdat er koude lucht geblazen wordt richting de thermostaat; het is te warm in mijn woning. Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de verhuurder: de luchtbehandelingskasten op het dak zijn aangepast; het afzuigdebiet en inblaasventiel zijn nu ingesteld op één stand waardoor er geen sprake meer is van overdruk; er zat een lek in het systeem waardoor koude lucht met warme lucht gemengd werd, hierdoor ontstond stankoverlast; op één woning na hebben we het overal opnieuw ingesteld; de zwarte kringen om het ventilatierooster worden niet veroorzaakt door vervuilde lucht van buiten; de lucht wordt gefilterd op het dak en deze filters zijn ook altijd goed onderhouden zijn; er wordt nu meer lucht door de buizen geblazen, door de toegenomen snelheid ontstaat er meer geluidsoverlast; voor dit probleem zijn we aan het bekijken of we een splitter kunnen plaatsen; de splitters worden deze week getest, bij positieve resultaten gaan wij ze plaatsen; in augustus 2015 hebben we in overleg met een zonneschermleverancier voor het gehele complex bekeken waar een zonnescherm noodzakelijk werd geacht en deze geplaatst bij betreffende woningen; hiervoor overleg ik een document waaruit blijkt waar een zonnescherm noodzakelijk werd geacht; met betrekking tot de vloerverwarming is er inderdaad niet overal een isolatielaag aangebracht, maar dit kan niet van invloed zijn op de vloerverwarming; wij weten niet wat de aanvoertemperatuur nu is van de vloerverwarming, dit moeten wij even uitzoeken; met betrekking tot de kouproblematiek, zouden we even kunnen bekijken of de ventilatieroosters bijgesteld kunnen worden zodat ze een andere kant op blazen; de kou klachten doen zich voornamelijk voor op de zevende verdieping, we gaan bekijken wat een mogelijke oorzaak hiervan kan zijn; tevens gaan we met spoed kijken naar de verwarming van betreffende woonruimtes, zodat dat in ieder geval naar behoren werkt; Pagina 2 van 6

3 op basis van de voorgaande zaken van dit complex waar de Huurcommissie al een uitspraak in heeft gedaan hebben we voor de huidige zaken een huurverlaging aangeboden van acht maanden tot maart 2015; ik overleg een meetrapport van een woning van één van de voorgaande zaken van hetzelfde complex. Zaaknummer De ter zitting overlegde aanvullende stukken worden als hier overgenomen en ingevoegd beschouwd. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 juni Op die datum was de huurprijs 686,59 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek. Bij een eerdere uitspraak heeft de Huurcommissie als volgt geoordeeld, een oordeel dat de commissie zich thans ook eigen maakt: In de woning heerst, gedurende een groot deel van het jaar, een dusdanig hoge binnentemperatuur, dat er sprake is van een onbehaaglijk en onprettig binnenklimaat. De commissie ziet dit als een gebrek analoog aan een gebrek in categorie C (nummer 2) van haar gebrekenboek. De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Het ontbreken van een zonwering of van een mogelijkheid tot het lappen van de ramen aan de buitenzijde is geen bouwtechnisch gebrek. Deze klachten kan de commissie bij de beoordeling van de tijdelijke huurverlaging dan ook niet meewegen. Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. COUGB ENV Onweersproken is gesteld dat verhuurder het nodige doet om, in overleg met de aannemer, de klachten van de huurders van het complex te verhelpen. De verhuurder heeft om de opwarming door de zon te beperken alle ramen die volgens de zonneschermleverancier de meeste zonnewarmte krijgen voorzien van een zonnescherm. Ondanks verhuurders inspanningen en uitgevoerde werkzaamheden aan het ventilatiesysteem is het echter niet mogelijk gebleken om de klachten van de huurders volledig te verhelpen. Pagina 3 van 6

4 Ondanks het gegeven dat verhuurder niet nalatig is geweest de oorzaken van het gebrek te achterhalen en onderzoek te doen naar mogelijke oplossingen, behoort het feit dat er een ernstig woongenot schadend gebrek aan de woning aanwezig is, voor rekening en risico van verhuurder. In voorgaande zaken van dit complex is een huurverlaging uitgesproken op basis van de maximale huurprijs. In deze uitspraak wordt uitgegaan van een verlaging op basis van de geldende huurprijs. Daarom acht de commissie het redelijk om de huurprijs te verlagen tot 70% van de geldende huurprijs. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 70% van de geldende huurprijs. De huurder betaalt dus 480,61 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 2 juli Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 juni De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 686,59 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. De verhuurder, een rechtspersoon, wordt in 23 van de 26 zaken aangemerkt als de in het ongelijk gestelde partij. Dit brengt in principe met zich mee dat verhuurder in iedere zaak uit dit complex een vergoeding (leges) van 450,00 aan de Staat zou dienen te betalen. Nu echter in deze gelijke of nagenoeg gelijke verzoeken, die gevoegd ter zitting zijn behandeld, inhoudelijk volstaan is met - materieel - één rapport van onderzoek, is dit voor de commissie aanleiding de hardheidsclausule van art. 7, lid 9 Uhw toe te passen. Pagina 4 van 6

5 Dit houdt in dat verhuurder voor 23 van de 26 op ter zitting behandelde verzoeken wordt veroordeeld tot een betaling van maximaal twee keer 450,00 aan leges (in de zaken met kenmerk ZKN en ZKN ) en in 21 zaken tot 25,00 aan leges per zaak. In totaal moet de verhuurder derhalve aan leges betalen: 2 x 450,00 (= 900, x 25,00 (= 525,00) = 1.425,00. In de drie zaken met kenmerk ZKN , ZKN en ZKN-2015,04140, wordt de verhuurder aangemerkt als de in het gelijk gestelde partij en dienen de huurders 25,00 aan leges te betalen. Pagina 5 van 6

6 IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 juni 2015 het volgende ernstige gebrek: In de woning heerst, gedurende een groot deel van het jaar, een dusdanig hoge binnentemperatuur, dat er sprake is van een onbehaaglijk en onprettig binnenklimaat. De commissie ziet dit als een gebrek analoog aan een gebrek in categorie C (nummer 2) van haar gebrekenboek. De geldende huurprijs van 686,59 wordt vanaf 1 juni 2015 tijdelijk verlaagd tot 480,61 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet voor deze zaak 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. C.S. van Damme drs. A.H.M.G. Engbers en mr. L.A. van den Broeke Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 6 van 6