Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Kroevenlaan BJ ROOSENDAAL Hierna te noemen: de woonruimte Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 597,49 per maand wordt vanaf 1 juni 2015 tijdelijk verlaagd tot 358,49 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 14 november 2015 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 1 maart 2015 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 18 januari 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COUGB ENV Correspondentie over de zaak Op 14 maart 2016 heeft de Huurcommissie een brief ontvangen van de huurder. Huurder zendt enkele foto's van de schimmelvorming in de woning. Pagina 1 van 6

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van huurder: Wij wonen hier al 23 jaar. Het is een vochtgevoelig huis. De klachten kwamen 2,5 jaar geleden. Het is een koude hoekwoning. De douche heeft geen ventilatie, het vocht kan niet weg. Bij de meting waren er inderdaad nog 5 volwassenen. Nu wonen er drie volwassenen. Toen er geen klachten waren, woonden wij er met zeven personen. Het is een vijfkamerwoning, dit moet kunnen. Als het regent, dan komt er condens op de ramen. Moeder maakt iedere dag de ramen droog. Er zijn vochtvreters gebruikt etc. Wij hebben alles al geprobeerd. Wij voelen ons machteloos. Ongeveer 2,5 jaar geleden is er lekkage op zolder geweest. Het water is naar beneden gelopen langs de muren. Ons idee is dat het vocht van toen, heeft geleid tot de problemen van nu. Wij dachten dat er gemeten zou worden naar de schimmel, hoe diep etc. Moeder weet ook hoe er geventileerd moet worden. Korte samenvatting verklaring verhuurder: Ten tijde van de meting woonden er 5 volwassenen. Voorheen waren er geen schimmelklachten. Dit kan omdat voorheen er kinderen woonden, die zijn volwassen geworden. Dit is een andere woonbeleving. Er kan een mechanische ventilatie worden aangebracht, maar tegen betaling. Wij zijn van mening dat hier sprake is van een woningverbetering. In "Eigen Huis" is een artikel geweest, waaruit blijkt dat bewonersgedrag enorm van invloed is op schimmelvorming. Ik heb dit artikel al vaak gedeeld in rechtszaken. Dit heeft niets met dom of zo te maken. Veel Nederlanders weten niet hoe er geventileerd moet worden. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 juni Op die datum was de huurprijs 597,49 per maand. COUGB ENV Pagina 2 van 6

3 Onderhoud en gebreken Er is sprake van een eengezinswoning uit de jaren zestig, een eindwoning. De woning is voorzien van een douche met een natuurlijk ventilatiekanaal. Door rapporteur wordt vastgesteld dat dit ventilatiekanaal nauwelijks trek vertoont. Door huurder wordt aangegeven dat er in het verleden nooit problemen zijn geweest. Ongeveer 2,5 jaar geleden is sprake geweest van een ernstige lekkage op de zolder. Het water is langs de muren gelopen. Huurder meent dat deze wateroverlast mede oorzaak is van de thans ondervonden problemen. Door verhuurder wordt aangegeven dat de schimmelproblemen een gevolg zijn van een onjuist ventilatiegedrag door huurder. Verhuurder haalt hiertoe een publicatie aan uit een blad, waaruit blijkt dat veel Nederlanders niet op een juiste wijze ventileren. Verhuurder geeft aan dat de situatie in de doucheruimte verbeterd kan worden door het aanbrengen van een mechanische ventilatie. Huurder moet dan een huurverhoging betalen, omdat sprake is van woningverbetering. Ten aanzien van de verklaringen van verhuurder merkt huurder op dat de woning goed wordt verwarmd, dat de ramen steeds droog worden gemaakt en dat er goed wordt geventileerd. Ook heeft huurder vochtvreters geplaatst om de vochtoverlast te verminderen, maar zonder resultaat. Door de commissie wordt overwogen dat er sprake is van een vochtgevoelige woning. Het ventilatiekanaal in de douche functioneert niet of nauwelijks. Het is mogelijk dat de zolderlekkage een dusdanige vochttoevoer heeft gegeven dat dit mede tot de thans ondervonden schimmelvorming heeft geleid. Het is uiteraard ook niet uit te sluiten dat het ventilatiegedrag van huurder nog verbetering behoeft. Vaststaat dat er sprake is van een onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie van de badkamer. Dit is vastgesteld door de rapporteur van de Huurcommissie. Er is sprake van een gebrek, omdat dit mede heeft geleid tot schimmelvorming in de badkamer. Verhuurder ziet als oplossing voor dit gebrek het aanbrengen van een mechanische ventilatie. Verhuurder is verder van mening dat het aanbrengen van een mechanische ventilatie gezien moet worden als een woningverbetering waarvoor een huurverhoging gevraagd mag worden. Door de commissie wordt vastgesteld dat de regelgeving omtrent een woningverbetering is geregeld in artikel 7:255 BW. In lid 1 sub a van dit artikel is de regeling omschreven die betrekking heeft op voorzieningen voor een gehandicapte. In lid 1 in combinatie met sub b van dit artikel is het volgende aangegeven: De huurprijs van woonruimte waarin of waaraan gedurende de huurtijd door of vanwege verhuurder veranderingen of toevoegingen, waaronder niet wordt verstaan het verhelpen van gebreken als bedoeld in artikel 204, zijn aangebracht, waardoor het woongerief geacht kan worden te zijn gestegen... Pagina 3 van 6

4 Vrij vertaald betekent dit als een mechanische ventilatie wordt aangebracht in een probleemloze woning, maar slechts bedoeld om het comfort te verhogen, dan kan dit worden aangemerkt als een woningverbetering en mag verhuurder hier een kostendekkende vergoeding voor vragen in de vorm van een huurverhoging. Als de mechanische ventilatie wordt aangebracht ter opheffing van een gebrek, dan is er geen sprake van een woningverbetering en mag er geen extra huurverhoging worden gevraagd. In deze situatie is sprake van een gebrek. Als verhuurder dit gebrek oplost door het aanbrengen van een mechanische ventilatie is geen sprake van een woningverbetering en mag geen extra huurverhoging worden gevraagd. Ten aanzien van de schimmelvorming in de slaapkamers merkt rapporteur op dat dit mede een gevolg kan zijn van de waterdamp die niet uit de douche kan worden weg geventileerd. Deze waterdamp verplaatst zich met alle gevolgen van dien. Daarnaast merkt ook rapporteur op dat huurder op een juiste wijze moet ventileren. Door de commissie wordt vastgesteld dat er sprake is van een ernstig gebrek (de ventilatie van de badkamer) met ernstige gevolgschade in de badkamer en de slaapkamers. De commissie vertrouwt er op dat als het gebrek en de gevolgschade is opgeheven, aan huurder een goed ventilatieadvies wordt gegeven. Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: Er is sprake van een onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie van de badkamer. In de badkamer en slaapkamers is gevolgschade in de vorm van ernstige schimmeloverlast. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 1). De klacht van huurder wordt niet aangemerkt als een ernstig gebrek. Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. In deze situatie vindt de Huurcommissie een tijdelijke verlaging tot 60% van de geldende huurprijs redelijk. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 60% van de geldende huurprijs ( 597,49). De huurder betaalt dus 358,49 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 14 november Dat is na de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat in tot zes maanden voorafgaande aan de datum waarop de Huurcommissie het verzoek van de huurder heeft ontvangen. De verlaging van de huurprijs gaat daarom in op 1 juni COUGB ENV Pagina 4 van 6

5 De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 597,49 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 5 van 6

6 IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 juni 2015 het volgende ernstige gebrek: Er is sprake van een onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie van de badkamer. In de badkamer en de slaapkamers is gevolgschade in de vorm van schimmeloverlast. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 1). De geldende huurprijs van 597,49 wordt vanaf 1 juni 2015 tijdelijk verlaagd tot 358,49 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. BREDA, De Huurcommissie, mr. C.S. van Damme C.F. Mol en mr. C.A. Oskam Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 6 van 6