Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Tubbergenstraat PL 'S-GRAVENHAGE Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 325,41 per maand wordt vanaf 1 januari 2016 tijdelijk verlaagd tot 292,87 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 2 februari 2016 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 17 december 2015 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 3 maart 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Na het onderzoek op 3 maart 2016 heb ik zelf een capaciteitsberekening gemaakt; hieruit blijkt dat de benodigde capaciteit 820 Watt is; de radiator levert 663 Watt; ik heb een kopie van de berekening voor de commissie en de verhuurder; Ook heb ik geïnformeerd wat de beste plek is voor een radiator; dit is aan de buitengevel onder het raam; Volgens de opzichter was ruimtegebrek de reden om de radiator boven de deur te monteren; Ik denk dat er ruimte genoeg is voor een (staande) radiator onder het raam, tussen de deur en de douche; ik heb er een foto van voor de commissie; Als de thermostaat in de woonkamer op 21 C is ingesteld, wordt de temperatuur in de badkamer niet hoger dan 15 C; er is in de badkamer geen schimmelvorming; De keuken ligt naast de badkamer, daar staat de radiator altijd open; De klachten dateren van februari 2015 en zijn voor deze procedure gemeld in december Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: De radiator hangt niet op een wenselijke positie maar het is de meest praktische plaats; in de badkamer moet ook de wasmachine staan, en er is rekening gehouden met de badkamerdeur; In alle woningen in dit complex zit de radiator in de douche op deze plaats; dit is bij een renovatie gedaan, in welk jaar weet ik niet; technisch is het mogelijk om hem op een andere plak te monteren, maar dan is er geen ruimte meer om een wasmachine op te stellen; Als de capaciteit van de radiator wordt uitgebreid, gaat de extra warmte - opstijgende lucht - weer verloren als de badkamerdeur open gaat; Er moet in alle vertrekken gestookt worden, dan zou in de badkamer ook een hogere temperatuur gehaald moeten worden; De opzichter en installateur zijn geweest en hebben geen andere positie voor de radiator aangegeven; Ik zal de door huurder nu verstrekte informatie bespreken met de opzichter en de installateur; In dit flatgebouw zijn van andere bewoners geen klachten over dit probleem. De Huurcommissie heeft verhuurder in de gelegenheid gesteld om binnen 2 weken na de zitting schriftelijk te reageren op het verweer van huurder en de door huurder benoemde documenten, en om eventueel een nader onderzoek in huurders woning in te stellen. Als deze termijn van 2 weken niet toereikend is, kan verhuurder de commissie om een langere termijn vragen. Op 1 juni 2016 heeft de commissie van verhuurder nadere informatie ontvangen. Verhuurder deelt in zijn brief het volgende mede: Pagina 2 van 5

3 "Locatie van de radiator. Zowel onze opzichter als onze installateur heeft de mogelijke locaties onderzocht. Helaas zijn er geen andere mogelijkheden. De twee voorgestelde locaties door de huurder komen niet in aanmerking. De locatie onder het raam. De muur heeft een totale breedte van 150 cm. Voor het openen van de deur is een ruimte nodig van 70 cm. Voor het plaatsen van een wasmachine is 60 cm nodig. De resterende 20 cm is onvoldoende om een radiator te plaatsen. De positie in de lengte rechts naast de deur. Deze locatie is ongeschikt omdat deze te dicht bij de douche zit. De radiator en de betreffende leidingen zouden zich te dicht bij de douche bevinden zodat vocht, met als gevolg roestvorming, te snel van invloed is op de installatie. Capaciteit De capaciteit welke door de huurder is berekend met betrekking tot de ruimte is correct. De huidige geplaatste radiator heeft een afmeting van 300 mm hoog en 800 mm lang. Deze radiator is van het zogenaamde Type T22. Hetgeen een capaciteit levert van 810 watt. En voldoende is voor een ruimte van dergelijke omvang. Daarbij is tevens het expansievat in de badkamer geplaatst. Alhoewel deze niet als verwarming mag worden gezien, ondersteunt deze wel de verwarming in de badkamer. Warmte in de badkamer De inspecteur van de huurcommissie heeft in zijn rapportage aangegeven dat de duur van het onderzoek onvoldoende was om aan te kunnen tonen of de genoemde installatie aan de norm DIN 4701 kon voldoen. Installatie in de woning De huidige installatie is al sinds 2013 in de woningen aanwezig, Bij alle woningen in dit complex is de radiator om deze locatie gerealiseerd. Er zijn bij Haag Wonen geen andere klachten met betrekking tot dit probleem bekend." Zaaknummer III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 januari Op die datum was de huurprijs 325,41 per maand. Onderhoud en gebreken De badkamer wordt volgens huurder niet, dan wel onvoldoende, warm (15 graden in de winter). Huurders beweringen zijn niet weersproken. Huurder heeft zelf een capaciteitsberekening opgesteld, verhuurder heeft bevestigd dat deze berekening correct is. Door verhuurder is verder onderzocht of de radiator op een andere plaats in de badkamer kan worden geïnstalleerd; dit is volgens de door hem geconsulteerde deskundigen niet het geval. Het is de commissie niet duidelijk of de huidige radiator niet op een andere plaats kan worden geïnstalleerd, of dat ook voor een ander afwijkend model radiator geen geschikte plaats is. Pagina 3 van 5

4 Alles overziend komt de commissie tot de conclusie dat uit de capaciteitsberekening van de huurder in combinatie met de gegevens van de verhuurder blijkt dat de capaciteit van de verwarming op zich precies voldoende zou moeten zijn om de ruimte te verwarmen. Echter, daarbij wordt er dan wel vanuit gegaan dat het verwarmingselement optimaal is geplaatst. De commissie oordeelt dat in dit geval het element niet optimaal is geplaatst. Daarom vindt de commissie het aannemelijk in dit geval de ruimte inderdaad niet voldoende zal kunnen worden verwarmd. De oplossing kan gezocht worden in het vergroten van de capaciteit van het verwarmingselement, of in het elders aanbrengen van de verwarming. Niet is gebleken dat één van deze oplossingen niet tot de mogelijkheden behoort. Concluderend stelt de commissie vast dat voldoende vaststaat dat de badkamer onvoldoende verwarmd kan worden, dat huurder de radiatoren in de overige vertrekken correct gebruikt en dat de radiator doelbewust door verhuurder zo geplaatst is. Er is sprake van een ernstig gebrek: Door een aanwijsbaar technisch gebrek functioneert een deel van de c.v.- installatie, namelijk de radiator in de badkamer, niet naar behoren. Dit is een gebrek analoog aan een gebrek in categorie C (nummer Qa1). Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Alles overziend vindt de Huurcommissie in deze situatie een tijdelijke verlaging tot 90% van de geldende huurprijs redelijk. Daarbij heeft de Huurcommissie in overweging genomen dat het onvoldoende verwarmen van de badkamer met name een probleem zal zijn in koude wintermaanden. De schending van het woongenot zal zich dus beperkt voordoen. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 90% van de geldende huurprijs 325,41. De huurder betaalt dus 292,87 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 2 februari Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 januari De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 325,41 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Pagina 4 van 5

5 Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 januari 2016 het volgende ernstige gebrek: Door een aanwijsbaar technisch gebrek functioneert een deel van de c.v.- installatie, namelijk de radiator in de badkamer, niet naar behoren. Dit is een gebrek analoog aan een gebrek in categorie C (nummer Qa1). De geldende huurprijs van 325,41 wordt vanaf 1 januari 2016 tijdelijk verlaagd tot 292,87 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. 'S-GRAVENHAGE, De Huurcommissie, mr. E.M. Jacquemijns Ing F.A. Fens en mr R.M. Weber MPM Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5