uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Korte Vleerstraat VP 'S-GRAVENHAGE Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Naam: [xxx] Hierna te noemen: huurder Wederpartij Naam: [xxx] (niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: verhuurder Gemachtigde: [xxx] Kern van de uitspraak De huurprijs wordt vanaf 1 december 2012 tijdelijk verlaagd tot 108,08 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 31 mei 2013 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 1 november 2011 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 26 september 2013 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Op 11 december 2013 heeft de huurder enkele foto's naar de Huurcommissie opgestuurd om de aanwezige gebreken te onderbouwen. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring van de huurder: - ik ga akkoord met de punten voor de woningwaardering; - ik vind het aantal foto's in het rapport wat beperkt, daarom heb ik u enkele foto's nagezonden; - de fietsenberging is aanwezig maar er kan geen gebruik van gemaakt worden; - ik betaal 353,10 all-in per maand. Per 1 juli 2013 heb ik geen huurverhoging betaald; - de radiator heeft een eigen wil, die gaat aan wanneer hij wil. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: - ik ga niet akkoord met de puntentelling. Er zijn twee douches, twee wastafels en twee toiletten voor zes kamers op de begane grond beschikbaar. Ik kom uit op 147 punten voor de woningwaardering; - er is een offerte opgevraagd voor het in orde maken van het bellentableau; - ik heb over stank van de riolering geen klachten gehad; - ik heb eveneens geen klachten gehad over de schoonmaak; - de lift komt uit het jaar 1968 en staat wel eens stil. De oorzaak hiervan is dat de lift verkeerd wordt gebruikt. De noodstop wordt gebruikt. Huurder woont op de begane grond dus hij maakt geen gebruik van de lift; - met betrekking tot de verlichting in de hal kunnen huurders zelf klein onderhoud uitvoeren; - ik heb meerdere klachten over de cv ontvangen. Er is een onderhoudscontract en inmiddels zijn er een paar onderdelen vervangen. Mogelijk in 2014 wordt de cv vervangen. Ik heb van huurder niet eerder een klacht gehad over de radiator; - de klachten van huurder over de badkamer zijn reeds in behandeling genomen. Afgelopen vrijdag zijn we er al aan begonnen; - de fietsenberging hebben we onbereikbaar voor de huurders gemaakt, omdat er huisraad werd opgeslagen; - dit jaar worden er nog brandmelders geregeld; - huurders klacht over dat er te veel kalk in het water zou zitten kan ik niet geloven. Het water wordt ieder jaar getest. Het water is wel te koud en dat wordt verholpen. Pagina 2 van 5

3 III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 30 november Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en de overgelegde informatie heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: De radiatorkraan van de verwarming in huurders kamer is defect. Hierdoor kan de verwarming niet worden uitgezet. Dit is een gebrek in categorie C (nummer Qa3); De doucheruimte is voorzien van nauwelijks werkende mechanische ventilatie. Hierdoor zijn er over een oppervlakte van 1,2 m² natte schimmelsporen aanwezig. Plaatselijk laat het sauswerk los. Dit is een gebrek in categorie C (nummer Nb3). De andere gebreken in de woonruimte zijn niet zo ernstig dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. Maximale huurprijs In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 139 punten. De verhuurder maakt bezwaar tegen dit puntenaantal. De rapporteur van de Huurcommissie heeft één douche, één wastafel en één toilet opgenomen in de puntentelling. Volgens de verhuurder is er sprake van twee douches, twee wastafels en twee toiletten voor 6 wooneenheden. In de praktijk blijkt het veelal niet mogelijk om te bepalen voor hoeveel verhuurbare wooneenheden een bepaalde douche/bad, wastafel of toilet is bedoeld. Daarom wordt in dat geval gekozen voor het delen van het aantal douches/baden, wastafels of toiletten door het totaal aantal verhuurbare wooneenheden. Volgens het beleid van de Huurcommissie vindt waardering van de douche/bad, wastafel en toilet slechts eenmaal plaats. Pagina 3 van 5

4 Toilet Tot maximaal 5 wooneenheden worden 2 punten voor het toilet toegekend. Indien er sprake is van meer dan 5 wooneenheden dan levert dit geen punten op. In onderhavige onzelfstandige woonruimte zijn 6 wooneenheden gedeeld door 2 toiletten = 1 toilet ten behoeve van 3 wooneenheden ofwel 1 toilet voor maximaal 5 wooneenheden = 2 punten. De rapporteur heeft op dit onderdeel het juiste aantal punten toegekend. Douche Voor de douches/baden wordt tot maximaal 8 wooneenheden 3 punten toegekend. Indien er sprake is van meer dan 8 wooneenheden dan levert dit geen punten op. De rapporteur heeft op dit onderdeel eveneens het juiste aantal punten toegekend. Wastafel Voor de wastafel geldt dat bij maximaal 5 wooneenheden 2 punten dienen te worden toegekend. Indien er sprake is van meer dan 5 wooneenheden dan levert dit 0 punten op. Voor dit onderdeel zijn onterecht geen punten door de rapporteur toegekend. De commissie past de punten voor de wastafel ambtshalve aan naar 2. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 december 2012 vast op ( =) 141 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 270,21 per maand. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van 270,21 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 108,08 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 31 mei Dat is na de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat in tot zes maanden voorafgaande aan de datum waarop de Huurcommissie het verzoek van de huurder heeft ontvangen. De verlaging gaat daarom in op 1 december De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de geldende huurprijs van 30 november 2012 betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Welke partij betaalt de leges? De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Pagina 4 van 5

5 Welk bedrag? Een rechtspersoon betaalt 450,00 leges. Een huurder en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00 leges. De verhuurder is geen rechtspersoon en moet dus 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 december 2012 de volgende ernstige gebreken: - De radiatorkraan van de verwarming in huurders kamer is defect. Hierdoor kan de verwarming niet worden uitgezet. Dit is een gebrek in categorie C (nummer Qa3); - De doucheruimte is voorzien van nauwelijks werkende mechanische ventilatie. Hierdoor zijn er over een oppervlakte van 1,2 m² natte schimmelsporen aanwezig. Plaatselijk laat het sauswerk los. Dit is een gebrek in categorie C (nummer Nb3); Het puntenaantal van de woonruimte is 141; De huurprijs wordt vanaf 1 december 2012 tijdelijk verlaagd tot 108,08 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Kosten De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. 'S-GRAVENHAGE, De Huurcommissie, mr. L.E.M. Zalme G.C. Zijlstra en E.E. Pannebakker Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5